提案管理办法.doc
提案管理办法 □ 总则 □ 项目的范围与来源 □ 项目的申报、立项和经费来源 □ 成果的评审、鉴定 第一条 了为推动我公司科学技术的发展，鼓励全体员工提出合理化建议和参与技 术革新、技术开发活动，加强科技成果的管理、推广和应用，不断提高科技水平，根据上级 单位有关规定，结合我公司的实际，制定本管理办法。 第二条 本办法所称合理化建议，主要是指有关改进和完善生产和经营管理等方面 的办法和措施；所称技术革新、技术开发主要是指对科学技术、业务的开发和对生产设备、 工具、工艺技术等方面所作的改造和挖潜。 第三条 本办法由总工室组织实施。 第四条 项目的范围 (一)适用于市场的新产品、新技术、新工艺、新材料、新设计。 (二)对引进的先进设备和技术进行消化、吸收、改造。 (三)开拓新的生产业务。 (四)计算机技术在通信生产和管理中的应用。 (五)发展规划的理论和方法、企业经营管理、人员培训等软科学的研究。 (六)生产中急需解决的技术难题。 第五条 项目的来源 (一)由上级单位下达的项目。 (二)由本公司有关部门下达的项目。 (三)各部门根据生产和管理需要提出的项目。 第六条 合理化建议由建议人填写提案申报卡，交总工室。 第七条 技术革新、技术开发项目由各部填写项目申请书报总工室。若要申请经费， 需填报项目经费申请表及可行性报告。 第八条 由总工室组织相关部门对所报项目进行评审筛选、汇总后报总工程师审批。 第九条 批准立项后，由总工室向相关部门下达项目计划，项目承担部门按计划实 施。 第十条 需向申请立项的项目，由总工室上报上级主管部门。 第十一条 为了避免项目的低水平重复开发，任何项目必须经部门同意后才能上报 ， 经公司立项后才能实施。 第十二条 技术革新、技术开发经费列入公司管理开支。财务部每年按自有收入的 1% 左右作出安排，由总工室掌握使用。 第十三条 成果申报 项目完成后，承担部门应填写《成果鉴定申请书》，并备齐下列技术资料报总工室。 (一)研究报告 (二)测试和实验报告 (三)技术设计方案、数据、图表、照片 (四)质理标准 (五)国内外技术水平对比分析报告 (六)技术经济分析和效益分析报告 (七)标准化审查报告 第十四条 成果的评审、鉴定 (一)总工室在接到成果鉴定申请书后一个月内进行审查、提出意见报总工程师审阅、并 答复申报部门是否同意评审鉴定。 (二)在市局立项的项目成果，报市局科技处组织评审鉴定。其余项目成果由公司科技 项目评审委员会负责评审鉴定。 □ 成果的奖励 □ 附则 第十五条 成果评审鉴定后，选择优秀项目向上级主管部门申报申请专利奖。 第十六条 对获专利的项目将按专利管理有关规定进行奖励。 第十七条 未申报市专利或申报而未获的项目，由公司科技项目评审委员会评定奖 励。 第十八条 公司科技项目评审委员会每年组织对成果集中评奖一次，原则上按项目 经济效益的大小予以奖励，也可根据项目创造性大小、水平高低、难易程度和生产发展贡献 大小给予客观、公正的评奖。评奖标准按有关规定执行。 第十九条 任何单位及个人无正当理由，不得阻止有关人员进行项目申报和奖励申 请。 第二十条 对弄虚作假、骗取荣誉者，公司科技项目评审委员会有权撤销其荣誉称号， 追回奖金，情节严重者，追究其行政或刑事责任。 第二十一条 本办法自颁布之日起开始执行。
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提案建议效益奖的管理条例.doc
提案建议效益奖的管理条例 □ 总则 □ 奖励范围 □ 奖励的申报和审查 □ 附则 第一条 为了落实公司关于提案建议和技术革新、技术开发项目管理办法，调动广 大员工的积极性、创造性，推动公司提案建议和技术革新、技术开发工作的开展，促进生产 技术的进步，改善经营管理，增加企业活力，特制订本条例。 第二条 提案建议和技术革新、技术开发工作是企业管理的重要组成部分，是提高 企业素质的重要手段。各部门要积极发动、支持和鼓励员工开展这项活动。 第三条 本条例由总工室和科技项目评审委员会组织实施。 第四条 本条例实施奖励的范围包括两个方面：一是被采纳取得效果的合理化建议 ； 二是取得成果的技术革新、技术开发项目。 第五条 合同化建议和技术革新、技术开发项目应该在如下诸方面发挥效用： 1.挖掘通信设备能力，改善通信网络，增强通信能力。 2.改善经营管理，提高通信质量和经济效益。 3.应用新技术、新设备、新材料、新工艺、推广新的科技成果对引进的先进设备和技术进 行消化、吸收改造，取得明显的经济效益。 4.开拓新的通信业务、增加企业收入。 5.计算机技术的应用取得明显的经济效益， 6.改善劳动组织，减轻劳动强度，改进设备维护、业务操作方式方法，提高劳动生产 率。 7.节约能源及其它费用开支，降低生产成本。 8.降低工程造价，节约基建投资。 9.解决了公司在通信生产中急需解决的重大技术难题。 第六条 成果评审鉴定后，对于需要申报奖励的项目，已在上级主管部门立项的由 总工室按有关规定向上申报；未在上级主管部门立项的由公司各部门填写《邮电科学技术 进步奖申请报》报总工室。 第七条 向上报奖的项目由上级主管部门审查，其余项目由公司科技项目评审委员 会负责审查。 第八条 公司科技项目评审委员会将从各部门申报的项目中选择优秀项目向上申报 科学技术进步奖。 第九条 未向上报奖或上报而未获奖的项目，由公司科技项目评审委员会组织评定 奖励。 □ 奖励标准 第十条 对符合奖励条件的合理化建议或技术革新、技术改造项目，按其产生经济效 益的大小参照下列数额一次性奖励： 年节约或创造经济效益 奖金数额 10 万元以下 1000～5000 元 10～50 万元 5000～20000 元 50～100 万元 20000～30000 元 100～500 万元 30000～50000 元 500～1000 万元 50000～100000 元 超过 1000 万元 10000 元以上 第十一条 对于经济效益不容易估算的项目，评审委员会可按其作用大小、技术难易、 创新程度、推广价值，给予科学、客观、公正的评判，确定相应的奖励等级。 奖励等级 奖金数额 特 等 50000 元以上 一 等 10000 元 二 等 6000 元 三 等 4000 元 四 等 2000 元 五 等 1000 元 六 等 500 元 第十二条 公司科技项目评审委员会必须公正，实事求是地对合理化建议和技术革新 、 技术开发项目进行评奖，评审人员及其他与项目无关人员不能在奖金中分成。 第十三条 对获奖项目及人员有争议的，须待争议解决之后才能给予奖励。 第十四条 本条例自颁布之日起开始试行
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员工建议改善办法.doc
员工建议改善办法 第一条 本公司为倡导参与管理，并激励员工就其平时工作经验或研究心得，对公 司业务、管理及技术，提供建设性的改善意见，藉以提高经营绩效，特订定本办法。 第二条 本公司各级员工对本公司的经营，不论在技术上或管理上，如有改进或兴 革意见，均得向人事部索取建议书，将拟建议事项内容详予填列。如建议人缺乏良好的文 字表达能力者，可洽请人事部经理或单位主管协助填列之。 第三条 建议书内应列的主要项目如下： (一)建议事由：简要说明建议改进的具体事项。 (二)原有缺失：详细说明在建议案未提出前，原有情形之未尽妥善处以及应予兴革意 见。 (三)改进意见或办法：详细说明建议改善之具体办法，包括方法、程序、及步骤等项。 (四)预期效果：应详细说明该建议案经采纳后，可能获致的成效，包括提高效率、简 化作业、增加销售、创造利润或节省开支等项目。 第四条 建议书填妥后，应以邮寄或面递方式，送交人事部经理亲收。 第五条 建议书内容如偏于批评，或无具体的改进或兴革实施办法，或不具真实姓 名者，人事部经理得为内容不全，不予交付审议，其有真实姓名者，并应由人事部经理据 实委婉签注理由，将原件密退还原建议人。 第六条 本公司为审议员工建议案件，设置员工建议审议委员会 (以下简称审委会) 由各幕僚单位主管为当然审议委员，经营会议经理为召集人，必要时，人事部经理并得与 召集人洽商后邀请与建议案内容有关的主办单位主管出席之。 第七条 审委会的职责如下： (一)关于员工建议建件的审议事项。 (二)关于员工建议案件评审标准的研订事项。 (三)关于建议案件奖金金额的研议事项。 (四)关于建议案件实施成果的检讨事项。 (五)其他有关建议制度的研究改进事项。 第八条人事部收受建议书后，认为完全者，应即于收件三日内编号密封送交审委会召 集人，提交审委会审议。如因案情特殊，得由审委会另行洽请与该建议案内容有关的人员 先行评核，提供审委会作为审议参加。 前项审委会的审议除因案件特殊者得延长至 30 天外，应于审委会召集人收件日起 15 天内完成审议工作。 第九条 本公司员工所提建议，具有下列情事之一者，应予奖励： (一)对于公司组织研提调整意见，能收精简或强化组织功能效果者。 (二)对于公司商品销售或售后服务，研提具体改进方案，具有重大价值或增进收益者 。 (三)对于商品修护的技术，提出改进方法，值得实行的。 (四)对于公司各项规章、制度、办法提供具体改善建议，有助于经营效能提高者。 (五)对于公司各项作业方法、程序、报表等，提供改善意见，具有降低成本、简化作业、 提高工作效率的功效者。 (六)对于公司未来经营的研究发展等事项，提出研究报告，具有采纳价值或效果者。 第 十条 前条奖励的标准，由审委会各委员依员工建议案评核表各个评核项目分别逐项研讨 并评订分数后，以总平均分数依下表拟定等级及其奖金金额。
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服装企业解决方案.doc
目 录 1. 服装企业解决方案的作用......................................................................................................................3 1.1 满足企业对管理的需要.......................................................................................................................3 1.1.1 是实现管理者的管理思想的载体.................................................................................................3 1.1.2 使 ISO9000 得到具体落实.............................................................................................................3 1.1.3 是增进各部门沟通的桥梁.............................................................................................................4 1.2 满足服装企业业务需求.......................................................................................................................4 1.2.1 服装的款式多、流行期短、批量少的需求.................................................................................4 1.2.2 地域性消费差异的需求................................................................................................................4 1.2.3 时常变动的资金需求...................................................................................................................5 1.2.4 持续不断降低成本的需要.............................................................................................5 2. 服装企业解决方案的特点......................................................................................................................5 3. 服装企业解决方案功能介绍..................................................................................................................7 3.1 流程图...................................................................................................................................................7 3.2 系统介绍........................................................................................................................................................7 3.2.1 生产管理.........................................................................................................................7 3.2.2 以库存为中心的物流管理（进、销、存管理）.......................................................12 3.2.1.1 产品设计管理...........................................................................................................................................9 3.2.1.2 工艺管理..................................................................................................................................................9 3.2.1.3 生产计划...................................................................................................................................................9 3.2.1.4 物料（面、辅料）需求计划................................................................................................................10 3.2.1.5 能力需求计划.........................................................................................................................................10 3.2.1.6 车间作业管理 (裁剪车间、缝制车间、成品熨烫车间、辅料车间).................................................10 3.2.1.7 质量管理.................................................................................................................................................11 3.2.1.8 成本管理.................................................................................................................................................12 3.2.1.9 设备管理................................................................................................................................................12 3.2.2.1 采购管理................................................................................................................................................12 3.2.2.2 库存管理.................................................................................................................................................13 3.2.2.3 分销管理................................................................................................................................................13 3.2.2.4 销售管理................................................................................................................................................14 3.2.2.5 客户关系管理........................................................................................................................................14 3.2.2.6 应收帐款管理........................................................................................................................................15 3.2.2.7 应付帐款管理........................................................................................................................................15 3.2.3 资金需求计划..............................................................................................................................15 3.2.4 财务管理.......................................................................................................................................16 3.2.4.1 财务核算................................................................................................................................................16 3.2.4.2 帐务报表.................................................................................................................................................16 3.2.4.3 固定资产管理........................................................................................................................................17 3.2.5 人力资源管理..............................................................................................................................17 3.2.6 系统控制.......................................................................................................................................17 3.2.7 办公自动化（OA）.....................................................................................................................18 3.2.8 领导决策查询.............................................................................................................................18 3.3 数据传输.............................................................................................................................................19 4. 系统实施................................................................................................................................................19 5. 售后服务................................................................................................................................................19 5.1 技术支持..............................................................................................................................................19 5.2 培训......................................................................................................................................................20 6 投资回报....................................................................................................................................................20 7 和佳公司介绍............................................................................................................................................20 随着中国加入 WTO 的临近，中国的服装和纺织企业将面临巨大的商机和挑 战，一方面中国服装和纺织品的出口将不再遭遇曾有的贸易壁垒，另一方面为 抓住这一商机企业必须在生产工艺、管理模式和经营策略上符合国际化标准。和 佳软件抓住这一机遇，近年来不断致力于开发服装纺织企业全方位管理解决方 案，旨在帮助企业实现业务流程的优化，掌握对存货和成本的控制并且提高效 率，从而提高企业核心竞争力。使企业能迅速捕捉新经济时代带来的商机和在 国际竞争中立于不败之地。 1. 服装企业解决方案的作用 1.1 满足企业对管理的需要 1.1.1 是实现管理者的管理思想的载体 每个企业领导者都有一套管理企业的管理思想、管理理论，以及由管理理论 指导企业具体工作所使用的管理方法。如何让自己的管理方法在企业具体运用时得 到不折不扣的实现呢？传统的方法是通过各种会议层层向下传达，通过各种规章制 度来保证。但是由于不同人的领悟能力、执法力度不同，在各个部门贯彻的效果就 不同。而通过就可以将管理者的管理思想、管理方法转变成企业的管理程序固化到 ERP 程序中，保证管理者的管理思想得到实现。同时也可提供先进的管理方法如 JIT 准时生产，精益生产，敏捷制造，同步制造，帮助管理者选择最适合本企业的 管理方法。 1.1.2 使 ISO9000 得到具体落实 ISO9000 是企业走向国际市场的“通行证”，同时也是企业管理走上正规化 一种方法。为此上规模的服装企业都积极的通过了 ISO9000 质量认证或正在努力中 但企业化几十万甚至几百万通过的质量认证所收到的实际效果并不尽人意，质量认 证的成果基本上都停留在纸上，执行者并没有真正按照它的规定执行。这是由于 ISO9000 程序文件的执行是由人来监督的，而人是受主观因素的所左右的 。通过， 这个管理的监控权就由软件程序来行使，它迫使员工必须执行， 从而实现管理有无序走向有序，实现企业管理正规化。 1.1.3 是增进各部门沟通的桥梁 现在在多数服装企业中都使用管理软件，如：财务软件、进销存管理软件、生 产管理等。但这些软件分别存在于各自所属的部门，信息在部门中是自由流动的， 而部门间却无法流动。这样各部门对自己的情况很了解，而对其他部门了解就不多 了。部门主管都从自己部门的角度看待问题，如：生产部门对产品要求看重的顺序 是 1 质量 2 交货期 3 成本；销售部门对产品要求看重的顺序是 1 成本 2 交货期 3 质 量。这样当销售部门为签到一个利润丰厚大订单而欣喜若狂时，生产部门却为没有 能力按质、按时完成订单而向老总叫苦连天，企业老总不得不每日忙于协调各部门 的关系。通过，各部门不仅可以了解自己的信息，而且可以了解所需其他部门的信 息，这样各部门就可从全局的观点看待事情，减少各部门之间的摩擦。从而将企业 老总从协调人的身份解放出来，有更多的时间去思考诸如企业发展方向、企业的战 略等有关企业前途的大事。 1.2 满足服装企业业务需求 1.2.1 服装的款式多、流行期短、批量少的需求 当前的消费者对服装追求的是服装的品味，是时尚，是个性化。这就意味着 服装流行期的缩短，消费者的多样选择。为此，服装企业必须及时了解市场行情， 包括:自己的产品销售情况，竞争对手的销售情况，消费者喜好的转移等。根据掌握 的信息，作出决策，组织生产，快速回应市场。由此对服装企业提出了更高的要求： 1）及时、准确、有效的信息收集；2）快速的组织生产，暂短的生产周期，高品质 的产品；3）有效的销售网络，强大的铺货能力，及时的运输。能够帮助企业做到。 通过中的客户关系管理不仅可以管理到各专卖店，而且可以直到消费者（ VIP）以 及竞争对手，来及时掌握市场信息。而通过和佳 ERP 可以解决因生产计划的变动引 起的组织生产困难…… 1.2.2 地域性消费差异的需求 在服装市场经常会出现这种情况，某款服装在甲地热销，而在乙地滞销。可 以解决。这是因为和佳 ERP 可以管理到客户（这里为加盟店），不仅了解自己的库 存，也了解各地加盟店的库存，这样企业就可在各加盟店之间进行调货，满足不同 地域市场的需要。同时因为是高度集成的，所以被调配的货物的货款很容易在各帐 户中转移。 1.2.3 时常变动的资金需求 现代企业的财务部门的作用不再只是记录、核算企业经营帐款，而是要管理 企业的资金运作。它包括：企业投资、企业融资、企业开支规划等。由于服装企业生 产经营经常处于变动之中，因此对资金的需求也不停变动。如何保证企业资金的正 常周转，合理安排企业资金的使用就成为财务部门的头等大事。能够帮助财务部门 做到这一点。这是因为和佳 ERP 中有资金需求计划，它能排出各项目需求资金的轻 重缓急，从而使财务部门轻松调动资金。 1.2.4 持续不断降低成本的需要 企业实现利润增长不外两条路，开源节流。降低生产成本就成为关键的一个 环节。能帮助企业做到。这是因为采用的是作业工序成本核算。在工序级核算工时、 物料，使企业的成本管理从粗放型转向集约型，降低成本。同时通过对实际的工时、 物料消耗的统计，并与定额对比，可以确定更加合理的定额，降低成本。 2. 服装企业解决方案的特点 灵活的生产方式 不仅支持正常的生产方式，还支持特殊的生产方式如：转包、外包。 规范的采购管理 提供供应商一段时间内的报价查询，在采购中有价可比，使 采购过程高度透明化。 有限能力的排产计划 在本系统中能力需求计划做到工序级，可按每台设备的能力 安排生产计划。 独有的资金需求计划 该计划反映企业绝大部分的资金支出，解决了企业长期以来 对资金支出的盲目性。 全过程的订单执行/跟踪 全面支持服装企业的订单执行过程，如合同管理、审核、库存 分配、提货、开具发票、客户回款，支持反向查询，可以根据提 货单、发票查询订单执行的每一个步骤。 独具行业特色的分销管理 本子系统形成的分销网络可以管理到专卖店、加盟商，直到店 面管理。 符合国情的基础数据管理 本系统基础数据分别放在产品管理、工艺管理、设备管理、人力 资源等子系统中，这样基础数据的维护就可以由相应的部门 负责自己应负责的那部分，责任明确。 支持多单位集团式管理 各子系统紧密联系的高度集成系统 各子系统相对独立，可选择组合使用 能进行多货币处理 3. 服装企业解决方案功能介绍 3.1 流程图 3.2 系统介绍 3.2.1 生产管理 生产过程顺序图： 大货订单 样品设计 生产计划 实样制作 原辅料采 购 （ 试 用） 原辅料测试 基础纸样 工艺要求 样品试制 工艺路线 修改定样 工序工艺 制定工艺 推放纸样 （样板制作） 质量标准 材料定额 排料图 验布,预缩 流水线配置 工序定额 铺料 裁剪 衣片粘衬 捆扎 零部件缝制 中间工序熨烫 组合缝制 成品检验 包装 储运 3.2.1.1 产品设计管理 系统目标； 这部分功能主要是产品设计部门使用，用来定义产品的结构—— BOM 表（即原、辅料清单）。以便计划部门用来安排生产计划，工艺部门用 来制定工艺，采购部门采购材料。 主要功能： 产品结构、BOM（物料清单）建立、修改、删除及方便的查询； 提供按产品属性进行的分类查询等。 3.2.1.2 工艺管理 系统目标 这部门的功能主要是工艺设计部门使用，根据产品结构编制加工工 序 、工艺路线、工艺规程等。以便计划部门核算生产能力、安排生产计划 ，车间组织生产，制作工票等。 主要功能： 产品工艺规程管理，包括：工艺路线及工序工艺的建立、修改、删除及 查询； 提供工艺路线复制功能等。 3.2.1.3 生产计划 系统目标： 帮助企业进行安排生产，排产对象是具体到款式的产品，要求细分到产 品的款式、颜色、尺寸、面辅料等。 主要功能： 可自动接受销售系统的大货订单和预测内容生成计划； 支 持 计 划 的 追 加 、 修 改 等 。 3.2.1.4 物料（面、辅料）需求计划 系统目标： 根据生产计划及产品的 BOM 制定面料、辅料需求计划。 主要功能： 提供面、辅料需求计划；支持面、辅料计划的变更； 支持同一任务多车间、多生产线、多设备计划下达等。 3.2.1.5 能力需求计划 系统目标： 根据生产计划、工艺路线的流程、工序定额，把所用设备（如：裁床 缝纫机）的工时计算出来，然后由管理人员根据报告提供的负荷情况等 因素加以调整和平衡。 主要功能： 支持多设备工作中心能力平衡及任务分解； 支持同一任务多车间、多生产线、多设备能力平衡等。 3.2.1.6 车间作业管理 (裁剪车间、缝制车间、成品熨烫车间、辅料车间) 系统目标： 根据物料需求计划中提供的车间任务数据，下达给工作中心（设 备），为操作者制作工票，将完成的情况进行输入、统计分析，完工产 品办理检验和入库手续。 主要功能： 裁剪车间： 根据物料需求计划生成的裁剪作业计划，将计划分解到个裁床； 过程控制:根据物料需求计划生成领料单；根据裁剪生产工艺单及排料 图进行裁剪生成工票，根据工艺要求进行衣片粘衬生成工票； 自动生成个人作业日报表；自动生成班组、车间生产记录表等。 缝制车间： 根据物料需求计划生成的缝制作业计划，将计划分解到各设备上。 过程控制：零部件缝制生成工票；中间工序熨烫生成工票；组合缝制生 成工票； 自动生成个人作业日报表；自动生成班组、车间生产记录表等。 成品熨烫车间： 根据物料需求计划生成的缝制作业计划，将计划分解到各设备上。 过程控制：成品熨烫生成工票； 自动生成个人作业日报表；自动生成班组、车间生产记录表等。 辅料车间： 根据物料需求计划生成的生产作业计划，将计划分解到各设备上。 过程控制：辅料加工生产工票； 自动生成个人作业日报表；自动生成班组、车间生产记录表等。 3.2.1.7 质量管理 系统目标： 通过对原材料质检信息、半成品质检信息、产成品质检信息以及环节 的质量分析报告，使他们能及时了解质量信息及存在的问题，及早采取措 施，避免不必要的损失，提高产品的信誉。 主要功能： 首件产品鉴定记录；样板复核记录； 面、辅料、各工序、成品的检验数据记录； 废、次品管理；返工记录； 代码定义检测内容；代码定义质量不合格原因等。 3.2.1.8 成本管理 系统目标： 有组织地、系统地运用预测、计划、控制、核算、分析、考核等达到降 低成本，提高经济效益之目的，从而真正作到成本的事前预测和模拟、 事中控制和事后分析，实现成本的全面控制。 主要功能： 设置核算主体、对象、要素； 定额成本计算； 生产费用归集等。 3.2.1.9 设备管理 系统目标： 设备是生产的主要工具，其是否完好，直接关系到生产任务能否完 成。认真定义、维护设备的信息，是核算生产能力、安排生产计划的重要 依据。 主要功能： 提供设备台帐； 编制修理计划； 提供维修资金计划等。 3.2.2 以库存为中心的物流管理（进、销、存管理） 3.2.2.1 采购管理 系统目标： 帮助企业建立广泛收集各类物资价格信息的功能，以非常直观的图形 或表格显示出来，帮助企业在采购过程中有价可比，控制采购成本。本 系统将采购过程置于计划、生产、采购、审计等部门的监控之下，将采购 过程高度透明化、打破采购过程的“暗箱操作”。 主要功能： 支持各种形式的采购； 实行分级分权的采购管理； 提供供应商一段时间内的报价查询，帮助企业在采购中有价可比等。 3.2.2.2 库存管理 系统目标： 帮助企业对库存物品的入库、出库、移动和盘点等操作进行全面的控制 和管理，以达到降低库存、减少资金占有，杜绝物料积压与短缺现象，提高客 户服务水平，保证生产经营活动顺利进行。 主要功能： 支持多种出、入库方式及多种出、入库产品成本核算； 设置最大库存量和安全库存，并提供报警功能； 支持冻结盘点和循环盘点； 提供盘盈、盘亏的调整方式； 库存操作自动生成财务凭证；条码管理等。 3.2.2.3 分销管理 系统目标： 帮助企业实行专业化管理和集中控制，以达到对分销资源系统 的控制，统筹调配产品，平衡各经销商、代理商、专卖店（加盟商）库 存，便于总部掌握产品的流向。同时，公司能及时处理经销商的发货 请求，并安排调货；公司能及时掌握整个销售网络信息，象经销商、 代理商、专卖店（加盟店）的销售情况，回款情况及存货状况，以便 各部门合理地制定生产、销售计划，准确调配货物，及时地安排发送， 按期结款，减少库存积压，主动供货，防止断货发生。 主要功能： 分销计划管理；分销订单管理； 调拨管理；总部配货管理； 代理商、专卖店、经销商基本信息维护； 代理商、专卖店、经销商铺货管理； 信贷控制；运输管理；销售数据上报； 总部出入库管理；分销能力计划；退货管理； 应收帐款管理等。 3.2.2.4 销售管理 系统目标： 帮助企业的销售人员完成销售报价管理、销售订单管理、提货单及销 售提货处理、销售发票及红冲发票处理、代理商、专卖店（加盟店）、经销 商退货及货款拒付处理等一系列销售管理事务。 主要功能： 销售订单管理；发票管理；销售业务管理； 销售费用管理；产品价格管理；市场竞争产品管理等。 3.2.2.5 客户关系管理 系统目标： 通过对客户档案的记录，对客户进行分类管理；了解客户重点人物 的情况；对客户的购买习惯分析，以根据客户购买数量和物品类别，可 以在将来提供个性化服务；确定重点客户，加强服务于重点客户等。本 系统即可以管理代理商、专卖店、经销商，也可以管理团体订单客户、 VIP 客户。 主要功能： 客户资料管理；合约管理； 客户级别管理；客户信用管理等。 3.2.2.6 应收帐款管理 系统目标： 帮助企业管理好应收款项，及时收回欠款，从而使企业达到良好的 运转。 主要功能： 支持由销售系统产生的发票和订金自动生成凭证； 支持货款在应收帐款间的分配；提供帐龄分析和估算坏帐损失等。 3.2.2.7 应付帐款管理 系统目标： 帮助企业有效地管理应付款，计划和控制资金的使用。 主要功能： 发票录入；过帐；付款计划； 付款处理，暂停付款控制等。 3.2.3 资金需求计划 系统目标： 帮助企业领导根据企业生产的实际需要，审批各部门的资金申请， 避免盲目性。 主要功能： 根据原材料需求、外购物品需求、设备维修计划等编制资金需求计划 汇总资金需求计划（精确）；审批资金需求计划； 支出项目清单；预计收入项目清单； 资金运作（调整收支差异）等。 3.2.4 财务管理 3.2.4.1 财务核算 系统目标： 将企业涉及到资金流向的所有业务，并把这些的业务集中加以体现 ， 使得企业的资金流可以比较清晰的得到反映。 主要功能： 物品财务类别代码/维护；物品代码/维护； 往来户财务类别组/维护；往来户财务核算信息维护； 凭证模板设置 ；公式取数方法定义； 材料差异率的计算方式确定；材料差异率的计算 采购凭证生成；销售凭证生成； 凭证查询/打印等。 3.2.4.2 帐务报表 系统目标： 依据我国的新会计制度，结合我国财务管理的习惯和特点，并吸取 国外财务管理先进的思想方法设计而成的。它提供了包括建帐、日常凭证 处理、查询、打印帐薄以及帐务管理在内的全程处理功能。 主要功能： 可以由用户自定义科目级别、代码、名称、类型，凭证类别等； 手工录入和维护凭证；可录入外币和数量凭证； 凭证审核需要审核手工录入的凭证和由应收、应付及其它子系统生 成的凭证； 凭证审核通过后立即记入明细帐和总帐，并修改各科目的余额； 当有外币发生时，将汇率和折合本位币金额同时记帐； 可以按凭证类别、凭证号汇总凭证，打印科目汇总表； 自动转帐凭证适用于月底费用分配及预提、待摊类凭证等。 3.2.4.3 固定资产管理 系统目标： 帮助企业对固定资产进行卓有成效的管理，充分发挥资产的效能， 最大限度的减少资金占用，保证企业生产经营活动的顺利进行。 主要功能： 固定资产基础代码维护； 固定资产信息维护；折旧方法维护； 自动计提折旧；手工计提折旧； 制作折旧凭证； 固定资产报表分类汇总查询、统计等。 3.2.5 人力资源管理 系统目标： 本系统严格按照国家人事部颁发的有关规定进行职工档案管理，提 供灵活的代码自定义功能，辅助管理人员对职工的职务、职称、学历等进 行管理，系统具有相当的规范性和适用性。 主要功能： 管理各种人事、包含档案信息，其中数据允许用户自定义； 支持培训管理；考勤管理，并能支持打卡（刷卡）记录的自动转入； 与的财务模块无缝结合，能对工资进行财务核算，产生的数据能在财 务模块中自动转为凭证等。 3.2.6 系统控制 主要功能： 允许同时管理多个单位的多套数据； 建立和维护操作权限相同的用户设置成一个用户组，并为用户 组 定义操作权限； 登录和维护操作员信息，并为每一个操作员指定一个用户组等 。 3.2.7 办公自动化（OA） 系统目标： “和佳办公”综合各行业特点，以公文流转、信息采集、公共活动、会 议安排等工作内容为主体，提供以领导办公为中心的督察、决策等支持 功能。其基础平台为 LOTUS DOMINO/NOTES 4.6 以上，可以运行在多种 网络操作环境下。系统可根据用户需求自定义业务属性，采用多机安全 控制设置，授权管理，确保系统安全运行和数据的严格保密。 主要功能： 公文管理包括收文管理和发文管理； 档案管理； 分类、编目、保存处理渠道信息； 合同管理； 项目管理等。 3.2.8 领导决策查询 系统目标： 综合查询子系统是专门为满足决策层领导需求而设计的。通过该系 统可以获得企业综合的的财务、采购、库存、销售、设备、生产、人员状况。 提供各种分析统计功能，以图表相结合的方式显示分析结果 主要功能： 销售市场综合查询 采购综合查询 生产综合查询 财务综合查询 库存综合查询 设备综合查询 人力资源综合查询 3.3 数据传输 E-MAIL 数据传输 电话拨号数据传输 ISP 连接数据传输 高速连接（ISDN 或 DDN） 4. 系统实施 第一阶段：项目定位 在立项阶段，我们与客户一起确定项目目标、项目组织，了解 客户业务需求，共同致力于业务流程和组织结构的优化。 第二阶段：客户调研 确认客户的业务需求，根据需求设计科学的流程和组织结构。 第三阶段：系统配置 按照客户的业务需求配置系统参数、安装技术环境。 第四阶段：项目实施 建立客户数据库，测试运行系统，培训客户。 第五阶段：正式运行 完成数据的导入，保证系统的安全启动。 5. 售后服务 5.1 技术支持 常规咨询服务 技术咨询 定期走访 现场支持 现场培训 授课培训 5.2 培训 6 投资回报 定单延期交货降低 80%； 库存下降 30-50%； 采购提前期缩短 50%，采购成本降低 10-20%； 停工待料减少 60% 资金周转加快 10-15%； 生产成本降低 10-15%； 不合格品率降低 5-10%； 管理水平提高，生产能力提高 10-15%。 7 和佳公司介绍 北京和佳软件技术有限公司（以下简称“和佳公司”）是国内管理软件行业知名 高科技企业，专业从事大型应用软件的开发、销售及服务工作，为国内外用户提供 优秀的管理软件产品和全方位技术服务。 和佳公司“以发展民族软件产业为已任”作为企业发展宗旨，以“和企业共创 最佳”为公司经营理念，聚集了国内外ＩＴ行业一批优秀的技术、商务和管理人才。 和佳公司总部设在北京，上海、广州、济南、成都等地设有分公司、办事处或技术服 务中心，拥有全国范围的营销和技术服务体系。 “和佳软件”以《和佳ＥＲＰ》为核心，包括《和佳电子商务》、 《和佳人事》、 《和佳 办公》等产品系列。本着科学与实用相结合的原则，“和佳软件”系列汲取国内外 先进的管理理念，结合国内市场需求，在国家部委、大型中企业、新闻出版、商业零 售等行业得到了成功应用。 和佳软件公司拥有一批经验丰富的应用管理专家和一支强有力的技术支持队伍， 在企业管理和计算机技术应用方面进行了多年富有成效的研究与实践。公司积累长 期实施ＭＲＰＩＩ／ＥＲＰ系统的成功经验，先后完成多家大型管理信息系统项目。 和佳公司不断创造卓越，造就非凡业绩： ·１９９９年世界银行选中和佳财务软件，用于世行在华贷款项目财务管理 ·１９９９年国家财政部买断“和佳办公（ＯＡ）”在国内财政系统使用权 ·“和佳ＥＲＰ”作为１９９９年唯一中标的ＥＲＰ项目，得到科技部科技型企 业创新基金 ·“和佳企业比质比价采购管理软件”被国家经贸委以“企改司函［２０００］ ００５号文”形式在全国国有企业系统推荐使用 ２０００年度８６３／ＣＩＭＳ重大目标产品项目公开评测结果，“和佳ＥＲ Ｐ”荣膺优秀软件称号，并获二等奖 和佳公司积极开展各项国际合作，与国外知名的信息产业巨子ＩＢＭ、Ｍ icrosoft、Sun、Compaq、Sybase、Lotus 等国际性大公司有密切的业务往来并签有战略 合作协议或代理协议。 和佳公司的目标是：“做中国最好的ＥＲＰ！”目前和佳公司在保持一流科研 开发能力的基础上，正稳步建立渠道体系，完善服务体系，呈现出强劲的发展势头 和广阔的发展前景。
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0805-分包工程施工合同示范文本定稿.doc
0805-分包工程施工合同示范文本定稿 编制修改：马春光 审核：陈灏 冀豫东 审批：丁长峰 （城市名称）万科（项目名称） （分包工程名称）施工合同 合同编号： 签约日期： 年 合 同 目 录 月 日 第一部分 协议书 第二部分 通用条款 定义 合同文件内容及解释次序 合同价款及支付方式 甲方一般权利与义务 乙方一般权利与义务 合同工期 质量与检验 现场管理 材料设备 变更与签证 工程竣工验收与结算 工程保修 转让与分包 与总承包单位的配合 销售配合 专利技术及特殊工艺 廉洁合作 不可抗力 保险 保证担保 违约、争议及仲裁 合同解除 合同生效与终止 合同份数 第三部分 专用条款 第四部分 合同附件 附件 1：《合同价格清单》 附件 2：《（合同采购之产品、设备）设计图纸或样品图片》 附件 3：《（合同采购之产品、设备）制作安装技术标准》 附件 4：《（合同采购之产品、设备）质量保修协议书》 附件 5：《关于设计变更、现场签证的协议》 第一部分 协议书 甲方（发包方）： 乙方（承包方）： 为进一步明确责任，保障甲乙双方的利益，保证工程顺利进行，经甲、乙双方友 好协商，在甲乙双方自愿以及完全清楚、理解本合同的基础上，按照《中华人民共和国 合同法》及其它法律、法规的规定，双方就本设备/材料供货、安装事项协商一致，签订 本合同（可修改）。 1. 工程内容和承包范围 1.1 工程名称： 1.2 工程概况： 1.3 工程地点： 1.4 建筑面积： 1.5 承包范围： 2. 合同价款 2.1 价格清单： 2.2 合同价款（本工程为总价包干）： （小写）RMB （大写）人民币 以上价格系根据本合同应向乙方支付的所有费用，包括所订产品的设计、样 品、原材料、加工制作、供应、包装、运输（含保险费）、装卸、货到工地定点堆放、 安装、调试、成品保护、管理费、利润、税金、保险等整体合格工程交付给业主之前所 发生的一切费用；还包括现场协调、现场配合验收、抽样测试、保修期维护、因质量 问题引起的维修和更换、技术指导和培训等费用，但不含总承包配合费 （根据各 公司实际情况调整，可修改）。 3. 供货/安装地点 《项目地址》 《项目名称》 《标段名称》之现场 4. 本协议书中有关词语的含义与本合同第二部分《通用条款》中分别赋予它们的定义 相同。 5. 乙方向甲方承诺按照合同约定进行供货、安装并在质量保修期内承担设备/材料质 量保修责任；甲方向乙方承诺按照合同约定的方式支付设备/材料合同价款及其他 应当支付的款项。 6. 合同生效 合同订立时间： 合同订立地点： 本合同双方约定由双方法人代表或授权代表在下面签署并加盖公章后生效。 甲方：（公章） 乙方：（公章） 地址： 地址： 法定代表人： 委托代理人： 电话： 传真： 开户银行： 账号： 邮政编码： 法定代表人： 委托代理人： 电话： 传真： 开户银行： 账号： 邮政编码： 第二部分 通用条款 1. 定义 下列词语除专用条款另有约定外，应具有本条款所赋予的定义； 1.1 通用条款：是根据中华人民共和国法律、法规规定及设备/材料采购与供货、安装 的需要，通用于设备/材料采购与供货、安装的条款。 1.2 专用条款：是根据中华人民共和国法律、法规规定，结合本合同具体条件，经甲 方与乙方协商达成一致意见的条款，是对通用条款的具体化、补充或修订。 1.3 甲方：指在协议书中约定，具有工程发包主体资格和支付工程价款能力的当事 人以及取得该当事人资格的合法继承人 1.4 甲方代表：指甲方委任的履行本合同的代表，其具体身份和职权在专用条款中 约定。 1.5 乙方：指在协议书中约定，被甲方接受的具有设备/材料供货、安装主体资格的 当事人以及取得该当事人资格的合法继承人。 1.6 乙方代表：指乙方指定的负责供货、安装管理和合同履行的代表，其具体身份在 专用条款中约定。 1.7 总承包单位：指本工程的总承包单位，名称见专用条款。 1.8 监理单位：指甲方委托的负责本工程监理的单位，名称见专用条款。 1.9 总监：指监理单位委派的总监，其具体身份和职权在专用条款中约定。 1.10 质量监督检验单位（以下简称质检单位）：指甲方委托的负责本工程质量监督 检验的单位，名称见专用条款。 1.11 综合单价：单位数量的设备/材料所包含的合同价款的部分。 1.12 合同价款：指甲方乙方在协议书中约定，甲方用以支付乙方按照合同约定完成 承包范围内一切内容并承担质量保修责任的款项。 1.13 图纸：指由甲方提供或由乙方提供并经过甲方批准、满足乙方完成合同内容所需 要的所有图纸（包括配套说明和有关资料）。 1.14 样板：指由甲方提供或由乙方提供并经过甲方确认、满足乙方完成合同内容及甲 方收货验收所需要的实物样板（包括外观、尺寸、颜色、重量等）。 1.15 书面形式：指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和 电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。 1.16 违约责任：指合同一方不履行合同义务或不按照合同约定履行合同义务所应承 担的责任。 1.17 索赔：指在合同履行过程中，对于并非自己的过错，而是应由对方承担责任的 情况造成的实际损失，向对方提出经济补偿或工期顺延的要求。 1.18 本合同规定按小时计算时间的，从事件有效开始时计算（不扣除休息时间）； 规定按天计算时间的，开始当天不计入，从次日开始计算。时限的最后一天是休息日 或者其他法定节假日的，以节假日次日为时限的最后一天，但竣工日期除外。时限的 最后一天的截止时间为当日 24 时。 2. 合同文件内容及解释次序 构成合同的文件应能相互解释，互为说明。除合同条款另有约定外，组成本合同的文 件及优先解释次序如下： 本合同签订后双方约定的其他协议、会议纪要等文件 合同协议书及其附件 专用条款及其附件 通用条款 中标函 招标文件、招标会议记录 乙方投标书、承诺函件 图纸、样板 现行的法律、法规、标准、规范 法律、法规、标准、规范 本工程应符合现行国家标准、规范、当地相关规定，具体标准需在专用条款中约定。 国内没有相应标准、规范的，甲方向乙方提出施工技术要求，乙方应按甲方要求的时 间和要求提出施工工艺，经甲方、监理组织有关专家论证认可后执行。 双方各自购买自己所需的本条所发生的标准、规范。 图纸 甲方向乙方于规定的时间之前提供图纸。并要求乙方在施工现场随时保留一整套图纸， 以供甲方、监理有关人员查阅。 如甲方提供的图纸、资料不完整的，乙方应于在规定的时间之前向甲方提交补充图纸 及资料所需的时间表，列明在不影响进度的条件下，甲方在整个工期内应向乙方提供 补充的图纸及资料的种类及最后期限。在工程施工过程中，乙方亦须以书面形式及早 向甲方进行提示。 乙方需要增加图纸套数的，甲方可代为复制，复制费用由乙方承担。 乙方保证只将图纸用于本次招投标及本合同履行，乙方不得将图纸的任何部分泄漏给 其它无关的第三方。 3. 合同价款与支付方式 3.1 合同价款 3.1.1 合同价款是由乙方按照招标文件、承包范围、本合同条款、现场条件、施 工组织设计等投标报价并经甲方确认的价格。除设计或工程变更等本合同中另有约定 的情况以外，合同价款不得调整。经双方协商确认的投标报价的综合单价、材料单价不 得调整，并且适用于此后工程的变更。如有其它约定，则在专用条款中另行注明。 3.1.2 乙方在签订本合同前对本工程的全部施工图纸、技术说明、招标文件、合 同条件、工程所在地周围环境、工程所在地的现场情况、交通道路等情况应认为均已详 细研究明了，投标报价中已按招标文件和合同条款及施工组织设计中的工程承包范围、 质量标准、工期等要求充分考虑了人工、材料、机械、包装运输、施工技术、成品保护、检 验、调试、验收、样品、管理、利润、建安营业税及附加的其它税金、费用等因素，保证投 标报价准确无误，如有错漏，概由乙方负责。 3.1.3 按国家及地方政府规定由乙方缴纳的各种税收及其他费用已包含在本工 程造价内，由乙方向税收等部门缴纳。 3.2 合同价款的调整 3.2.1 涉及甲方提出的设备/材料、工程量变更的，乙方应在变更确定后 14 天 内，提出变更合同价款的报告，经甲方确认后调整价款。变更合同价款按下列方法进 行： 3.2.1.1 合同中已有适用于变更设备/材料的单价，按合同已有的单价变更合同价款； 3.2.1.2 合同中只有适用或类似于变更设备/材料的单价，可以参照类似单价变更合同 价款； 3.2.1.3 合同中没有适用或类似于变更设备/材料的价格，由乙方提出适当的变更单价， 经甲方确认后执行。 3.2.2 乙方在双方确定变更后 14 天内不向甲方提出变更设备/材料价款的报告 时，视为该项变更不涉及合同价款的变更。 3.2.3 因乙方自身原因导致的设备/材料变更，乙方无权要求追加合同价款。 3.3 合同价款支付 3.3.1 付款条件和付款比例详见专用条款。 3.3.2 违约金、行政收费、水电费可在任何一次付款中扣留。 3.4 支付证明文件 支付证明文件为甲方向乙方支付款项的主要凭证，因乙方无法及时提供有效的付 款证明文件而导致的付款延误，甲方不承担违约责任。支付证明文件包括： 3.4.1 合法的税务发票，发票无法分割的，应在预付款后的第一次付款时全额 提供。 3.4.2 产品资料移交证明。产品资料包括备件、出厂合格证、检验合格证、说明 书、技术图纸、专用工具、保修凭证。资料无法分割的，应在预付款后的第一次付款时 全部提供。 3.4.3 交接验收、中间验收、竣工验收合格证明，应注明设备材料名称、规格型 号数量、综合单价、总价、安装部位，并应有监理公司总监和甲方代表的签字。 3.4.4 物业公司或客户关系部出具的保修期质量、服务合同证明，应有物业公 司管理处经理或客户关系部经理的签字。此条仅限于保修期满后支付的质量保证金。 4. 甲方一般权利与义务 4.1 甲方的所有文件经甲方代表或其授权委托人签署或经甲方盖章后方有效。 4.2 监督检查工程质量、进度，负责设计图纸问题的处理、设计变更、现场签证、工程 进度款的支付、办理竣工结算等。 4.3 根据销售等实际需要，对施工现场布置进行调整。 4.4 如乙方不按合同要求进行施工，甲方可勒令乙方暂停施工，待整改完毕后报甲 方验收并同意后方可复工，由此造成的损失由乙方负责。 5. 乙方一般权利与义务 5.1 遵守有关法律和规定，接受甲方、监理和总承包的指令，按照施工图纸、设计变 更单、图纸会审纪要、施工及验收规范进行施工。 5.2 根据招标文件的要求，完成相关工程施工图设计或与工程配套的设计，经甲方、 设计院、监理确认后使用。 5.3 从总承包方指定的水电接驳点接驳施工用水用电，并有义务采取措施避免工程 施工对红线周围地下管线、临近建筑物及市政设施造成破坏。 5.4 每月25日前向甲方、监理和总承包单位书面报送《下月施工计划》，下月施工计划 必须具体、详细，包括人力安排、增加人力的来源、工程量等。否则甲方有权不 予支付下期进度款或顺延支付时间。 5.5 每周例会前一天向甲方、监理和总承包单位报送周报，包括本周计划和上周完成 工作、未完成工作的情况说明（包括拟采取措施、最终完成时间）。 5.6 在施工过程中必须配合甲方销售需要，积极配合样板房及室外环境的施工。 5.7 按合同约定内容，为甲、乙双方分包的工程提供配合和管理，参加相关工程验收 和竣工验收，并对本工程的施工质量和工期负责。 5.8 遵守政府主管部门对施工场地交通、施工噪音以及和安全生产有关的管理规定， 按规定办理有关手续，并以书面形式通知甲方、监理、总承包单位，严格遵守有 关环境保护法律、法规，并按照环境检查审核要求，加强施工现场的环境管理， 在施工过程中严格落实粉尘、废水等污染防治措施及生态保护、水土保持措施， 否则由此发生的费用及由于乙方责任造成的罚款由乙方负责。 5.9 已完工工程未交付之前，负责已完工程的保护工作，保护期间发生损坏、污染， 乙方自费负责修复。 5.10 合同规定由乙方完成或提供配合的工作（包括合同、会议纪要约定内容以及设计 变更等），如乙方拒绝完成或不能按合同要求完成，甲方即可安排其他单位完 成，所发生的费用(另加 15 %的管理费)从乙方当期工程款中扣回，影响工期 的责任由乙方负责。 5.11 凡乙方未能完成合同文件规定的内容，造成甲方损失的，乙方负责赔偿甲方的 有关损失。 5.12 墙改、散装水泥、临时路口、临时场地及城建档案资料等保证金或押金由甲方负责 缴纳，乙方未及时提供合法发票或提交合格的资料或交还占用的场地造成有关 保证金或押金未能全部或部分退回的，由于乙方原因扣除的保证金或押金由乙 方负责，甲方有权从支付乙方的任何工程款项中扣回。 5.13 在工程施工过程中以及工程移交一年内，由于乙方责任出现质量问题、安全事故 或者其他原因，受到报纸、电视等媒体的曝光或政府有关主管部门的通报批评， 均会给本工程的社会形象造成损失，每次由乙方向甲方支付5万元违约金，从 乙方工程进度款或保修款中扣除。 5.14 乙方代表代表乙方行使合同约定的权利，履行合同约定的义务。乙方的要求、通 知，均以书面形式由乙方代表签字加盖乙方公章后递交甲方。 5.15 乙方必须按本合同以及批准的施工组织设计组织施工，且相关人员均须专职在 岗，不得兼任其他项目任何职务；如需对人员安排、机械设备、施工方案等进行 变更，必须提前一周以书面形式上报监理并经同意方可执行。否则，乙方每违 约一项（或一人），需支付违约金1000元，且必须重新替换为原先约定的人员。 具体人员配置可在专用条款中约定，也可在施工组织设计中约定。 5.16 乙方代表、项目技术负责人、水电安装负责人必须参加每周工程例会，因故不能 参加的应提前4小时向监理提出申请并在获得监理批准后方可缺席，否则乙方 向甲方支付违约金500元/人次。 5.17 乙方在开工前应向甲方提供有关人员上岗证、有关设备合格证年审证等证件。 5.18 以下甲方确认无法胜任工作的人员，经甲方要求，必须在24小时内调离本工程 范围，否则每人次乙方支付违约金500元；同时，乙方应在48小时内用甲方批准的合 格的人员代替上述调离的任何人员。 5.19 5.18.1 对施工进度及质量达不到合同要求负有责任的施工人员； 5.18.2 专业水平达不到岗位要求、工作责任心不强的施工人员； 5.18.3 不能积极配合甲方正常工作（包括销售）者； 5.18.4 违反甲方或乙方工地现场管理规定者； 5.18.5 无证上岗者（适用于按规定必须有上岗证）； 5.18.6 与本合同规定名册不符者； 5.18.7 与本工程施工无关的人员等。 6. 合同工期 6.1 开工、竣工时间在专用条款中约定。 6.2 进度控制 6.2.1 乙方应于合同签订后15日内向甲方、监理、总承包方提交详细的施工组织 设计，以供审核。 6.2.2 乙方的施工进度、与相关承包商配合的时间要求在专用条款中约定。 6.2.3 如乙方未能如期完成6.2.2 中规定的内容，须向甲方支付违约金每项每 天 0.5 万元，甲方在当期工程进度款中扣除，违约金累计最多不超过工程总价的 10％；如阶段工期拖延，但总工期未拖延，则除因影响甲方销售安排以外的已扣除的 阶段工期违约金可返还。 6.2.4 乙方必须按甲方、监理、总承包方确认的进度计划组织施工，接受甲方、 监理、总承包方的检查、监督。工程实际进度与计划不相符时，乙方应按甲方、监理、总 承包方的要求提出改进措施，经监理确认后执行。因乙方的原因导致实际进度与进度 计划不符，乙方无权就改进措施提出追加合同价款。 6.3 开工及延期开工 6.3.1 乙方应当按照本合同约定的开工日期开工。乙方不能按时开工，应当不 迟于合同约定的开工日期前 7天，以书面形式向甲方提出延期开工的理由。 6.3.2 因甲方原因不能按照本合同约定的开工日期开工，甲方应以书面形式通 知乙方，推迟开工日期。甲方按照当地政府规定标准对经甲方认可及核实的部分工人 及施工设备的停工给予补偿，工期相应顺延。 6.4 暂停施工 甲方认为确有必要暂停施工时，应当以书面形式要求乙方暂停施工，并在提出要 求后 48 小时内提出书面处理意见。乙方应当按甲方要求停止施工，并妥善保护已完工 程。乙方实施甲方作出的处理意见后，可以书面形式提出复工要求，甲方应当在 48 小 时内给予答复。甲方未能在规定时间内提出处理意见，或收到乙方复工要求后 48 小时 内未予答复，乙方可自行复工。因乙方原因造成停工的，由乙方承担发生的费用，工 期不予顺延。因甲方原因造成停工的，不承担乙方因暂停施工造成的损失，但工期可 以相应顺延。 6.5 工期延误 6.5.1 因以下原因在施工关键线路（按乙方提交，并经甲方、监理确认的施工 网络图中关键线路）造成工期延误，经甲方确认，工期相应顺延： 甲方未在开工前 3 天提供施工场地、进场通道、施工用水用电接驳点； 甲方、监理未按合同约定提供所需指令、批准等，致使施工不能正常进行； 甲方供应的材料设备未按双方约定的时间进场或交验时发现缺陷需更换的； 设计变更或修改导致增加的造价一次增加超过工程总价的 20％； 不可抗力； 条款中约定或甲方同意工期顺延的其他情况。 6.5.2 乙方在6.5.1款情况发生后14天内，就延误的工期以书面形式向甲方提 出报告。甲方在收到报告后14天内予以确认，逾期不予确认也不提出修改意见，视为 同意顺延工期。 6.6 工程竣工 乙方必须按照本合同约定的竣工日期或甲方同意顺延的工期竣工。否则每拖延 一天，向甲方支付违约金五千元及由此引起的所有补偿、赔偿或诉讼费用。 7. 质量与检验 7.1 工程质量 本工程质量标准在专用条款中约定，质量标准的评定以现行国家或行业的质量 检验评定标准为依据。 7.2 检查和返工 7.2.1 乙方应认真按照标准、规范和设计图纸要求以及甲方、监理依据合同发出 的指令施工，随时接受甲方、监理的检查检验，为检查、检验提供便利条件，并根据要 求向甲方及监理提供与工程质量有关的技术资料。 7.2.2 工程质量达不到约定标准的部分，乙方应按甲方、监理、总承包方的要求 拆除和重新施工，直到符合约定标准。因乙方原因达不到约定标准，由乙方承担拆除 和重新施工的费用，工期不予顺延。 7.3 隐蔽工程和中间验收 7.3.1 工程具备隐蔽条件或达到中间验收部位，乙方进行自检，并在隐蔽或中 间验收前48小时以书面形式通知监理验收。通知包括隐蔽和中间验收的内容、验收时间 和地点。乙方准备验收记录，验收合格，监理在验收记录上签字后，乙方可进行隐蔽 和继续施工。验收不合格，乙方在监理限定的时间内修改后重新验收。 7.3.2 甲方、监理、总承包方不能按时进行验收，应在验收前24小时以书面形式 向乙方提出延期要求，延期不能超过48小时。监理未能按以上时间提出延期要求或不 进行验收，乙方可自行组织验收，监理应承认验收记录。 7.3.3 经监理验收，工程质量符合标准、规范和设计图纸等要求，验收24小时 后，监理不在验收记录上签字，视为监理已经认可验收记录，乙方可进行隐蔽或继续 施工。 7.3.4 对于合同定义的关键工序施工完毕后，必须经监理、甲方验收合格并签 字后（乙方应在验收前向监理提交检查记录、施工交底记录等资料），方可进行下道 工序施工，否则每次乙方支付违约金1000元，并且暂停支付该部分进度款，直至甲方 确认该部分工程合格为止；关键工序定义在专用条款中另行约定。 7.3.5 为保证施工质量，施工难点以及容易发生质量通病的地方，乙方应先报 施工方案经甲方确认，甲方可根据实际情况要求乙方做施工样板，样板经甲方验收合 格后乙方方可按样板进行大面积施工。 7.3.6 当甲方、监理要求对已经隐蔽的工程重新检验时，乙方应按要求进行剥 离或开孔，并在检验后重新覆盖或修复。检验合格，甲方承担由此发生的全部追加合 同价款，赔偿乙方损失，并相应顺延工期。检验不合格，乙方承担发生的全部费用， 工期不予顺延。 7.4 设备调试 7.4.1 双方约定需要设备调试的，设备调试内容应与乙方承包的安装范围相一 致。 7.4.2 设备安装工程具备单机无负荷调试条件，乙方组织设备调试，并在设备 调试前48小时以书面形式通知甲方、监理。通知包括调试内容、时间、地点。乙方准备设 备调试记录，甲方根据乙方要求为设备调试提供必要条件。设备调试合格，监理在设 备调试记录上签字。 7.4.3 甲方、监理不能按时参加设备调试，须在开始设备调试前24小时以书面 形式向乙方提出延期要求，不参加设备调试，应承认设备调试记录。 7.4.4 设备安装工程具备无负荷联动设备调试条件，甲方组织设备联动调试， 并就设备调试内容、时间、地点向乙方提出要求，乙方按要求做好准备工作。设备联动 调试合格，各方在设备调试记录上签字。 7.4.5 双方责任 由乙方承担设计或提出修改设计造成设备调试达不到验收要求，不管该设计是 否经过甲方、监理批准，由乙方承担修改设计、拆除及重新安装的全部费用。如 乙方不承担设计责任，设备调试达不到验收要求，甲方应要求设计单位修改设 计，乙方按修改后的设计重新安装。甲方承担修改设计、拆除及重新安装的全部 费用。 由于设备制造原因设备调试达不到验收要求，不管该设备是否经过甲方、监理 批准，由该设备采购方负责重新购置或修理，乙方负责拆除和重新安装。设备 由乙方采购的，由乙方承担修理或重新购置、拆除及重新安装的费用，工期不 予顺延；设备由甲方采购的，甲方承担上述各项费用。 乙方有责任为甲方完善图纸内容，如因图纸问题不符合国家、地方规范等规定 责任应该双方各半。同时，如果乙方积极配合甲方完善图纸内容，规避风险， 甲方应对乙方有相应的奖励。 由于乙方施工原因造成设备调试达不到验收要求，乙方按甲方、监理要求重新 安装和设备调试，并承担重新安装和设备调试的费用。 设备调试费用除在合同专用条款约定外，均由乙方承担。 监理在设备调试合格后不在设备调试记录上签字，设备调试结束24小时后，视 为监理已经认可设备调试记录，乙方可继续施工或办理竣工手续。 投料设备调试应在工程竣工验收后由甲方负责，如甲方要求在工程竣工验收前 进行或需要乙方配合时，应征得乙方同意，另行签订补充协议。 8. 现场管理 8.1 安全施工与检查 8.1.1 乙方应遵守工程建设安全生产有关管理规定，严格按安全标准组织施工， 并随时接受行业安全检查人员依法实施的监督检查，采取必要的安全防护措施，消除 事故隐患。由于非甲方原因造成事故的责任和因此发生的费用，由乙方承担。 8.1.2 乙方应对其在施工场地的工作人员进行安全教育，并对他们的安全负责。 甲方不得要求乙方违反安全管理的规定进行施工。因甲方原因导致的安全事故，由甲 方承担相应责任及发生的费用。 8.2 安全防护 8.2.1 乙方在动力设备、输电线路、地下管道、密封防震车间、易燃易爆地段以 及临街交通要道附近施工时，施工开始前应向监理提出安全防护措施，经监理认可后 实施。 8.2.2 实施爆破作业，在放射、毒害性环境中施工（含储存、运输、使用）及使 用毒害性、腐蚀性物品施工时，乙方应在施工前完成政府有关部门的报批手续，并提 前 14 天书面通知监理，提出相应的安全防护措施，经监理认可后实施，该项费用已 包含在合同价款中。 8.3 事故处理 8.3.1 发生重大伤亡及其他安全事故，乙方应按有关规定立即上报有关部门并 通知监理及甲方，同时按政府有关部门要求处理，由事故责任方承担发生的费用。 8.3.2 甲方乙方对事故责任有争议时，应按政府有关部门的认定处理，或参照 争议解决条款。 8.4 文明施工 8.4.1 乙方应严格遵守国家及地方政府颁发的安全施工、文明施工等规范、条例 遵守甲方和总承包方的现场管理规定。 8.4.2 乙方全体现场施工人员应统一服装，全部施工人员应佩带工作牌。 8.4.3 施工期间，乙方应及时整理和安排所有机械、工具、材料、建筑垃圾等， 做到工完场清，工程建设中每个楼层的多余材料、建筑垃圾必须通过井架或垃圾槽运 输到地面，严禁从高空直接向下抛物，否则，乙方每次向甲方支付违约金 500 元；以 上物品在不需用时应按甲方要求清理出工地。 8.4.4 乙方应严格遵守地方政府和有关部门的规定，并办理施工场地交通、噪 声、环境卫生和场外污染等有关手续，发生的费用及造成的罚款全部由乙方承担。 8.5 现场用水用电管理： 8.5.1 乙方应按总承包方要求提供用水用电计划，配置必要的计量装置，或直 接与总承包方协调妥当。 8.5.2 甲方协调总承包单位为乙方提供施工用水电的接驳点，接驳点至施工位 置的水电线路由乙方自行负责。施工用水电费用的承担方式详见专用条款。 8.5.3 乙方的生活用水用电由乙方自行承担。 9. 材料设备 9.1 甲方供应的材料设备 9.1.1 甲供材料设备在专用条款中约定。 9.1.2 甲方应在材料设备进场前 24 小时通知乙方，货物运到现场后，乙方应 安排适当通道及卸货位置，并在 1 小时内组织验收入库。逾时未验收，视为乙方已认 可甲方验收结果，如材料设备损坏、丢失则由乙方承担全部责任。 9.2 实施三方订货合同的材料设备 9.2.1 实施三方订货合同的材料设备在专用条款中约定。 9.2.2 三方订货合同是指为了保证乙方承包范围内材料及设备订货的质量和按 时供应，由甲方、乙方以及供货方三方共同签订的采购合同。三方合同价款已包含在本 合同价款中。乙方直接向供应商采购，甲方代乙方直接向供货方支付合同货款，货款 从甲方支付乙方的工程进度款中扣除。乙方负责工程量统计、订货（并督促供货单位按 时到货）、验收、保管及管理，并对其准确性负责。 9.2.3 在支付三方订货合同的货款时，由供货单位向乙方提出付款申请以及相 应资料，乙方确认并提交甲方后，甲方才能向供货单位支付该期货款。甲方依照乙方 确认的付款申请全额支付供应商时，甲方不承担有关款项准确性的责任。 9.2.4 三方订货合同的材料及设备，由甲方组织招标，由甲乙双方推荐供应商 参加投标，甲方组织确定中标单位。 9.3 其它 乙方应在收施工图纸（包括部分图纸）后 7 天内编制属甲方供应以及三方订货合同范 围内的材料、设备的供货计划,包括数量、规格、到货时间，并报甲方审核，乙方不及时 上报或上报数量或规格有误，责任由乙方负责。由于设计变更引起甲供或三方合同范 围内的材料、设备数量、规格的变化，乙方应在收到变更通知 5 天内书面通知甲方。 材料设备量由乙方按照合同规定的工程量和此后设计变更引起的调整工程量包干使用， 损耗率没有规定的，双方在现场作样板实测确定。属乙方超额订购或使用的材料设备 用量由乙方承担。 除非甲方另行通知，超出上款规定的甲供材料设备由甲方采购供应，甲方将从当期工 程款中扣除按甲方采购价格及有关税费的材料设备款项，乙方应向甲方提出采购委托， 由此引起的工期延误由乙方承担。 双方订货合同及实时限价的材料及设备单价和数量与本合同规定不一致的，相应调整 本合同价款，由乙方在确定价格的 10 天内申报补充预算，经甲方审定后作为进度款 支付及结算依据。 经征得设计单位和甲方同意，乙方可使用代用材料、设备；因乙方提出代用而导致的 费用及工期的增加，由乙方承担，减少的费用归甲方所有；因甲方提出代用而导致的 费用及工期的增加，由甲方承担。 所有与乙方施工工程有关的材料设备（包括甲供材料设备）到货后，乙方应进行详细 验收并对该产品的质量问题向甲方负责。 10. 变更与签证 10.1 一般约定 10.1.1 甲方有权对设计图纸进行变更，乙方应及时按变更进行施工,不得拒绝。 设计单位提出的设计变更，必须经甲方批准并加盖甲方公章后，乙方才能按图进行施 工。 10.1.2 乙方发现设计错误或不合理之处，应及时通知甲方和设计单位，由设计 单位（或甲方）提供设计变更文件，经甲方签字批准后实施。且乙方提出的合理化建 议如被甲方采用，或乙方在施工前及时纠正图纸错误，甲方可根据实际情况酌情予以 奖励。 10.1.3 因乙方擅自变更设计发生的费用和由此导致甲方的损失，由乙方承担， 工期不予顺延。 10.1.4 因乙方施工质量问题或施工安排不当导致设计变更而发生的费用，均由 乙方承担，工期不予顺延。 10.1.5 如图纸（或施工方案）由乙方进行设计（含二次设计），因设计质量问 题引起的责任由乙方承担。 10.1.6 甲方提出的对已完成的分项工程进行变更，乙方应在施工前将施工方案 报甲方确认；对于有可能重复利用的材料设备，乙方应小心保护，属乙方拆除时未采 取保护措施或拆除后保护不当的，由乙方负责。 10.1.7 合同履行中甲方要求变更工程质量标准及发生其它重大变更，由双方协 商解决。 10.2 变更、签证的办理。 10.2.1 乙方对于甲方正式发出的变更、签证，应及时、完整地的执行，并保证工 程的质量和进度要求；甲方应按照变更、签证的内容及其完成情况及时、足量地支付乙 方变更签证的价款。 10.2.2 甲方发出的变更、签证通知单，应加盖甲方指定的印章，否则乙方可以 不接受；乙方出具的要求甲方结算价款的变更、签证单，如果没有甲方指定的印章， 甲方将不予结算费用。 10.2.3 合同履约中，甲、乙双方填制的变更、签证通知单都应使用甲方统一印制 的表格，否则甲方可以不予审核费用，乙方可以不予接受。 10.2.4 甲、乙方均应对变更、签证通知单分专业连续编号、妥善保存；甲、乙双 方都应设置变更、签证事项的单据交付记录，交付对方单据时应要求对方签收，接受 方不得拒签。 10.2 变更、签证计价及结算 10.2.1 涉及甲方提出的工程内容、工程量变更的，乙方应在变更确定后 14 天内，提出 变更造价的报告，经甲方确认后进行调整。 10.2.1.1 乙方在双方确定变更后 14 天内不向甲方提出变更设备/材料价款的报告时， 视为该项变更不涉及结算价格的变更。 10.2.1.2 因乙方自身原因导致的变更、签证，乙方无权要求追加合同价款。 10.2.2 在双方核对变更、签证的价款时，乙方负责事先就每张变更、签证通知单做一 份完整结算书，提交于甲方；甲方不接受乙方以汇总方式编制的多项变更、签证事项 的结算书。 10.2.3 乙方接受甲方发出的变更通知单后，应立即组织计算变更费用，最迟在该变更 内容全部施工完毕后 10 日内（从监理及甲方工地代表确认完工情况的日期计算）， 向甲方报送完整变更费用计算；每迟报一天，将扣除最终审定价的 0.5%。 10.2.4 原则上甲乙双方应在每项变更签证实施前，商谈确定变更、签证费用；特急变 更签证也应在施工后 10 天内谈定价款；乙方提交的变更签证结算书，应与事先商谈 的价格一致。 10.2.5 关于临时用工的签证事项，双方应在签证通知单上协商确定以下问题：工作内 容及工作量、工作时间、工作人数、取定的综合单价，已含管理费和利润）。 10.2.6 当变更、签证的工作内容完成之后，乙方要及时督促监理和甲方工地代表在完 工后 5 日内签字确认，否则甲方可以不予审核费用。对于隐蔽工程和事后无法计算工 程量的变更和签证，必须在覆盖或拆除前，会同监理、现场工程师、成本人员共同完成 工程量的确认和费用谈判，否则甲方可以不计价款。 10.2.7 因设计变更或现场签证涉及到可重复利用的材料时，应在拆除前与甲方谈定材 料的可重复利用率，否则视为乙方 100%的回收利用。 10.2.8 双方核定变更、签证事项的价格后，应在变更及签证单上注明最终审定价格， 并由双方签字、盖章后生效。 10.2.9 每月 5 日前，甲、乙方应就截止上月末已确定最终费用的变更、签证的费用结算 书，进行综合性核对，并形成核对与商谈记录清单。甲方应按主合同约定的付款比例 同期支付。 11. 工程完工验收与结算 11.1 完工验收 11.1.1 工程具备完工验收条件，乙方提前 15 天向监理提供完整完工资料、完工验收报 告及工程质量保修书。监理认为符合验收条件后组织甲方、监理、总包、物业管理公司 初步验收。 11.1.2 甲方应在完工验收后 5 天内提出整改意见，乙方按意见整改直至最终验收合 格。 11.1.3 完工验收通过之日为实际完工日期。 11.1.4 工程完工验收必须达到合同约定的质量标准；否则，乙方向甲方支付合同价款 10%的违约金。 11.1.5 乙方在完工验收后 10 天内向甲方移交完整的完工资料及完工图纸二套及相应 的电子磁盘资料（含每户水电完工图，完工资料及完工图纸必须准确真实的反映实际 施工情况）。另外，乙方应及时配合总承包方向城市档案馆办理工程资料验收和移交， 属于甲方应提供的资料由甲方负责及时提供给乙方，乙方未按规定向档案馆移交资料 造成的损失由乙方承担。 11.1.6 因特殊原因，部分单位工程甩项完工时，双方协商订立甩项完工协议，明确各 方责任。 11.2 工程移交 11.2.1 根据工程需要，完成某阶段工作时，应向下一工序的施工单位办理工序移交手 续。 11.2.2 工程完工验收合格后，乙方应填写工程移交书，向所在标段总包单位进行移交 ； 乙方逾期未向总包移交，造成总包向甲方交工或甲方向业主交楼时间延误，造成的费 用和责任均由乙方承担。 11.2.3 乙方应在完工验收后 10 天内撤出全部临建、施工人员、机械设备和剩余材料 （除收尾工程所需的以外），并将所有承包范围内的工程清理干净,如乙方不能及时 拆除或清理，对于占用的甲方将收取每平方米每天 6 元的租金，并有权派人强行拆 除并清理，造成的费用及责任均由乙方承担。 11.2.4 工程在未移交下一工序的施工单位之前，乙方负责维护；如下一工序的施工单 位提前使用，因使用损坏发生的修理费用由下一工序的施工单位承担。 11.2.5 工程完工工验收并达到合同验收要求，乙方不得因经济纠纷而拒绝交付工程。 11.3 完工结算及其支付保修金 在通过工程完工验收和配合甲方全面工程验收并办理工程交接手续后，甲乙双 方进行工程结算，双方在结算书上签字和办完完工程资料移交手续（含全部应交城建 档案馆的资料，且经市城建档案馆验收合格后），甲方收到乙方递交的完整的完工结 算报资料和此后提供的补充资料后 60 天内进行核实，给予确认或者提出修改意见。 结算审核完毕后，双方签订《工程结算定案表》。乙方应严格按甲方要求时间申报竣工 结算，每延后 1 天按相应结算值 0.1%比例计取结算咨询误工费，此款在结算造价中扣 除。所有预算和结算书格式按照工程量清单标准格式，电脑打印（纸张大小 A4），一 式两份，并在封皮总价款处加盖公司公章。 11.3.1 结算书的内容必须完整、准确，若结算报价超过最终审定价 5%，乙方须向甲方 支付超出额的 10％的违约金；并在结算工程总价款中扣除，并降低乙方在甲方承建商 评估体系的排名。结算书一般包括以下内容：①结算总费用；②原合同相同工作内容 的综合单价；③套用定额编号的直接费计价表；④其他直接费、间接费的取费表；⑤ 综合调差系数和主材调差依据；⑥定额以外项目的工料机分析；⑦变更签证单原件及 所有相关的往来函件、其他需要说明的与造价有关的问题。 11.3.2 工程量清单方式结算依据：本协议及补充协议，《建设工程工程量量清单计价 规范》（GB50500-2003）、竣工图、双方洽商文件、现场签证、设计变更、扣款通知单、图 纸会审记录、辽宁工程造价信息、竣工验收资料等。 11.3.3 结算价确定 ① 结算额＝合同价款+合同约定可调整的材料价差+设计变更+现场签证 ② 对于总价调整限于以下方面，其它不得调整： 设计变更和现场签证按实调整； 甲方有权对合同工程图纸内容进行增减或方案调整，并 依据合同附件中的清单报价表对总价进行调整； 其它甲方认为有必要调整的项目； 12．工程保修 详见附件 4《质量保修协议书》。 13．转让与分包 13.1 转让：乙方未经甲方书面同意不得将本合同或任何部分、任何收益、利益转让给 他人。 13.2 乙方分包 13.2.1 分包须经甲方书面批准，并向甲方提供分包单位资质证书、分包合同、分包工 程施工方案；本合同规定的工程项目，如有未经甲方批准的第三方施工单位进场，甲 方有权中止该分包合同，同时由乙方向甲方支付该分包工程价款 15%的违约金；分包 合同不得与本合同发生抵触。 13.2.2 乙方分包合同不解除乙方对该分包工程的任何义务与责任，乙方在分包现场派 驻监督管理人员，保证合同的履行。分包单位的任何违约行为，均视为乙方违约。 13.2.3 乙方应在开工后 20 天内（并且不迟于分包工程开工前 30 天）提交乙方分包工 程（包括三方施工合同工程）、甲方分包工程的进退场时间，经甲方监理确认后执行； 否则，由此造成的责任由乙方负责。 14．与总承包单位的配合 14．1 乙方必须服从总承包方的管理，相关配合费用由甲方向总承包方直接支付，总 承包方为此向乙方提供的服务及管理如下： 14.1.1 提供工地内现有的垂直运输设备（如塔吊、施工电梯、井架等）。 14.1.2 提供通道与场地（如现场已铺设的脚手架等），负责安排作业面及作业时间， 负责分配乙方的施工、办公、仓储等用途的场地。乙方自行解决办公设施和仓储设施。 14.1.3 提供标高、定位点线等。 14.1.4 乙方设置于现场已有的起重机械或人货电梯，各指定分包人可以在乙方的协调 下无偿使用。但地面或楼面的水平运输由各分包方自行解决。为工程设备的安装就位， 如乙方现有的起重机械或者机具设备无法满足需要，而需另外制订方案，原则上由各 分包人自行承担，或者由其再委托乙方。 14.1.5 乙方负责将自己的施工垃圾运到总承包方在现场指定的垃圾堆放点，总承包方 负责清运指定堆放点的垃圾，总承包方设立专业作业队进行每天完工后的清场工作， 如发现乙方的建筑垃圾乱放，作业面清理不到位，则总承包方作业队将作业面清理后， 所发生的人工费、机械费将在乙方工程款中扣除。情节严重的在例会中通报批评，甚至 罚款。 14.1.6 总承包方负责协调脚手架的使用。 14.1.7 总承包方主持每周 1~3 次的指定分包工程例会，每月一次月计划会议和每季 度一次的季计划会议。施工高峰期间，应进行每日碰头会制度，用以协调第二天作业 面的矛盾。乙方应提前一周在例会上提出对道路运输、场地使用、楼面占用、大型机械 吊运等要求。 14.2 乙方应在施工期间，对陆续完成的工程负有实施产品保护的责任，如对其它单位 的工程或设施造成损坏的，经监理核实后照价赔偿。 14.3 乙方应在进场前对已完成的工程及场地进行检查、接收。 14.4 乙方应向总承包方提供施工组织计划与进度计划，对施工程序中有矛盾的地方进 行协调并找出解决办法。 14.5 乙方在各分项施工前须与总承包方联系，提供或了解其在分项工程上的特殊要求 ， 如开槽、预留孔洞、预埋件等，并在每次隐蔽工程之前（如浇注混凝土），配合总承包 单位确认。否则，因此而导致的额外施工费用由乙方承担。 与总承包方核对相关的工程图纸，否则由此造成的损失由乙方负责。 14.6 乙方应服从总承包方对现场安全和文明施工的统一管理。 15．销售配合 15.1 甲方将根据销售需要，安排施工现场不定期对社会开放，乙方在开放日前应对施 工现场进行清理，并作好相应的安全措施。 15.2 为配合销售而提前需要施工的项目，乙方必须按甲方的要求按时安排施工完毕。 16．专利技术及特殊工艺 16.1 甲方要求使用专利技术或新工艺、新技术、新材料等特殊工艺，应负责办理相应 的申报手续，承担申报、试验、使用费用；乙方提出使用专利技术或新工艺、新技术、 新材料等特殊工艺，应取得现场甲方总代表的认可，乙方负责办理申报手续并承担有 关费用。 16.2 工程施工过程中，乙方应注意收集有关经验，工程施工完成后，乙方应向甲方提 交完整的施工总结报告。 16.3 甲方要求使用专利技术或新工艺、新技术、新材料等特殊工艺，由此引起工程费 用和工期的增减甲方将对合同价款和工期进行调整。 16.4 乙方提出使用专利技术或新工艺、新技术、新材料等特殊工艺新工艺、新技术、新 材料，经甲方及有关单位同意实施，由此引起的工程费用的增加有乙方承担，引起工 程费用减少由甲乙双方各分 50％，缩短或延长的工期由乙方负担。 16.5 擅自使用专利技术侵犯他人专利权的，责任者依法承担相应责任。 17．廉洁合作 17.1 甲方责任 17.1.1 甲方有责任向乙方介绍本单位有关廉洁合作管理的各项制度和规定。 17.1.2 甲方有责任对本单位项目管理人员进行廉洁合作教育。 17.1.3 甲方人员应严格遵守本单位有关廉洁合作管理的规定，不得接受乙方的宴请， 不得接受任何形式的实物、现金或礼券。 17.1.4 甲方在工程项目建设期间发现甲方人员任何形式的索贿受贿行为，均应及时采 取措施予以制止，并及时通报乙方单位领导。 17.1.5 甲方人员如违反廉洁合作管理制度及本协议规定，甲方应视情节轻重、影响大 小给予行政及经济处罚。 17.1.6 对于乙方举报甲方人员违反廉洁合作规定的情况，甲方应及时进行调查，根据 调查情况进行处理。 17.2 乙方责任 17.2.1 乙方应保证乙方有关人员了解甲方单位有关廉洁合作管理的各项制度及本协议 的规定，并遵照执行。 17.2.2 乙方不得宴请甲方人员，不得以任何形式赠送实物、现金或礼券。 17.2.3 乙方单位在工程项目建设期间发现乙方人员任何向甲方人员行贿行为，均应及 时采取措施予以制止，并及时通报甲方单位领导。 17.2.4 乙方有责任接受甲方对乙方在工程项目建设期间廉洁合作管理执行情况的监督。 17.2.5 乙方单位人员有义务就甲方人员任何形式的索贿或受贿行为及时向甲方单位领 导举报；如乙方向甲方人员行贿，或甲方人员向乙方索贿，乙方满足其要求且并未向 甲方举报的，一经查实，除追回由此给甲方造成的损失外，乙方承诺在总价的基础上 再让利 10%，并对本方知情不报人员进行相应处罚。 17.2.6 如因乙方单位及人员在工程项目建设期间贿赂甲方人员，被检查机关立案查处 的，甲方有权取消或终止工程合同的履行，由此给甲方造成的损失由乙方负责赔偿。 18．不可抗力 18.1 不可抗力包括因战争、动乱、空中飞行物体坠落或其他非甲方乙方责任造成的爆 炸、火灾，以及以下方面的自然灾害： 18.1.1 烈度为五级以上的地震； 18.1.2 七级以上持续 1 天的大风； 18.1.3 持续降雨 24 小时且降雨量为 30mm 以上； 18.1.4 五年以上未发生过，接近或达到人体体温持续 2 天的高温天气； 18.1.5 其他不可预见、不能避免并不能克服的事件。 18.2 不可抗力事件发生后，乙方应立即通知监理，在所能及的条件下迅速采取措施， 尽力减少损失，甲方应协助乙方采取措施。不可抗力事件结束后 48 小时内乙方向监理 通报受害情况和损失情况，及预计清理和修复的费用。 不可抗事件持续发生，乙方应 每隔 7 天向监理报告一次受害情况。不可抗力事件结束后 14 天内，乙方向监理提交清 理和修复费用的正式报告及有关资料。 18.3 因不可抗力事件导致的费用由双方按以下方法分别承担： 18.3．1 工程本身（乙方施工质量未达标准除外）的损害、因工程损害导致第三人人员 伤亡和财产损失以及运至施工场地用于施工的材料和待安装的设备的损害、清理、修复 费用，由甲方承担； 18.3．2 甲方乙方人员伤亡由其所在单位负责，并承担相应费用； 18.3．3 乙方机械设备损坏及停工损失，由乙方承担； 18.3．4 停工期间，乙方应监理要求留在施工场地的必要的管理人员及保卫人员的费 用由甲方承担； 18.3．5 因合同一方迟延履行合同后发生不可抗力的，不能免除迟延履行方的相应责 任。 19．保险 19.1 甲方负责办理施工现场甲方人员的生命财产的保险及建筑工程一切险，由于不可 抗力造成乙方承担的工程出险时，应及时向甲方提交索赔资料，配合保险公司的调查， 并无条件接受保险公司的理赔。 19.2 乙方负责办理乙方在施工现场人员的生命财产、现场各种施工用设施、设备、材料 的保险，并支付相应的费用，费用已含在合同价款中。因乙方原因造成的任何事故 （包括第三者人员在内）所发生的依法应该支付的损失、赔偿费、补偿费用等责任由乙 方承担。 20．保证担保 可以采用以下两种担保方式，具体操作在专用条款中约定。 (保金方式)乙方履约担保采用现金担保方式，担保金额见《第三部分 专用条款》。 办理履约担保所需的费用由乙方自行负责，并将履约担保金汇入招标单位指定的 银行帐号中合同方为生效。工程进度款支付到合同价款的 50％时，返还一半的担 保金。 （保函方式）乙方履约担保采用银行保函的方式，担保金额见《第三部分 专用条 款》。办理履约担保所需的费用由乙方自行负责，履约保函在整个合同执行期内有 效。 21．违约、争议 21.1 违约 21.1.1 当发生下列情况时： 甲方无合理理由而不按时支付工程预付款； 甲方无合理理由而不按时支付工程进度款； 甲方无合理理由而不支付工程完工结算价款； 甲方不履行合同义务或不按合同约定履行义务的其他情况。 甲方承担违约责任，赔偿因其违约给乙方造成的经济损失，顺延延误的工 期。甲方赔偿乙方损失的计算方法或者甲方应当支付违约金的数额或计算方法按 本合同约定，未约定的，双方协商。 21.1.2 当发生下列情况时： 乙方原因不能按照协议书约定的工期或甲方、监理同意顺延的工期完工或竣 工； 因乙方原因工程质量达不到协议书约定的质量标准； 乙方不履行合同义务或不按合同约定履行义务的其他情况。 乙方承担违约责任，赔偿因其违约给甲方造成的损失，赔偿方式按合同约 定，未有约定的，双方协商。 21.1.3 一方违约后，另一方要求违约方继续履行合同时，违约方承担上述违约责任后 仍应继续履行合同。 21.1.4 如果乙方履行合同义务行为达不到国家有关规定及合同约定的标准和条件，并 经书面要求改正后，15 天内仍无实质性改进的，甲方有权单方解除合同， 并书面通知乙方后收回工程，由此造成的经济损失，甲方有权在支付给乙方 的任何款项中扣款补偿。 21.1.5 因乙方原因解除合同时，甲方将对乙方处以合同价款 10%的违约金，且甲方有 权决定是否接收属于乙方在现场的一切设施、设备、材料使用于本工程，并有 进一步要求向乙方索赔的权利。 21.2 争议 21.2.1 甲方乙方在履行合同时发生争议，可以和解或者要求有关主管部门调解。当事 人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，向工程所在地法院提请诉讼解决，具体在专 用条款中约定。 21.2.2 发生争议后，除非出现下列情况的，双方都应继续履行合同，保持施工连续， 保护好已完工程： 单方违约导致合同确已无法履行，双方协议停止施工； 调解要求停止施工，且为双方接受； 仲裁机构要求停止施工； 法院要求停止施工。 22．合同解除 22.1 甲乙双方协商一致，可以解除合同。 22.2 当乙方将起承包的全部或部分单体工程转包给他人，或肢解后以分包的名义分别 转包给他人，甲方有权解除合同。 22.3 因不可抗力致使合同无法履行的，甲乙双方可以解除合同。 22.4 甲方根据市场需要，工程停建或工程设计修改后相应承包工程项目不存在时，甲 方有权单方面提出解除合同。 22.5 一方依照 22.2、22.3、22.4 约定提出要求解除合同时，应以书面形式向对方发出 解除合同通知，并在发出通知前 7 天告知对方，通知到达对方时合同解除，对解除合 同有争议的，可以依本合同有关的约定处理。 22.6 合同解除后，乙方应妥善做好已完工程和已购材料、设备的保护和移交工作，按 甲方的要求将自有的机械设备和人员撤出施工场地，乙方未完善移交手续擅自撤场的， 应该赔偿由此给甲方造成的一切损失。甲方应为乙方的撤出提供必要条件，已完工程 价款在乙方根据甲方要求完全撤出施工场地后结算办理结算手续后支付。 22.7 除根据 22.4 款解除合同外，甲方不支付乙方因撤出施工现场所发生的支出、费用 已经订货的材料、设备由订货方负责退货和解除订货合同并承担有关费用和损失。 22.8 根据 22.4 款解除合同的，甲方支付乙方 7 天以内经甲方确认在现场的人员和施 工设备的解约补偿费用，解约补偿费用按照当地政府有关规定确定，并支付因撤出施 工现场所发生的直接支出、费用；已经订货的材料、设备由订货方负责退货和解除订货 合同，甲方承担有关费用和损失；现场施工设施及仅本工程使用的专用工具设备由甲 方折价收购。 23．保密条款 23.1 对于本合同所涉及的设计/研究内容、设计/研究成果等，供方应遵守保密义务。 对需方向供方提供的技术资料、图纸和其他经营信息及供方因本次合作得到或知悉的 任何有关需方的商业秘密、技术秘密及未对外公司任何资料与信息，供方不得用于履 行本合同之外的其他用途。供方上述保密义务的期限，从供方知悉该资料或信息之日 起，直至公众可通过合法途径获得、知悉相关资料、信息之日止。 23.2 需方对供方的基础数据和研究方法承担相应的保密义务。 24．合同生效与终止 24.1 本合同自双方签订之日起生效。 24.2 除正常质量保修外，甲乙双方履行合同文件的全部义务，乙方向甲方交付竣工工 程，竣工结算款支付完毕，本合同即告终止。 24.3 合同的权利义务终止后，乙方应当履行通知、协助、保密等义务。 第三部分 专用条款 1. 定义 1.1 甲方代表： ，身份证号码： 1.2 乙方代表： ，身份证号码： 1.3 总承包单位： 《按标段说明》 1.4 监理单位： 《按标段说明》 1.5 总监： ，身份证号码： 1.6 质量监督检验单位： 2. 合同文件内容及解释次序 2.1 本工程执行的标准、规范： 2.2 甲方向乙方于 年 月 日之前提供图纸 套（含制作竣工图所用图纸 套）。 2.3 如甲方提供的图纸、资料不完整的，乙方应于 年 月 日之前向甲方提交 补充图纸及资料所需的时间表。 3. 合同价款与支付方式 3.1 合同价款调整原则： 3.2 施工用水电费用承担方式（以下两种方式由各公司自行选择）： 甲方交付总承包单位的配合管理费中已包含了乙方现场正常施工的水电费用。 施工用水电费用由乙方自行承担，费用已包含在合同价款中，由乙方自行与总 承包单位进行协调、结算。 3.3 合同价款支付方式： 1) 预付款 ％ 2) 进度款 3) 完工验收款： 4) 结算款： 5) 保修款 ％（保修期仍为为 年，质保期满并结算后支付） 3.4 乙方在完成分期支付合同价款每一期的工作后，方可凭付款证明文件申请该期合 同价款。甲方在 个工作日内按照专用条款约定的比例向乙方支付合同价款。 3.5 每次付款前，乙方应向甲方提供与当期付款金额相等或与当期产值相等（各公司 根据自身情况选用）的合法税务发票。 3.6 总承包方负责按施工图、图纸会审、设计变更及有关规范等完成乙方有关的堵补工 作（铝合金门窗工程、电梯工程除外）及全部分包工程预留预埋，乙方无需计算此费 用。 4. 乙方一般权利与义务 4.1 乙方常驻现场人员名单： 4.2 持证上岗要求 乙方必须保证所有技术型施工操作人员均持有 5. 合同工期 5.1 开工、竣工 开工时间： 施工上岗证，搬运工则不作要求。 竣工时间： 样板间、示范区进度要求： 合同工期总日历天数为： 5.2 乙方的施工进度要求： 与相关承包商配合的时间要求 6. 质量与检验 6.1 本工程质量标准为： 6.2 本工程双方约定的关键工序为： 7. 材料设备 7.1 本工程由甲方提供的材料设备有： 7.2 本工程中实施三方供货的材料设备有： 7.3 本工程中实施甲方实时限价的材料设备有： 8．实时限价 8.1 实行实时限价（包括招标书要求按暂定价格报价）的材料设备包括 。 8.2 属甲方限价的材料设备，甲方在接到乙方的申请后 20 天内按现金交易方式确定限 价，乙方申请不及时造成的责任由乙方承担。 8.3 甲方完成限价并通知乙方后，乙方超过 20 天未订货，此后该材料因市场原因涨价 造成的损失由乙方承担。 8.4 如所限价格不含采保费的，则甲方向乙方支付该材料设备价款的 2%作为采保费。 8.5 对于实时限价材料，乙方如认为限价不能接受，应在接到甲方限价后 5 天内书面 通知甲方，否则甲方按此价格结算，乙方不得提出价格疑义。 8.6 乙方未按时采购或供应 8.6.2 实时限价时，如甲方证实在市场上能够按甲方所限价格购买该材料设备，并将 有关信息通知乙方，而乙方仍拒绝购买，该种材料改为甲方供货，该材料设备费用按 合同价格从合同价款中扣除，并向乙方收取该材料设备采购金额 15%的违约金，由此 造成的工期延误由乙方负责。 8.6.2 甲方限价材料及乙供其他材料如超过总进度计划进货时间 20 天仍不能供货到场， 该种材料改为三方供货或甲供，该材料设备费用按合同价格或材料设备采购价格的高 者从合同价款中扣除，并向乙方收取该材料设备价款 15%的违约金（如改甲供，则另 外收取 2%的采购费用）。 9. 工程保修 9.1 本工程的保修期为： 年，正常使用寿命为 年。 10. 保证担保 本合同采用的保证担保形式为：现金担保/履约保函，额度为合同金额的 ％，担保 金额为： （大写） 。 11. 违约、争议及仲裁 11.1 当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，双方可以向工程项目所在地的人 民法院起诉。 12. 合同份数 本合同一式 13. 补充条款 第四部份 份，其中甲方执 份，乙方执 份。 合同附件 附件 1：《合同价格清单》 附件 2：《（合同采购之产品、设备）设计图纸或样品图片、材料封样清单》 附件 3：《（合同采购之产品、设备）制作安装技术标准》 附件 4：《（合同采购之产品、设备）质量保修协议书》 附件 5：《关于设计变更、现场签证的协议》
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房地产日常管理与销售经典售楼部案场管理与制度.doc
房地产日常管理与销售经典售楼部案场管理与制度 目录 第一部分、组织架构及刚位职责 第一节、销售部组织架构 第二节、主要岗位职责 第二部分、案场管理制度 第一节、日常管理制度 一、工作守则 二、考勤管理制度 三、项目例会制度 四、业务管理规范 五、礼仪行为规范 六、业绩分配制度 七、薪酬福利制度 第二节、业务流程规范 一、来电流程管理 二、来访流程管理 三、成交、签约流程管理 四、退房流程管理 五、相关表格及填写要求 第三部分、销售培训 录 第一节、销售培训流程 一、培训工作流程 二、现场培训流程 第二节、销售培训内容 一、房地产基础知识 二、房屋建筑结构分类标准 三、房地产专业名词 四、房地产面积的测算 第三节、市场调研 一、房地产市场调研的含义 二、房地产市场调研的重要性 三、市场调研的内容 四、调研方法 第四节、销售人员的个人素质、礼仪和形象 一、心理素质的培养 二、行为素质的培养 三、专业知识和销售能力的自我提升 四、仪表和装束 五、名片递、接方式 六、微笑的魅力 七、语言的使用 八、礼貌与规矩 第五节、电话礼仪及技巧 一、接听电话规范要求 二、电话跟踪技巧 第六节、房地产销售的业务流程与销售策略 一、寻找客户 二、介绍项目 三、带看现场 四、谈 判 五、客户追踪 六、签 约 七、售后服务 第七节、房地产销售技巧 一、分析客户类型及对策 二、逼定的技巧 三、说服客户的技巧 四、如何处理客户异议 第四部分、操盘流程 第一节、市场调查 一、市场调查流程 二、房地产市场调查的主要内容 第二节、项目定位与概念设计 一、项目定位 二、客户定位 三、形象定位 四、产品定位 五、价格定位 六、项目概念性规划设计顾问 第三节、总体营销推广 第五部分、各项表格 一、合同领取登记表 二、客户档案卡 三、工作日记 四、个案分析表 五、认购书 六、销售日统计表 七、现场来访客户登记表 八、来电客户登记表 九、每周（月）来访客户分析表 十、项目已成交客户档案 十一、项目每周工作统计 十二、每周（月）销售统计报表 十三、项目成交周(月)报表 第一部分、组织架构及岗位职责 第一节、销售部组织架构 一、组织架构示意图 二、人员数量 销售经理一名，销售主管一名，案场助理一名，案场财务两名，置业顾问若干名。 第二节、主要岗位职责 一、销售部经理 1、负责销售部日常管理工作； 2、完成公司下达的销售部的各项销售指标和任务； 3、根据实际工作需要，落实各销售部人员安排及调动 4、负责销售部管理制度的审查及实施情况的监督； 5、制定项目营销体系和销售价格策略 6、业务工作的培训与考核。 二、销售主管 销售主管由销售部经理任命，上报项目总监，销售主管向销售经理汇报项目业务工作和案场管理工作。 案前准备期 1、接手项目或进驻案场时负责与开发商交接所有销售相关的资料： 2、与销售经理讨论制定案场人员编制 3、参与案场置业顾问的招聘 4、制定售前培训计划 5、编写销讲资料、答客问、各类统一说辞 6、负责项目模型、展板等各类讲解演练及考核 7、参与讨论售楼处布置并负责制定案场销售带看路线 8、根据本项目特色细化案场管理制度 9、参与制定销控表 10、与销售经理讨论制定薪酬制度 11、参与开盘策略的制定并负责传达和演练 项目销售期 1、负责案场日常监督管理，布达销售任务 2、组织市场调研，及时了解与项目有关的市场信息，将市场变化反馈给公司，并根据市场变化，及时调整销售策略 3、负责持续的培训工作 4、负责营销策略的贯彻执行 5、每日的例会，检查业务员的工作情况，发现问题，解决问题 6、负责业务执行的督导 7、与公司各部门及发展商做好协调工作 8、解决案场的突发事件 9、关爱团队，培养骨干，激发斗志，加强和提高团队凝聚力 10、认真参加公司组织的培训，提高自己的专业能力 11、按公司要求完成相关报表 12、配合销售经理佣金结算并确保佣金按时回笼 项目结案期 1、调解客户与发展商之间的矛盾，争取顺利结案 2、配合业务资料的归档 3、人员撤场业务资料交接 4、督促置业顾问对余款的催缴，确保资金回笼 三、案场助理 案场助理由销售部经理任命，并上报项目总监，由销售经理管理，向销售经理汇报工作 案前准备期 1、根据项目组具体人数，合理申领项目组建立所需物资 2、建立本项目的各类文件夹及档案夹 3、建立本项目各类报表基础数据 4、建立销售软件基础数据库 5、收集项目的各类重要文件并建立档案 6、熟悉本项目的产品 7、申报并采购所需用品 8、本项目销售合同的管理 项目销售期 1、完成项目各阶段的销售统计报表及行政报表统计并上报 2、销售软件数据的登记、检查与核对 3、物资的申领、保管、维修和保养，并做好物资台帐 4、项目组日常后勤事务的管理 5、项目组备用金的管理与登记 6、考勤的监督 7、认真参加公司组织的培训，提高自己的专业能力 8、配合销售经理对商铺销售合同的审查与管理 9、日常各种计划、报告、会议纪要等重要文件的归档 10、配合相关部门在项目组开展工作 11、与财务核对销售数据，制作每月的结佣统计表 项目结案期 1、案场物资的盘点与核对 2、人员调离物资交接的审核与监督 3、业务资料的归档与交接 4、客户所欠余款的统计 四、案场财务 案场财务由公司任命，由销售经理管理，向销售经理汇报工作。 1、收取房款和案场交办的费用 2、保证所收钱币的真实 3、按天、周、月编制会计报表，并进行汇总，报销售经理备案 4、及时核对现金、应收（付）款凭证、应收（付）票据，做到帐款、票据数目清楚 5、负责编制案场会计凭证，审核、装订及保管各类会计凭证，登记及保管各类帐簿 6、与销售助理核对销售数据和结佣统计 7、及时处理案场领导交办的其他事项。 五、置业顾问 置业顾问由销售部经理任命，并上报项目总监，由销售经理管理，向销售经理及销售主管汇报工作。 案前准备期 1、项目周边的市场和项目进行调研，充分了解周边的详细情况 2、熟记销讲和答客问的内容，积极演练，充分了解和熟悉本项目的产品 3、认真登记来电、来访登记表 4、在销售经理的带领下完成开盘演练 5、遵守各项管理制度 6、完成销售前期的其它准备工作 项目销售期 1、认真接待每一位进入案场的客户，做好来访、来电登记 2、按质按量完成项目组布置的销售任务和其他工作任务 3、遵守各项管理制度，熟练各项工作操作流程 4、对周边市场及项目定期进行调研，及时掌握竞争个案动态，为公司创造新资源 5、认真参加公司组织的培训，提高自己的专业能力 6、认真负责的催缴客户余款，保证开发商的资金回笼 项目结案期 1、与客户保持良好的关系，做好售后服务，保持良好的礼仪规范 2、做好结案的各项相关工作 3、余款的催缴 第二部分、案场管理制度 第一节、日常管理制度 一、工作守则 1、微笑服务：置业顾问的职责包括推销项目及推广公司形象，是帮助公司与客户建立良好关系的基础，所以置业顾问应在任何时间 都要维持专业态度，“以客为尊”，经常保持笑容，态度诚恳，工作积极，并不断改良，让自己做得更好。对精神面 貌欠佳的，情绪低落的置业顾问部门负责人将不安排接待客户 2、守 时：守时应是一个置业顾问所具有的最基本的工作习惯，不仅上班时间不迟到、不早退外；约见客户时一定要准时，切忌让 客户等候。 3、纪 4、保 律：置业顾问必须遵守公司的各项规章制度及管理条例。 密：置业顾问必须遵守公司的保密原则，不得直接透露公司的客户资料，不得直接或间接透露公司员工资资料，如薪金、佣 金等；不得直接或间接透露公司策略、销售业绩或有关公司的业务秘密。 5、着 装：在售楼处（或与项目相关的各类活动中 ）必须按照要求统一着装，并且佩戴胸卡，无统一着装的不得接待客户。 二、考勤管理制度 （一）工作时间 1、销售人员原则上实行六天工作制，作息时间为： :00— :00；晚上下班时间以顾客全部离开售楼部为原则，销售人员休息由主管安 排调休，在项目强销期全体员工将不安排休息。 2、销售人员严格按照排班表班次和时间准时上班，若有特殊情况需事先向销售负责人请假，经同意后方可，否则以旷工处理， 原则上 不得调休两天以上包含两天。 （二）考勤制度： 1、考勤结果是计发工资、奖金等劳动报酬的重要依据。 2、上班不得迟到、早退、未经主管、经理同意不得私自调班，违者以迟到一次处理，若员工因特殊情况不能到达售楼部的， 应于上班前 通知主管，若未能与主管取得联系，则需向案场助理提出申请，直至有领导批准后方可休假。 3、所有员工必须严格遵守劳动纪律和劳动时间，在工作时间应严守岗位，禁止从事其它与工作无关的事情。上班时间不可随便外出，若 需外出应说明地点、事由和所需时间，并经主管同意，虚报外出理由者，经查实视情节轻重以事假或旷工处理。 4、请假必须事先填写《请假申请单》，由销售主管签署意见，经经理导批准后备案。如特殊原因未能事先请假，经主管批准后事后补填 《请假申请单》。 请假申请单 请假人员 所属部门 请假时间 归来时间 请假原因 经理批准 工作移交人 紧急联系方式 5、病、事假以半天为最小单位，按请假时间扣除当日工资（即请假 1 天扣 1 天工资），病假须有医生证明。 6、销售人员在没有加班的情况下，不能事先借休。 （三）、缺勤的处理 1、上下班请人代记录，则代记录者及被记录者各扣款（ ）元； 2、员工上下班忘记记录者每次扣款（ ）元； 3、员工上下班因迟到或早退而未真实填写考勤表者，每次扣款（）元； 4、员工因私事外出而在《外出登记表》上虚报公出者，扣（ ）元； 外出登记表 外出人员 所属部门 外出时间 归来时间 外出原因 经理批准 工作移交人 紧急联系方式 5、员工迟到 30 分钟以内（含 30 分钟），每分钟扣（）元；31-60 分钟，每分钟扣 2 元；61 分钟以上，以调休或事假半天处理； 6、员工每月累计迟到三次以上（不含三次），当月所有迟到时间加倍处罚； 7、早退当天按旷工处理，未办理任何请假手续而缺勤者按旷工处理，未按请假程序执行的均以旷工处理，旷工按情节轻重扣罚 三倍当日的工资的总额。 8、旷工一日扣罚三天工资，连续旷工二日或当月累计旷工三日以上者则以自动离职处理。 9、有下列情况之一者，按旷工处理： （1）未经请假或请假未获批准擅离职守半日以上者； （2）请假期满未续假或续假未获批准而逾期不归者； （3）请假人所提请假理由或证明与事实不符者； （4）不服从分配调动，经说服教育无效,未按指定时间到岗者； （5）未经批准擅离岗位从事与本职工作无关活动者。 （四）、加班的管理 1、销售人员应将本职工作于正常时间内完成，凡属处理职责范围内的工作事项，晚上值班不按加班计算。 2、同时符合以下四种情况的才算加班：①由公司统一组织的；②加班时间在半日以上的；③经公司领导批准确认的；④当月实 际出勤天数比公司规定的出勤天数多出的。（特殊节假日的安排除外）。 3、加班天数应于当月休完，不准跨月补休。 4、凡离、辞职人员补休未休完的，一律作废。 （五）、辞职管理 1、公司员工因故辞职时，本人应提前十五天向直接上级提交辞职申请 2、收到员工辞职申请报告后，主管负责了解员工辞职的真实原因，并将信息反馈给经理 ,以保证及时进行有针对性的工作改进。 3、员工办理工作移交和物品清还手续，对客户资料泄密的拒绝交接的或交接不完全的将不予结算工资 4 、案场助理统计辞职员工考勤，计算应领取的薪金 5、该员工所有的福利包含调休未尽的、团奖未发放的将全部作废。 三．项目例会制度 （一）早会 1、时 间：X：XX—X：XX 2、地 点：售楼处 3、主 持：销售主管（销售经理） 4、出席人：售楼处全体置业顾问 5、会议主题： （1）检查仪容仪表、出勤情况； （2）简单总结前一天的工作情况，存在问题及解决方法、当天工作重点； （3）公布前一天的销售情况、销控员公布、售出单元、转换单元、未补定单元、补齐定单元、拟定可重新发售单元； （4）销售主管（销售经理）讲述当天需注意的事项； （5）当日推广部署及当日计划； （6）置业顾问互报一天销售中存在的问题，销售主管（销售经理）总结分析，予以帮助解决。 （二）周会 1．时 间：每周一X：XX—X：XX 2．地 点：售楼处 3．主持人：销售经理 4．出席人：售楼处全体置业顾问 5．会议主题： （1）总结每周工作； （2）对本周工作进行总结，包括客户跟进、成交业绩、存在问题、特殊个案分析、客户意见并提出合理化建议； （3）讨论每周议题； （4）由销售经理出题，围绕本行业的工作开展，包括市场、销售、管理等范围结合实际案例进行讨论、分析，并针对本项目作 出合理化建议，以提高项目质量、销售业绩、及置业顾问素质以更好为项目服务； （5）市场分析； （6）主要为组员之间资源共享，对市场咨讯进行相互交流； （7）下达部门工作要求、指令、并贯彻执行； （8）相关政策法规、法律文本、销售技巧等培训。 （三）项目月例会 1．时 间：（另行拟定） 2．地 点：（售楼处） 3．主持人：销售经理、销售经理及销售主管 4．出席人：全体置业顾问 5．会议主题：月度工作总结及下月工作计划 （1）项目重大销售推广活动的分析总结； （2）市场客户及业主源状况分析； （3）竞争项目销售动态分析； （4）总结月度工作； （5）布置下月度工作； （6）分析置业顾问销售指标完成情况及月培训计划的制定。 （四）项目推广会议（视具体情况） 1．时间：（另行拟定） 2．地点：（另行拟定） 3．主持人：项目总监、销售经理及销售主管 4．出席人：售楼处全体置业顾问及需协作的相关部门人员 5．会议主题： （1)项目会分工：部门内部人员分工及相关协作部门人员分工； （2)明确活动内容和流程安排； （3)明确优惠政策、对外宣传策略和统一口径； （4)其他应注意的事项及思想动员。 四、业务管理规范 1、所有案场工作人员必须严格遵守案场的各项管理制度，服从现场销售经理的统一管理，项目组各级人员应在自身权限范围 内开展业务工作，在工作中如有任何问题，不得私自处理，私自越级对接，必须逐级上报，实行统一的规范化操作流程； 2、工作期间，保持各自岗位及桌面的整洁，与工作无关的杂物一律不置于销控柜台上，保持良好坐姿，严禁伏桌休息、大声 喧哗、争吵打斗、嬉戏、抽烟、吃零食、化妆、不得在给客户介绍时倚靠沙盘和柜台等所有损公司形象的行为发生； 3、所有工作人员应有成本控制意识，不得随意浪费任何宣传资料和物品，不得有损害公司和开发商的整体利益之行为，对开 发商的活动礼品私自处理者一旦查实将给以处罚，置业顾问应保管好各自资料、物品，每次接待工作结束后，应自动清理 桌面，并将椅子归位； 4、置业顾问不得利用上班时间占用售楼处电话做私人聊天用途，不得打声讯电话； 5、置业顾问之间应团结协作，密切配合，发扬团队精神，共同维护公平竞争原则，对蓄意制造任何形式的恶性竞争、惹事生 非、拉帮结派等破坏业务工作的不正当行为应坚决杜绝； 6、置业顾问业务说辞必须严格按照最新确认的项目销讲资料执行，凡有疑问应向销售经理或销售主管请示，严禁向客户承诺 有关项目不祥、不实事宜； 7、置业顾问应具备独立完成销售工作的能力及较强的应变能力，不断提高房地产专业知识及销售技巧，有意识的培养自身的 客户分析及判断能力，通过业务情况、客户资料的整理，为制定与调整广告策略提供依据； 8、房源销控统一由销售经理管理，出现差错，责任由销售经理及发生差错的业务员承担。落定前必须认真核对确认，以免发 生一房两卖，转让房号应及时通知销售经理，对未交定金的客户，置业顾问不得私自承诺保留房号； 9、置业顾问不得随意承诺客户任何优惠条件，更不得以任何形式暗示客户向开发商寻找优惠关系。 10、所有销售文件都属于内部重要的保密性资料（包括认购书、各类销售报表、相关协议合同书等文件），除销售经理、销售 主管、案场秘书外，其他置业顾问不可随意翻看，不得以任何形式向外界透露案场销售及业务状况； 11、置业顾问应及时做好客户登记、成交登记和值班工作记录，对自己的客户资料做好保密工作，不得以任何形式向外界泄露 客户信息资料。 五、礼仪及行为规范 （一）仪容着装规范 1.必需穿着公司当季制服。 2.女生，化淡妆，配深色皮鞋 。 3.男生，戴领带，配深色皮鞋。 4.试用员工无公司制服，上班时间内必需着正装与公司制服颜色与款式相近的服装。 5.上班时间内严禁着牛仔裤、短裤、拖鞋。 （二）优雅的姿势和动作 1.站姿：常态下做“立正”姿势：两脚脚跟并拢，脚尖离开约 45 度，腰背挺直，颈脖自然伸直，使人看清你的面孔，两臂自 然，不耸肩，身体重心在两脚中间。在客户接待较长时间中，需全程站立挺胸收腹，双腿自然分开，并与双肩垂直， 双手交叉抱于身后，不东张西望，在介绍沙盘过程中，应以镭射笔做指引。 在会见客户或出席仪式时，或在长辈、上级面前，不得把手交叉抱在胸前。 2.坐姿：落坐后，应上身垂直，端正坐好，不许后仰；双腿平行放好，自然弯曲，不倚不斜，不能随便乱伸，不得翘二郎腿。 移动椅子的位置时，应先把椅子放在应放的地方，然后再坐。 3.行姿：不摇不摆，两个人以上行走时不得搂抱搭肩。 4.礼貌：公司内与同事相遇应点头行礼表示致意；在通道、走廊里遇到上司或客户要礼让，不能抢行；在任何场合见到董事长、 总经理等公司高级主管时，应暂停手中工作，主动起立，大声问候，并行注目礼。 5.走姿：走通道、走廊时要放轻脚步。无论在自己的公司，还是在被访问的公司，在通道和走廊里不能一边走一边大声说话，更 不得唱歌或吹口哨等。 6.出入房间的礼貌：进入房间，要先轻轻敲门，听到应答再进。进入后，回手关门，不能大力、粗暴。进入房间后，如对方正在讲 话，要稍等静候，不要中途插话，如有急事要打断说话，也要等待机会。而且要说："对不起，打扰……"。 7.递交物件时，如递交文件、名片等，要把正面、文字对着对方的方向递上去，如是钢笔，要把笔尖向自己，使对方容易接着； 至于刀子或剪刀等利器，应把刀尖向着自己。 8.握手时用普通站姿，并目视对方眼睛。握手时脊背要挺直，不弯腰低头，要大方热情，不卑不亢。伸手时同性间应先向地位低 或年纪轻的，异性间应先向男方伸手。 （三）日常业务中的礼仪 1.以职务尊称上司，以学长\姐\弟\妹称呼同事，以先生、小姐称呼客户。 2.未经同意不得随意翻看同事的文件、资料等。 3.柜台上不能摆放与工作无关的物品；且要及时清理、整理工作台上的文件、帐簿，对印章盒等使用后及时盖好盖子。 4.借用他人或公司的东西，须证得同意，使用后及时送还或归放原处。 5.爱惜公司物品，不随意损坏，野蛮对待或挪为私用。 六、业绩分配制度 （一）业绩判定 1．为树立团结互助的团体精神，有关业务成交按照业绩分配制度执行，制度未有规定的，由销售经理分配处理； 2．家庭购房时，夫妇、父母、子女等直系亲属视为同一客户，其他亲戚不作同一客户处理（视情况而定）； 3．企业购房时，股东及公司高管层视为同一客户，其他不作为同一客户处理； 4．熟客介绍新客户，以取得新客户的联系电话并且新客户到访售楼处时需说明介绍人姓名，且要有客户登记为准，否则视为首 次来售楼处接待； 5．如遇两个或以上客户对同一物业有意向时，以先交定金为准。 （二）业绩分配 1．置业顾问在成交后，要求由下定、补定跟进至客人签约、催款、全额房款付清为止，期间需配合相关部门同事共同解决客人 在办理银行按揭手续时所提出的问题。置业顾问如不能亲自到现场跟进，则必须通知现场主管安排同事帮忙跟进，如无出现 特殊状况，佣金由原置业顾问享有。为了避免节外生枝，原则上要求置业顾问亲自回现场跟进。 2．客人进入售楼处应询问其之前是否曾经到访，当客人明确否定后方可跟进。如客人表示之前曾经到访并道出 A 销售员姓名， 则应交由 A 销售员跟进。如 A 销售员不在场，则由排首位的 B 置业顾问负责跟进(在跟进之前必须打电话给 A 销售员,了解客 户的概况)，成交后的佣金由 A 和 B 置业顾问平分。如当天无法成交，客户归还 A 置业顾问继续跟进。如出现置业顾问在知情 的情况下刻意隐瞒真相，则成交后佣金归原置业顾问。 3．已成交的 A 客户介绍 B 客户来买房时，B 客户提出找 A 置业顾问而其不在场的情况下，由销售主管打电话与 A 联系，如果 A 不能亲自回现场跟进或时间紧迫，由销售主管指定轮班置业顾问 C 接待，当天成交后，则 A、C 置业顾问各得 50％佣金。如 当天不能成交，B 客户以后则由 A 置业顾问继续跟进。 4．A、B 两位置业顾问共同接待 1 个老客户时，若有新客户进场，而又有足够人手接待的话，则 A、B 两人不可抽离其中 1 个去 接新客户。 5．A、B 置业顾问共同接待一个老客户时,若此时 A 置业顾问的老客户回来，则 A 置业顾问有权委托其他同事代为跟进，成交佣 金平分，与 B 置业顾问无关。 6．A、B 两位置业顾问共同成交一个客人以后，若此客人想再购买单位，而此期间 B 置业顾问没有跟进客人或没有联系 A 置业顾 问共同跟进的，若此客人再由 A 置业顾问经办成交另一个单位，此佣金由最后跟进的 A 置业顾问独得。 7．如遇 A、B 两位置业顾问分别跟进的客户为直系亲属时（常见情况为夫妻、父子、母女、关系非常密切的购房结婚男女），则 成交后佣金平分；如为兄弟、姐妹、朋友关系时，则需用业主姓名判别是哪一位销售员的客户，而另一位销售员不可拆分佣 金。 8．如遇 A 置业顾问的客户是 B 置业顾问的朋友，原则上应发扬团体合作精神，提供义务帮助。如客户比较信赖 B 置业顾问，强 烈要求其代为跟进及办理相关的手续，而且过程中包含多次的现场和电话跟进，为了有效地促进客户成交，可向销售经理申 请双方共同跟进。 9．对于主管安排使用电话跟进公共资源的客户，负责联络的置业顾问可以让客户到现场找自己。若客户到现场后没有找联络的 置业顾问，则视为公共资源，可由其他置业顾问跟进，成交后不拆分任何佣金。 10．一个客人若由多个(3 个以上)的同事接待介绍过而成交，则应相互协商，达成共识。认购书上只能写两位置业顾问的名字。 11．公司其他部门职员或外来公司人员介绍的客户，原则上由主管安排置业顾问接待。 七、薪酬福利制度 （一）薪 酬 1、原则:以专业、贡献、能力、态度和责任为分配依据,遵循按劳分配、效率优先、兼顾公平及可持续发展的原则。 2、适用对象：销售部所有正式员工。 3、薪酬组成：基本工资（含专业工资、工龄工资、学历工资）、岗位工资、绩效工资、提成工资、奖金。 （1）岗位工资根据工作岗位和岗位所需要的技能确定，不同岗位对应不同的岗位工资级别。 （2）工龄工资根据员工实际参加工作时间和员工在本公司工作的时间来确定。 （二）、销售佣金提成制度 1、成交的含义 下列情况之一视为成交： （1）贷款客户已交足首付款并签定了《市商品房预售卖合同》但必须达到贷款银行将贷款额发放到发展商帐户，并办理按揭的 相关配合工作和成交客户来访时的接待工作。 （2）一次付款的客户付清房款并签定了《市商品房预售合同》；但必须完成其后成交客户来访时的接待工作。 2、提成奖励标准 案场经理：在当月总销售金额的比例（ ）提取 案场主管：在当月总销售金额的比例（ ）提取 案场助理：在当月总销售金额的比例（ ）提取 案场财务：在当月总销售金额的比例（ ）提取 置业顾问：按在案场自身独立成交的销售金额的相应比例提取佣金：提成标准为月度销售额的（ 3、设置的奖项 （1）销售冠军奖： 案场中月度评选出 1 名销售套数最多的销售冠军 1 名，奖金（ ）元 案场中季度评选出 1 名销售套数最多的销售冠军 1 名，奖金（ ）元 案场中半年评选出 1 名销售套数最多的销售冠军 1 名，奖金（ ）元 案场中年终评选出 1 名销售套数最多的销售冠军 1 名，奖金（ ）元 ）奖励表彰 （2）发放办法置业顾问发放标准为月提成 70%。余 30%作为团奖形式到年终发放； 销售冠军奖与提成一同发放；年终结算：补 发团奖的 30%。 （3）发放时间于工资在每月 10 日发放，加/扣款项。 第二节、业务流程规范 一、来电流程管理 （一）来电接听流程示意 XX ，您好 询问信息获知途 径 项目介绍 针对需求估邀约 转接置业顾问 （二）来电接听基本要求 电话接待服务的基本要领：礼貌、准确、高效。 1．带着微笑接听，以电话赢得友谊，同时，接听时端庄的姿势会使你有良好的心境； 2．接听电话时应清晰的报出公司名或在售项目名称，使用礼貌用语：如“您好， XX”； 3．原则上电话铃声响三声以内必须接听电话； 4．对于客户的询问，应抓住重点耐心讲解，通话时间以控制在 3 分钟之内为佳；尽量将解释的时间缩短，邀请客户到达现 场 观看； 5．在电话中的长时间沉默，会使对方产生误会，或猜疑你没有认真听，因此，应在适当的时候附和，如：“是、对、嗯、很 好、请继续说”等； 6．接到打错的电话时，应避免生硬地说：“你打错了”，而应礼貌地说“这是“XX”，电话号码是 XXXXX，您要打的电话 号码是多少？”，这样不会使对方难堪。 7．根据实际情况来应变是十分重要的，先应付较紧要的电话； 8．如果来电找人而他不在，你应先说：“请稍等一下”，然后立即传达，传达时不可大声呼叫及要注意言语表达。如找人 不在则应询问客人有什么可以帮忙客气的请对方留言或留下电话，以便回电； 9．当对方激动时或言辞过激时，仍应礼貌待客，保持冷静、平静对答 10.通话过程中应注意：口齿清楚；语速不要过快；语音适中，保持风度，当信号出现问题接听不清楚时，注意不要叫喊； 11.在通话结束时，对客户表示感谢“谢谢您的来电，再见”，待客户切断电话后再挂电话； 12.在来电登记表上对客户来电情况及时进行记录，特别是客户的姓名和联系电话，即使有来电显示，也最好与客户确认留 下可以直接联络的电话，以便日后跟踪； 13.打电话再次与客户联系时，应注意通话的时间是否合适，以避免打扰客户的休息，比如境外的客户有时差的，切勿在对 方睡觉的时间打电话。 二、来访流程管理 （一）来访接待流程示意 迎 客 暂未下定 销售道具准备（销售夹、名片、笔 ） 备齐资料，再次邀约客户洽谈 介绍项目 沙盘讲解、展区图讲、解工地带看 送客户 入座洽谈 作好资料登记，准备以后追踪 登记 了解客户需求推荐产品、计算费用 促其下定 利用销售技巧、制造气氛，促使下定 （二）来访接待基本要求 1．迎客：首先应在门口欢迎客人前来参观（设置前控台）（对在门外徘徊，犹豫不决的客户应主动邀请其进入售楼处参 观）， “客户到，全体高呼欢迎参观”“请问您是第一次来参观我们项目吗”、“请问您是投资还是自营”并递上项目资料及自 己的名片，礼貌地问候并询问客人的尊称。 2．介绍项目（沙盘介绍） （1）沙盘讲解流程示意 地理位置介绍→周边市政、交通、商业等配套介绍→项目的概况介绍（突出特色卖点）→规划介绍→在售产品的概况 介绍→铺型、面积、价格概况介绍 （2）说明： 将客户迎进销售现场时，先将客户引领到沙盘处进行概括性介绍；借助沙盘向客人介绍项目总体规划、工程进 度、周边环境、配套设施等，重点突出项目的特点。同时向客人介绍发展商、经营管理公司、物业管理公司的实力 背景，以增加客人对项目的信心；描绘项目前景，制造美好憧憬，初次接触便能让客户感到强有力的冲击。 找出整个沙盘最亮丽的点描绘路，引导客户到亮点处介绍沙盘；在人多时，按线路慢慢移动介绍沙盘，力争移 动到亮点处。借助展板看图说话，让后再介绍项目其他。 入座洽谈 （1）看完模型后请客户到洽谈桌入坐并奉上茶水，在对客人需求已有一定程度了解的基础上，再进行针对性介 绍，同时可再详述项目的优点、项目期内的优惠，以增加客人的购买欲，力争成交。 （2）当客户发生疑问时，应详细、耐心地倾听客户的疑问，并不断点头表示清楚客户的疑问，在客户停顿时进 行解答。 渲染现场销售气氛，注意现场 SP 配合，三组以上客户需喊控台，与销售经理或销售主管和其他置业顾问进行 密切配合，争取客户尽快落定。不得让现场两组客户互相交流，应设法避免，以防折扣优惠不致，出现投诉。 做好客户登记 （1)完成接待客人工作后，不管客人是否成功认购，都须记录详细的客户资料及来访情况，方便日后跟进工作。 （2)客户到访登记之日起三天之内必须进行第一次跟踪，同时做好详细的跟踪记录。原则上每七天要跟踪客户 一 次，直到客户明确表示不购买，每次都需做好详细的跟踪记录，对于分析客户的成交或未成交原因有重要 意义。 送客 （1)完成全部销售程序，客人表示离开时，礼貌地送客人到门口，对客户表示“因为好单位所剩不多，请尽快 作 决定，有什么疑问请打电话给我”“请慢走”等等话语；最后为客人留下良好印象，以便日后与客人再次 联系。 （2)回到洽谈桌进行清理，并将桌椅摆放整齐。 （三）客户接待程序 1.接待规定 （1）客户接待以个人单位排序，进行轮流接待。当值置业顾问都应清楚自己的接待顺序，主动补位前控台。必须主动询问 “请问您是第一次来吗，若是回笼客，应礼貌转交原置业顾问，若客户因其他原因故意隐瞒回笼的，原置业顾问未能 在 十分钟内认出的，视两置业顾问共同客户” （2）无论是何种客户，都视为正常客户，不能挑客、抢客。 （3）当值置业顾问在接待客户时，需第一时间询问客户先前是否到访并由谁接待过，若客户明确找某位置业顾问的，一 经 确认应主动将客户转交给该指定置业顾问接待，事后进行登记核查。当值置业顾问继续补位，而该指定接待置业顾问 保留其接待新客户的资格。若指定的置业顾问不在，当值置业顾问视为协助接待，保留新客户接待资格。 （4）已作登记或已成交的老客户带新客户来访，如老客户指定找回原置业顾问接待的，则需礼貌转交新客户，反之则视 为正常轮序接待。若老客户介绍新客户未有陪同到场的，新客户在接待时未有告诉现接待置业顾问的，原置业顾问七 日内未有发现的，视跟踪回访不到位处理。 （5）客户到访时，轮候置业顾问在客户进门时能认出客户的，可不计顺序优先接待；若期间已由其他置业顾问接待中， 除非客户指定更换置业顾问接待，否则不得自行要求更换，仍由当值置业顾问继续接待。 （6）凡是自行错过客户的接待机会均不补偿，视为轮空。但若因公司或领导安排任务而导致离开现场并错过机会，过后 给予补接待新客户一次。 （7）若当值置业顾问接待新客户时刚好老客户来访，可委托其他置业顾问协助接待或自行放弃新客户。 （8）置业顾问非因客户要求不得中断正在接待的客户。如因客户强烈要求更换置业顾问，成交业绩归属后者。 （9）每位置业顾问都有责任、有义务在其他置业顾问需要的情况下，做好客户的协助接待工作，其接待新客户机会保留。 （10）对于明调人员和其他观光人员置业顾问应主动说明情况，让后备人员接待。 （11）对于退款客户或者因业务情况出现异议或闹事的客户应引导至客户洽谈其他未尽事宜各项目可根据实际情况制定。 三、成交、签约流程管理 客户选择房源 核对 《销控表》 销售经理或主管 确认房源 客户选定房源 填写 《销控表》 销售经理或主管 再次核对房源及 价格、面积等详 细项目 签定 《认购协议书》 签定购房合同 财务收缴定金 登记备案 （一）销控管理 1．出售之前核对销控表（即房源表），然后签署认购单并有销售经理签字认可，待客户交定金并经财务确认后，由案场负 责人在销控表上做售出标志，售楼处现场有销售表公开展示的，须及时更新和通知，使在现场的所有人都清楚房源的认 购情况。 2．销售统计：案场助理及时更新相关销售数据，并制作“销售日报表”。 销售控制表 （二）签署认购书要求 姓名 电话 日期 顾问 状态 备注 姓名 电话 日期 顾问 状态 备注 姓名 电话 日期 顾问 状态 备注 房号 房号 房号 房号 房号 房号 姓名 电话 日期 顾问 状态 备注 姓名 电话 日期 顾问 状态 备注 姓名 电话 日期 顾问 状态 备注 1．客户决定购买某一单位，经办置业顾问应先向销售经理确定认购单位和价格，并为客户详细计算并解释购房税费、银行 按揭费、入住费用等各项相关收费。 2．签署认购单时，需与客户再次确认认购书上的认购楼座、总房价款、付款方式和付款时间，并提醒客户阅读注意事项。 3．认购单上内容不得修改、随意增加内容，特殊情况需填写特需申请单，并报请销售经理同意并由其签名确认。 4．书写一定要整齐、清晰，不得涂改，导致价格出错等严重后果由该员工负责。 5．置业顾问不得私自废除认购单，如需废除的，经办置业顾问须在认购单上注明作废原因，报请销售经理同意并由其签 名 确认后方可作废。 6．经办置业顾问对填写的认购单有第一复核的责任，然后交销售主管或销售经理审核签字确认，要仔细可对单价、总价、 房号。 7．签署完毕的认购单一律交由案场秘书负责保管。 （三）定金、发票 1．定金由财务收取，开据发票。如因财务人员不在则由销售经理代为收取（具体根据项目情况而定）。 2．开出的收据、发票一定注明 VIP 卡号、房号、金额及日期。 4．置业顾问不准收取任何款项。 （四）办理签订购房合同、银行按揭等购房手续 1．认购单签订后，置业顾问有责任及时通知客户在规定的时间内交款、签定购房合同，并办理相关购房手续。 2．主动帮助客户备齐按揭资料，约请银行客户经理到现场办理相关手续，积极配合开发商办理按揭工作。 （五）合同管理 1．客户档案管理工作由案场助理负责，分别整理认购阶段客户资料、销售、签约阶段客户档案，两个阶段以订购情况明细 表，销售情况明细表串联，根据每日订购情况变动，登录订购情况明细表，依据订购情况明细表准备购房合同。 2．与客户签定完购房合同后，置业顾问应将所有办理购房手续资料及认购单一并交由案场助理保管。 3．案场助理必需使用活页文件夹或文件袋对客户资料分门别类进行整理，排放。空白合同、已准备完毕合同，已签合同分 别放置，已签合同需统一编号，一个客户一个文件袋，并注明资料完整或缺少项目。 4．合同的保存与调阅限于销售经理或主管与案场助理，其他人员无权擅自领取合同，如有需要查阅合同的，须报请销售 经 理或主管同意，并做好借阅登记工作。 5．另准备一份合同样本，供置业顾问、客户借阅。未签约客户如提出借阅合同并拿离现场，置业顾问应首先婉拒，若客户 坚持借阅，则应统一至案场秘书处办理借阅手续，并注明合同归还时间。对于已签约客户如需凭合同办理提款事宜，同 样需办理借阅手续；对于已初始登记合同返还客户，需专门准备签收本，在客户领取合同时签收。 （六）客户资源管理 1．意向客户资源管理 （1）置业顾问接待客户后将客户资料和接待情况填入“客户来访登记表”并及时填报客户追踪情况。 （2）根据客户意向程度把客户分类，进行分级管理，充分利用客户资源。 2．定金客户管理 （1）客户认购后，案场助理将已售商铺各项数据及购房客户的明细资料输入“业主购房明细表”，以便对客户情况进行查 询。 （2）对客户的职业、文化层次、居住区域、了解产品渠道、购房心理等多方面进行分类统计，使目标客户群的定位更明晰， 帮助适时调整营销策略，有的放矢，扩大目标市场占有率。 （3）业主换或退房，要将变更情况输入“客户房、退房一览表”，并及时更新业主购铺明细表”。 （4）特殊优惠客户需备案，将相关申请文件存档，优惠信息输入“客户特殊优惠一览表”。 （5）已付定金但未按时签约的客户制作“未签约客户一览表”，按经办置业顾问分类，分头跟踪，尽早解决签约遗留问 题， 加速资金回笼。 4．资金回笼 （1）根据客户交款情况制作“客户交款情况明细表”，对延期付款的客户及时报备开发商并电话联系催其尽快交款。随时 掌握客户的付款情况。 （2）对办理按揭的客户要充分协助，尽早发现问题尽力帮助解决，加快按揭款项的到位。 5．问题客户管理 对于存在棘手问题的客户，销售部将情况汇总制作“问题客户一览表”，及时上报总部。 四、退房流程管理 （一）退房流程示意 支付定金 签定《认购单》 客户原因：填写 《特需申请单》 定金处理 收回定金发票 《商铺认购书》 更新《销控表》 退还定金 及相应费用 （二）说明 1．客户提出退房时，置业顾问要耐心做客户的说服及解释工作，同时立即口头汇报给现场销售主管或经理。 2．劝说无效，客户必须填写《特需申请单》（见附表），退房申请最好由客户本人书写，或有客户签字。 3．公司领导审批同意后，由置业顾问通知客户带齐相关资料来售楼处办理退房手续。 4．原销售合同收齐后，加盖作废章，连同退房协议、客户退房申请、公司处理意见等资料一起交给案场秘书，后提交相关 部门。 五、相关表格及填写要求（部分） 序号 报表名称 填表人 交表时间 01 客户来电登记表 接听人 每天下班前 02 来访客户登记表 置业顾问 每天下班前 03 每周客户跟进情况汇总表 置业顾问 逢周日下班前 04 成交明细表 置业顾问 销售后当天 05 认购书 置业顾问 填写后即时 06 项目调查情况表 市调人员 市调次日 07 销售日报表 案场助理 当日完成 08 销售周报表 案场助理 当周完成 09 来电、来访统计表 案场助理 案场助理 10 客户资料统计表 案场助理 案场助理 第三部分、销售培训 第一节、销售培训流程 一、培训工作流程 1、建立销售组织框架； 2、制订培训计划； 3、招聘、组织销售人员； 4、基本知识培训； 5、销售技巧培训； 6、短期全面考核； 7、短期实习； 8、正式上岗； 9、在岗培训。 二、现场培训流程 1、前期准备工作：熟悉现场特点，遵守现场管理；熟悉销售资料，树立销售信心；销售工具准备； 2、接待规范：迎客、站姿、引客； 3、介绍楼盘情况：包括模型介绍、楼盘介绍、看房路线等； 4、洽谈计价过程：包括询问销控、求助主管、税费计算、谈判促交等 5、成交过程：写认购书，跟进客户，办理按揭等 第二节、销售培训内容 一、房地产基础知识 （一）房地产的概念 1、房地产的含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总 称，两者具有整体性和不可分割性。包括： （1)土地 （2)建筑物及地上附着物 （3)房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 2、房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既 有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发 包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门， 属 第二产业。 3、房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住 宅 附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客 观的、必然的联系，主要包括几个方面： （1)实物形态上看，房产与地产密不可分； （2)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； （3)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。 差异包括几个方面： （1)二者属性不同； （2)二者增值规律不同； （3) 权属性质不同； （4）二者价格构成不同。 （二）房地产的特征 1、房地产的自然特征 （1)位置的固定性； （2)使用的耐久性； （3)资源的有限性； （4）物业的差异性。 2、房地产的经济特征 （1)生产周期 （2)资金密集性 （3)相互影响性 （4 易受政策限制性 （5 房地产的增值性 注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。 （三）房地产的类型 按用途划分： （1)居住房地产 （2)商业房地产 （3)旅游房地产 （4）工业房地产 （5）农业房地产 房地产住宅的层数划分的规定： （1）低层住宅为 1-3 层 （2）多层住宅为 4-6 层 （3）小高层住宅为 7-11 层 （4）中高层住宅为 12-16 层 （5）16 层以上为高层住宅 房地产土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地 五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 二、房屋建筑结构分类标准 编号 名称 内 容 1 钢结构 2 钢、 钢筋混凝 承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁 土结构 承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。 柱采用钢筋混凝土构架建造 3 钢筋混凝土结 承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现 构 浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构 的建筑物 4 混合结构 承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁 是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住 是用钢筋混凝土建造 5 砖木结构 承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房 架。砖墙、木柱建造的 6 其它结构 凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等 三、房地产专业名词 1、常用名词 五 证：a.建设用地规划许可证；b 建设工程规划许可证；c.建筑工程施工许可证；d.国有土地使用权证；e.商品房预 （销）售许可证； 两 书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》； 房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证； 房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场； 一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用 权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场； 二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场； 三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交 易活动的市场； 房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收 益和依法处分的权利； 土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式， 将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的 土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用； 三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整； 七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整； 红 线 图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土 地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房； 总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积； 建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积； 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和； 容 积 率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在 10 万平方米的土地上，有 20 万平方米的建筑总面积，其容 积率为 2.0） 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢 固、层高 2.2m 以上（含 2.2m）的永久建筑。 建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在 10 万平方米的土地 上，建筑用地净面积为 8 万平方米，其建筑覆盖率为 0.8〈建筑密度为 80%〉） 绿 化 率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如 在 10 万平方米的土地上有 3 万平方米的绿化面积，其绿化率为 30%） 绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率； 房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该 套 （单元）应分摊的公用建筑面积之和； 套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台 面积； 套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定： A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算； B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积； C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积； D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。 单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。 公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可 分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积； 实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额； 层 高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括 下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净 高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值； 公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的 50％。 得 房 率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。 道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。 玄 关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性 大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加 以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的 场所。 期 这 房：开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在 一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一 种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。 现 房：指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义 上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 毛 坯 房：指没有装修的房。 业主委员会：指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理 公 司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业 有关的一切重大事项拥有决定权。 会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所 则 适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同 虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上 只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提 供了良好的社交场所。 入 伙：指业主领取钥匙，接房入住。 契 税：是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。 征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单 位和个为契税的纳税人。 （1）国有土地使用权出让； （2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换； （3）房屋买卖； （4）房屋赠予。 2、房子的种类 安居房指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知 自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对 4 平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈 利性住房。 经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。 使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享 有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、 出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。 商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上 实行的是供给制，所以，商品房是 80 年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝 向、质量、材料差价等组成。 集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设 的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免 优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分 产权。 集资建房有两种产权：一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是 低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。 公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、 销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位 的职工出租出售。 房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一 般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。 房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。 空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。 四、房地产面积的测算 1、计算全部建筑面积 （1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。 （2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在 2.20 米以上部位计算建筑面积。 （3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在 2.20 米以上的，按其 水平投影面积计算。 （4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。 （5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在 2.20 米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在 2.20 米以上的部 位，按外围水平投影面积计算。 （6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 （7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半 计 算建筑面积。 （8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。 （9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。 （10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2.20 米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影 面积计算。 （11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 （12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实 际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出 主 体结构距离一律按 150 毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用 150 毫米的数据。 （13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 （14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在 2.20 米以上部分的外围水平面积计算。 （15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 2、计算一半的建筑面积 （1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。 （2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。 （3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。 （4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。 （5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。 3、不计算建筑面积 （1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。 （2）检修、消防等室外爬梯。 （3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。 （4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池 、地下人防干道、支线等。 （5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。 （6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。 4、哪些公用面积应分摊？ 应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换 层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电 梯机房、水箱间等。 5、哪些公用面积不能分摊？ 不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为 公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。 第二节市场调研 一、房地产市场调研的含义 房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行 研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。 二、房地产市场调研的重要性 （1)市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提； （2)是销售稳定和提高的基础； （3)是了解竞争对手优、劣势的有力方法； （4)是楼盘本身提高经济效益的主要方法。 三、市场调研的内容 1．地段（地点、交通、环境等） 2．公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等） 3．基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等） 4．建筑类别（商场、住宅、商住房、别墅等） 5．面积与户型（面积与户型配比情况） 6． 周边及区内配套设施（周边包括教育、购物、医疗、金融等；区内包括会所、健身房等） 7． 价格（起价、均价、最高价） 8． 推广策略（现场促销方式、广告推广方式） 9． 销售情况（销售率等） 10．付款方式（一
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房地产开发行业里那些不为人知的潜规则 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前 提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西 的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划 部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使 用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地 界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依 据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包 括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证 （以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国 土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金， 才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出 让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使 用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商， 再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的 土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是 从 1990 年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从 1997 年才正式开 始。而北京第一块公开交易的土地，是到 2000 年之后才上市的。我只不过是说，我国 在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体 系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了超过二 十年了，起码我个人觉得，把我放到 90 年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交 易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在 国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划， 提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同 的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后， 建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、 县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有 土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。 2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这 里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下， 母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再 次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于 交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭， 只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍 微有点规模的房地产公司都这么干。 再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西 应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可 行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同， 所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而 且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更 是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这 是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料 就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来 的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫 名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门， 譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他 们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费 用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。 房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术 人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不 敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公 司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。 下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。 3、总平面审查阶段 这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就 是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体 建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容 积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排 ， 是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。 在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物 基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是 1 万平方米，有 3000 平方米的地 面上有建筑物，那么建筑密度就是 30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是 且慢。我这 3000 平方米的建筑占地里面，有 2000 平方米是一个大型的架空平台，架 空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个 2000 平方米，到 底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居 民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化 啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个 2000 平方米不能算在 建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范 没有限死，有无穷的空间可以钻营。 再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践 中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还 是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚 ， 怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地 方。 其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一 搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化， 就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车 道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得 起消防车。 审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要 2 到 3 个月， 往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反 正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那 种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力 还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开 窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才， 曾经试过在 10 天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿） 4、管线综合审查、排水许可证 管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西 实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死 的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问 题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的 几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。 说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三 项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多 解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是 生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视 线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学 的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。 这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一 个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这么走进一个小区，看它 里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。 2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满 地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。 为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给 排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年 轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管， 别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是 那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一 开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不 然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能 住吗？ 管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不 就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外 面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工 作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突 然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排 水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工， 把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是 想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接， 等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量 已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多 少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。 再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要 求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及 连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我 就不多说了。 5、单体审查、建筑工程规划许可证 规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划， 就比较容易通过一点。 单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案 。单体方 案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶 段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都 是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是 100 平方米配一个车位。 大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体 审查。 当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按 35 平 方米到 45 平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说 规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了， 就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的 转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那 也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过， 那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商 都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。 那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。 我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么 10 几 20 万买一巴掌大的停车位， 开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要 10 个平方米不到的空间。但是，你 要把这部车停进去，你另外还需要 30 平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所 须分担的面积，基本上都是 35 到 45 平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂 直起降的。这就是客观规律。 当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的 一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到 40 万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。 审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。 这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。 不过这个建设工程规划许可证，在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置，反复的 强调。我个人还没钻详明白，不知道这个法是什么意思，在搞什么玄虚。 6、消防和人防专项审查 这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。 没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所 有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫 名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。 先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消 防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是 非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意 识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个 1 级防 火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严 格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消 防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之 间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公 道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如 12 层以上要设置专门的 消防电梯，17 层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开 发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套 楼梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职 业生涯中，我也不敢。 人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我 绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911 的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆 在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。 人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位， 但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的 使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的 神经们。我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励 大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么 全体业主。 因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办 法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都 不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。 7、节能审查、施工图审查 在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成 结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能 计算书，就可以开始这两项审查了。 节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发 展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么 360 度大落地窗、全敞开式阳台、 无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到 疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在 节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖 的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这 种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。 说到这里不由得想对那个套型建筑面积 90 平方米以下占 70%以上的 9070 政策说两句。 建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的 要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过 6 米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。 同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90 平方米的套型面积的确可以设计 出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且 洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊， 我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90 平方米 要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子 朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的 好几个项目，为了在满足这个 9070 的要求下还能做 3 房单位，设计师呕了不知道多少 吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位 也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭， 连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。 现在有些公司为了规避这个 9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起 卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人 无言以对。 恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。 现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找 资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我 国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审 查实在是见仁见智，根本没法子审。 在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门 口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人 检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事 啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。 结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话， 审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要 说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？ 我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在 合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最 后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。 施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施 工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。 8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可 余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很 多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强 了对这两样东西的管理。 余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。 运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能 这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神 仙。 余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到 番禺，结果被罚了 5 万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了， 撞枪头上了。 噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保 护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的， 想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳 朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管， 开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些 夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得 非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然 胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的 城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。 我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保 局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎， 我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种 手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的 嘴脸，一样。 9、质量监督、安全监督 我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么 一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少 程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。 这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。 特牢骚百余字。谢谢各位。 质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站 办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题 都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打， 导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机 构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确 跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但 在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。 在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发 现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东 西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠 这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常 多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有 各的门路啦。 现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测 了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的 3 分之 1。恩，在这 里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台， 继续往上建。各位的，明白？ 不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的 生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿 10、施工招投标、监理报建 还是没写到施工许可证，写死我了，啊啊啊我为什么会想到写这个题材？我现在内心 深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊。 首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分）， 其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广 州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地 方。我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业 证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就 行了。 在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛 骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业 技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其 中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。大家知道 一下就行。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准 备，然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种 新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。 后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材 料退件。这个企业的老板气得吐血。到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只 是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使 用黑社会的可能性。 恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。 监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则， 交建设部门审核一番，认为 OK 了，发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许 可证。 监理规划和监理细则，老实讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做 过审核。在我个人的从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂的。 11、施工许可证 我怀着万分激动的心情，打下了上面那 5 个字。 施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯 中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。在我与同行的交 流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这 样的话，绝对没 1 年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面 10 个大项看一遍， 基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于 20 个。而且得一步一步来。这是什么 概念？这是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题，直接就 GAME OVER。 在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一 个项目，前后盖了 200 多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云 云。 现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗？我们能方 便快捷的为企业服务吗？ 到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不 到了。为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得 了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会 阻碍办事效率。 我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规 则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中， 都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过 10 多年的运做之后，它本身已经具有 了生命力，绝对是牵一发而动全身。 因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可 以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。 这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子 可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工 许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方 一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。 之后的内容，大家就开始熟悉起来了：我们终于进入销售环节的各项手续了。 12\插曲,来讲讲目前的宏观房地产调控 恩,不妨说一下,我出身是房地产管理部门。当年参与了非常多的房地产政策制定。后来穷 得不行，被迫下海至今。这也是我为什么能从事现在这个工作的原因之一啦。 在讲预售和验收这些东西之前，我想先讲讲现在的房地产调控政策。理解了这个，才能 对销售方面的各项政策有一个清晰的了解。对现在的调控，我的总体评价是：混蛋。 基本上，现在的中央层面的调控政策分成以下三个方面： 1、减少土地供给，紧缩地根 这方面的政策非常的立杆见影。如果这里有国土部门的朋友，看到了肯定大有感触。最 近这 3 年以来，中央对地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。当 然，这里我们必须有个概念，用地量最大的产业，不是房地产，而是工业。尤其是各类 招商引资的工业园区。目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成 区的总面积。这是一个很疯狂的概念。当然，在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势 下，房地产用地不可避免的受到了株连。房地产用地供给量逐年减少是不争的事实了。 各位不需要和我争论什么各大房地产公司储备了多少多少地，足以做多少多少年的开 发，因此现在供地不足这种消息不准确，等等。这种新闻几乎都是不良媒体的外行报道， 连造谣都没造出个样子来。只要看看现在各大房地产公司储备的那些地都在什么位置， 基本上就可以判断出来事情的真伪。有哪个地产公司手头上没开发的地，不处于偏远得 不行的远郊区但是又发神经拖着不开发的，我立马把这篇东西打印出来吃掉。在另一个 方面来说，房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地，其完全是寄 希望于中国经济的健康稳定发展，城市逐步扩张，富裕群体人数总量不断增长。这种心 态其实倒真是一种讽刺。唉 2、打压购买需求 提高首付比例，紧缩银根，提高银行准备金率，控制按揭贷款，都是这种考虑。就是让 老百姓没钱买房子。但是，这种政策不是释放和满足需求，它没有解决任何问题，它只 不过是将需求延后。我不明白为什么老百姓对这种政策鼓掌叫好。有一种很神奇的解释 说，这种政策的好处是：老百姓买不起房子了，开发商脆弱的资金链就会断掉，开发 商就会自动降价了。我个人不对这种神奇的逻辑予以打击。免得我的这个贴沦为口水之 争的场所。我只对客观效果予以评价。谢谢。 3、强制性限制房地产产品类型 这个很明确，就是那个 90 平方米以下的户型占总建筑面积 70%以上。这个 9070 的政 策被唱得很响，好象很英明神武的样子。我个人没明白过来这到底有什么效果。户型选 择完全是市场化的东西。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在：开发商故 意建大户型，以获取高额利润。但是，我晕，大户型或者小户型，在单价稳定的前提下， 单方利润及总利润会有任何差别吗？总建筑面积不变，单价稳定，户型变一下，造成 影响无非是多几套房子或者少几套房子，利润有区别吗？除非是有这样的逻辑前提： 大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业经验里面，我是没发觉过有这种情况。我 的个人经验是反过来：小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经历的少数几个 公司在产品定价上基本上都是这么个策略。我不知道北京是不是与我的个人经验相反。 我个人总结，房地产调控政策，就在上面这三样东西里面玩来玩去。不会有别的什么新 花样出来了。这个效果，我就不多说了。 接下来，继续讲流程吧。啦啦啦 13、放线、验线 这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体 的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属 的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿， 又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份 放线册。 在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放 线。唉，又来一个“做通”工作。 放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按 图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。 这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤 其是在提前放线的场合。唉 14、预售许可证 终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了 一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可 能性越来越小了。 预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成 3 分之 2，低层建筑结构封顶。这个条件 跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高 层建筑往往在完成 3 分之 2 的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。 因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个 2、3 成，但是各项交易税费却要按 足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认 识吧。 现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现 场，也禁止再搞什么 5000 元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，我必须要说， 但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报 的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做预售许可的时 候申报价格，直接就是 2500 元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照 样卖 5000 卖 8000 卖 10000 多，没有任何法律上或者行政上的责任。 在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根 据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就 是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个 矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原 因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统 计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过。开发商也 没这种能力或故意去故意做假，当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运 气极好的人撞到。嘿嘿。 现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机 构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面 积出报告。 唉，又出来一个“做通”工作。 15、关于预售中的土地解押 昨天在写预售的时候，关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。作为一个房地产从业人 员，讨论这个话题，显得比较不合适。这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。我 个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。 先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许 可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在 基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行 都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了。不多说了。 根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但 是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着 开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物， 不然这个预售许可证就出不来了。 还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押 啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个时候就是考验人类的 智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预 售许可证。 我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。 我只说其中的两个办法 （唉，我觉得我好象在传授犯罪方法似的，靠）。现在绝大多数的城市，国土部门和房 管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管 部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的 登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的 借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登 记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监 还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵 押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押 物这样的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我个人佩服之极），然后拿着这个注 明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，啦啦啦，我的土地证已经解 押了啦。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材 料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。 如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个 1 天两天再去国土部门办抵押， 也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。 此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市 都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押， 换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的 地方也能用。总之，办法都是人想出来的。人有多大胆，地有多大产，在房地产行业， 那得算是真理啊。 16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼 其实，在说了这许多之后，大家应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了。在做了前 面这许多的铺垫和协调工作，结识了那许多的人，一步一个脚印的，做到了现在，如 果还不能完成现在的工作，就真是白混了。 规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验 收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大 的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线 册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。 消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发 商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主 要原因。尤其是消防和永久用电，这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就讲个 电的事情。在报装的时候，设计好了装 3 台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大， 拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论 如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要 入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这 个。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。 只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有 伏笔，基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改： 12345 云云。 质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验 收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲 方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲 方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。 质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工 验收备案。这个备案就没什么好多说了。 竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝 收楼。我看到很多未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的报道，一直觉得比较奇 怪。也没见到记者到建设局查询竣工备案资料的情节。我反正没亲眼见过这种事情。但 是我国在这些问题上一直充斥着大量的不良媒体的不实报道，所以我也不很关注这个 事情。 物业管理这一块，我就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了。接下来就是产权证 办理的事情了。先做大确权，给整个楼盘做个确权发证，然后再分户发证。这些东西哪 怕是街边做中介的都懂，我就不赘述了。谢谢各位。 17、结束语 首先得说，我每天跑来跑去，回来鼓捣这个东西，我是真写出厌烦情绪了。实在是想太 监掉这篇文的，但这么每天一小段，也终于给我写完了。不过这个结尾很仓促就是了。 这整个过程，也只不过是个大概，而已。事实上还有很多需要跟各个部门扯皮的事情， 没写进来。譬如工程造价的预算报告的问题，干过这个活的人肯定知道，和建设局扯这 个预算单价是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是这个东西又只不过是整个过程中 的一件小事。 我最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。我往往都报以冷笑。连专业房地产公司之 间的合作，都几乎没有成功个案的情况下，几十个互不相识又缺乏专业知识的人，能 合作建起一栋供自己居住的楼？ 愤青们会和我说，房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案？我在这里可以明确告 诉你们，我没见过。在漫长的施工、报建、融资、销售过程中，有无数次的台底交易和私 下勾结。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。愤青们又会说， 我就规规矩矩的报建、施工，不融资，难道我还建不起一座楼吗？我可以很明确的告诉 你们：不可能。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以 将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事，诚实做人，你连总平面审查都 得审 1 年，审消防又审一年，审施工图再审 1 年。这种事情我真不是没见过。我亲眼见 过一个年轻的民营企业家想搞房地产，从 04 年开始领取了规划要点，审总平面，审 1 年没审出来，规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审一年又没审出来，再回去 领规划要点，但是总规刚好改了，给他把土地功能改成教育用地。最后一无所获。连告 都不知道要去告谁。我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小 科员的办公台前，受着训斥：你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑的边界线， 要用两种颜色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去给你重新改过再来。 无论你们在各自的领域内是多么的优秀。你们可能是电子行业的巨子，是网络经济的领 头人，引领了化工行业的风暴，只要你们试图进入地产行业，你们就要遵循这个行业 的行规。任何试图改变现行房地产管理规则的人，都会受到血一样的教训。在这个行业 里面，遵循规则比任何行业都要显得重要。
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开发报建流程及细则 二〇〇九年 目录 第一章 第二章 第一节 第二节 第三节 开发中心职能概述....................................................................................2 规划建设工程类…………………………………………………………3 规划建设项目的主要内容概述................................................................4 规划报建工作程序及流程………………………………………………6 规划建设项目的工作要点及注意事项………………………………..55 第四节 第三章 第一节 第二节 第三节 第四章 第一节 第二节 第三节 绩效考核标准…………………………………………………………..59 用地类…………………………………………………………………..60 阶段性程序简述......................................................................................60 工作重点事项…………………………………………………………..63 相关工作办理程序……………………………………………………..67 配套类…………………………………………………………………..93 阶段性程序简述………………………………………………………..93 工作重点事项…………………………………………………………..95 相关业务办理程序……………………………………………………..98 第一章 开发中心职能概述 一、 开发中心在办理开发报建业务过程中涉及的政府职能部门较多，包括有市（区） 规划局、市建委（区建设局）、市（区）国土房管局、市（区）质监站、市（区）安监站、 市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司（区供水所）、市（区）供电局、 市政园林局、环卫局、电信局、邮政局、环保局、区公安分局、公安消防局、卫生防疫站、人 防办、地名办等政府职能部门。 二、 根据主要涉及的政府部门划分，开发中心开发报建体系划分为三大类： （一）规划建设工程类： 主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作，规划报建主要包括：建设项 目预审选址、申请规划设计要点、申领总平面及修建性详细规划的批复、办理综合管线规划 和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领《建设工程规划许 可证》。 规划报建阶段完成后，办理建设工程施工手续，主要包括：申领建设工程施工监理邀 请招标核准书、办理施工监理招标工作、缴交劳保金、申领余泥排放证、对施工图进行审查并 办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全的监督手续，最后申领《建筑工 程施工许可证》，完成建设工程的施工手续。同时办理商品房预售等手续 建设工程竣工后，要进行各项验收手续，包括规划验收，取得《建设工程规划验收合 格证》，办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收，收集建设工程各项验收资料报请竣工 验收备案。最后办理商品房的确权。 （二）用地类： 主要负责办理房地产开发项目用地手续的办理，包括建设用地的预审、报批手续，建 设用地的拆迁补偿、有偿使用等手续，取得《建设用地批准书》及《国有土地使用证》等有关 证照。 （三）配套类： 主要负责办理房地产开发项目配套设施的报批工作，包括施工现场通水、通电、通路的 报批，各期工程管线施工的报批和验收，小区命名和通邮的申报，公建配套用房的移交等。 第二章 规划、建设概况流程图： 规划建设类 第一节 规划建设项目的主要内容概述 一、第一主要工作阶段：办理《商住小区总平面规划设计方案》（以下简称总规）及《商住小 区修建性详细规划设计方案》（以下简称详规） 建设单位领取到规划部门核发的《建设用地规划许可证》后，分别向国土部门审领《建 设用地通知书》，向规划部门申请设计要点，向市建委审领本年度预备立项批文，在取得 上述批文后向市城市规划局申报《商住小区总平面规划设计方案》 在取得总规批复后，建设单位对小区的总体规划图进行深化设计（包括小区的住宅总 体规划、管线布置、道路绿化系统、地形竖向以及各项经济指标说明），向规划部门申报详 规。 建设用地大于 2 万平方米的需向规划部门申办《商住小区综合管线规划》，为下一步小 区申报水电手续作为文件依据。 二、第二主要工作阶段：办理《送审建筑设计方案的复函》（以下简称单体） 建设单位领取到详规及附图后，建设单位向相关单位及部门办理或审领单体方案，四 至图、有效用地批文、《建设用地规划许可证》及附图后向规划部门申报单体 三、第三主要工作阶段：办理《建设工程规划许可证》（以下简称规划证） 建设单位领取到单体后，办取消防、人防、环保、卫生的专业意见，并完成建设项目施 工放线、完成《扩大初步设计批复》、完成建设工程程档案移交合同签订、完成市政设施配套 费缴交后向规划部门申领规划证。 四、第四主要工作阶段：办理《建设工程施工许可证》（以下简称施工证） 建设单位领取到规划部门核发的《建设用地规划许可证》后，向市建委分别办理设计邀 请招标核准、设计邀请招标中标通知书、设计合同备案、施工图审查及批准书等手续，并在 取得规划证后，向市建委分别办理劳保金缴交证明、质量安全检查登记、正式立项文件、施 工、监理邀请招标中标通知书、淤泥渣土排放证手续，在取得上述工作后向市建委申领施工 证。 五、第五主要工作阶段：办理《商品房预售许可证》（以下简称预售证） 在建设项目取得施工证及工程进度将达到楼层总高度三分之二的前四十天向国土房管 部门申办商品房面积预测，并在工程进度达到楼层总高度三分之二后向国土房管部门申领 预售证。 六、第六主要工作阶段：办理《建设工程规划验收合格证》（以下简称合格证） 建设项目全面竣工（含外墙装修），建设工程用地范围周边绿化环境、道路设施建设 完毕，相关临建的围墙及其它构筑物全部拆除后，向市规划部门首先申办规划验线，并取 得验线册方可申办合格证。 七、第七主要工作阶段：办理建设工程竣工验收备案表（以下简称竣工备案） 建设项目完成规划、消防、环保、人防验收工作并取得《建设工程竣工验收档案认可书》 （建委办理）后，向建设部门申办竣工备案表。 第二节 规划报建工作程序及流程 一、负责办理公司开发资质年审工作； (一) 办理验资报告事宜： 1、准备公司资质证书、营业执照复印件（加盖公司公章）和财务部门出具的年度财务资产 负债表； 2、确定建委承认的具有资质的会计师事务所； 3、与会计师事务所签定业务约定书； 4、提供给会计师事务所第（1）项资料后三个工作日内交纳验资费用后取得验资报告； (二) 准备资料：验资报告、所有项目手册、所有地块的《建设用地规划许可证》、所有地 块 的《建设用地批准书》或《建设用地通知书》或《国有土地使用权证》、资质证书、营业执照、资 质年审申请表、统计证、年度所取得的《建设工程规划验收合格证》； (三) 填写资质年审申请表：按照建委开发处的要求准备本公司具有职称或执业资格的 在职人 员的证书原件及复印件； (四) 每年五月二十日前将上述资料报送市建委开发处， (五) 建委开发处经办人审案出具基本意见 (六) 建委开发处组织集体会审出具审核意见 (七) 主管处长批复 (八) 建委主管主任批准 (九) 取回年审结果； 附：办理资质年审流程图： 确定具有资质的会计师事务所 签订业务约定书 财务部门出具年度资产负债表 取得验资报告 将资质年检资料报入建委对 外办公中心 退案 建委开发处经办人审核 资料不全 补齐资料 开发处会审 主管领导签发 取得年审结果 二、负责办理新增项目的项目手册； (一) 拍卖所得的新增项目： 1、拍卖交易后，取得拍卖确认书及地块的相关用地资料，如：《用地规划许可证》、 《建设用 地批准书》等； 2、在市建委开发处领取新的空白的项目手册（一式三份）； 3、依据新增项目的规划设计要点等规划批文填写项目建设规划概况； 4、准备资料：单位申请公函、新增项目且未过期的《建设用地规划许可证》、营业执照、资质 证书； 5、将上述资料报入市建委对外办公中心； 6、由对外办公中心转到市建委开发处； 7、建委开发处经办人审案并出具初步审核结果 8、经办科长批准 9、处长批准完毕 10、建委主管主任批准 11、取得新增项目的《项目手册》办理完毕； (二) 挂牌交易取得的新增项目： 1、在土地交易所挂牌完毕后，取得新增项目的用地资料，如《用地规划许可证》、 《建设用地 批准书》等； 2、在规划局及国土局办理用地资料及规划批复等更名手续； 3、在市建委开发处领取新的空白的项目手册（一式三份）； 4、依据新增项目的规划设计要点等规划批文填写项目建设规划概况； 5、准备资料：单位申请公函、新增项目且未过期的《建设用地规划许可证》、营业执照、资质 证书； 6 、 将 上 述 资 料 报 入 市 建 委 对 外 办 公 中 心 ； 7、由对外办公中心转到市建委开发处； 8、建委开发处经办人审案并出具初步审核结果 9、经办科长批准 10、处长批准完毕 11、建委主管主任批准 12、取得新增项目的《项目手册》办理完毕； 附件：流程图 拍卖所得新项目 资质证书 营业执照 建委对外办公中心 建委开发处 经办人审案 处长批准 建委主任领导签字 建委对外办中心取案 三、负责办理项目手册的年审工作； 挂牌交易所得新项目 建设用地规划 许可证或不过 期用地资料 1、 建设用地规划许可证； 2、 营业执照； 3、 资质证书 (一) (二) (三) (四) (五) 每年九月份，负责整理公司所有项目的项目手册并填写该年度的项目开发情况； 准备资料：待年审的项目手册； 年审资料准备完毕并报送项目所在区建设局； 根据区建设局的安排，陪同经办人员查看现场；、 十二月份办理完毕年审手续； 四、负责办理项目预备立项手续； (一) 办事程序： 1、报送前三个工作日内协调财务部取得本月份的公司资金证明； 2、根据年度开发计划填写预备立项表； 3、准备资料：资金证明、项目手册、《建设用地规划许可证》； (二) 每年元月份，负责办理我司所属地块项目预备立项资料报送市建委并对外办公中 心； (三) 建委开发处经办人审案并出具初步审核结果 (四) 经办科长批准 (五) 处长批准完毕 (六) 建委主管主任批准 (七) 在市建委开发处批复完毕； (八) 在市建委对外办公中心取得批复后，将预备立项申请表报送市计委城市发展处； (九) 市计委城市发展处批复完毕； 五、负责办理《建设用地规划许可证》； (一) 拍卖地块 1、 取得《拍卖确认书》、《土地出让合同》 2、 准备《建设用地规划许可证》附图 1/2000 地形图套图四套 3、 将申请《建设用地规划许可证》资料报入市规划局 4、 规划局用地处经办人审案出具基本意见 5、 规划局用地处会审得出会审意见并经处长批复 6、 规划局主管领导批准 7、 办理完毕 《建设用地规划许可证》； 8、 所需资料：立案申请表、申请函、 《建设用地规划许可证》附图（一式四份）、 《拍卖确认 书》、《土地出让合同》 (二) 挂牌转让地块 1、 取得《土地出让合同》 2、 准备《建设用地规划许可证》附图 1/2000 地形图套图四套 3、 将申请《建设用地规划许可证》资料报入市规划局 4、 规划局用地处经办人审案出具基本意见 5、 规划局用地处会审得出会审意见并经处长批复 6、 规划局主管领导批准 7、 办理完毕 《建设用地规划许可证》； 8、 所需资料：立案申请表、申请函、 《建设用地规划许可证》附图（一式四份）、 《土地出让 合同》 附件：流程图 1、 拍卖地块 挂牌交易所得新项目 立案申请表 拍卖确认书 土地出让 金合同 建设用地规划 许可证（附图 一式四份） 报入市规划局综合处 市规划局用地处经办人审案 市规划局用地处处长批复 主管领导批复 七、负责办理用地规划设计条件及申请调整事宜； (一) 办理建设用地设计条件（已经取得 《建设用地规划许可证》未取得设计条件或设计 规划局综合处取案 条件过期） 1、 将办理建设用地设计条件资料报入市规划局综合处 2、 规划局综合处转规划局用地处 3、 规划局用地处经办人审案出具基本意见 4、 规划局用地处会审得出会审意见并经处长批复 5、 规划局主管领导批准 6、 办理完毕建设用地设计条件； 7、 所需资料：立案申请表、申请函、原《建设用地规划许可证》及红线图（复印件）、已 经取得的国土部门《建设用地通知书》或《建设用地批准书》 (二) 办理申请调整设计条件 1、 将办理建设用地设计条件资料报入市规划局综合处 2、 规划局综合处转规划局用地处 3、 规划局用地处经办人审案出具基本意见 4、 规划局用地处会审得出会审意见并经处长批复 5、 规划局主管领导批准 6、 取得调整的设计条件 7、 所需资料：立案申请表、申请函、原《建设用地规划许可证》及红线图（复印件）、原 《建设用地规划许可证》及红线图、原设计条件、我局历次批复的有关用地的批准文件、我局 批复的历次有关规划的批文及附图、已经取得的国土部门《建设用地通知书》或《建设用地批 准书》、属调整公建配套的需提交主管部门意见 附件：流程图 申请设计条件 立案申请表 调整设计条件 原《建设用 建设用地通知 地规划许可 书或建设用地 证》及附图 批准书 项目建议书 市规划局综合处报入 立案申 请表 原《建设用 地规划许可 证》及附图 项目建议书 建设用地通知 书或建设用地 批准书 用地处经办人审案 市规划局用地处处长批复 主管领导批复 规划局综合处取案 八、负责办理《建设用地规划许可证》的更名手续； (一) 周一至周四上午将资料报入市规划局综合处； (二) 由综合处转入用地处； (三) 规划局用地处经办人审案出具基本意见 (四) 规划局用地处会审得出会审意见并经处长批复 (五) 规划局主管领导批准 (六) 办理完毕； (七) 所需资料：单位申请函、申请表、原《建设用地规划许可证》及附图、由于企业自身 的 更名、撤消、兼并、拍卖等不涉及改变用地性质改名的须提交有关主管部门的批复或其他有 效证明文件、我局历次批复的有关用地的批准文件、我局批复的历次有关规划的批文及附图 已经取得的国土部门《建设用地通知书》或《建设用地批准书》。 附件：流程图 立案申请表 原《建设用 地规划许可 证》及附图 项目建议书 更名的有效证 明文件 市规划局综合处报入 用地处经办人审案 市规划局用地处处长批复 建设用地通知 书或建设用地 批准书 主管领导签字出案 规划局综合处取案 九、负责办理《商住小区总平面规划设计方案》批复的事宜（可选择性环节）； (一) 负责提供地形图两套给总工室，报审总平面前半个月总工室出图并提供电子文件； (二) 报送之前征求经办人、主管科长意见； (三) 准备资料：（1）立案申请表；（2）《建设用地规划许可证》及附图；（3）规划 设计条件（含历次调整规划设计条件）的批准文件；（4）规划设计条件或原规划批复 文件中要求取得的专业管理部门的意见；（5）绘制在 1：500 广州平面坐标和高程系 统的现状地形图上的总平面图（一式两份）；（6）总平面图方案图（一式两份）； （7）规划说明书（一式一份）；（8）电子磁盘报批文件；（9）规划设计条件中要求 提交的规划模型或效果图； (四) 在每周一至周四的上午将上述资料报入市规划局综合处； (五) 由综合处转入设计处 (六) 规划局设计处经办人审案出具基本意见 (七) 规划局设计处会审得出会审意见并经处长批复 (八) 规划局主管领导批准 (九) 取得《商住小区总平面规划设计方案》 附件：流程图 总平面规划 示意图 单位公函 市规划局综合处报入 用地处经办人审案 经办人查勘现场 经办人出具具体意见 市规划局用地处处长批复 处业务会讨论 局业务会讨论 建设用地规划 许可证 同意签字 取案 十、负责办理《商住小区修建性详细规划设计方案》批复的事宜； (一) 办事程序： 1、 报送前半个月总工室将详规方案图纸出图完毕，开发部负责提供地形图两套及电子文 件； 2、 在每周一至周四的上午将上述资料报入市规划局综合处； 3、 由综合处转入设计处 4、 规划局设计处经办人审案出具基本意见 5、 规划局设计处会审得出会审意见并经处长批复 6、 规划局主管领导批准 7、 取得《商住小区修建性详细规划设计方案》 (二) 所需资料：（1）立案申请表；（2）《建设用地规划许可证》及附图；（3）规划 设计条件 （含历次调整规划设计条件）的批准文件；（4）规划设计条件或原规划批复文件中要求取 得的专业管理部门的意见；（5）绘制在 1：500 广州平面坐标和高程系统的现状地形图上 的总平面图（一式两份）；（6）总平面图方案图（一式两份）；（7）规划说明书（一式 一份）；（8）电子磁盘报批文件；（9）规划设计条件中要求提交的规划模型或效果图； 附件：流程图 立案申请表 《建设用地 规 划 许 可 证》及附图 项目建议书 总平面规划方 案一式四份 四图一书 电子文件 市规划局综合处报入 设计处经办人审案 设计处处长批准 主管领导签字出案 规划局综合处取案 十一、负责办理《商住小区综合管线详细规划》批复的事宜； (一) 办事程序： 1、 取得修建性详规后半个月内总工室将管线详规方案图纸出图及电子文件完毕，开发部 负责提供地形图两套； 2、 在每周一至周四的上午将资料报入市规划局综合处； 3、 由综合处转至市规划局市政处； 4、 规划局市政处经办人审案出具基本意见 5、 规划局市政处会审得出会审意见并经处长批复 6、 规划局主管领导批准 7、 取得《商住小区综合管线详细规划》 (二) 所需资料：1 立案申请表；2 申请函 3 规划说明书；4 规划设计资质文件（图纸上 盖资质章可认为已提交）；5 绘制在 1：500-1：2000 管线综合规划图（一式三份）， 包括工程管线综合规划图、电力电信工程规划图、给水燃气工程规划图、雨水污水工程 规划图；6 绘有规划道路的 1/500-1/2000 广州平面坐标和高程系统的现况地形图；7 电子磁盘报批文件； 十二、人防设计的报建 （一）人防总规报建 1、介入条件：取得修建性详规批复后，开始办理人防总规报建手续，取得总工室小区人防 总体规划设计图。 2、准备资料：申请函、 《建设项目情况登记表》、 《建设用地规划许可证》及附图、修建性详规 批复及附图、设计单位资质证书（复印件）、计委立项投资批文、人防总规设计图。 3、工作程序： （1）报入市人防办小区人防总规方案。 （2）取得市人防办工程科经办人方案批复。 （3）取得市人防办工程科科长方案批复。 （4）取得市人防办主任方案批复。 （5）取得小区人防总体规划设计批复。 （二）人防单体报建 1、介入条件：取得人防总规批复后，与建筑单体（含地下室）方案报建同步。取得总工室 单体方案报建图（平立剖）一份，先申报单体方案；总工室依据批复《方案》，完善设计提 供人防工程施工图（建筑、结构、风水电）二套，连同规划部门的单体方案批复，再申报单 体人防工程审查意见。 ▲申报单体方案 1、 准备资料： 申请函、 《建设项目情况登记表》、 《建设用地规划许可证》及附图、修建性详规批复及附图、 计委立项投资批文、单体方案设计图（平立剖及总平面图）一份、人防总规批复。 2、工作程序： （1）报入市人防办人防单体方案设计图审查。 （2）取得市人防办工程建设处经办人方案批复。 （3）取得市人防办工程建设处处长方案批复。 （4）取得市人防办主任方案批复。 （5）取得人防单体设计方案批复。 ▲申报单体人防工程施工图审查（25 个工作日）： 1、 准备资料：申请函、 《人防工程施工图审查申请表》、 《建设用地规划许可证》及附图、修 建性详规批复及附图、计委立项投资批文、人防单体设计方案和规划部门的单体方案批 复、人防工程施工图（建筑、结构、风水电）二套。 2、工作程序： （1）取得研发中心提供的施工图二套。 （2）报入市人防办人防工程施工图审查。 （3）取得市人防办工程建设处经办人审查意见。 （4）取得市人防办工程建设处处长审批意见。 （5）取得市人防办主任审批意见。 （6）预决算部在人防办批复后、出案前需签订《人防门购销及安装合同》。 （7）凭合同原件和复印件取得单体《人防工程施工图审查意见书》。 （8）取得人防单体设计方案批复。 3、报建流程： 备 齐 资 料 报入市人防办 经办人进行图纸审查 工程建设处处长审批 取得单体《人防工程施工图审查意见书》 十三、建筑工程环保设计的报建 （一） 小区项目定址报批 人防办主任审批 1、介入条件：取得中心有关部详规批复（“四图一书”） 2、准备资料： 《建设用地规划许可证》及附图、 《小区修建性详规方案批复》及附图、取得研发中 心环评设计资料、《环境影响报告书》（由受委托环评单位编制）、 《环保建设项目申建报告 签定《人防门购销及安装》合同 表》、申请函。 3、工作程序： （1）预算部委托确认环评设计单位并与其签定协议。 （2）与环评设计人员勘察现场。并向其提交资料。 （3）跟进环保设计拟定小区环评报告书拟定初稿。 （4）取得总平面规划批复完成小区《环境影响评价报告书》编制工作。 （5）协助环保设计单位在申请报告、表格、报告书及图纸上加盖我司公章并报市环保局建 管处进行小区项目定址审查。 （6）约请市环保局建管处人员勘察小区现场，并取得建管处经办人项目定址审查意见。 （7）取得建管处处长项目定址审批意见。 （8）取得市环保局领导项目定址审批意见。 （9）打印项目定址审批意见并办理出文手续出案。 4、报建流程： 委托确认环评设计单位签定协 议 定点阶段：通过编报《环境影响报告》，取得建设项目的可行性审批意见。 勘察现场，编制出《环境影响报 告书》 备齐资料报入市环保局 经办人勘察现场并审查 取得该项目的《环境影响报告 建管处处长审 书》及审批意见 （二）、单体环保设施报建市环保局局长审批 1、介入条件：取得开发中心有关部门的详规批复及单体方案批复。取得研发中心单体方案 报建图，取得研发中心备用发电机功率、安装位置的设计图纸、方案。 2、准备资料：小区修建性详规批复及附图、单体方案批复、 《用地规划许可证》及附图、单体 方案批复《小区环境影响报告书》及审批意见、填写单体环境影响报告表、污染物治理设计方 案（由环评设计单位提供）、《广州市建设项目申建报告表》、申请函。 3、工作程序： （1）协助环保设计单位在申请报告、表格、报告表及图纸上加盖我司公章。 （2）备齐资料并报入市环保局环保报建资料。 （3）约请市环保局建管处人员勘察现场。 （4）取得建管处经办人环保报建审查意见。 （5）取得建管处处长环保报建审批意见。 （6）取得市环保局领导环保报建审批意见。 （7）打印《建设项目环境影响建设许可证》并办理出文，取得单体《建设许可证》。 4、报建流程： 备 齐 资 料 报入市环保局 经办人勘察现场并审查 取得《建设许可证》 建管处处长审批 市环保局局长审批 十四、负责办理建筑单体方案批复的事宜（可选择性环节）； (一) 据规划业务划分，临四十米及四十米以上规划路、临城市主干道或珠江两岸等城 市市区主要地段内，须报送市规划局审批，其他建筑一般报送区规划分局进行审理； (二) 报送区规划分局的案件： 1、 准备资料： （1） 申请表两份； （2） 市规划局批复的修建性详细规划方案批复（包括四图一书）或设计要点、规划设 计 条件（包括附图）复印件两份； （3） 《建设用地规划许可证》及附图复印件两份； （4） 《建设用地通知书》（包括附图）或《国有土地出让合同》（包括附图）复印件两份； （5） 当年计委投资计划批文复印件两份； （6） 建筑设计方案图纸一式三份（须盖建设单位、设计单位、报建特许人、注册建筑 师的章）； （7） 绘制在 1：200 或 1：500 城市统一坐标地形图上的总平面图一式三份； 2、 在每周一或周四的上午将资料报入区规划局收案窗口； 3、 由收案窗口转至区规划局建管科； 4、 区规划局建管科经办人审案出具基本意见 5、 规划局市政处会审得出会审意见并经科长批复 6、 区规划局主管领导批准 7、 取得单体方案 (三) 报送市规划局的案件 1、 准备资料： A、立案申请表；B、已取得的规划设计条件和修建性详细规划批准文件；C、建筑设计方案 （一式二份）；D、绘制在 1/500-1/2000 广州平面坐标和高程系统的现况地形图上的总平面 图（一式二份）；E、设计单位的建筑设计资质许可文件（图纸盖资质章可视为提供）或单 项建筑设计资质许可文件；F、电子磁盘报批文件；G、根据已批准的修建性详细规划直接申 请建筑设计方案审查的，应提交《建设用地规划许可证》及附图文件（复印件）； 2、 在每周一或周四的上午将资料报入市规划局综合处窗口； 3、 在一个工作日内由收案窗口转至市规划局建管处； 4、 规划局市政处经办人审案出具基本意见 5、 规划局市政处会审得出会审意见并经处长批复 6、 规划局主管领导批准 7、 取得《商住小区综合管线详细规划》 附件：流程图 立案申请表 详规及附图 单体方案； 四至图 有效用 地批文 建设用地规 划许可证及 附图 年度投资批 复 市规划局报案窗口收案 市规划局建管处经办人审核 市规划局主管科长审批 处业务会讨论 主管处长签发 取案 十五、建筑消防设计审查（土建阶段）的报建。 1、介入条件：取得开发中心有关部单体方案批复及附图或修建性详规批复及附图（跨越单 体报建的），取得总工室单体施工报建图（平、立、剖）。 2、准备资料：申请报告、 《建筑消防设计防火审核申报表》（见附表三）、 《建设用地规划许 可证》及附图、单体方案批复及附图或修建性详规及附图、施工报建图。 3、工作程序： （1）备齐资料并报入市公安消防局。 （2）约请市公安消防局防火处建审科人员勘察现场。 （3）协调防火处建审科经办人对施工图纸进行初审。 （4）总工室对图纸进行必要的修改和深化。 （5）取得新的施工报建图并换出旧图。 （6）取得经办人消防设计审查意见。 （7）取得建审科科长消防设计审批意见。 （8）取得防火处处长消防设计审批意见。 （9）防火处秘书科打印审查意见并办理出文手续，取得消防设计审查意见。 4、报建流程： 备 齐 资 料 报入市公安消防局 经办人勘察现场并进行图纸初审 意见反馈设计作必要的图纸修改 换 图 建审科经办人审查 建审科科长审批 防火处处长审批 取得市公安消防局关于建筑消防 设计审查意见 十六、建筑工程卫生学审查的报建 ▲卫生学审查的报建： 1、介入条件：取得开发中心有关部单体方案批复及附图或修建性详规批复（跨越单体报建 的），取得总工室单体施工报建图（平、立、剖）。 2、准备资料：申请报告、 《卫生学审查申请表》（见附表四）、 《建设用地规划许可证》及附 图、单体方案批复及附图或修建性详规批复及附图、施工报建图。 3、工作程序： （1）报入市疾病预防控制中心单体卫生学设计审查。 （2）约请市疾病预防控制中心工程监测科人员勘察现场。 （3）取得工程监测科经办人卫生学设计审查意见。 （4）取得工程监测科科长卫生学设计审批意见。 （5）取得市疾控中心主任卫生学设计审批意见。 （6）市疾控中心办公室秘书打印审查意见并办理出文手续，取得卫生学审查意见。 十七、负责办理扩大初步设计批复的事宜； (一) 单体方案批复后，准备完毕扩初资料； (二) 协调开发中心取得消防、交通、卫生防疫、环保等专业意见； (三) 将扩初资料报入市建委对外办公中心； (四) 资料报入后转到市建委技术处； (五) 市建委技术处经办人初审完毕； (六) 市科技委确定召开扩初会时间； (七) 扩初会后取得科技委的批复意见； (八) 取得市建委扩初批复； (九) 所需资料：（1）《建筑工程初步设计审查申请表》；（2）初步设计送审报告； （3）项目立项批文和固定资产投资计划；（4）《建设用地规划许可证》及附图；规划 局核发的设计要点；（5）市国土局的《建设用地批准书》复印件；（6）规划部门关于 报审方案的历次批复及审定方案图纸、设计说明及指标；（7）公安消防、环保、人防、 卫生防疫、民航部门的审核意见或复函； 收费标准：专家评审费：300 元/人； 会务费：30000 元/次 附件：流程图 建筑工程初 步设计审查 申请表 初步设计送 审报告 窗口报案 建设用地规划 许可证 单体方案和专 业意见 经办人审核 处长审批 发案 十八、负责办理设计邀请招标核准手续： (一) 准备资料：公司营业执照、 《建设用地规划许可证》、 《建设用地通知书》、固定资产 立项批文、合作开发合同、公司股东手册、公司资质证书、设计要点等； (二) 将上述资料报入市建委对外办公中心； (三) 由对外办公中心转到市建委设计处； (四) 经办人出案 (五) 处长批复 (六) 主管领导批准 (七) 取得设计邀请招标核准书； 附件：流程图 营业执照 股东手册 资质证书 设计要点 建设用地规 划许可证 窗口收案 经办人审案 主管处长审批 主管主任签发 发案 十九、施工、监理邀请招标核准手续： (一) 准备资料：公司营业执照、 《建设用地规划许可证》、 《建设用地通知书》、固定资产 立项批文、合作开发合同、公司股东手册、公司资质证书、《报建审核书》等； (二) 将上述资料报入市建委对外办公中心； (三) 由对外办公中心转到市建委施工处； (四) 经办人出案 (五) 处长批复 (六) 主管领导批准 (七) 取得施工、监理邀请招标核准书； 二十、负责取得设计邀请招标中标通知书的事宜； (一) 取得设计邀请招标核准书； (二) 总工室提供三家设计投标单位； (三) 准备完毕设计招标文件； (四) 将设计招标文件先提供给设计招标管理办公室进行预审； (五) 准备资料：申请报告、立项批文、资金证明、设计邀请招标核准书、自主邀请招标机 构申请表、招标文件等； (六) 等待市建委将设计邀请招标核准书以公文交换的形式转送到市建设工程交易中心 后，将上述资料报入市建设工程交易中心收案窗口； (七) 由收案窗口转至市建设工程交易中心信息咨询部； (八) 市建设工程交易中心信息咨询部对上报资料进行核对后转至设计招标部； (九) 设计招标部确定开标日期； (十) 进行设计招投标的开标手续； (十一) 招标单位和中标单位分别缴交招标场地使用费及交易服务费； (十二) 取得设计招标中标通知书； 收费标准：场地使用费万分之五；交易服务费万分之九 二十一、负责取得施工、监理邀请招标中标通知书： （一） 办事程序： 1、取得施工、监理邀请招标核准书； 2、预结算部提供三家施工、监理投标单位； 3、预结算部准备完毕施工、监理招标文件； 4、将施工、监理招标文件先提供给招标管理办公室进行预审； 5、准备资料：申请报告、立项批文、资金证明、施工监理邀请招标核准书、自主邀请招标机构 申请表、招标文件等； 6、等待市建委将施工、监理邀请招标核准书以公文交换的形式转送到市建设工程交易中心 后，内将上述资料报入市建设工程交易中心收案窗口； 7、内由收案窗口转至市建设工程交易中心信息咨询部； 8、市建设工程交易中心信息咨询部对上报资料进行核对后转至施工、监理招标部； 9、 施工、监理招标部确定开标日期； 10、施工、监理进行招投标的开标手续； 11、招标单位和中标单位分别缴交招标场地使用费及交易服务费； 12、取得施工、监理招标中标通知书； （二）收费标准：工程中标价的万分之五交纳场地使用费。 附件：流程图 二十二、负责签订建设工程档案移交合同； (一) (二) (三) (四) (五) 在市规划局综合处取得案件办结通知； 凭案件办结通知到市城市档案馆领取建设工程档案移交责任书； 报送合同管理部并批复完毕； 到市规划局档案馆缴交建设工程档案移交责任书； 市规划局档案馆在案件办结通知上注明已办理档案移交手续； 二十三、负责建设工程施工图审查； (一) 办事程序 1、 总工室提供施工图审查全套资料，包括建筑、结构、水、电、消防等专业图纸，并提 供地质勘察报告、结构计算书、计算软件授权书等资料； 2、 全套资料送施工图审查机构审查； 3、 取得施工图审查意见； 4、 总工室回复施工图审查意见； 5、 办理施工图节能备案手续； 6、 取得施工图审查报告，报入市建委备案； 7、 取得已备案施工图审查合格书。 (二) 所需资料：1、施工图审查申请表；2、扩初批复；3、预备立项；4、 《建设用地规划 许可证》及设计要点；5、 《建设用地批准书》；6、报建审核书；7、消防、环保、人防、卫 生防疫等专业意见；8、设计合同备案表；9 建设工程规划许可证及附件。 二十四、负责办理《建设工程规划许可证》； (一) 办事程序： 1、 准备完毕资料，并报入规划局； 2、 经办人出案 3、 处长批复 4、 主管领导批准 5、 取得回执； 6、 持建设工程用地《建设用地批准书》、案件办结通知书到市建委收费窗口开交费通知书 及交款单； 7、 缴交市政配套费； 8、 规划证批复完毕； 9、 配套小学、中学可申请减免城市配套费； 10、 可向市建委资金计划处申请减免配套小学、中学市政设施配套费；准备申请报告、 案件办结通知、建设用地批准书、用地红线图等资料报入市建委对外办公中心； 11、 内由对外办公中心转至资金计划处； 12、 取得同意减免市政设施配套费的函； (二) 所需资料：（1）立案申请表；（2）《建筑设计方案审定通知书》及附图附件； （3）建筑设计方案经多次调整的应提交有关建筑设计方案调整的批准文件及附图； （4）《建设用地批准书》或建设用地批准书文件及红线图；（5）建筑施工图（一式两 份）；（6）绘制在 1：200 或 1：500 广州平面坐标和高程系统的现状地形图上的总平 面图（一式两份）；（7）《广州市建设工程放线测量记录册》（一式两份）；（8）初 步设计的有关审查意见；（9）《建筑设计方案审定通知书》中要求提交的专业管理部 门的意见； 收费标准：2 万平米用地以下百分之十；2 万平方以上百分之五 二十五、调整建筑工程《建设工程规划许可证》及附图附件 (一) 据调整的内容，总工室出齐白图； (二) 开发部负责咨询规划局相关部门经办人、主管组长、处长，并取得基本意见； (三) 取得基本意见后总工室提供正式的报建蓝图（一式三份）； (四) 广州市城市规划局咨询服务中心领取《建设工程设计变更技术审查登记表》，一个 工作日根据要求填写完毕； (五) 周一至周四的上午将资料报入市规划局服务咨询中心； (六) 咨询服务中心审查完毕，如果同意换图，咨询服务中心在一个工作日内将资料转 送至规划局建管处； (七) 取得换图批复； (八) 准备资料：立案申请表、申请调整的情况说明（包括调整原因、调整要求及调整结 果）、原《建设工程报建审核书》和〈建设工程规划许可证〉（复印件）、申请调整建筑施 工图报建的应提交原建筑施工图（原件）和调整的建筑施工图（一式二份）。 附件：建筑工程报建流程图 向建设用地管理处申请《建设用 地规划许可证》及土地使用条件 建设用地面积在 3500 平方米以下 的建筑工程 建设用地面积在 3500 平方米以下的，向规 划勘测管理处申报《修 建性详细规划》 建筑单体方案送审 向建筑工程管理处申领单体建 筑设计要点（已持有《建设用 地规划许可证》而无土地使用 条件 且建 设用 地面 积在 3500 平方米以下的建筑工程） 重大项目的建筑初步设计 施工图报建 1、 批准的建筑设计方案复文（复印件一份）；须进行初步设计的，只需批准的 初步设计复文（复印件一份）； 2、 规划局《建设用地规划许可证》及附图、附件（复印件各一份）； 3、 国土局《建设用地批准书》或建设用地批准文件及附图、附件（复印件各一份） ； 4、 施工图（建筑平、立、剖面图，1/100-1/200，一式两份）； 5、 绘制在 1/500 实测地形上的总平面图（一式两份）； 6、 专业管理部门的意见（消防、环保、卫生、人防等部门意见，复印件各一份）； 7、 当年度计划投资批文（复印件一份）； 8、 要求的其他资料 按《建设工程报建审核书》要求补充 相关资料并完善设计图 委托广州市城市规划勘测设计研究院测量队放线、申请规划验线 申领《建设工程规划许可证》 二十六、负责办理建设工程正式立项批复事宜； (一) 办事程序： 1、 准备完毕资金证明等资料后报入市计委城市发展处； 2、 收案后取得正式立项批复； (二) 所需资料：资金证明、项目手册、建设工程规划许可证 收费标准；不收费 二十七、负责办理余泥渣土排放（受纳）手续； （一） 办事程序： 1、建设单位需要排放（收纳）淤泥渣土的，应在排放（收纳）前到工程所在地的区淤泥管 理所申报，领取一式二份《广州市淤泥渣土排放申请书》，并按要求填写好，加盖单位公章 2、总工室提供的相关图纸资料 3、申请单位开具来人单位介绍信，用两个标准档案袋装好《广州市淤泥渣土排放申请书》及 图纸资料，到工程所在地的区淤泥所申办。 4、区淤泥所对申请单位交来的申报资料进行审查验收； 5、淤泥所对实地进行现场查勘，核对用地红线与用地范围，核对地貌，检查前期手续，检 查工地现场围闭和洗车设备，对各种原因造成不能设置洗车槽的责令限期整改。 6、申请单位凭淤泥渣土管理部门开出的交款通知书，到工商银行缴交建筑垃圾处置费； 7、申请单位凭收款银行的交费回执单，到淤泥渣土管理部门领取有关证件； （二）、所需资料：建筑物平立刨及承台大样图等图纸、淤泥运输合同、标高证明、报建审核 书、建设用规划许可证及红线图、建设单位及施工单位的责任状； （三）、收费标准：3 元/立方米淤泥 附件：办理余泥渣土排放手续流程图： 将拆屋平整场地资料报入区余泥 所 资料不全 补齐资料 区余泥所安排现场拍照取证 退案 计算拆屋量、开拆屋排放费缴交通知 领取排放证 将余泥渣土排放资料 报入区余泥所 将自平衡资料报入市 余泥处 勘察现场 勘察现场 计算余泥量 不平衡 计算余泥平衡 缴交排放费及保证金 取余泥渣土排放证 取余泥渣土排放证 二十八、负责办理建设工程质量安全监督手续； (一) 报监范围：凡新建、改建、扩建的建筑工程、建筑设备安装工程、装修工程项目施工 招投标工作完成后，建设单位在申请领取施工许可正之前，应按规定的范围到建设工 程质量安全监督站办理建筑工程质量安全监督登记手续。 (二) 报监程序： 1、 取得建设工程施工中标通知书、《建设工程规划许可证》后，将质监资料报质监部门； 2、 收案后到办公室取得《建设工程质量安全监督登记表》； 3、 填写《建设工程质量安全监督登记表》（一式五份），加盖单位公章； 4、 约请市质检站执法科工作人员查勘现场； 5、 在办公室办理完毕登记手续后，将《登记表》及有关资料送监督业务科室查阅安排监督 工作人员。 6、 凭《登记表》到站财务室按项目建安工作量的 0.25%开《交款通知书》； 7、 持《交款通知书》到市工商银行各营业网点交款并将回执送办公室； 8、 将该项目的项目经理证书原件送办公室备案； 9、 登记表取得后取得安全文明施工情况表； (三) 所需资料：（1）、建设工程施工中标通知书；（2）建设工程质量安全监督登记 表；（3）、地质勘察报告；（4）、报建审核书；（5）、旁站监理方案及施工组织设计； （6）、淤泥渣土排放证； (四) 收费标准：工程建安工作量的 0.25% 附：办事流程图 办理质量安全监督登记手续流程图： 将建设工程质量安全监督登记资料报入质监站办公室 办公室核算建安工作量开缴费通知 缴交质监费 到监督科、设备科确定质安员和设备员 取得建设工程质量安全监督登记表 执《建设工程质量安全监督登记表》到执法科办理《建设工 程申办施工许可证手续现场查勘情况表》 执法科勘察现场 领取《建设工程申办施工许可手续现场查勘情况表》 二十九、负责办理签订《劳动保证金合同》事宜； (一) 办事程序： 1、 取得建设工程施工施工中标通知书后，持中标通知书、报建审核书到劳保办核算劳保 金金额； 2、 劳保金额较大的，负责签订劳保金分期缴交合同，并缴交劳保费； 3、 签证金额较小，负责签订劳保金缴交合同； 4、 交纳完毕保证金后当天取得交缴证明； (二) 所需资料：中标通知书、报建审核书 收费标准： 工程项目 一类工程 二类工程 三类工程 四类工程 建筑工程 4.12 3.41 2.68 1.95 园林绿化 4.48 3.49 1.72 1.43 安装工程 1.45 1.45 1.45 1.45 三十、负责办理《建设工程施工许可证》； (一) 办事程序： 1、 负责取得施工单位缴交散装水泥保证金的证明； 2、 将施工证资料报入建委对外办公中心； 3、 经办人出案 4、 经办科长出案 5、 建设单位及施工单位缴交印花税； 6、 处长批准 7、 取得《建设工程施工许可证》； (二) 所需资料：（1）填写建设工程施工许可证申请表；（2）施工中标通知书；（3） 承发包合同；（4）监理中标通知书；（5）固定资产投资许可证；（6）《建设用地规 划许可证》；（7）《建设用地批准书》；（8）《建设工程规划许可证》；（9）开户银行 的存款证明；（10）质量安全监督登记表；（11）建设工程开工安全文明施工情况表； （12）监理单位总监的注册证书、资格证，项目经理、施工员、质安员的证书； 收费标准：印花税：建设单位和施工单位各万分之三 附件：流程图 施 工 许 可 证 申 请 表 施 工 中 标 通 知 书 工 程 承 发 包 合 同 监 理 中 标 通 知 书 《 建 设 用 地 规 划 许 可 证 》 建 设 用 地 批 准 书 建 设 工 程 规 划 许 可 证 窗口收案 取案 处长签发 经办人审核 资 金 证 明 正 式 立 项 质 量 安 全 监 督 登 记 表 办 理 施 工 手 续 前 现 场 勘 察 情 况 表 监 理 单 位 总 监 注 册 证 项 目 经 理 证 书 三十一、负责办理《建设工程规划验收合格证》事宜；； (一) 在合同竣工前两个月内，负责向总工室要三套竣工图，交由工程部，工程部在五 个工作日内开发部到工程部取盖章完毕资料； (二) 协调工程部对建筑物周边环境及涉及围墙进行整改； (三) 将竣工图及报建图等资料报入市规划院测量队； (四) 对建筑物进行测量验线； (五) 取得验线结果； (六) 准备资料：（1）申请表；（2）申请函（说明验收工程的基本情况）；（3）《广 州市建设工 程放线测量记录册》、《广州市建设工程规划验收测量记录册》各一册；（4）工程竣工图 （一式两份）；（5）《建设工程规划许可证》及附图附件；（6）《建设工程审核意见书》及 附图附件和《建设工程审核意见书》要求补充的资料； (七) 在合同竣工前一个月将资料报送规划局； (八) 现场具备验收条件后约请市规划局经办人到现场查勘现场及建筑物； (九) 在合同交楼前半个月前取得《建设工程规划验收合格证》； 三十二、建筑工程未取得〈建设工程规划许可证〉的违法建设处理； (一) 准备资料： 1、 立案申请表； 2、 建设单位、施工单位以及对违法建设负有责任的设计单位的检讨书； 3、 各分局、广州市综合执法管理支队及其下属各大队和广州市规划管理巡查队立案上报 的，应提交立案调查记录； 4、 违法建设工程的四至地形图，现场施工图或竣工图（一式两份）； 5、 委托广州市城市规划勘测设计研究所测量大队制作的违法建筑物实测地形图（原件一 份）或〈〈广州市建设工程测量记录〉〉（放、验线两册、复印件）； 6、 建设单位的违法建设，应提供违法建设单位的工商营业执照（复印件、核对原件）、法 定代表人证明（复印件，核对原件）及法人授权委托书（原件）； 7、 已取得的〈〈国家建设征用土地通知书〉〉或〈〈建设用地规划许可证〉〉的，应提交有关 文件及其附图、附件的复印件； 8、 已取得的〈〈国有土地使用证〉〉或〈〈建设用地批准书〉〉的，应提交有关文件及其附图、 附件的复印件； 9、 已取得〈〈建设工程报建审核书〉〉应提交有关文件及所批准建筑施工图的复印件； 10、 已批准修建性详细规划的应提供修建性详细规划批准文件及总平面图复印件； 11、 (二) (三) (四) (五) (六) (七) 有加层违法建设的应提供有设计资质的设计单位对加层部分出具的技术鉴定书； 将上述资料报入市规划局综合处； 由综合处转至法规检监处； 经办人查勘现场； 取得经办人基本意见； 取得科长、处长基本意见； 取得规划局处理意见。 三十三、建设工程施工放线 (一) 情况 1：跨越单体方案报建的项目： 1、介入条件：取得修建性详规批复，并满足条件：a.非主干道（40 米）一线；b.总建筑面 积 2 万平方米以内；c.高度为 18 层以下；取得研发中心提供的拟报建建筑施工图（平立 剖）及四至图。工程项目现场场地平整。 2、资料：用地红线图，修建性详规批复意见及图纸（总平面图、道路网图），拟报建建筑 施工图两套（平立剖）。 (二) 情况 2：需经建筑设计方案审定的项目： 1、介入条件：取得建筑设计方案复函，取得拟报建建筑施工图（平立剖）；工程项目现场 场地平整。 2、准备资料：用地红线图，建筑设计方案复函及其图纸（平立剖）一套，拟报建建筑施工 图及四至图两套。 3、工作程序： （1） 将资料报入市规划院建设工程测量队委托测量； （2） 约请市规划院建测队放线组到现场放线； （3） 协调建测队放线组完成《建设工程放线测量记录册》的编制； （4） 协调建测队检查员完成图纸与记录册检查； （5） 协调建测队队长完成图纸与记录册复检； （6） 取得核定放线费，并办理请款及缴费手续； （7） 取得项目的《建设工程放线测量记录册》。 4、报建流程： 报入市规划院建测队（安排时间） 约请放线组现场放线 编制《建设工程放线测量记录册》 建测队检查员对图纸与记录册检查 建测队队长对图纸与记录册复检 现场验线 核定放线费，并办理缴费手续 取得《建设工程放线测量记录册》 交开发中心相关部盖具甲方及设计 单位公章 三十四、建设工程规划验线 (一) 介入条件：主体全面竣工（含外墙装修）；相关临建的围墙及其它构筑物全部拆除， 建设工程用地范围周边绿化环境、道路设施建设完毕。 (二) 准备资料：红线图（原件），报建图及四至图（原件一份），放线册（原件一份）， 建筑竣工图（原件）平立剖两套，报建审核书（复印件）。 (三) 工作程序： 1、将资料报入市规划院测量队委托测量； 2、约请市规划院测量队验线组到现场验线； 3、协调测量队验线组完成《建设工程规划验线测量册》的编制； 4、协调测量队检查员完成图纸与测量册检查； 5、协调测量队队长完成图纸与测量册复检； 6、取得核定测量费，并办理请款及缴费手续； 7、取得项目的《建设工程规划验线测量册》。 (四) 报建流程： 报入市规划院测量队（安排时间） 约请验线组现场验线 编制《建设工程规划验收测量册》 测量队检查员对图纸与测量册检查 测量队队长对图纸与测量册复检 核定测量费，并办理缴费手续 取得《建设工程规划验收测量册》 交开发中心相关部盖具甲方、设计单 位、施工单位公章 三十五、人防、环保、卫生的验收工作 （一）人防工程验收 1、介入条件：主体工程竣工后，完成工程部人防工程竣工图盖章（一式两份）。 2、准备资料：申请函、人防总规批复、 《防空地下室施工图审查意见书》（原件）、人防工程 竣工图（一式两份），填写《人防工程技术档案》表（一式三份）。 3、工作程序： （1）报入市人防办验收案。 （2）约请市人防办工程科人员进行现场初验。 （3）取得经办人初验结果。 （4）将初验结果转达工程部，对人防工程进行必要的整改。 （5）完成工程整改并约请市人防办工程科人员进行正式现场验收。 （6）办理签订《警报通信房移交协议书》及“通信房”的移交手续。 （7）取得工程建设处经办人验收意见。 （8）取得工程建设处处长验收意见。 （9）取得人防办主任验收意见。 （10）取得市人防办《防空地下室验收合格意见书》。 4、报验流程： 主体工程竣工验收后 备 齐 资 料 报入市人防办申办验收 工程建设处经办人现场初验 工程部整改人防工程验收未完善事 项 签订《警报通信房移交协议书》并移 交通信房 工程建设处经办人进行正式验收并 审批 工程建设处处长审批 市人防办主任审批 取得《防空地下室验收合格意见书》 （二）环保设施验收 1、介入条件：工程全面竣工，并取得工程部竣工图纸（一套）有发电机的，则要办理建设 项目污染沅排污口登记，委托市环境监测中心对发电机进行现场监测并取得“达标”报告。 （建议纳入发电机安装单位办理还可省钱省时）。 2、准备资料：市环保局审批的报告书（表）及有关批文、 《污染源排污口申报表》、发电机所 在楼层位置及声、气、污并标注平面图（一式四份）。 3、工作程序：▲办理发电机监测阶段： （1）报入市环境监理所办理排污口登记审批手续。 （2）约请征监科人员勘察现场。 （3）订制标志牌及标志分布图并缴交工本费。 （4）凭缴费发票开具登记回执。 （5）取得标志牌及标志分布图。 （6）取得排污口登记回执，委托市环境监测中心站办理发电机监测手续。 （7）监测中心完成《验收监测方案》的编制并报入市环保局进行审批。 （8）取得市环保局《验收监测方案》的审批结果。 （9）进行发电机现场监测。 （10）完成样品分析和监测报告的编写。 （11）取得监测中心站《收费基金缴款通知书》。 （12）缴纳监测费用。 （13）取得发电机监测报告，并填写《建设项目环境保护“三同时”竣工验收登记表》，发 电机监测完毕。 ▲申报环保验收阶段： （14）准备完毕环保验收资料：建筑报建图复印件、申请报告、验收申请表、环评报告书、 《建设许可证》、发电机安装竣工土（一份）发电机监测报告。 （16）报入市环保局申办环保设施验收案。 （17）约请市环保局建管处人员进行现场验收。 （18）取得建管处经办人环保设施验收审查意见。 （19）取得建管处处长环保设施验收审批意见。 （20）取得市环保局领导环保设施验收审批意见。 （21）经办人在《申报》表上填写验收合格证明并办理出文手续。 （22）取得《环保设施竣工验收合格证明》。 （三）卫生学建筑工程评价（验收） 1、介入条件：工程全面竣工，取得工程部提供的“室内环境及建筑装修材料检验”资料， 并完成建设工程规划验收。 2、准备资料：填写《卫生学评价申报表》（一份）、申请函、本项目卫生学的审查意见、 《建 设工程报建审核书》、《建设工程规划验收合格证》、竣工图资料（平立剖、通风空调、给排 水）。 3、工作程序： （1）报入市疾病预防控制中心单体卫生学验收审查。 （2）约请市疾病预防控制中心工程监测科人员勘察现场。 （3），取得监测科经办人卫生学验收审查意见。 （4）取得监测科科长卫生学验收审批意见。 （5）取得市疾控中心主任卫生学验收审批意见。 （6）中心办公室打印审查意见并办理出文手续，取得卫生学验收意见。 4、报验流程： 备 齐 资 料 有发电机 整 无 发 电 机 报入市环境监理所申辩排 污口登记 改 征监科人员勘察现场并审 批 报入市环保局申报环 保验收 订制标志牌及标志分布图 并交工本费 取得《环保设施验收 经办人现场勘察验收 合格证明》 并审批 取得标志牌及标志分布图 和排污口登记审批 建设管理处处长审批 报入市环保监测中心委托 发电机监测 市环保局领导审批 现场监测完毕、缴监测费 不合格 三十六、办理销售面积预测 （一）介入条件：三层会验后取得最新施工图 （二）准备资料： 合 格 取得发电机监测报告 1、单位法人代表证明书及委托书原件； 2、报建审核意见书、建筑功能指标明细表复印件； 3、建筑工程规划许可证及其 1：500 总平面图复印件； 4、《广州市建设工程放线测量记录册》； 5、报建图资料，包括房屋各层平面图、立面图、剖面图、大样图的复印件或晒蓝图，及其对 应的电子图形（.dwg）文件； 6、建设项目的名称、门牌地址证明（已有的应提供）、单元号的编排表或示意图； 7、预算项目说明原件，包括共有建筑面积使用情况、阳台封闭情况、飘窗情况、墙体结构厚 度、幕墙结构、车位的标准设计尺寸等情况作出说明； 8、预算工作中需要的其他相关说明、文件。 三十七、办理房屋面积实测 （一）介入条件：工程竣工后。 （二）准备资料： 1、单位法人代表证明书及委托书原件； 2、报建审核意见书、建筑功能指标明细表复印件； 3、建筑工程规划许可证及其 1：500 总平面图及报建图复印件； 4、《广州市建设工程验线测量记录册》； 5、国有土地使用证； 6、建设用地批准书及附图 7、商品房预售证； 8、门牌地址证明，门牌、单元房号的编排示意图； 9、建设工程验收合格证及附图； 10、本层与非本层公用设施使用情况的说明 11、测绘工作中需要的其他相关说明、文件。 （三）流程图 新建单元式房屋 测绘程序 01 年后核发预售证或整栋 测绘不涉及公摊的房屋仅 缺《合格证》及附图 测绘委托单位提交立案 资料 资料齐全符合施测 条件 受理科预审资料 科长签名确认 提前介入，签备案合约 备案有效期 48 个工作日 签订《合约》 所长派案 科长派案 经办人 5 日内到现场施测 所长派案 科长派案 经办人 7 日内到现场勘测 资料不符合要求或现场不具备 测绘条件情况 经办人总体把握案情及时做出 补资料或完善施测条件的决定 备案有效期内将资料补送 受理科 受理科记录交资料时间及 相关情况 签订《合约》并在系统中向经办 及科长发出通知 由科长领取资料交经 办人继续完成案件 按《合约》时限提交成果 备案有效期内不能补齐资料或 现场不满足施测条件 经办人填写《跟踪表》、 《通知》， 带测人在《通知》签名 科长送所长办理案件暂停并通 知带测人，案件资料存受理科 补齐资料、现场满足施测条件 签署《合约》办案时限重新计算 经办人填写《跟踪表》、 《通知》 按《合约》时限提交成果 经办人将案件交科长 科长确认情况 将《通知》交由受理科以挂号 形式寄出 科长请示所长办理案件暂停后 到受理科盖章，案件存经办科 室 受理科保留挂号回执原件，并 将复印件交经办人放入案件 系统向经办、科长发出提示经办 填写《跟踪表》交科长确认 资料、现场符合测要求 《通知》一份存受理科、一份存 案袋、一份交测绘委托单位 在《通知》期限内补齐资料或现 场符合施测条件 超过《通知》时限未能补齐资料 或提供实测条件 科长确认情况，填写《跟踪表》及 《回执》 科长填《跟踪表》 《停案通知》呈 所长签名后送受理科盖章 测绘委托单位确认《回执》内容 盖章后送返科长处 由科长发出《停案通知》 带测人签收 将《停案通知》交由受理科以挂 号形式寄出 科长请示所长签名开通案件将 《回执》送受理科盖章 案件停止办理 案件相关资料存受理科 受理科保留挂号回执原件，并 将复印件交科长放入案件 《回执》一份存受理科、一份存 案袋、一份交测绘委托单位 受理科根据《回执》重新约定的 时间修改办案时限 科长将案件交经办人继续办理 按《回执》时限提交成果 三十七、办理预售证 （一）介入条件：七层以下已封顶，七层以上主体结构已完成三分之二。（二）准备资料： 序号 资料名称 份数 是否 原件 条件 备注 1 北京市商品房预售申请表和商品房 预售许可证委托书 2 原件 2 企业开发资质等级证书和营业执照 （有效期内） 1 复印件 提供原件核对 3 土地出（转）让合同、转让登记表 1 复印件 提供原件核对 4 国有土地使用证 1 复印件 提供原件核对 5 建设工程规划许可证 1 复印件 提供原件核对 6 建设工程施工许可证 1 复印件 提供原件核对 招投标管理部门出具的工程施工合 7 同备案表及经施工单位确认的施工 进度计划 1 复印件 提供原件核对 出让管理部门出具的已缴纳清全部 出让金证明（地价款缴纳情况核实 函） 1 复印件 由开户银行出具按照申请预售商品 9 房计算，投入开发建设资金达到投 资总额 25%以上的证明文件 1 原件 10 抵押权人同意抵押物销售证明文件 1 原件 8 11 预售方案及楼盘明细表 3 原件 须经有资质的中 标测绘机构预测 和测绘所审定楼 盘明细表 12 测绘成果汇交回执单 1 原件 13 建设工程施工许可证 1 复印件 申请预售许可证楼栋出让及规划情 况说明表 2 原件 15 规划部门出具的建筑物名称核准证 1 复印件 16 项目建设方案及备案登记表 1 17 《北京市城镇建设用地批准书》 1 复印件 经济适用房项目 1 原件 经济适用房项目 14 18 市物价局、市建委关于经济适用房 销售价格的批准文件 19 项目开发手册 原件 原件 20 预/现售房屋用途汇总表 1 原件 21 物业核查单 1 原件 22 项目销售方案 1 原件 提供原件核对 市地名办出具的 提供原件核对 23 销售机构和销售人员情况表 2 原件 三十八、办理确权 （一）介入条件：完成实测 （二）准备资料： 份数 是否 原件 1 房地产登记申请
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房地产行业税收政策资料集.doc
营业税 房地产、建筑业营业税税收政策 第一节 新《营业税暂行条例》及其《细则》 一、营业税条例修订的主要内容 （一）调整了纳税地点的表述方式。 （二）删除转贷业务差额征税规定。 （三）删除税率表中征税范围一栏。 （四）将纳税申报期限延长至 15 日。 二、新条例、细则涉及建筑、房地产业营业税新规定 （一）“视同销售”新规定： 1、旧《细则》第四条规定： （1）转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销 售不动产。 （2）单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应 税劳务。 2、新《细则》第五条规定： 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为： （1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人； （2）单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其所发生的自建行为； （3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。 3、新旧变化。 （1）调整了视同销售的范围。转让“有限产权”或“永久使用权”不再视同销售；增 加了“个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人”视同销售的规定。 （2）增加了兜底性条款“财政部、国家税务总局规定的其他情”。 （二）“混合销售”新规定： 1、旧《细则》规定： 第五条 一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。从事货物 的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，不 征收营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，应当征收营业税。 纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，由国家税务总局所属征收机关确定。 2、新《细则》规定： 第六条 一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本细则第 七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销 售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税 劳务，缴纳营业税。 第七条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售 额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管 税务机关核定其应税劳务的营业额： （1）提供建筑业劳务的同时销售“自产货物”的行为 （2）财政部、国家税务总局规定的其他情形。 3、新旧变化 （1）新《细则》第七条明确规定“提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为”， “应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货 物销售额不缴纳营业税”。 （2）增加了兜底条款“财政部、国家税务总局规定的其他（应分别核算应税劳务营业 额和货物销售额的）情形。 4、案例分析： 【例 1—1】某公司主要从事防盗门窗销售业务。2009 年与某房地产开发公司签订销售、 安装协议。约定共计为房地产公司某开发项目安装防盗门 1200 户，每户金额（含安装 费）1000 元，合同总金额为 1200000 元。该种防盗门市场销售价格 800 元，成本价为 700 元。 分析：该公司主要从事防盗门窗销售业务，根据《营业税暂行条例实施细则》第七条规 定，其混合销售行为应分别缴纳增值税、营业税。 应纳增值税 ＝800×1200÷（1＋17%）×17%－1200×700×17%＝139487.17 －142800＝－3312.82 元 应纳营业税（1000－800）×1200×3%＝7200 元 【例 1—2】某建筑公司，负责为某工厂建设一座大型厂房。工程施工合同总造价 45000000 元，其中含土建工程款 21000000 元，钢结构安装工程款 500 万元，钢结构 设备款 19000000 元。所需钢结构设备全部为建筑公司本身制造的、可以单独对外销售的 成型设备构件。该部分设备可抵扣进项税额为 2500000 元。 分析：该建筑公司主营业务应为建筑安装。依据《营业税暂行条例实施细则》第七条， 其混合销售业务应分别处理。 营业税应税劳务应纳营业税＝（45000000－19000000）×3%＝780000 元 应纳销售货物增值税＝19000000（1＋17%）×17%－2500000＝260683.76 元 5、【相关链接：“自产货物”的概念】 货物，是指可供出售的物品。既包括有形物品，如：钢结构设备、水泥制品、其他建 材等等；也包括无形物品，如：电、热、气等等。 判别企业使用的是否为“自产货物”主要应注意以下两点： （1）是否符合货物的特点： 自产货物，是指企业利用自身技术与各种资源，自己生产的可供出售的物品。自产货 物也是货物的一种，应该具备一般货物基本特点：第一、经过企业的加工制造过程，所生 产的物品与原来用于生产的原材料物品在形态、性能各方面都发生了变化；第二、产品本身 的价值，既包含了物料消耗价值，也包含了人工价值；第三、可以单独作为一种产品对外 销售。 （2）加工过程是否属于“生产过程”： 判别建筑企业使用的原材料是属于外购材料还是“自产货物”关键在于区分加工过程 是属于“生产过程”，还是“施工过程”。如果加工过程是生产过程，则属于使用“自产 货物”；如果加工过程属于“施工过程”则属于使用“外购材料”。 （三）“兼营业务”新规定： 1、旧《细则》规定： 第六条 纳税人兼营应税劳务与货物或非应税劳务的，应分别核算应税劳务的营业额 和货物或者非应税劳务的销售额。不分别核算或者不能准确核算的，其应税劳务与货物或 者非应税劳务一并征收增值税，不征收营业税。 2、新《细则》规定： 第八条 纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营 业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳 务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。 3、新旧对比： 旧《细则》规定：“不分别核算或者不能准确核算的，其应税劳务与货物或者非应税劳 务一并征收增值税，不征收营业税”。新《细则》只规定：“未分别核算的，由主管税务机 关核定其应税行为营业额”；不再强求一并征收增值税。 4、案例分析： 【例 1—3】某建筑公司主营业务为建筑安装，同时还从事建材销售和建筑工程机械修理 业务。2009 年总的收入 68000000 元，统一计入一个科目“经营收入”中。经地税机关审 核，建安收入为 50000000 元，建材销售业务收入 15000000 元，修理修配业务收入为 300 万元。假定建材销售与修理修配所适用的增值税税率相同，均为 17%，增值税扣除项 目金额为 2550000 元。 分析：该企业的经营行为属于兼营行为。根据《营业税暂行条例实施细则》第八条规定： “纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物 或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不 缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。 应纳营业税＝50000000×3%＝1500000 元 应 纳 增 值 税 ＝ （ 15000000 ＋ 3000000 ） ÷ （ 1 ＋ 17% ） ×17% － 2550000 ＝ 65384.62 元 5、【相关链接：“混合销售”与“兼营”的区别】 （1）混合销售与兼营的概念 ① 混合销售是指一项销售行为既涉及“营业税应税劳务”又涉及“增值税货物销售” 的单项行为。 ② 兼营是指同时经营“营业税应税劳务”、“增值税应税劳务”、“增值税货物销售” 等多项业务的行为。 （2）两者的区别在于： ① 混合销售是一项经营业务，兼营是多项经营业务。 ② 混合销售的对象只能是同一个单位和个人；兼营的对象也可能是同一个单位和个人， 也可能是多个单位和个人。 ③ 混合销售行为，“增值税货物销售”与“营业税应税劳务”有着密不可分的依附、 从属关系；兼营行为，“增值税货物销售”与“营业税应税劳务”没有依附、从属关系。 （四）“承包承租”新规定： 1、旧《细则》规定： 第十一条：企业租赁或承包给他人经营的，以承租人或承包人为纳税人。 2、新《细则》规定： 第十一条 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包 人)发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并 由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。 3、新旧对比： （1）增加了挂靠的业务； （2）纳税人发生了变化。旧《细则》规定，全部以承包人为纳税人；新《细则》规定， 以发包人名义对外经营并由发包人承担法律义务的由发包人纳税，否则以承包人纳税。 （五）“建筑工程总包分包”新规定： 1、旧《细则》规定： 第五条：（三）建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包 额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。 2、新《细则》规定： 第五条（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用 扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额； 3、新旧对比： （1）删除了关于“转包”业务的相关规定。 4、【相关链接:分包、转包的相关法律规定】 （1）分包、非法分包、转包的概念： ① 所谓分包，是指总包单位自行完成建设项目的主要部分，其非主要的部分或专业性 较强的工程，如工艺设备安装，结构吊装工程或专业化施工部分的工程，分包给施工条件 符合该工程技术要求的建筑安装单位。 ② 所谓非法分包【《建设工程质量管理条例》（国务院 2000 年 1 月 30 日颁布施行）】 ， 是指下列行为：（一）总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的； （二）建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分 建设工程交由其他单位完成的；（三）施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给 其他单位的；（四）分包单位将其承包的建设工程再分包的。 ③ 所谓转包【《建设工程质量管理条例》（国务院 2000 年 1 月 30 日颁布施行）】，是 指承包单位承包建设工程后，不履行合同约定的责任和义务，将其承包的全部建设工程转 给他人或者将其承包的全部工程肢解以后以分包的名义分别转给他人承包的行为。 （2）分包与转包的区别： ① 分包和转包的不同点在于，分包工程的总承包人参与施工并自行完成建设项目的一 部分，而转包工程的总承包人不参与施工。 ② 分包与转包的共同点在于，分包和转包单位都不直接与建设单位签订承包合同，而 直接与总承包人签订承包合同。 （3）税收上取消“转包”规定的法律渊源 根据《建设工程质量管理条例》第二十五条、 《工程总承包企业资质管理暂行规定》第十 六条规定、 《建筑法》第二十八条规定、 《合同法》第二百七十二条，转包是一种违法行为，应 依法予以取缔。因此，也不应在依法征税范围之列。 （六）“价外费用”新规定： 1、旧《细则》规定： 第十四条 条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收 款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。 凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。 2、新《细则》规定： 第十三条 条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利 润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种 性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： （1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其 财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； （2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； （3）所收款项全额上缴财政。 3、新旧对比： （1）在列举的收费项目中增加了：补贴、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付 款利息、赔偿金、代收款项等项目。 （2）明确规定，代收的“政府性基金”、“行政事业收费”不属于价外费用。 （七）“销售退款”、“销售折扣”新规定： 1、旧《细则》规定： 旧《细则》对“销售退款”、“销售折扣”没有做明确规定。 财税[2003]16 号第三条规定： （1）单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项 退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。 （2）单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款 与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的， 不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。 2、新《细则》规定： 第十四条 纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还 已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。 第十五条 纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以 折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从 营业额中扣除。 3、新旧对比： （1）提高了“销售退款”、“销售折扣”的法律地位，将与其有关的相关规定从规范 性文件提高到规章的高度。 （2）新《细则》与财税[2003]16 号相比，内容基本一致，只是语言叙述有所不同。 4、 【相关链接：现金折扣、商业折扣、销售折让、销售折扣、折扣销售，有什么区别？】 长期以来，在不同资料和教材中，关于折扣、折让概念的解释不尽相同。因此造成大家 对于“折扣销售、销售折扣、商业折扣、现金折扣、销售折让”这几个概念一直含混不清。直 接影响到企业对财务会计制度、税收政策的执行情况。 （1）现金折扣、商业折扣、销售折让、销售退回、销售折扣、折扣销售的概念 ① 在“企业会计准则第 14 号——收入”中，直接使用的是：现金折扣、商业折扣、销 售折让、销售退回这几个概念。其中明确规定： 现金折扣，是指债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除。 商业折扣，是指企业为促进商品销售而在商品标价上给予的价格扣除。 销售折让，是指企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给予的减让。 销售退回，是指企业售出的商品由于质量、品种不符合要求等原因而发生的退货。 ② 关于“销售折扣”与“折扣销售”的理解 现金折扣也称销售折扣； 商业折扣也称折扣销售。 （2）营业税与企业所得税政策比较 ① 营业税无论是“商业折扣”还是“现金折扣”都必须“将价款与折扣额在同一张发 票上注明”才能够以折扣后的价款为营业额；发生销售退款的，凡该项退款已征收过 营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除 ② 企业所得税不强调在一张发票注明，只要是现金折扣就应当按照扣除现金折扣前的 金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时计入当期损益；商业折扣应当按照扣 除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额；企业已经确认销售收入的售出商品发生销售 折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。这一规定与《会计准则》一致。 ③ 现实操作中，尽管企业所得税没有明确要求，但是，收入与折扣必须在同一张发票 注明，不然计算营业税时不予扣除。 实际工作中涉及的折扣的处理，主要是现金折扣。商业折扣因为是售前行为，一般可 以直接按折扣后的金额签订合同，开具发票。 （八）“建筑业营业额”新规定： 1、旧《细则》规定： 第十八条 纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均 应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。 纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应 包括设备的价款在内。 2、新《细则》规定： 第十六条 除本细则第七条（混合销售业务）规定外，纳税人提供建筑业劳务 (不含 装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不 包括建设方提供的设备的价款。 3、新旧对比： （1）新《细则》取消了旧《细则》关于建筑、修缮、安装的说法，统一称作“建筑业劳 务”； （2）新《细则》规定，提供“装饰劳务”。其营业额可以不包括“工程所用原材料、设 备及其他物资和动力价款在内”，以“清包工”作为营业额。 （3）旧《细则》规定，营业额是否包括设备价值主要看“设备的价值是否作为安装工 程总产值”；新《细则》规定，营业额是否包括设备价值主要看“设备由谁提供”。 4、相关说明： （1）新《细则》关于设备的概念没有明确。实践中暂时应以主管税务机关规定为准。 （2）执行中应严格区分“甲供材”和“建设方提供的设备”。 5、【相关链接：设备与材料的划分（仅供参考）】 （1）设备的概念; 设备是指：经过加工制造，由多种材料和部件按各自用途组成的具有生产加工、检测、 医疗、储运及能量传递或转换等功能的机器、容器和其他机械。 设备分为标准设备和非标准设备。 标准设备（包括通用设备和专用设备）：是指按国家规定的产品标准批量生产的，已 进入设备系列的设备。 非标准设备：是指国家未定型，非批量生产的，由设计单位提供制造图纸，委托承制 单位制作的设备。 设备包括以下各项： 各种设备的本体及随设备到货的配件、备件和附属于本体制作成型的梯子、平台、栏杆 及管道等； 各种计量器、仪表及自动化控制装置、实验室内的仪器及属于设备本体部分的仪器仪表 等； 附属于设备本体的油类、化学药品等视为设备的组成部分； 无论用于生产或生活或附属于建筑物的水泵、锅炉及水处理设备、电气、通风设备等。 （2）材料的概念： 材料是指：为完成建筑、安装工程所需的原料和经过工业加工的设备本体以外的零配 件、附件、成品、半成品等。 材料包括以下各项：设备本体以外的不属于设备配套供货，需由施工企业自行加工制 作或委托加工制作的平台、梯子、栏杆及其他金属构件等，以及以成品、半成品形式供货的 管道、管件、阀门、法兰等； 防腐、绝热及建筑、安装工程所需的其他材料。 （九）“费用扣除”、“合法票据”新规定： 1、旧《条例》、《细则》规定： 旧的条例、细则没有关于“费用扣除”和“合法票据”的相关规定。财税【2003】16 号 文件第四条规定：营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须 是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、 外方公司的签收单据或出具的公证证明。 2、新《条例》、《细则》规定： 条例第六条：纳税人按照本条例第五条规定扣除有关项目，取得的凭证不符合法律、 行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。 细则第十九条：条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证 (以下统称 合法有效凭证)，是指： （1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或 者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证 （2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证； （3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭 证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明； （4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。 3、新旧对比： （1）支付给境内的： 原来以“发票”和“合法有效凭证”为扣除依据；新《细则》规定以“发票”或“财政 收据”为扣除依据。 （2）支付给境外的： 原来以“外汇付汇凭证”、“外方公司的签收单据”或“出具的公证证明”为扣除依据； 新《细则》规定以“该单位或者个人的签收单据”为合法有效凭证予以扣除。税务机关对签 收单据有疑义的，可以要求其提供“境外公证机构的确认证明”； （3）增加了“国家税务总局规定的其他合法有效凭证”。 （十）“扣缴义务人”新规定： 1、旧《条例》《细则》规定： 《条例》第十一条 营业税扣缴义务人： （1）委托金融机构发放贷款，以受托发放贷款的金融机构为扣缴义务人。 （2）建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人。 （3）财政部规定的其他扣缴义务人。 《细则》第二十九条 条例第十一条所称其他扣缴义务人规定如下： （1）境外单位或者个人在境内发生应税务行为而在境内未设有经营机构的。其应纳税 款以代理这为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或者购买者为扣缴义务人。 （2）单位或者个人进行演出由他人售票的，其应纳税款以售票者为扣徼义务人； （3）演出经纪人为个人的，其办理演出业务的应纳税款以售票者为扣缴义务人。 （4）分保险业务，以初保人为扣缴义务人。 （5）个人转让条例第十二条第（二）项所称其他无形资产的。其应纳税款以受让者为 扣缴义务人。 2、新《条例》、《细则》规定： 第十一条 营业税扣缴义务人： （1）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销 售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人 的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。 （2）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。 3、新旧对比： （1）将旧《细则》中第一款“境外的单位或者个人在境内提供应税劳务”营业税扣缴 规定提升至新《条例》第一款；并增加了“境外的单位或者个人在境内转让无形资产或者销 售不动产”的营业税扣缴规定。 （2）取消了旧《条例》中关于“金融业委托发放贷款”、“建筑业分包、转包“扣缴营 业税的的规定 （3）取消了旧《细则》中关于“单位和个人演出”、“演出经纪人”、“分保业务”、 “转让无形资产”扣缴营业税的规定。 （4）将旧《条例》中“财政部规定的其他扣缴义务人”在新《条例》中改为“国务院财 政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。”改变了权限主体。 4、【相关链接：关于建筑营业税税收管理的思考】 （1）常见征管现象： 地方税务局以“房地产企业直接供应建筑材料（甲供材），造成施工单位少缴建筑业 营业税”为由，要求房地产企业到地方税务局将取得的“购货发票”换成“建筑业发票” 并补缴“建筑业营业税”。否则，不得在企业所得税前扣除。 （2）征管依据： ① 旧《营业税暂行条例实施细则》第十八条：纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无 论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。 ② 财税〔2006〕177 号（已经于 2009 年 5 月 28 日被财税[2009]61 号文件宣布自 2009 年 1 月日起全文作废）： 纳税人提供建筑业应税劳务时应按照下列规定确定营业税 扣缴义务人： A、建筑业工程实行总承包、分包方式的，以总承包人为扣缴义务人。 B、纳税人提供建筑业应税劳务，符合以下情形之一的，无论工程是否实行分包，税务 机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人： a、纳税人从事跨地区（包括省、市、县，下同）工程提供建筑业应税劳务的； b、纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的。 （3）执法过程中存在的问题： ① 政策适用过程错误。 首先《征管法》第四条第三款规定：“ 法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税 款义务的单位和个人为扣缴义务人”。按此规定只有《营业税暂行条例》设定的扣缴义务人 才是法定的。按照旧《细则》第二十九条规定，只有第二十九条本身规定的代扣代缴行为才 属于旧《条例》第十一条设定的“财政部规定的其他扣缴义务人”的条件。 财税 【2006】177 号文件，规定的扣缴义务人除条例、细则已明确的外，不符合《营业税暂行条 例》设定的“国家财政部规定的其他扣缴义务人”的条件，因此不属于法定扣缴务人。只能 理解为是税务机关为了加强征管采取的一种措施。既然不是法定扣缴，税务机关就有必要 事先进行纳税辅导。并履行必要的征管程序。让纳税人知道“税务机关可以要求纳税人进行 代扣代缴”，然后再要求其代扣代缴。而且执行代扣代缴规定必须规范。 ② 处理结果错误。 第一、房地产企业不是“建筑营业税”纳税主体，不应承当建筑业纳税义务。即便是实 际纳税时，税务机关开具的是代扣代缴凭证，但是实际税负还是转嫁到了房地产企业身上。 建筑企业不可能出这笔钱。 第二、从企业所得税的角度考虑，《企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与 取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税 所得额时扣除”。因此，只要企业能够证明其业务的真实性，并取得了合法票据，税务机 关无权决定其发生的支出不予扣除。 第三、营业税条例第六十九条规定：“扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税 务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍 以下的罚款”。 根据此规定，扣缴义务人既没有负责追缴税款的义务，也没有代垫税款的 义务。税务机关只能就其未扣缴税款处以百分之五十以上三倍以下的罚款。但是需要说明的 是，税务机关在此之前是否对扣缴义务人进行过纳税辅导，扣缴义务人是否知道具有扣缴 义务是处理问题的关键。如果税务机关未做过相应辅导，就不能追究扣缴义务人责任。如果 做过纳税辅导，扣缴义务人就应该承担相应法律责任，接受“百分之五十以上三倍以下的 罚款”的处罚实施。但是无论如何让房地产企业代为缴纳建筑业营业税都是不正确的，让 其到税务机关换票更是不正确的。 ③ 造成征管错误的根源： 第一、造成征管错误的根源主要在于地税机关的征管办法。税务机关实行：“定律征收、 以票控税”是造成这种局面的主要原因。实行“以票控税”后，税务机关只就建筑业营业 税纳税人到税务机关开票部分的营业额征收营业税。纳税人不开票就不征税。而纳税人仅就 与房地产企业结算的工程款（不含材料费）开票，所以造成材料款部分少缴了营业税。 第二、税务机关工作人员怠于行使本职职务，是造成这种局面的另一个原因。目前， “甲供材”情况比较普遍，税务机关早就知道。如果在外地施工队伍到本地进行施工报验 同时，就做好纳税和扣缴税款等相应事项的辅导。明确告知“无论施工合同怎样签署，建 筑业的营业额都应包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设 方提供的设备的价款”。并在平时加强监督与管理，就不会出现类似以上情况。 说严重点，在某种程度上发生以上情况完全是由于“税务机关乱作为”、“税务机关 人员不作为”造成的。因为他们不愿承担这样的责任，所以就千方百计的将责任转嫁到纳 税人身上。 第三、某些纳税人、扣缴义务人法律意识淡薄也是一个主要原因。 （4）如何看待新《条例》、《细则》对“代扣代缴营业税”规定的修改： 新《细则》取消了对《条例》设定的“国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务 人”的解释，主要从以下方面考虑： 第一、新《条例》对纳税地点作了修订，由原来的大部分以“劳务发生地”为纳税地点， 改为除“提供建筑业劳务”、“转让土地使用权”、“销售、出租不动产”在劳务发生地、土 地使用权所在地、不动产所在地纳税外，其他全部在“其机构所在地或者居住地”纳税。 第二、新《细则》规定：“扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关 申报缴纳其扣缴的税款”。 依据以上规定，以“劳务发生地”为为纳税地点的纳税人，其纳税地点与代扣代缴税 款申报缴纳地点不矛盾；而对于以“机构所在地和居住地”为纳税地点的纳税人，其纳税 地点与代扣代缴税款申报缴纳地点就相互矛盾。因此新税法取消了原来的有关代扣代缴营 业税的规定。 至于取消建筑业“实行分包、转包”营业税代扣代缴规定，一是“转包业务”按照现行 法律被视为非法经营，不允许存在；二是分包人如果不属于“非法分包”，应属于正常的 纳税义务人，应就其分包的营业额主动到税务机关申报纳税，不需要由总包单位代扣代缴 营业税。如果是非法分包，也应该是非法行为，与“转包”行为一样不允许存在。 至于新《条例》第十一条规定的“国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人 只能视为“为以后制定政策留有余地”。根据以上分析，在国务院财政、税务主管部门没有 做出新的规定之前，除《条例》第十一条第一款规定外，税务机关不得就任何业务、要求任 何单位和个人代扣代缴营业税。 “甲供材”的问题，税务机关必须无条件的承认。 （十一）“建筑业纳税义务发生时间”新规定： 1、旧《细则》规定： 第九条 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业 收入款项凭据的当天。 第二十八条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的。其纳税义 务发生时间为收到预收款的当天。 纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。 纳税人有本细则第四条所称自建行为的其自建行为的纳税义务发生的时间，为其销售 自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天。 2、新《条例》、《细则》规定： 《条例》第十二条 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收 讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。 营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。 《细则》第二十四条 条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收 取的款项。 条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的 当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。 第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义 务发生时间为收到预收款的当天。 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到 预收款的当天。 纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的 ， 其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。 纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的 纳税义务发生时间。 3、新旧对比： （1）增设了“国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定”的条款； （2）明确了“营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天”； （3）明确了 “收讫营业收入款项” 、“取得索取营业收入款项凭据的当天”概念； （4）明确了“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务 发生时间为收到预收款的当天”； （5）增加了将“土地使用权”无偿赠送他人纳税义务发生时间的规定； （6）销售自建建筑物的纳税义务发生时间由原来的“收讫营业额或者取得索取营业 额的凭据的当天”改为“销售自建建筑物的纳税义务发生时间”。 以上变化尤需注意的是：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的， 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”的规定。这一规定将在很大程度上改变建筑业 纳税人的计税方式。 第二节 营业税（物业管理公司收入及营业税相关规定） 1、如何区分物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入、物业代收收入？ 财基字【1998】7 号： 物业管理公司的收入包括：主营业务收入和其他业务收入。 （1）主营业务收入： 包括物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入。 ①物业管理收入：是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办 性服务费收入和特约服务收入。 ②物业经营收入：是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋 建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设 施收入。 ③物业大修收入：是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对 房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 （2）其他业务收入： 是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费 收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入、无形资产转让收入等。 2、物业管理收入如何缴纳营业税？ （1）财税[2003]16 号规定：从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去 代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营 业额。 （2）代有关部门收取的费用，如果开局本单位票据，视为物业管理收入，待支出时 统一作为费用扣除。 （3）物业管理单位已向客户收取但未提供服务而又全额退还客户的收费，如退还给 未进行装修住户的“二次装修垃圾清运费”等，在缴纳营业税时，允许其冲减当期的计税 营业额。 3、物业经营收入、物业大修收入如何纳税？ 根据《营业税暂行条例》及其实施细则，物业经营收入、物业大修收入分别按照所从事 的经营项目所适用的营业税税目，依法定税率征收营业税。 4、代收收入如何缴纳营业税？ （1）国税发[1998]217 号规定：物业管理企业带有关部门收取水费、电费、燃（煤）气 费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理业务”。因此对物业管 理企业带有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从 事此项代理业务收取的手续费应征收营业税。 （2）代有关部门收取费用时，如果为客户开具的是有关单位提供的票据，这部分收入 不作为物业管理收入，只将收取的手续费作为物业管理收入（收取手续费时要给有关单位 开据服务性发票）。 5、物业部门收取的垃圾处置费如何征受营业税？ （1）国税函【2005】1128 号规定：单位和个人提供的垃圾处置劳务不属于营业税应税 劳务，对其处置垃圾取得的垃圾处置费，不征收营业税。 （2）根据以上规定，物业公司向客户收取的垃圾清扫费、垃圾运输费应不属于营业税 升水收入，不征收营业税。但是，不属于《企业所得税法》规定的不征税收入和免税收入， 应征收企业所得税。 6、物业公司实行收入分成的如何缴纳营业税？ 以物业公司名义收取的收入，如果按规定与业主委员会实行分成，营业税的纳税人应 为物业公司，物业公司应按照物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入、代收费用等相 关规定计算缴纳营业税。支付给业主委员会的分成支出作为费用处理。业主委员会取得分成 收入时必须到地税局代开服务业发票，否则物业公司不能在企业所得税前扣除。 7、物业公司收取的物业接管费、一次性收取全年物业管理费如何纳税？ （1）《营业税暂行条例》 第十二条 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售 不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 《细则》第二十四条 条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生 过程中或者完成后收取的款项。 条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的 当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。 （2）物业公司从房地产公司收取的接管费用，转入物业公司账户后，分不同情况处 理。 ① 如果收取时房地产公司已经给客户开具发票，并且已经计入收入缴纳营业税、企业 所得税，物业公司就不许再做收入处理。可以挂在“其他应付”款等科目。同时应保存好开 发公司就这部分收费浇水的相关凭证。 ② 如果房地产公司收取时没有开具发票，也没有计入收入缴纳营业税、房产税，转入 物业公司应按《营业税暂行条例》第十二条，《细则》第二十四条规定处理。 （3）物业公司一次性收取全年物业管理费也应按照《营业税暂行条例》第十二条，《细则》 第二十四条规定处理。 北京市地方税务局关于进一步加强北京市房地产市场营业税优惠政策执行管理工作的通知 2004-04-22 京地税营〔2002〕311 号 各区、县地方税务局，各分局： 为了配合国家住房制度改革，加快消化积压空置商品房，积极防范金融风险，有效推动 北京市环境改造工程与房地产市场的健康发展，根据财政部、国家税务总局《关于调整房地 产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210 号）、 《关于对消化空置商品房有关税费政 策的通知》（财税[2001]44 号），国家税务总局《关于积压空置房免征营业税有关问题的补 充通知》（国税函[2001]435 号）和北京市财政局、北京市地方税务局《转发财政部、国家税 务总局关于调整房地产市场税收政策的通知》（京财税[1999]1201 号）、 《转发财政部、国家 税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》（京财税[2001]1511 号）精神，现就 进一步加强北京市房地产市场营业税优惠政策执行管理问题通知如下，请依照执行。 一、别墅、度假村等高消费性商品房，暂依照《北京市商品房销售许可证》、 《北京市商品 房外销许可证》或《北京市商品房外销预售许可证》中注明的“用途”确定。（式样附后） 二、自 2001 年 1 月 1 日起，对上述高消费性商品房销售行为，应照章征收营业税。 除上述高消费性商品房标准以外的其他个人住宅或积压空置商品住房（以下简称普通住 宅或普通商品住房）销售行为，可以享受规定的营业税优惠政策。 三、个人购买并居住超过一年的普通住宅，系指能够提供其自住户籍证明复印件（无户 籍在京购房和京籍人户分离者，凭该住宅所在地居民管理机构提供其实际居住证明）的， 自其支付第一笔购房款（以合法付款发票上注明的日期为准）之日起，至其销售该住房之 日止，期满一年（含一年）以上。 四、个人自建自用住房，系指能够由该住房所在地居民管理机构提供售房个人自建并自 行居住证明的生活用居住房。 五、对其他持有产权证明的个人自用普通住宅，自其取得产权之日起计算，期满一年 （含一年）以上者，对其销售该普通住宅取得的收入免征营业税，不满一年者照章全额征 收营业税。 六、单位按房改成本价、标准价出售住房，系指执行国家房改办法的单位，以所出售住房 所在地政府房改管理机关制定的房改成本价、标准价出售的生活用居住房。对单位按房改成 本价、标准价出售住房取得的收入，凭其所提供的所属级别政府房改主管部门“售房款存 储证明”中注明的归集金额，免征营业税；凡超额部分，应照章征收营业税。（式样附 后）。 七、1998 年 6 月 30 日（含）以前建成竣工获得北京市所属建设工程质量监督站出据注明 有竣工日期的“建设工程质量合格证书”或“工程质量竣工核验（定）证书”，同时未取 得销售收入或销售预收款的普通商品住房以及商业用房和写字楼销售业务，可以享受规定 的营业税优惠政策。 根据国家税务总局《关于积压空置房免征营业税有关问题的补充通知》（国税函 〔2001〕435 号）规定，按照北京市人民政府城市房屋拆迁管理规定，在对被拆迁居民原实 行实物补偿办法改变为货币补偿（或即可实物补偿也可货币补偿）办法后，房地产开发企 业销售原为安置被拆迁户而外购的 1998 年 6 月 30 日以前建成空置商品住房取得的收入， 可以比照享受规定的营业税优惠政策。 八、企业于 1998 年 6 月 30 日前已售出普通商品住房和商业用房及写字楼，凡在此后为原 购买者调换已购商品房的，原则上不得享受免征营业税政策。但对其向该调换商品房者收 取的超出原购买商品房价款部分金额，可以照章给予免征营业税优惠。 九、符合规定免税条件的房改住房出售单位及普通住宅销售个人，应按照税收管理体制 规定，照章填报所附《单位房改售房营业税免税申请书》或《个人销售普通住宅营业税免税 申请书》，经主管地方税务机关审核批准后执行。 十、商品房销售企业，应于 2002 年 8 月 20 日前，先就符合规定条件的全部积压空置商品 房，向主管地方税务机关如实填报《积压空置商品住房情况申报表》或《积压空置商业用房、 写字楼情况申报表》。凡未照章填报者，不得享受免征营业税政策。 符合规定免税条件的“积压空置商品房”销售企业，应按照税收管理体制规定，照章填 报所附《积压空置商品住房营业税免税申请书》或《积压空置商业用房、写字楼销售业务营业 税免税申请书》，经主管地方税务机关审核批准后执行。 十一、上述申请免征营业税业务，原则上应经主管地方税务机关年终一次性审核办理。因 营业税征管工作需要，年终一次性审核办理确有实际困难的，可经主管地方税务机关采取 在每一会计年度内分次预核审处，年终终审核定结案办法。 凡申请人申请免税额在一个会计年度内累积超过 200 万元（含 200 万元）的，一律由各 主管地方税务机关初步审核后，报经北京市地方税务局批准执行。 十二、各主管地方税务机关在市局允许权限内批准执行的上述免税情况，应随营业税统 计报告制度程序，逐期上报市局备案。备案表为《销售空置商品房免征营业税统计表（200 万元以下）》。（附后）。 十三、填报《销售积压空置商品房明细表》计算机表格录入要求 凡申请办理销售积压空置商品房免税单位，请在北京市地方税务局网站（网址为： http://www.tax861.gov.cn）营业税管理处网页中的“表格下载专区”下载所需填报表格和录 入说明，按填表说明进行计算机录入，以软盘形式报送主管地方税务机关，经主管地方税 务机关审核后，对申请人申请免税额在一个会计年度内累计超过 200 万元（含 200 万元） 的上报市局。填报《销售积压空置商品房明细表》计算机表格录入说明附后。 附件：1、 《北京市商品房销售许可证》、 《北京市商品房外销许可证》、《北京市商品房外 销预售许可证》 2、《国家税务总局《关于积压空置房免征营业税有关问题的补充通知》（国税函 〔2001〕435 号） 3、《积压空置商品住房情况申报表》 4、《积压空置商业用房、写字楼情况申报表》 5、《积压空置商品住房营业税免税申请书》 6、《积压空置商业用房、写字楼销售业务营业税免税申请书》 7、《个人销售普通住宅营业税免税申请书》 8、《单位房改售房营业税免税申请书》 9、单位房改售房《售房款存储证明》 10、《销售积压空置商品房明细表》计算机表格录入说明 11、销售空置商品房免征营业税统计表（200 万元以下） 二○○二年七月十六日 房地产包销业务的征税规定 在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售， 所取得的手续费收入或者价差应按“服务业—代理业”征收营业税。 在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售 给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对 包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 （摘自国税函[1996]684 号） 合作建房的征税规定 1．一方投资、一方提供土地使用权 一方投资于另一方提供土地使用权的土地上建造建筑物，并依协议或合同规定的限定 期满后，将土地使用权连同所建建筑物所有权一并转归原提供土地使用权的一方所有的行 为，属于出租土地使用权和销售不动产业务。对于提供土地使用权的一方，应按照服务业 税目租赁业务征收营业税；对于投资建造建筑物的一方，应按照销售不动产税目征收营业 税。 上述双方应纳营业税业务的纳税义务发生时间，为所建建筑物所有权转归原提供土地 使用权一方所有的当天。 （摘自京地税营[1995]319 号） 2．双方均提供土地使用权和货币资金 双方分别以提供土地使用权和提供货币资金方式，合股成立合营企业后合作建房。凡提 供货币资金的一方采取按合股成立的合营企业销售收入的一定比例提成的方式参与分配或 提取固定利润的，对其取得固定利润或从销售收入中按比例提取的收入，应按照金融保险 业税目依 5%的税率征收营业税。 （摘自京地税营[1995]319 号） 3．合作建房 合法取得土地使用权的纳税义务人，在其取得土地使用权的土地上，按照政府有关工 程建设项目申请审批程序法规以自己名义“立项”建设，无论采取何种销售或与他人合作 方式，均不适用有关营业税合作建房征税的规定。 （摘自京地税营[2001]511 号） 房地产代建行为的纳税问题 一、房地产代建行为概述 房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完 成后向客户收取代建收入的行为。实际上，“代建”房屋属于房地产经纪业务中 的一种代理行为。 房地产代理业务主要包括以下三方面内容： （一）代理销售； （二）代办手续； 主要包括：代办土地使用权出让手续；房地产转让审批手续；房屋租赁审 批手续；房地产抵押登记手续；产权转让、赠与、继承等手续。 （三）委托房地产权属登记，带领证件； 1．房地产权属证书 主要包括：土地使用证；房屋所有权证；房屋租赁证；房地产抵押登记证。 2．房地产开发经营其他证书 主要包括：商品房预售许可证；商品房销售许可证；建设用地规划许可证； 建设规划条件通知书；建设工程规划许可证；建设用地批准书；房屋拆迁许可 证；建设工程施工许可证等。 二、代建房屋应符合的条件 对纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋（或其他不动产）的行为，应 按“服务业—代理业”征收营业税。 “代建房屋”必须同时符合下列四个条件： 1．由委托方自行立项； 2．不发生土地使用权或产权转移； 3．受托方不垫付资金； 4．事先与委托方订有委托代建合同。 凡不同时符合上述四个条件的代建行为。对受托方应按“销售不动产”征收 营业税。 三、代建工程结算收入的核算 房地产开发企业的代建工程包括代建房屋、场地和城市道路、基础设施等市 政工程。房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过 户登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，按照委托方确认的结算价款，计 入营业收入，并结转代建工程相关成本。 房地产开发企业收取的代建工程结算收入，包括代建工程的预算成本和计 划利润。按照国家有关规定，代建工程价款结算可以采用以下结算方法： （一）竣工后一次结算 代建工程（项目）全部建筑安装期限在12个月以内，或者工程合同价值在1 00万元以下的，可以实行工程价款每月预支，竣工后一次结算。 （二）分段分期结算 当年开工，当年不能完工的代建工程，应按照工程进度，划分为不同阶段， 分段分期结算工程价款。 房地产开发企业的代建工程，一般采用竣工后一次结算办法。企业可向委托 （发包）单位预收一定数额的工程款和备料款，预收的工程款，可设置“预收 账款——预收工程款”科目核算；预收的备料款，设置“预收账款——预收备 料款”科目核算。期末或竣工后结算工程价款时，从应收工程款中扣除。 下面对代建工程结算收入的账务处理进行举例说明。 某房地产开发公司接受市干道指挥部的委托，代建50公里的四环路建设， 发生如下经济业务： 1．收到市干道指挥部按合同规定拨付的建筑用水泥，价值500万元。 借：物资采购 5000000 贷：预收账款——预收备料款 5000000 2．按工程实际进度向市干道指挥部预收工程价款300万元。 借：银行存款 3000000 贷：预收账款——预收工程款 3000000 3．代建的50公里四环路建设工程全部竣工，验收合格，根据代建合同规定， 向委托方提交“工程价款结算账单”，结算合同工程价款1000万元。 借：应收账款——应收工程款 10000000 贷：主营业务收入——代建工程结算收入10000000 4．与市干道指挥部结清代建工程价款，收取余款200万元。 借：预收账款——预收工程款 3000000 ——预收备料款 5000000 贷：应收账款——应收工程款 8000000 借：银行存款 2000000 贷：应收账款——应收工程款 2000000 四、营业税征收规定 关于房地产开发公司代建房的营业税问题，国家税务总局早在 1994 年就专 门发文明确，房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单 位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋 开发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件的，对房 屋开发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按 “销售不动产”计征营业税。这里所说的“其他代理业务”是指受托方与委托方 实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。 京地营[2001]511 号文件规定，合法取得土地使用权的纳税义务人，在其 取得土地使用权的土地上，按照政府有关工程建设项目申请审批程序法规以自 己名义“立项”建设，无论采取何种销售或与他人合作方式，均不适用有关营 业税合作建房征税的规定。在日常征管中，合作建房的形式很多，且现行合作建 房的规定不易操作，故北京市明确上述规定，以排除了大量的适用合作建房征 税的行为。 [案例分析] 中国税务报社：我公司是具备房地产开发和建筑安装双重资质 的企业。最近，我公司盖了一层楼房，与买方签订了地基和一层楼房的销售合同 我公司按规定缴纳了销售不动产营业税和建筑安装营业税。在未办理产权转移前 买方要求加盖两层，我公司按买方要求盖好后交付使用，并缴纳了建筑安装营 业税。但税务部门要求我公司补缴加盖两层部分的销售不动产营业税。加盖的两 层是否属于代建，用不用缴纳销售不动产营业税呢？ 国家税务总局《关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国 税函［1998］554 号）规定：“房地产开发企业（以下简称甲方）取得土地使 用权并办理施工手续后根据其他单位（以下简称乙方）的要求进行施工，并按 施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方 的上述行为属于销售不动产，应按‘销售不动产’税目征收营业税；如甲方自 备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按‘建筑业’税目征收营业 税。” 由此可见，哪一方拥有房屋所在土地使用权是判断代建房屋行为的关键因 素。你公司按买方要求加盖两层时土地使用权并未转移，仍属房地产开发企业所 有，所以你公司加盖楼房并交付使用的行为，不属代建房屋行为，而是房屋自 建和销售不动产行为，应补缴销售不动产营业税。 五、土地增值税 税法中对房地产的代建房行为是否征收土地增值税税做出了具体规定，房 地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向 客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有 发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征 税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实 行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。 六、契税征收规定 国税函[1998]829 号文件规定：仙桃市居民赵明超通过与房屋开发商签定 “双包代建”合同，由开发商承办规划许可证、准建证、土地使用证等手续，并 由委托方按地价与房价之和向开发商付款的方式取得房屋所有权，实质上是一 种以预付款方式购买商品房的行为，应照章征收契税。 各区、县地方税务局，各分局： 为了配合国家住房制度改革，加快消化积压空置商品房，积极防范金融风险，有效推动北京市环 境改造工程与房地产市场的健康发展，根据财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政 策的通知》（财税字[1999]210 号）、《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》（财税[2001]44 号），国家税务总局《关于积压空置房免征营业税有关问题的补充通知》（国税函[2001]435 号）和北 京市财政局、北京市地方税务局《转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场税收政策的通知》 （京财税[1999]1201 号）、 《转发财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》 （京财税[2001]1511 号）精神，现就进一步加强北京市房地产市场营业税优惠政策执行管理问题通 知如下，请依照执行。 一、别墅、渡假村等高消费性商品房，暂依照《北京市商品房销售许可证》、 《北京市商品房外销许 可证》或《北京市商品房外销预售许可证》中注明的“用途”确定。（式样附后） 二、自 2001 年 1 月 1 日起，对上述高消费性商品房销售行为，应照章征收营业税。 除上述高消费性商品房标准以外的其他个人住宅或积压空置商品住房（以下简称普通住宅或普通 商品住房）销售行为，可以享受规定的营业税优惠政策。 三、个人购买并居住超过一年的普通住宅，系指能够提供其自住户籍证明复印件（无户籍在京购 房和京籍人户分离者，凭该住宅所在地居民管理机构提供其实际居住证明）的，自其支付第一笔购 房款（以合法付款发票上注明的日期为准）之日起，至其销售该住房之日止，期满一年（含一年） 以上。 四、个人自建自用住房，系指能够由该住房所在地居民管理机构提供售房个人自建并自行居住证 明的生活用居住房。 五、对其他持有产权证明的个人自用普通住宅，自其取得产权之日起计算，期满一年（含一年） 以上者，对其销售该普通住宅取得的收入免征营业税，不满一年者照章全额征收营业税。 六、单位按房改成本价、标准价出售住房，系指执行国家房改办法的单位，以所出售住房所在地政 府房改管理机关制定的房改成本价、标准价出售的生活用居住房。对单位按房改成本价、标准价出售 住房取得的收入，凭其所提供的所属级别政府房改主管部门“售房款存储证明”中注明的归集金额， 免征营业税；凡超额部分，应照章征收营业税。（式样附后）。 七、1998 年 6 月 30 日（含）以前建成竣工获得北京市所属建设工程质量监督站出据注明有竣工日 期的“建设工程质量合格证书”或“工程质量竣工核验（定）证书”，同时未取得销售收入或销售 预收款的普通商品住房以及商业用房和写字楼销售业务，可以享受规定的营业税优惠政策。 根据国家税务总局《关于积压空置房免征营业税有关问题的补充通知》（国税函〔2001〕435 号）规 定，按照北京市人民政府城市房屋拆迁管理规定，在对被拆迁居民原实行实物补偿办法改变为货币 补偿（或即可实物补偿也可货币补偿）办法后，房地产开发企业销售原为安置被拆迁户而外购的 1998 年 6 月 30 日以前建成空置商品住房取得的收入，可以比照享受规定的营业税优惠政策。 八、企业于 1998 年 6 月 30 日前已售出普通商品住房和商业用房及写字楼，凡在此后为原购买者调 换已购商品房的，原则上不得享受免征营业税政策。但对其向该调换商品房者收取的超出原购买商品 房价款部分金额，可以照章给予免征营业税优惠。 九、符合规定免税条件的房改住房出售单位及普通住宅销售个人，应按照税收管理体制规定，照 章填报所附《单位房改售房营业税免税申请书》或《个人销售普通住宅营业税免税申请书》，经主管地 方税务机关审核批准后执行。 十、商品房销售企业，应于 2002 年 8 月 20 日前，先就符合规定条件的全部积压空置商品房，向主 管地方税务机关如实填报《积压空置商品住房情况申报表》或《积压空置商业用房、写字楼情况申报 表》。凡未照章填报者，不得享受免征营业税政策。 符合规定免税条件的“积压空置商品房”销售企业，应按照税收管理体制规定，照章填报所附 《积压空置商品住房营业税免税申请书》或《积压空置商业用房、写字楼销售业务营业税免税申请书》 经主管地方税务机关审核批准后执行。 十一、上述申请免征营业税业务，原则上应经主管地方税务机关年终一次性审核办理。因营业税征 管工作需要，年终一次性审核办理确有实际困难的，可经主管地方税务机关采取在每一会计年度内 分次预核审处，年终终审核定结案办法。 凡申请人申请免税额在一个会计年度内累积超过 200 万元（含 200 万元）的，一律由各主管地方 税务机关初步审核后，报经北京市地方税务局批准执行。 十二、各主管地方税务机关在市局允许权限内批准执行的上述免税情况，应随营业税统计报告制 度程序，逐期上报市局备案。备案表为《销售空置商品房免征营业税统计表（200 万元以下）》。（附 后）。 十三、填报《销售积压空置商品房明细表》计算机表格录入要求 凡申请办理销售积压空置商品房免税单位，请在北京市地方税务局网站（网址为： http://www.tax861.gov.cn）营业税管理处网页中的“表格下载专区”下载所需填报表格和录入说明， 按填表说明进行计算机录入，以软盘形式报送主管地方税务机关，经主管地方税务机关审核后，对 申请人申请免税额在一个会计年度内累计超过 200 万元（含 200 万元）的上报市局。填报《销售积压 空置商品房明细表》计算机表格录入说明附后。 附件：1、 《北京
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仓库管理述职报告
仓库管理述职报告 大家好，我叫×××，三个月的时间真快，在这三个月当中，在领导和同事的 关心、支持下，本人尽职尽责做好各项工作。具体总结如下： 一、熟悉样品 我们样品分布在四个地方存放: 1、样品仓，入库的，从 0923 开始 0968 止，0969 至 09108 为止，是我加入这个 公司之后，研发和采购送样入库的。 2、展厅又分展柜，和地上，展柜又分 8 个部分，皮具系列，包装系列，咪咕系 列，商务系列，伊人系列，高尔夫系列，八角柜系列。及展架所以得样品。地上 就是入库的和投标项目退回的， 3、营销仓库：营销仓库主要是的样品及香港买的产品。和 0901 至 0922 箱的样品 4、花场：花场主要是年品，和一些不经常用的样品 07、的样品。 二、样品仓流程 从熟悉样品之后，慢慢的参与样品，从产品命名，到产品平台入库，贴图，配 合各部门所需要的借样及还样，然后和小潘一起协助项目负责人的投标参与， 协助创意部门完成工作。 三、做电子台帐，手工帐 完成上级吩咐的任务，做好每天营销仓库的出入库帐，及时更改库存。 完成苏州及温州的电脑台帐，及手工帐，及时核对库存，做到帐与物相同。 四、其他工作， 协助主管日常工作，配合积分发货，做电子表格，给积分出库打箱标，根据到 货情况，按照积分给的数打小标。协助营销仓库，配合生产叫临时工，登记个人 流水的明细，给临时工工时统计，发放工资，积极与配合各部门工作。工作实践 中去总结成绩和经验，找出不足与教训，从而对过去的工作做出正确的结论。 以上所述，是我近期工作的内容,欢迎大家对我的工作多提宝贵意见,并借此机 会,向一贯关心、支持和帮助我的各位领导、同事表示诚挚的谢意。 最后我要说的是希望公司还可以组织活动，如西点学院，让我受益匪浅，希望 多多组织团队精神，我们都是最棒的。谢谢
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建筑工程项目经理述职报告
xxxxx 述 职 报 告 述 职 报 告 xxxx 公司： 我是本公司项目经理 xx，在 2005 年公司委任我担任 xxx 项目的项 目经理，xxxx 项目自 2005 年 2 月开工，到现在已经 6 年时间，在公司 的大力支持和具体指导下，经过项目部全体员工努力，xxxx 项目已经按 期交付业主使用，并且现在已完成工程结算，工程款也先后全部收回。 现将自己在 xxx 项目的工作情况向公司报告如下： 一、工程概况： xxxx 项 目 由 5 栋 楼 组 成 ， 其 中 13# 、 30# 、 50# 楼 为 砖 混 结 构 ， 24#、25#楼为框架结构，总面积为 20000㎡。 二、项目部人员组成： xxxx 项目是公司 05 年建设项目，我作为项目经理被公司批准后， 立即开始了项目部的组建工作，从公司抽调了部分管理人员，建立了质 量管理体系，项目管理目标和管理人员岗位责任制。本项目部由 担任 项目副经理， 担任技术负责人。项目部总体情况是年轻人居多并且多 是是大中专院校的学生占很大比例，项目部管理人员能吃苦，是一个能 打硬仗的团队。 三、工程特点、难点： 本工程总建筑面积不大但是单体结构较多，并且由框架结构、砖混 结构组成，俗话说麻雀虽小五脏俱全，因此在项目部有限的人员配置下 多栋楼同时施工，做好各项工作的统筹协调显得尤为重要。 四、工作情况 1、明确任务，有计划、有组织的抓好施工质量生产 工程中标后根据公司下发的项目管理措施和实施办法。为保证整个 目标的实现，组织项目部管理人员根据自己的实践经验，结合本工程的 特点，项目部从质量创优计划的优化、施工方案的编制、交底、落实等每 一项工作都细心做好。在工程开工前期项目部将图纸上的多数问题通过 图纸会审予以解决，在施工中项目部通过努力自开工至竣工没有因图纸 或设计问题而造成返工或做错问题的发生，在业主及监理中留下了很好 的口碑。 工程开工以后，从钢筋、模板、混凝土各个分部分项的施工方案着手， 首先项目编制各施工方案然后经公司总工审批，在方案确定后项目部安 排施工熟练的班组进行样板施工，然后给工人现场进行交底，使各参建 员工充分认识到工程质量的标准及做法。 在保证工程进展顺利的前提下，本工程做到了每一道工序实施前都要 得到技术负责人的批准（含施工图、材料、施工方案以及技术负责人认为 需要批准的事项），批准后方可施工。这项工作除了工作量非常巨大外， 其难度也非常之大，此外监理工程师对审批十分谨慎和严格，每一个技 术提交都要符合国家规范和设计要求，另外许多图纸、施工材料、永久设 备和施工方案都要经过二、三次甚至更多次提交才能通过审批。我经常鼓 励大家不要气馁，坚定信心，这个难关一定会闯过的。实践证明，我们 成功的攻克了技术难关，保证了工程的顺利进展。 2、加强安全管理工作，做到生产无事故 公司给项目部提出的安全目标是工伤事故频率控制在 0.5‰以内， 无死亡、重伤、火灾和坍塌以及重大设备安全事故，为了完成目标项目安 排了专人负责安全管理，从职工进场的安全教育抓起到给每位职工进行 安全交底、班前安全教育等每一项工作逐步落实。 根据本工程专职安全管理人员少、施工场地大的特点，项目部要求 所有管理人员参与安全管理，所有管理人员特别是分项主管工长要做到 跟踪管理，只要有工人在现场作业就必须有管理人员现场监控，并且每 天安排安全值班人员，以确保夜间施工、吃饭间隙、休息时间内发生安全 事故。 坚持“以人为本”的理念和“安全第一、预防为主”的基本方针，加 强对施工现场的监督检查力度，做到常抓不懈，警钟长鸣；对施工人员、 施工机具操作人员、起重机械驾驶人员等加强安全教育，强化全员安全 意识；切实落实安全生产责任制，保证了本工程安全管理工作的平稳运 行。 3、精打细算、控制成本 成本是项目管理的根本。xx 车城项目在成本管理中，对内项目部在 大中型材料、辅材、周转材料租赁、机械租赁、人工、分包等各方面计划使 用、严格控制，对外在甲方处积极经营，努力争取，取得了不错的成绩。 在大、中型材料采购上：项目部配合公司材料部积极询价，多方比 较，坚持“优质低价”的原则，对进场的材料严把数量关。如钢材的进 场，不仅要求项目部材料人员对线材要认真过磅，要把过磅单据附到收 料单后面才能办理验收，对直材要认真清点数量，还要求项目部负责钢 筋的专业工长在每批钢材进材以前对钢筋原材料堆场进行盘点，并作好 标记，在钢材进场以后进行新进钢材的清点和核对，签字确认，多方控 制，严把漏洞。 辅材采购方面：项目部在开工初期便找了几家辅材供应商，对其价 格和质量进行对比，并通过和兄弟项目的价格进行比较，到市场询价， 最终确定了辅材供应商及其价格。在施工过程中项目部还不定期的派不 同人员到建材市场了解价格动向，严格控制材料的价格。项目部需要使 用的辅材，必须先由管理人员计划申请并报项目执行经理签字确认后， 项目材料部门才予以采购；采购进场的辅材由申请使用的管理人员和项 目材料人员共同确认后才能办理验收。 项目部在人工费的控制方面：项目部在公司的帮助下，积极寻找合 适的施工队伍，报经公司批准签定合同后进场。班组进场后，对于合同 规定的内容，项目部坚决按照合同规定执行，由内业技术、现场工长和 公司分管明宫新城项目的预算员三方分别计算工程量，以保证工程量的 准确；对于合同以外的工作内容，本着不超出预算工程量或签证工程量 的原则，由现场工长、内业技术工程师和项目执行经理三方确认同意后 才能予以给算；零星计时工，由用工管理人员在执行经理处申请后才能 使用，并且要求当天发生的计时工当天进行签字确认，有效地杜绝了人 工的浪费。 五、获得荣誉 在工程施工过程中，我也做到了以当地政策为主，紧密配合当地建 设局、质检站、安检站、公安、消防部门、环保局、地税局管委会等职能部 门工作，为工程的顺利进行打下了坚实的基础，，同时也给企业带来了 良好的口碑。 六、取得的经济效益： 本工程实际成本支出为 xx 元，实际成本收入为 xx 元，利润为 xx 元。 七 、工作中存在的不足： 虽然在工作中做了一定的努力也取得了一定的成绩，但与公司领导的 要求和业主的期望相比，仍存在一些问题和差距，主要表现在： 1、平时因工作较忙，自身技术学习和业务水平还有待提高。 2、另外，因为有急于求成的心理，总想以最短的时间把工作出色 的完成，特别是进入工地初期，生产各方面的任务繁重，致使工作在比 较急躁，工作方法有待进一步改进，管理水平和管理艺术还需加强。 3、对甲方分包队伍的管理力度仍需加强。 以上是我在 xx 车城项目中的工作情况。工作中难免存在不足之处， 恳请各位领导及同事给予批评指正。同时，在今后工作中，我将积极改 进不足之处，迎难而上，确保在今后的项目中能更上一层楼！ 述职人：xx 2011 年 5 月
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供应商质量管理员工作述职报告
供应商质量管理员工作述职报告 各位领导、同事们：你们好！ 时间过得真快, 2010 年的脚步即将迈向身后，回想走 过的脚印,深深浅浅一年时间,有欢笑,有泪水,有小小的成功, 也有淡淡的失落。2010 年这一年是有意义的、有价值的、有 收获的。在工作上我认真做好本职工作，坚持学习，与时俱 进，对领导交办的事项从不马虎，工作兢兢业业，忠于职 守，顺利完成各项工作任务。在思想政治素质、业务知识、写 作水平方面有了一定程度的进步和提高，在作风上廉洁奉 公、务真求实。2010 年是我们公司创业的第二年，也是我 们公司产销量全面提升的一年，从去年的创业年到今年的 效益年我们走过了一段艰苦的历程。虽然在今年我们遇到了 汹涌的金融危机，企业的产销量随之下降，但是我们更加 明确了质量的重要性，并加强了质量管理。我作为供方质量 管理员，2010 年在部门领导的带领下不断创新供方质量 管理的方式和方法，使得进货检验质量水平不断提高，现 将工作情况总结如下： 一、坚持政治思想学习 本人严格按照 xx 同志提出的“勤于学习、善于创造、乐于奉 献”的要求，坚持“讲学习、讲政治、讲正气”，始终把耐 得平淡、舍得付出、默默无闻作为自己的准则；深入学习， 不断提高观察、分析和处理问题的能力，用各方面的知识充 实自己，加快知识更新，增强应变能力。 二、优化管理流程，提高管理效率，狠抓供方质量管理 2009 年年外检站只单纯负责进货检验，没有采购质 量控制的职能，与供方的沟通交流少，进货检验的问题不 能及时处理和跟踪验证，每月的进货检验合格率都与目标 值相差甚远，错漏检现象时常发生，检验员的检验技能急 需提高。 2010 年我们强化了外检站职能，将进货检验与供方质 量管理有机了结合起来。供方质量管理以前是检验和供方审 核、评价、信息反馈分开，现在，我们将供方的质量管理员 与外检站整合到一起，有效缩短了供方质量问题的处理时 间，提高了效率。与此同时，我们加大了对供方的管理力度。 一方面针对内部反馈的供方异常信息、经常出现的不合格项 与供方进行沟通交流的频次大大增加，督促供方整改，第 二是加大了对供方的考核力度，每月按时对供方造成的损 失进行考核和索赔，使供方对质量问题更加重视。第三是实 施了红黄牌制度，对重复出现同一质量问题的供方采取警 告、停止供货等手段，及时督促供方改进质量。第四是加强 了供方审核工作。今年首次将检具、工装的供方纳入了供方 审核的范围。通过这些措施，供方质量意识有了明显的好转， 进货合格率逐步提高。 我们还建立了《供方异常质量信息台帐》对供方产品质 量实施动态管理，特别注重加强与过程检验、剖壳分析、市 场反馈信息的沟通，及时反馈属于供方责任的质量问题， 建立起有效的信息反馈系统将质量检验、质量信息反馈和质 量改进有机结合，适时地了解供方状况和质量改进的进展 情况，同时还要求外检站检验员参与到供方质量问题的跟 踪验证中来，做到人人落实职责，人人负责检查验证。 2010 年我们针对外检站检验员检验水平不高的问题举 办了专门的培训，如：零件质量特性的重要性及对成品的 影响培训、gb2828 抽样培训、量检具选择和使用的培训等。 2010 年我们将进一步加强员工培训工作，通过前期公司 举办的 ji 培训严格按照此模式提高培训的有效性，增强员 工的检验技能。我们将加强供方质量控制。一是培养基地式 供方，对质量长期稳定的供方采取放宽检查的优惠政策， 提高供方质量管理的积极性，提高检验效率、降低检验成本。 二是策划适宜的质量管理体系要求，用受益者推动的方式 促进供方提高管理水平，适宜时帮助供方推行 spc 管理。三 是加强供方信息沟通和交流，加大供方考核力度，及时向 供方反馈物资质量信息。为了解物资在使用中的质量情况， 确保生产，积极主动与车间和生产部门沟通，掌握物资在 生产中的质量信息，并及时反馈给供方，提出质量控制要 求，使物资质量更加符合生产的要求。 三、认真加强专业知识学习，不断充实自己的业务知识 本人努力坚持“向人学、向书本学”的学习型适应思路： 一方面，虚心向有经验的工程师请教，通过他们对工作的 热情、和积极性来规范自己的工作态度；另一方面，认真学 习压缩机专业知识培训教材、质量工程师教材和机械制造专 业相关书籍，从中汲取营养，努力掌握有关质量方面的专 业知识，在最短时间内把自己塑造成为了一名合格的供方 质量管理员。 四、不足之处 一年来，本人作出了一定的努力，在领导和同志们的 关心支持下，也取得了一定的成绩，但距领导和同志们的 要求还有不少的差距： 1、在工作中与领导交流沟通不够。 2、由于自己比较年轻，工作经验不足，所以在开展工 作时缺乏魄力。综合协调能力和专业知识方面欠缺，在工作 的组织指挥上，缺乏坚定性。 3、具体工作当中存在检查力度不够和工作积极性不高 等缺点。有时考虑问题不够周全，处理问题不够细致。学习 不够，知识面不广。 以上这些都有待于在今后的工作中，克服缺点，进一 步完善和提高，总之，我在工作岗位上履行了一名质量管 理人员的职责，取得了一定成绩。但是，成绩只属于过去， 明年工作重点首先是要抓好采购产品的质量稳定；其次是 质量稳中求高使产品质量再上一个新台阶。提升个人工作管 理能力，为适应公司快速发展做出自已的贡献。我将迎接新 的挑战，珍惜新的机会，扬长避短，做好新的工作，争取 新的进步！ 以上是我 2010 年的工作述职，我也特别想借助这样一个 机会，感谢车间领导给我一个施展自已才能的平台，感谢 我的同事在工作中对我的支持和帮助。 谢谢大家！
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工程项目经理述职报告
2011 年度述职报告 尊敬的公司领导： 我对本人 2011 年度的工作情况做如下述职报告： 一、2011 年度主要工作 1、从 2010 年 11 月份开始至今，担任 XX 高炉工程项目经理。 2、2011 年 XX 月份开始兼任 XXXX 棒材轧钢车间工程项目经 理。 3、参与已完工程结算工作 二、在建项目工作情况 1、完成产值及利润情况： 每月由预算员现场实际盘点完工工程量，根据与甲方签订 的合同价款确认当月收入，能够做到真实、准确地反映当月收入。 当月所发生成本，按照稳健原则，真实、准确、全面的反映 项目成本，做到不漏报、不少报。 （1）XXXX 高炉工程： 从 2010 年 11 月份开工至 2011 年 11 月份共计完成产值 XXXX 元 ，项目收入 XXXX 元，项目成本 XXXX 元，实现项目利润 XXXX 元，利润率 XXXX %。三公司管理费按 XX%计提，共计 XXXX 元。 （2）XXXX 特钢棒材轧钢车间工程 从 2011 年 XX 月 份 开 工 至 2011 年 12 月 份 共 计 完 成 产 值 XXXX 元，项目收入 XXXX 元，项目成本 XXXX 元，实现项目利润 XXXX 元，利润率 XXXX%。三公司管理费按 XXXX%计提，共计 XXXX 元。 2、质量管理 对于土建和钢结构等我们的施工强项，加强项目管理力度。 制订了奖罚措施，在施工细节上加强控制，较好的控制了质量通 病的发生。对于设备安装、筑炉等项目部技术力量薄弱的工程，我 们虚心向甲方监理及施工人员学习，积极与甲方沟通，确保施工 质量符合规范要求，达到业主满意。 3、工期管理 XXXX 高炉工程是比较复杂的系统工程，施工工艺复杂，作 业面小，各工种之间交叉作业多，而我们缺乏综合性高炉工程施 工组织管理经验。所以我们虚心向甲方学习高炉工艺，对高炉生 产工艺有了一个大概的了解，以利于我们的施工组织。在实际工 作中，克服了甲方图纸不到位、经常性频繁变更、今年 5、6 月份因 国家政策原因使施工处于半停工状态等困难，目前施工进度基本 达到甲方满意。 XX 轧钢项目，土建和设备安装工程不是我单位施工，项目 部积极与甲方沟通协调施工作业面，施工进度达到甲方满意。 4、安全管理 高炉施工各个工种之间交叉作业多、施工区域小是安全管理 的一大难点，所以在实际工作中，注意合理安排施工顺序，提前 做好安全防范措施，分阶段、有重点的对高危隐患加强监控。 三、分包施工合同的签订 所有分包单位具有施工资质证书，主要合同价款由 XXXX 经 理和我共同商定，严格按照与甲方签订的大合同条款并参照市场 价定价，分包价格没有超出大合同价款。 四、工程技术资料情况 在建工程施工技术资料能够做到随施工进度编制，做到与 工程实体同步，符合规范要求。XXXX 高炉项目现在已着手竣工资 料及竣工结算的整理工作。保证在完工 XX 个月内上报甲方。 XXXX 工程荣获“省优质工程奖”。 五、分包队伍工资发放管理 每月先保证支付施工人员的工资。项目资金的发放按照优先 人工费，其次材料费，再次机械费的原则发放。 六、已竣工工程结算情况： 1、XXXX 工程结算完成一审。 2、XXXX 结算一审已开始，已完成约 70%。 3、XX 炼钢工程已结算完成。 4、XXXX 工程结算审核合同内结算已完成，争议问题正在与 甲方协商。 七、工作中存在的不足 虽然在工作中做了一定的努力也取得了一定的成绩，但与 公司领导的要求和业主的期望相比，仍存在一些问题和差距， 主要表现在： 1、平时因工作较忙，自身技术学习和业务水平还有待提 高。 2、另外，因为有急于求成的心理，总想以最短的时间把 工作出色的完成，特别是进入工地初期，生产各方面的任务繁 重，致使工作在比较急躁，工作方法有待进一步改进，管理水 平和管理艺术还需加强。 3、对甲方分包队伍的管理力度仍需加强。 以上是我在 2011 年度的工作情况。工作中难免存在不足之 处，恳请各位领导及同事给予批评指正。同时，在今后工作中， 我将积极改进不足之处，迎难而上，确保在今后的项目中能更 上一层楼！ 述职人：XXX 2011 年 X 月 X 日
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人力资源述职报告
人力资源述职报告 我主要负责劳资、成本等项工作。上半年, 在大队 领导的关心帮助下, 我能够严格要求, 努力完善自已，尽 职尽责地干好本职工作, 较好地完成了大队成本分析、 财务报销、员工的岗位工资晋档、等项分管工作。同时 积 极 完 成 领 导 交 办 的 临 时 任 务 。 目 前 ， 大 队 1-6 月 份 预 计 劳 务 收 务 *** 万 元 ， 累 计 发 生 各 项 生 产 费 用 *** 万 元 ， 厂 应 拨 给 我 大 队 累 计 成 本 ** 万 元 ， 预 计 成 本 节 余 ** 万 元 。 回顾上半年的工作，我主要做了以下几点： 一、坚持理论学习，努力提高自身的工作能力及综 合素质。 一是积极参加党课学习；二是利用业余时间学习相关的 知识；三是平时注意学习他人好的工作方法及存在的优 点，而且对照自身存在的不足进行反思，调整，学习的 过程，确实是一个不断规范、不断完善，不断提高的过 程，我努力朝着这个方向去做并力争干好每一项工作。 二、认真负责、干好本职工作。 主要作了以下几项工作 一是合理预算，恰当的指标分解。综合考虑上年各 单位成本的实际消耗，并结合本年大队成本指标及生产 实际，把成本进行合理分解。同时准确核算出台班费用， 以便满足各单位生产用车，同时维修班全年下来能够以 收抵支。整个分解要充份体现出大队各项费用的合理消 耗。 二是规范了成本台帐，按月考核并与业绩奖励工资 挂钩。在日常管理上，坚持每月进行一次成本分析，及 时掌握各单位成本的消耗进度，发现问题及时调整。对 于全队费用，每季进行一次全面的成本分析，及时给大 队领导提供准确的成本数据及下一步预计，保证大队成 本在计划内的正常运行。 三 是 规 范 了 工 资 台 帐 。 按 照 厂 要 求 ， 从 03 年 到 06 年重新把工资、误餐费、通讯费、税表及其它费进行分 类汇总、装订。完善了各项基础台帐 在单项指标控制上一是做到了严格把关，严格手续 制度及差旅费报销制度，用好有限的资金。二是把握艰 苦岗贴及夜班费用发放，同时在结合实际的基础上做好 适当的控制。 劳资工作，关系到员工的切身利益，敏感性、原则 性强，。针对此项工作，我本着认真负责的态度，不论 调资还是晋档，在保护员工利益的同时，吃透文件精神， 并严格遵照执行。另外在日常工作中，经常会接受员工 有关工资的咨询，每逢这种情况，我会耐心解释，不清 楚的及时请教相关部门，并尽快给予答复。 在人事管理中，严格请销假制度，及时建立员工请 销假台帐，并加大管理力度，每月进行考核，保证了此 项工作的正常进行。 三、存在问题： 回顾上半年的工作, 有成绩, 也有不足, 主要表现在: 一是自已的工作还不够深入细致，二是服务意识还要进 一步加强。今后，我会努力克服自身的不足，虚心学习 他人的优点. 更加勤奋地工作，力争在下半年取得更好 的成绩。 人 力 资 源 管 理 （ Human Resource Management ， 简 称 HRM） 人 力 资 源 ： 是 指 能 够推动整个经济和社会发展的具有智力劳动和体力劳动 能力的人们的总和。 人力资源管理是指根据企 业发展战略的要求，有计划地对人力资源进行合理配置， 通过对企业中员工的招聘、培训、使用、考核、激励、 调整等一系列过程，调动员工的积极性，发挥员工的潜 能，为企业创造价值，确保企业战略目标的实现。是企 业的一系列人力资源政策以及相应的管理活动。这些活 动主要包括企业人力资源战略的制定，员工的招募与选 拔 ， 培 训 [1] 与 开 发 ， 绩 效 管 理 ， 薪 酬 管 理 ， 员 工 流 动 管理，员工关系管理，员工安全与健康管理等。即：企 业运用现代管理方法，对人力资源的获取（选人）、开 发（育人）、保持（留人）和利用（用人）等方面所进 行的计划、组织、指挥、控制和协调等一系列活动，最 终达到实现企业发展目标的一种管理行为。 人力资源管理的五种观点 1. 综 合 揭 示 论 2. 过 程 揭 示 论 3. 现 象 揭 示 论 4. 目 的 揭 示 论 5. 实 效 揭 示 论 人力资源管理的另外一种说法 人力资源管理，就是指运用现代化的科学方法， 对与一定物力相结合的人力进行合理的培训、组织和调 配，使人力、物力经常保持最佳比例，同时对人的思想、 心理和行为进行恰当的诱导、控制和协调，充分发挥人 的主观能动性，使人尽其才，事得其人，人事相宜，以 实现组织目标。 根据定义，可以从两个方面来理 解 人 力 资 源 管 理 ， 即 ： 1. 对 人 力 资 源 外 在 要 素 -量的管理。对人力资源进行量的管理，就是根据人力和 物力及其变化，对人力进行恰当的培训、组织和协调， 使二者经常保持最佳比例和有机的结合，使人和物都充 分 发 挥 出 最 佳 效 应 。 2. 对 人 力 资 源 内 在 要 素 -- 质 的管理。主要是指采用现代化的科学方法，对人的思想、 心理和行为进行有效的管理（包括对个体和群体的思想、 心理和行为的协调、控制和管理），充分发挥人的主观 能动性，以达到组织目标。 现代人力资源管理的 定 义 21 世 纪 是 全 球 化 、 市 场 化 、 信 息 化 的 世 纪 ， 是知识主宰的世纪。在新经济条件下，企业人力资源管 理必然要发生相应的的变化。因此，企业人力资源管理 系 统 将 构 筑 在 Internet/intranet的 计 算 机 网 络 平 台 上 ， 形 成新型的人力资源管理模式。 [编辑本段]人力资源管理的发展历程 人 力 资 源 管 理 是 一 门 新 兴 的 学 科 ， 问 世 于 20 世 纪 70 年 代 末 。 人 力 资 源 管 理 的 历 史 虽 然 不 长 ， 但 人 事 管 理 的 思 想 却 源 远 流 长 。 从 时 间 上 看 ， 从 18 世 纪 末 开 始 的 工 业 革 命 ， 一 直 到 20 世 纪 70 年 代 ， 这 一 时 期 被 称 为 传 统 的 人 事 管 理 阶 段 。 从 20 世 纪 70 年 代 末 以 来 ， 人事管理让位于人力资源管理。 人事管理阶段 人事管理阶段又可具体分为以下几个阶段：科 学管理阶段、工业心理学阶段、人际关系管理阶段。 （ 一 ） 科 学 管 理 阶 段 20 世 纪 初 ， 以 弗 里 得 里 克 ? 泰勒等为代表，开创了科学管理理论学派，并推动了科 学管理实践在美国的大规模推广和开展。泰勒提出了 “计件工资制”和“计时工资制”，提出了实行劳动定 额 管 理 。 1911 年 泰 勒 发 表 了 《 科 学 管 理 原 理 》 一 书 ， 这本著作奠定了科学管理理论的基础，因而被西方管理 学界称为“科学管理之父”。 （二）工业心理学 阶段 以德国心理学家雨果· 芒斯特伯格等为代表的 心理学家的研究结果，推动了人事管理工作的科学化进 程 。 雨 果 · 芒 斯 特 伯 格 于 1913 年 出 版 的 《 心 理 学 与 工 业 效率》标志着工业心理学的诞生。 （三）人际关 系 管 理 阶 段 1929 年 美 国 哈 佛 大 学 教 授 梅 奥 率 领 一 个研究小组到美国西屋电气公司的霍桑工厂进行了长达 九年的霍桑实验，真正揭开了对组织中的人的行为研究 的序幕。 人力资源管理阶段 人力资源管理阶段又可分为人力资源管理的提 出和人力资源管理的发展两个阶段。 “人力资 源 ” 这 一 概 念 早 在 1954 年 就 由 彼 德 · 德 鲁 克 在 其 著 作 《 管 理 的 实 践 》 提 出 并 加 以 明 确 界 定 。 20 世 纪 80 年 代 以来，人力资源管理理论不断成熟，并在实践中得到进 一步发展，为企业所广泛接受，并逐渐取代人事管理。 进 入 20 世 纪 90 年 代 ， 人 力 资 源 管 理 理 论 不 断 发 展 ， 也 不断成熟。人们更多的探讨人力资源管理如何为企业的 战略服务，人力资源部门的角色如何向企业管理的战略 合作伙伴关系转变。战略人力资源管理理论的提出和发 展，标志着现代人力资源管理的新阶段。 人力资源管理和人事管理的区别 人力资源管理在以前普遍称为人事管理，继人 力资源管理之后又出现了人力资本管理的概念。有人认 为把人当作资源或者资本都存在不当之处，不过，人员 受雇期间人的工作能力是企业的资源，但这种资源和其 它资源相比，存在极大的不确定性。何道谊在《企业模 式的趋势与人员能力管理》一文中提出以人员能力管理 取代人力资源管理和人力资本管理，并把人能管理分为 两大部分：一是对人能的数量和质量水平的管理，提高 人员能力，包括人能的建造、保持和提升，一是对人能 的使用和发挥的管理，提高人员能力的发挥水平，包括 有效地使用人能、发挥人能的功效，这是以人能管理为 中心的人事管理的两大根本职能和价值。 从长远 的发展观点来看，人力资源管理和人力资本管理概念的 提及都带有一定的局限性，难以适应企业日益发展的需 要。如果换以人员管理的概念，则可以给相关的管理内 容提供更大的空间，包涵更多的管理意义。解放思想， 回归自然，因地制宜，因时而异，采取相适应的方法和 手段，达到人尽其才，物尽其用的管理目的，使人、财、 物三者达到最佳配置，企业生产得到最佳效益。 人力资源管理变革的原因 1 ．对人力资源管理 部门。人不仅是被管理的“客体”，更是具有思想、感 情、主观能动性的“主体”，如何制定科学、合理、有 效的人力资源管理政策、制度，并为企业组织的决策提 供有效信息，永远都是人力资源管理部门的课题。 2 ．对一般管理者。任何管理者都不可能是一个“万能 使者”，更多的应该是扮演一个“决策、引导、协调” 属下工作的角色。他不仅仅需要有效地完成业务工作， 更需要培训下属，开发员工潜能，建立良好的团队组织 等。 3 ．对一个普通员工。任何人都想掌握自己 的命运，但自己适合做什么、企业组织的目标、价值观 念是什么、岗位职责是什么、自己如何有效地融入组织 中、结合企业组织目标如何开发自己的潜能、发挥自己 的能力、如何设计自己的职业人生等，这是每个员工十 分关心，而又深感困惑的问题。我们相信现代人力资源 管理会为每位员工提供有效的帮助。 [编辑本段]变革后的人力资源管理 （现代人力资源管理） 现代人力资源 管理包括人力资源规划、人员招聘与配置、培训开发与 实施、绩效考核与实施、薪酬福利、人事管理、职业生 涯管理和员工关系管理八大大模块引。 人力资源规划 1 、组织机构的设置 2 、企业组织机构 的调整与分析 3 、企业人员供给需求分析 4 、企业人力资源制度的制定 5 、人力资源管理 费用预算的编制与执行； 国际人力资源管理 1 、职业生涯发展理论 2 、组织内部评估 3 、组织发展与变革； 4 、计划组织职业发展； 5 、比较国际人力资源管理综述 6 、开发人力资 源发展战略计划 7 、工作中的绩效因素 8 、 员工授权与监管） 人力资源的招聘与配置 1 、招聘需求分析， 2 、工作分析和胜 任能力分析， 3 、招聘程序和策略、 4 、招 聘渠道分析与选择， 5 、招聘实施， 6 、特 殊政策与应变方案， 7 、离职面谈， 8 、降 低员工流失的措施 人力资源培训和开发 1 、理论学习， 2 、项目评估， 3 、调查与评估， 4 、培训与发展， 5 、需 求评估与培训， 6 、培训建议的构成， 7 、 培训、发展与员工教育， 8 、培训的设计、系统 方法， 9 、开发管理与企业领导；开发自己和他 人 ， 10 、 项 目 管 理 ： 项 目 开 发 与 管 理 惯 例 。 人力资源绩效管理 1 、绩效管理准备阶段， 2 、实施阶段， 3 、考评阶段， 4 、总结阶段， 5 、 应用开发阶段， 6 、绩效管理的面谈， 7 、 绩效改进的方法， 8 、行为导向型考评方法， 9 、结果导向型考评方法。 人力资源薪酬福利管理： （补偿、激励和收益） 1 、薪酬， 2 、构建全面的薪酬体系（岗位评价与薪酬等级、薪酬 调查、薪酬计划、薪酬结构、薪酬制度的制定、薪酬制 度的调整、人工成本核算）， 3 、福利和其它薪 酬问题（福利保险管理、企业福利项目的设计、企业补 充养老保险和补充医疗保险的设计） 4 、评估绩 效和提供反馈。 人力资源的员工和劳动关系 1 、就业法， 2 、劳动关系和社会， 3 、行业关系和社会， 4 、劳资谈判， 5 、 工会化和劳资谈判（安全、保安和健康、安全和健康项 目 安全和健康的工作环境 促进工作场所的安全和健康 管理执业健康和安全） 人力资源管理与竞争 1 、人力资源管理与竞争优势， 2 、人力资源管 理的发令以及环境， 3 、人力资源规划， 4 、工作分析， 5 、人员招聘 6 、培训和发 展员工 7 、员工绩效评估 8 、提高生产力方 案。 人事管理 包括员工入职手续、员工信息档案、人事档案 以及员工奖惩制度等，是人力资源的重要组成。 八、 职业生涯管理 职业生涯管理是企业通过规划员工的职 业生涯，引导员工把自身发展目标与企业发展目标充分 结合，有效发挥自身优势，实现良好发展的人力资源管 理措施。 良好的职业生涯管理体系可以充分发挥员工 的潜能，给优秀员工一个明确而具体的职业发展引导， 从人力资本增值的角度达成企业价值最大化。借助教育 测量学、现代心理学、组织行为学、管理学、职业规划 与职业发展理论等相关科学经典理论，结合中国特色的 企业管理实践和个人性格特征，形成了比较成熟、完善 的职业生涯规划体系。 [编辑本段]人力资源管理的目标 人力资源管理目标是指企业人力资源管理需要 完成的职责和需要达到的绩效。人力资源管理既要考虑 组织目标的实现，又要考虑员工个人的发展，强调在实 现组织目标的同时实现个人的全面发展。 人力资 源管理目标包括着全体管理人员在人力资源管理方面的 目标任务与专门的人力资源部门的目标与任务。显然两 者有所不同，属于专业的人力资源部门的目标任务不一 定是全体管理人员的人力资源管理目标与任务，而属于 全体管理人员承担的人力资源管理目标任务，一般都是 专业的人力资源部门应该完成的目标任务。 无论 是专门的人力资源管理部门还是其它非人力资源管理部 门，进行人力资源管理的目标与任务, 人力资源专家钟 克峰先生认为主要包括以下三个方面： 1 、保证 组织对人力资源的需求得到最大限度的满足； 2 、最大限度地开发与管理组织内外的人力资源，促进 组织的持续发展； 3 、维护与激励组织内部人力 资源，使其潜能得到最大限度的发挥，使其人力资本得 到应有的提升与扩充。 [编辑本段]中国出名的人力资源管理网站 翰海企管咨询网 人力资源管理网 中 国 人 力 资 源 网 上 海 企 业 管 理 咨 询 HR 369 人 力资源网 [编辑本段]特点 人力资源管理具有：时效性、能动性、两重性、 智力性、再生性、连续性、时代性、社会性、消耗性等 特点。 [编辑本段]职责 人力资源管理职责是指人力资源管理者需要承 担的责任和任务。加里· 德斯勒在他所著《人力资源管 理》一书中例举一家大公司人力资源管理者在有效的人 力资源管理方面所负的责任描述为以下十大方面： （1 ）把合适的人配置到适当的工作岗位上； （2 ）引导新雇员进入组织（熟悉环境）； （3 ）培训新雇员适应新的工作岗位； （4 ）提 高每位新雇员的工作绩效； （5 ）争取实现创造 性的合作，建立和谐的工作关系； （6 ）解释公 司政策和工作程序； （7 ）控制劳动力成本； （8 ）开发每位雇员的工作技能； （9 ）创造并 维 持 部 门 内 雇 员 的 士 气 ； （ 10 ） 保 护 雇 员 的 健 康 以及改善工作的物质环境 [编辑本段]过程 一 职务分析与工作设计（是人力资源管理的 基础） 二 人力资源规划，出现两种情况：1 、是 人力资源缺乏；2 、是人力资源富余 三 进行招聘 或解聘：若人力资源缺乏，则进行招聘；若人力资源富 余，则进行解聘 四 进行培训 五 进行绩效考 核 六 薪酬管理 七 职业生涯规划 [编辑本段]功能 现代企业人力资源管理，具有以下五种基本功 能： （1 ）获取。根据企业目标确定的所需员工 条件，通过规划、招聘、考试、测评、选拔、获取企业 所需人员。 （2 ）整合。通过企业文化、信息沟 通、人际关系和谐、矛盾冲突的化解等有效整合，使企 业内部的个体、群众的目标、行为、态度趋向企业的要 求和理念，使之形成高度的合作与协调，发挥集体优势， 提高企业的生产力和效益。 （3 ）保持。通过薪 酬、考核，晋升等一系列管理活动，保持员工的积极性、 主动性、创造性，维护劳动者的合法权益，保证员工在 工作场所的安全、健康、舒适的工作环境，以增进员工 满意感，使之安心满意的工作。 （4 ）评价。对 员工工作成果、劳动态度、技能水平以及其他方面作出 全面考核、鉴定和评价，为作出相应的奖惩、升降、去 留等决策提供依据。 （5 ）发展。通过员工培训、 工作丰富化、职业生涯规划与开发，促进员工知识、技 巧和其他方面素质提高，使其劳动能力得到增强和发挥， 最大限度地实现其个人价值和对企业的贡献率，达到员 工个人和企业共同发展的目的。 [编辑本段]现代人力资源管理的定义 21 世 纪 是 全 球 化 、 市 场 化 、 信 息 化 的 世 纪 ， 是知识主宰的世纪。在新经济条件下，企业人力资源管 理必然要发生相应的的变化。因此，企业人力资源管理 系 统 将 构 筑 在 Internet/intranet的 计 算 机 网 络 平 台 上 ， 形 成新型的人力资源管理模式。 [编辑本段]具体任务 源于传统人事管理，而又超越传统人事管理的 现代人力资源管理，主要应包括哪些具体内容和工作任 务呢？ 人力资源管理关心的是“人的问题”， 其 核心是认识人性、尊重人性，强调现代人力资源管理 “以人为本”。在一个组织中，围绕人，主要关心人本 身、人与人的关系、人与工作的关系、人与环境的关系、 人与组织的关系等。 目前比较公认的观点是：现 代人力资源管理就是一个人力资源的获取、整合、保持 激励、控制调整及开发的过程。通俗点说，现代人力资 源管理主要包括求才、用才、育才、激才、留才等内容 和工作任务。一般说来，现代人力资源管理主要包括以 下几大系统： 1 ．人力资源的战略规划、决策系 统； 2 ．人力资源的成本核算与管理系统； 3 ．人力资源的招聘、选拔与录用系统； 4 ．人 力资源的教育培训系统； 5 ．人力资源的工作绩 效考评系统； 6 ．人力资源的薪酬福利管理与激 励系统； 7 ．人力资源的保障系统； 8 ．人 力资源的职业发展设计系统； 9 ．人力资源管理 的 政 策 、 法 规 系 统 ； 10 ． 人 力 资 源 管 理 的 诊 断 系 统。 为了科学、有效地实施现代人力资源管理各 大系统的职能，对于从事人力资源管理工作的人员有必 要掌握三方面的知识：（1 ）关于人的心理、行为及其 本性的一些认识；（2 ）心理、行为测评及其分析技术， 即测什么、怎么测、效果如何等；（3 ）职务分析技术， 即了解工作内容、责任者、工作岗位、工作时间、怎么 操作、为什么做等方面的技术。这是从事人力资源管理 工作的前提和基础。 具体说来，现代人力管理主 要包括以下一些具体内容和工作任务： 1 ．制订 人力资源计划 根据组织的发展战略和经营计划， 评估组织的人力资源现状及发展趋势，收集和分析人力 资源供给与需求方面的信息和资料，预测人力资源供给 和需求的发展趋势，制订人力资源招聘、调配、培训、 开发及发展计划等政策和措施。 2 ．人力资源成 本会计工作 人力资源管理部门应与财务等部门合 作，建立人力资源会计体系，开展人力资源投入成本与 产出效益的核算工作。人力资源会计工作不仅可以改进 人力资源管理工作本身，而且可以为决策部门提供准确 和量化的依据。 3 ．岗位分析和工作设计 对 组织中的各个工作和岗位进行分析，确定每一个工作和 岗位对员工的具体要求，包括技术及种类、范围和熟悉 程度；学习、工作与生活经验；身体健康状况；工作的 责任、权利与义务等方面的情况。这种具体要求必须形 成书面材料，这就是工作岗位职责说明书。这种说明书 不仅是招聘工作的依据，也是对员工的工作表现进行评 价的标准，进行员工培训、调配、晋升等工作的根据。 4 ．人力资源的招聘与选拔 根据组织内的岗位需 要及工作岗位职责说明书，利用各种方法和手段，如接 受推荐、刊登广告、举办人才交流会、到职业介绍所登 记等从组织内部或外部吸引应聘人员以及委托像烽火猎 聘公司这种国内知名的猎头公司。并且经过资格审查， 如接受教育程度、工作经历、年龄、健康状况等方面的 审查，从应聘人员中初选出一定数量的候选人，再经过 严格的考试，如笔试、面试、评价中心、情景模拟等方 法进行筛选，确定最后录用人选。人力资源的选拔，应 遵循平等就业、双向选择、择优录用等原则。 5 ．雇佣管理与劳资关系 员工一旦被组织聘用， 就与组织形成了一种雇佣与被雇佣的、相互依存的劳资 关系，为了保护双方的合法权益，有必要就员工的工资、 福利、工作条件和环境等事宜达成一定协议，签定劳动 合同。 6 ．入厂教育、培训和发展 任何应聘 进入一个组织（主要指企业）的新员工，都必须接受入 厂教育，这是帮助新员工了解和适应组织、接受组织文 化的有效手段。入厂教育的主要内容包括组织的历史发 展状况和未来发展规划、职业道德和组织纪律、劳动安 全卫生、社会保障和质量管理知识与要求、岗位职责、 员工权益及工资福利状况等。 为了提高广大员工 的工作能力和技能，有必要开展富有针对性的岗位技能 培训。对于管理人员，尤其是对即将晋升者有必要开展 提高性的培训和教育，目的是促使他们尽快具有在更高 一级职位上工作的全面知识、熟练技能、管理技巧和应 变能力。 7 ．工作绩效考核 工作绩效考核， 就是对照工作岗位职责说明书和工作任务，对员工的业 务能力、工作表现及工作态度等进行评价，并给予量化 处理的过程。这种评价可以是自我总结式，也可以是他 评式的，或者是综合评价。考核结果是员工晋升、接受 奖惩、发放工资、接受培训等的有效依据，它有利于调 动员工的积极性和创造性，检查和改进人力资源管理工 作。 8 ．帮助员工的职业生涯发展 人力资源 管理部门和管理人员有责任鼓励和关心员工的个人发展， 帮助其制订个人发展计划，并及时进行监督和考察。这 样做有利于促进组织的发展，使员工有归属感，进而激 发其工作积极性和创造性，提高组织效益。人力资源管 理部门在帮助员工制订其个人发展计划时，有必要考虑 它与组织发展计划的协调性或一致性。也只有这样，人 力资源管理部门才能对员工实施有效的帮助和指导，促 使个人发展计划的顺利实施并取得成效。 9 ．员 工工资报酬与福利保障设计 合理、科学的工资报 酬福利体系关系到组织中员工队伍的稳定与否。人力资 源管理部门要从员工的资历、职级、岗位及实际表现和 工作成绩等方面，来为员工制订相应的、具有吸引力的 工资报酬福利标准和制度。工资报酬应随着员工的工作 职务升降、工作岗位的变换、工作表现的好坏与工作成 绩进行相应的调整，不能只升不降。 员工福利是 社会和组织保障的一部分，是工资报酬的补充或延续。 它主要包括政府规定的退休金或养老保险、医疗保险、 失业保险、工伤保险、节假日，并且为了保障员工的工 作安全卫生，提供必要的安全培训教育、良好的劳动工 作 条 件 等 。 10 ． 保 管 员 工 档 案 人 力 资 源 管 理部门有责任保管员工入厂时的简历以及入厂后关于工 作主动性、工作表现、工作成绩、工资报酬、职务升降、 奖惩、接受培训和教育等方面的书面记录材料。 汤 盛 根 ~~~ [编辑本段]意义 在人类所拥有的一切资源中，人力资源是第一 宝贵的，自然成了现代管理的核心。不断提高人力资源 开发与管理的水平，不仅是当前发展经济、提高市场竞 争力的需要，也是一个国家、一个民族、一个地区、一 个单位长期兴旺发达的重要保证，更是一个现代人充分 开发自身潜能、适应社会、改造社会的重要措施。 张德教授曾在其著作中指出人力资源管理的主要意义是： 1 ．通过合理的管理，实现人力资源的精干和高 效，取得最大的使用价值。并且指出：人的使用价值达 到最大 = 人的有效技能最大地发挥。 2 ．通过采 取一定措施，充分调动广大员工的积极性和创造性，也 就是最大地发挥人的主观能动性。调查发现：按时计酬 的 员 工 每 天 只 需 发 挥 自 己 20%-30% 的 能 力 ， 就 足 以 保 住个人的饭碗。但若充分调动其积极性、创造性，其潜 力 可 发 挥 出 80%-90% 。 3 ． 培 养 全 面 发 展 的 人 。 人类社会的发展，无论是经济的、政治的、军事的、文 化 的 发 展 ， 最 终 目 的 都 要 落 实 到 人 -- 一 切 为 了 人 本 身 的 发展。目前，教育和培训在人力资源开发和管理中的地 位越来越高，马克思指出，教育不仅是提高社会生产的 一种方法，而且是造就全面发展的人的唯一方法。 实际上，现代人力资源管理的意义可以从三个层面，即 国家、组织、个人来加以理解。 目前，“科教兴 国”、“全面提高劳动者的素质”等国家的方针政策， 实际上，谈的是一个国家、一个民族的人力资源开发管 理。只有一个国家的人力资源得到了充分的开发和有效 的管理，一个国家才能繁荣，一个民族才能振兴。在一 个组织中，只有求得有用人才、合理使用人才、科学管 理人才、有效开发人才等，才能促进组织目标的达成和 个人价值的实现。针对个人，有个潜能开发、技能提高、 适应社会、融入组织、创造价值，奉献社会的问题，这 都有赖于人力资源的管理。 我们不从宏观层面和 微观层面，即国家和个人来谈人力资源管理，而是从中 观层面，即针对企业组织来谈现代人力资源管理。因此， 我们更为关注现代人力资源管理对一个企业的价值和意 义。在这里，我们认为现代人力资源管理对企业的意义， 至少体现在以下几方面： 1 ．对企业决策层。人、 财、物、信息等，可以说是企业管理关注的主要方面， 人又是最为重要的、活的、第一资源，只有管理好了 “人”这一资源，才算抓住了管理的要义、纲领，纲举 才能目张。 2 ．对人力资源管理部门。人不仅是 被管理的“客体”，更是具有思想、感情、主观能动性 的“主体”，如何制定科学、合理、有效的人力资源管 理政策、制度，并为企业组织的决策提供有效信息，永 远都是人力资源管理部门的课题。 3 ．对一般管 理者。任何管理者都不可能是一个“万能使者”，更多 的应该是扮演一个“决策、引导、协调”属下工作的角 色。他不仅仅需要有效地完成业务工作，更需要培训下 属，开发员工潜能，建立良好的团队组织等。 4 ．对一个普通员工。任何人都想掌握自己的命运，但 自己适合做什么、企业组织的目标、价值观念是什么、 岗位职责是什么、自己如何有效地融入组织中、结合企 业组织目标如何开发自己的潜能、发挥自己的能力、如 何设计自己的职业人生等，这是每个员工十分关心，而 又深感困惑的问题。我们相信现代人力资源管理会为每 位员工提供有效的帮助。 [编辑本段]未来展望 一、人才的变化。未来的人才特别是研究生在 学校里学到的不仅是专业知识，更多的是学习的能力和 研 究 方 法 ， 也 就 是 说 ， 他 们 能 很 快 进 [2] 入 一 个 新 的 领 域并适应这个新的领域。一个非所学专业的学生能很快 进入新专业的角色。 二、终身学习的理念开始伸 入大学，毕业生在大学所学的东西并非仅仅就是专业知 识，而是在广泛涉猎专业以外的知识。他们在毕业后能 较快进入其他专业领域的工作。 三、未来的组织 极其注重的已不再是工作人员重复原来工作，技能的发 挥，而是创新能力。来自不同专业的人员特别是大学生， 研究生具有广博的知识，多方面的知识是创新的前提条 件。 由此看来，未来的人力资源管理范式关注的 已不再是招聘到对组织来说是“成熟”的人，而是极具 创新能力的人。也就是说，人的经验和专业要求已不是 最重要的，最重要的是要有广博的知识和创新的意识。 在这种变化下，人力资源管理的范式也应有所变化，应 由原来的侧重于招聘到什么样的人转向到如何对招聘到 的人进行激励以发挥其创新的潜能。 [编辑本段]和谐之道 目前国家提出构建和谐社会的核心理念，其本 质是希望深刻认识中国发展的阶段性特征，科学分析影 响社会和谐的矛盾和问题及其产生的原因，更加积极主 动地正视矛盾、化解矛盾，最大限度地增加和谐因素， 最大限度地减少不和谐因素。这是实现中国长远发展目 标的重要保证。国家是这样，企业也如此。企业要可持 续经营，最后靠的还是人力资源的竞争、企业文化的竞 争。没有人的和谐，什么事情都做不好。本人的观点是 企业人力资源管理的和谐之道，重点在于根据企业发展 的不同历史阶段处理好企业与员工的矛盾、管理者与员 工的矛盾、员工与员工的矛盾。 为什么要处理好 上述核心矛盾？企业的经营发展，充满着各种各样的矛 盾，核心就是人的矛盾。人的矛盾没有得到调和，企业 的人力资源管理就无法充分发挥作用。大量的管理内耗 将使企业无法集中精力在战略管理。因此企业人力资源 管理的和谐之道是非常重要的。 人力资源管理， 早就从传统的人事行政管理，到现代人力资源管理的过 渡。现代人力资源管理，不仅仅关注的是数量的问题， 也是质量的问题，甚至提到人力资本的概念。无非强调 的是通过软性管理模式的注入，强化人力资源开发，提 升人力资源效能。 人力资源的要点就在于发挥人 的潜能，使其主观能动性产生最大价值。要发挥人的潜 能，就必须尊重人与人之间的不同，并且有能够让人才 发挥的平台。所以我们说企业人力资源管理的和谐之道 就是怎么让人才发挥之道。我们要构建与之相符的平台、 机制、文化。 所有的企业都在谈要实现企业与员 工的共同发展，谋求共同的事业平台。所有的企业都想 和谐。但问题的关键在于是光说不练，还是说了就做。 我的观点很鲜明，和谐的理念是要谈的，但务虚和务实 要相结合。务实的做法是把握好三类主要矛盾。 人力资源管理的和谐，关键要处理好企业与员工的矛盾、 管理者与员工的矛盾、员工与员工的矛盾。企业与员工 的矛盾聚焦在如何实现企业与员工共同发展，管理者与 员工的矛盾聚焦如何进行有效管理，员工与员工的矛盾 聚焦在如何进行沟通和冲突管理。 企业与员工的 矛盾：搭建公平公正的激励机制 企业与员工的对 立与统一，向来是一个大的课题。企业向员工要成本、 要利润、要效率，员工向企业要待遇、要环境、要稳定。 要和谐，就要平衡核心的利益问题。平衡点就在于有效 的激励与约束机制。企业是否能够承诺真正与员工共同 发展，能够做到与员工的利润共享，在员工的投入上能 不断满足需求；员工是否有好的心态与企业共同进退， 企业经营好的时候支持企业，经营不好的时候同心同德 谋突破。 管理者与员工的矛盾：建立员工关系的 缓冲带 一个企业的文化好不好，不单单在于老板 好不好。关键在于中高层管理者能否做好制度和文化的 纽带，能否建立好管理员工的平台。其管理水平的好与 坏，直接关系到员工满意度。很多管理者习惯于放弃自 己管理员工的责任和义务，当有矛盾暴露得时候，就直 接一脚踢给企业来承担。其造成的结果就是恶性循环， 员工与企业的矛盾加深，而管理者自己与员工的矛盾也 加剧。 员工与员工的矛盾：学习有效沟通与冲突 管理 一个成熟的企业氛围中，员工都有较高的职 业化素养和技能；相反，一些正在发展中的企业，企业 内部不注重对于员工职业化素养的培育，造成内部员工 处理矛盾的不成熟，以致于沟通不畅、内耗增加、心态 浮躁等等容易造成隐性管理成本急剧增加。其实管理并 不复杂，管理某种意义上就是“沟通”，沟通与冲突管 理不能靠悟性、靠个人风格和性格，而是靠无数实践证 明是有效的沟通技能的训练，这是有科学规律。通过沟 通技能的训练，可以大量减少无谓的争执、矛盾和冲突， 能够充分达成共识。 企业要和谐，人力资源管理 者以及中高层管理者要承担主要责任。人力资源管理要 和谐，可以抓住三类主要矛盾，配套相对成熟的管理办 法。无论是企业与员工的矛盾处理、管理者与员工的矛 盾处理，还是员工与员工的矛盾处理，都关系到员工满 意度的核心问题。人力资源管理和谐的结果指标就是员 工满意度。 [编辑本段]国有企业人力资源管理中存在的问题 存在的问题 在市场经济条件下，社会资源的合理配置是通 过市场机制来实现的，企业作为资源配置的主体，需要 采取一系列有效措施和手段，在市场竞争中实现诸生产 要素的组合和再组合，以实现效益最大化国有企业人力 资源管理中存在的问题集中体现在以下几个方面： 1 ．1 人力资源开发与管理理念落后 长期以来， 受计划经济体制的影响，国有企业受国家宏观调控，只 重视解决企业内部的物质、资金、技术等问题而忽视企 业的人力资源，把人力资源仅仅看作是需要时才发挥作 用，视人为固有劳动力，只重拥有和使用，不重视开发 和流动，使得人才既进不来，也流不出去，人才闲置、 压制、浪费等现象严重。 1 ．2 人力资本投资不 足 人力资本投资是投资者通过对人进行一定的资 本投入（货币资本或实物），增加或提高了人的智能和 体能，这种劳动力的提高最终反映在劳动产出增加上的 一种投为。 我国国有企业管理人员缺乏人力资本的投 资意识，只关心眼前，（为企业补充人员，发放工资 等），不敢轻易培训员工，只怕“为别人做嫁衣”。很 少作长期的人力资源预测，规划和开发。这样就使一些 渴望学习新技能，新知识的优秀员工得不到培训的机会； 国有企业培训制度的不健全和不透明也助长了某些有关 系的人抢占这些机会；而且有些培训流于形式，内容枯 燥，考核脱离实际，并没有真正达到培训的目的。 1 ．3 管理模式单一，管理权限集中，管理体制高度集 中 首先，国有企业机构庞大，各部门，各行业不 能根据各自业务工作的性质、难易程度等特点，分门别 类，灵活有效，有针对性地管理干部，从而造成责权分 离，管人管事脱节，进而导致人与事的脱节。 其次， 国有企业权限过分集中，强化“长官意志”，忽视了制 度建设。再次，国有企业高度集中的管理体制，阻碍了 竞争机制的作用，一方面，就业“铁饭碗”、干部“铁 交椅”、分配“大锅饭”在限制了竞争和个人才能的发 挥。另一方面，计划经济时期强化个人对集体的服从， 这就抑制了个人的自主性、独立性、选择性。 2 ．当前形势下，提高国有企业人力资源管理水平的对 策 为了应对经济全球化，国际市场的激烈竞争， 我国人力资源管理要采用计划、组织、领导、监督、协 条、控制等有效措施和手段，不但要考虑目前人才需要 和人才配备，而且要着眼于未来，重视人力资源的规划 与开发。企业在经费预算上不应以节约为目标，而是与 对资本或信息投资一样，谋求在特定时期内投入与产出 的最佳比值，即同样追求高效率，高回报。因此，笔者 认为，当前形势下，提高国有企业人力资源管理 水平应该着重从以下几个方面入手： 1 要树立“以人为本”的科学管理理念，实现 人力资源的优化配置 “以人为本”的管理思想，简单 地说就是人本管理 2 注重人力资源投资的开发与 人力资本投资 国有企业人才的开发，发展和完善，根 本途径在于企业教育培训。 优化企业教育培训，意味 着企业要以更高的资本投入，更高的效率和质量。 3 建 立 灵 活 的 竞 争 机 制 国 有 企 业 要 改 变 就 业 “ 铁 饭 碗 ”、 分配“大锅饭”，在根本上排斥竞争和个人才能的发挥、 个人利益的实现，真正实现公开、公平、公正的用人自 主权，使企业引进需要的人，淘汰富余的人，建立干部 能上能下，员工能进能出的灵活竞争机制，搞活企业， 提高生产效率，让优秀人才有用武之地，让他们能在适 合自己的岗位上得到发展，从而为企业创造更多的利润。 人力资源管理是现代企业管理的核心。国有企业作为国 家经济的支柱产业，要充分实施制定纠偏措施， 另一 方面给各级管理层反馈预算执行的动态信息，指导经营 决策。 全面预算的动态修订 公司全面预算制 度明确修订的前提、审批流程。 原则上一经确定不得 进行变更。 但因市场变化或其他特殊原因阻碍预算执 行时，按审批程序予以调整。当某一项或几项因素向着 劣势方向变化，影响目标利润的实现时，首先挖掘与目 标利润相关的其他因素的潜力，或采取其他措施来弥补， 只有在无法弥补的情况下，再做出预算修订方案。全面 预算的制订与执行，必然是在公司发展战略下完成的。 战略指导预算，根据审计、评价等手段监控预算的执行， 根据客观因素变化情况调整经营计划，通过研讨等手段 得出结论来调整公司战略。 内外部条件 人力 资 源 管 理 的 外 部 条 件 1. 劳 动 法 规 2. 劳 动 力 市 场 3. 当 地 文 化 人 力 资 源 管 理 的 内 部 条 件 1. 企 业 经 营 战 略 2. 国 际 化 程 度 [编辑本段]国外人力资源管理现状 “抽屉式”管理 在现代管理中， 它也叫做“职务分析”。当今一些经济发达国家的大中 型企业，都非常重视“抽屉式”管理和职位分类，并且 都在“抽屉式”管理的基础上，不同程度地建立了职位 分 类 制 度 。 据 调 查 统 计 ： 泰 国 在 1981 年 采 用 “ 抽 屉 式 ” 管 理 的 企 业 为 50% 。 在 1985 年 为 75% ， 而 在 1999 年 为 95% 以 上 。 最 近 几 年 ， 香 港 的 大 中 型 企 业 也 普 遍 实 行“抽屉式”管理。 “抽屉式”管理是一种通俗 形象的管理术语，它形容在每个管理人员办公桌的抽屉 里，都有一个明确的职务工作规范，在管理工作中，既 不能有职无权，也不能有责无权，更不能有权无责，必 须职、责、权、利相互结合。 企业进行“抽屉 式”管理有如下五个步骤： 第一步，建立一个由 企业各个部门组成的职务分析小组； 第二步，正 确处理企业内部集权与分权关系； 第三步，围绕 企业的总体目标，层层分解，逐级落实职责权限范围； 第四步，编写“职务说明”、“职务规格”，制定出对 每个职务工作的要求准则； 第五步，必须考虑到 考核制度与奖惩制度相结合。 “危机式”管理在 世界著名大企业中，随着世界经济竞争日趋激烈化，相 当一部分进入维持和衰退阶段，柯达、可口可乐。杜邦、 福特这样的大企业，也曾出现大量的经营亏损。为改变 状况，美国企业较为重视推行“危机式”生产管理，掀 起了一股“末日管理”的浪潮。 美国企业界认为， 如果一位经营者不能很好地与员工沟通，不能向他的员 工们表明危机确实存在，那么他很快就会失去信誉，因 而也会失去效率和效益。美国技术公司总裁威廉· 伟思 看到，全世界已变成一个竞争的战场，全球电讯业正在 变革中发挥重要作用。因此，他启用两名大胆改革的高 级管理人员为副董事长，免去5 名倾向于循序渐进改革 的高级人员职务，在职工中广泛宣传某些企业由于忽视 产品质量、成本上升、导致失去用户的危机，他要全体 员工知道，如果技术公司不把产品质量、生产成本及用 户时刻放在突出位置，公司的末日就会来临。 “一分钟”管理 “一分钟”管理西方许多企业纷 纷采用“一分钟”管理法则，并取得了显著的成效。具 体内容为：一分钟目标、一分钟赞美及一分钟惩罚。 所谓一分钟目标，就是企业中的每个人都将自己的主要 目标和职责明确地记在一张纸上。每一个目标及其检验 标 准 ， 应 该 在 250 个 字 内 表 达 清 楚 ， 一 个 人 在 一 分 钟 内 能读完。这样，便于每个人明确认识自己为何而干，如 何去干，并且据此定期检查自己的工作。 一分钟 赞美，就是人力资源激励。具体做法是企业的经理经常 花费不长的时间，在职员所做的事情中，挑出正确的部 分加以赞美。这样可以促使每位职员明确自己所做的事 情，更加努力地工作，使自己的行为不断向完美的方向 发展。 一分钟惩罚，是指某件事应该做好，但却 没有做好，对有关的人员首先进行及时批评，指出其错 误，然后提醒他，你是如何器重他，不满的是他此时此 地的工作。这样，可使做错事的人乐于接受批评，感到 愧疚，并注意避免同样错误的发生。 “一分钟” 管理法则妙就妙在它大大缩短了管理过程，有立竿见影 之效果。一分钟目标，便于每个员工明确自己的工作职 责，努力实现自己的工作目标；一分钟赞美可使每个职 员更加努力地工作，使自己的行为趋向完善；一分钟惩 罚可使做错事的人乐意接受批评，促使他今后工作更加 认真。 “破格式”管理 在企业诸多管理中， 最终都通过对人事的管理达到变革创新的目的。因此， 世界发达企业都根据企业内部竞争形势的变化，积极实 行人事管理制度变革，以激发员工的创造性。 在 日本和韩国企业里，过去一直采用以工作年限作为晋升 职员级别和提高工资标准的“年功制度”，这种制度适 应了企业快速膨胀时期对用工用人的要求，提供了劳动 力 就 业 与 发 展 的 机 会 。 进 入 20 世 纪 80 年 代 以 来 ， 这 些 发达企业进入低增长和相对稳定阶段，“年功制度”已 不能满足职员的晋升欲望，使企业组织人事的活力下降。 90 年 代 初 起 ， 日 本 、 韩 国 发 达 企 业 着 手 改 革 人 事 制 度 ， 大力推行根据工作能力和成果决定升降员工职务的“破 格式”的新人事制度，收到了明显成效。世界大企业人 事制度的变革，集中反映出对人的潜力的充分挖掘，以 搞活人事制度来搞活企业组织结构，注意培养和形成企 业内部的“强人”机制，形成竞争、奋发、进取、开拓 的新气象。 “和拢式”管理 “和拢式”管理 “和拢”表示管理必须强调个人和整体的配合，创造整 体和个体的高度和谐。在管理中，欧美企业主要强调个 人奋斗，促使不同的管理相互融洽借鉴。 它的具 体特点是： （1 ）既有整体性，又有个体性。企 业每个成员对公司产生使命感，“我就是公司”是“和 拢式”管理中的一句响亮口号。 （2 ）自我组织 性。放手让下属做决策，自己管理自己。 （3 ） 波动性。现代管理必须实行灵活经营战略，在波动中产 生进步和革新。 （4 ）相辅相成。要促使不同的 看法、做法相互补充交流，使一种情况下的缺点变成另 一种情况下的优点。 （5 ）个体分散与整体协调 性。一个组织中单位、小组、个人都是整体中的个体， 个体都有分散性、独创性，通过协调形成整体的形象。 （6 ）韵律性。企业与个人之间达成一种融洽和谐充满 活力的气氛，激发人们的内驱力和自豪感。 “走 动式”管理 “走动式”管理这是世界上流行的一 种创新管理方式，它主要是指企业主管体察民意，了解 实情，与部属打成一片，共创业绩。这种管理风格，已 显示出其优越性，如： （l ）主管动部属也跟着动。 日本经济团体联合会名誉会长土光敏夫采用“身先士 卒”的做法，一举成为日本享有盛名的企业家，在他接 管日本东芝电器公司前，东芝已不再享有“电器业摇 篮”的美称，生产每况愈下。士光敏夫上任后，每天巡 视工厂，遍访了东芝设在日本的工厂和企业，与员工一 起吃饭，闲话家常。清晨，他总比别人早到半个钟头， 站在厂门口，向工人问好，率先示范。员工受此气氛的 感染，促进了相互间的沟通，士气大振。不久，东芝的 生产恢复正常，并有很大发展。 （2 ）投资小， 收益大。走动管理并不需要太多的资金和技术，就可能 提高企业的生产力。 （3 ）看得见的管理。就是 说最高主管能够到达生产第一线，与工人见面、交谈， 希望员工能够对他提意见，能够认识他，甚至与他争辩 是非。 （4 ）现场管理。日本为何有世界上第一 流的生产力呢？有人认为是建立在追根究底的现场管理 上。主管每天马不停蹄地到现场走动，部属也只好舍命 陪君子了！ （5 ）“得人心者昌”。优秀的企业 领导要常到职位比他低几层的员工中去体察民意，了解 实情，多听一些“不对”，而不是只听“好”的。不仅 要关心员工的工作，叫得出他们的名字，而且关心他们 的衣食住行。这样，员工觉得主管重视他们，工作自然 十分卖力。一个企业有了员工的支持和努力，自然就会 昌盛。 美国麦当劳快餐店创始人雷· 克罗克，是美 国有影响的大企业家之一，他不喜欢整天坐在办公室里， 大部分时间都用在“走动式”管理上，即到所属各公司、 各部门走走、看看、听听、问问。公司曾有一段时间面 临严重亏损的危机，克罗克发现其中一个重要原因是， 公司各职能部门的经理官僚主义突出，习惯躺在舒适的 椅背上指手划脚，把许多宝贵的时间耗费在抽烟和闲聊 上。于是克罗克想出一个“奇招”，要求将所有经理的 椅子靠背都据掉，经理们只得照办。开始很多人骂克罗 克是个疯子，不久大家悟出了他的一番“苦心”，纷纷 走出办公室，开展“走动式”管理，及时了解情况，现 场解决问题，终于使公司扭亏转盈，有力地促进了公司 的生存和发展。 [编辑本段]人力资源管理的相关考试 企业人力资源管理师考试 报考条件 企业人力资源管理资格考试是由国家人力资源 和社会保障部统一组织考试，考试合格后由国家人力资 源和社会保障部颁发. 人力资源管理师(国家职业资格二 级)职业资格证书。 职业说明 适用对象：培训对象 1 、企业董事长、 总经理等高级管理人员；2 、公司人力资源部（人事、 劳动、行政部、研发部）总监/ 经理；3 、企业中层管 理人员、项目经理、技术部门主管；4 、企业薪酬福利、 绩效管理的专业人员；5 、研发骨干、项目组核心成员； 6 、公司法律部、工会工作人员；7 、各级劳动行政部 门中负责劳动关系立法、执法工作的官员；8 、各级劳 动争议仲裁委员会仲裁员，律师事务所律师；9 、有志 于 成 为 劳 动 关 系 管 理 专 业 人 才 的 人 士 ； 10 、 中 高 级 职 业经理人. 职业资格类别 ①人力资源管理员（国家职业资格四级）； ②助理人力资源管理师（国家职业资格三级）； ③人力资源管理师（国家职业资格二级）； 企业 人力资源管理员（国家职业资格四级） 报考条件 （1 ）具有大专学历（含同等学历），连续从 事本职业工作1 年以上，经本职业人力资源管理员正规 培训达到规定标准学时数, 并取得毕(结)业证书； （2 ）具有大专学历（含同等学历），连续从事本职业 工作2 年以上。 （3 ）具有高中或中专学历，连 续从事本职业工作4 年以上，经本职业人力资源管理员 正规培训达到规定标准学时数, 并取得毕(结)业证书； （4 ）具有高中或中专学历，连续从事本职业工作5 年 以上。 助理人力资源管理师（国家职业资格三 级） （1 ）连续从事本职业工作6 年以上。 （2 ）取得本职业四级企业人力资源管理师职业资格证 书后，连续从事本职业工作4 年以上。 （3 ）取 得本职业四级企业人力资源管理师职业资格证书后，连 续从事本职业工作3 年以上，经本职业三级企业人力资 源管理师正规培训达规定标准学时数，并取得结业证书。 （4 ）取得大学专科学历证书后，连续从事本职 业工作3 年以上。 （5 ）取得大学本科学历证书 后，连续从事本职业工作1 年以上。 （6 ）取得 大学本科学历证书后，经本职业三级企业人力资源管理 师正规培训达规定标准学时数，并取得结业证书。 （7 ）具有硕士研究生及以上学历证书。 人力资 源管理师（国家职业资格二级） （1 ）连续从事 本 职 业 工 作 13 年 以 上 。 （ 2 ） 取 得 本 职 业 三 级 企 业人力资源管理师职业资格证书后，连续从事本职业工 作5 年以上。 （3 ）取得本职业三级企业人力资 源管理师职业资格证书后，连续从事本职业工作4 年以 上，经本职业二级企业人力资源管理师正规培训达规定 标准学时数，并取得结业证书。 （4 ）取得大学 本科学历证书后，连续从事本职业工作5 年以上。 （5 ）具有大学本科学历证书，取得本职业三级企业人 力资源管理师职业资格证书后，连续从事本职业工作4 年 以 上 。 [3] （ 6 ） 具 有 大 学 本 科 学 历 证 书 ， 取 得 本职业三级企业人力资源管理师职业资格证书后，连续 从事本职业工作3 年以上，经本职业二级企业人力资源 管理师正规培训达规定标准学时数，并取得结业证书。 （7 ）取得硕士研究生及以上学历证书后，连续从事本 职业工作2 年以上。 人力资源管理人员资格考试 一、申报条件：人力资源管理员（具备下列条件之一 者） 1 、具有高中或中专学历，连续从事本职业 工作3 年以上，经本职业人力资源管理员正规培训规定 标准学时，并取得毕（结）业证书。 2 、具有大 专学历，连续从事本职业工作1 年以上。 3 、具 有大专学历（含同等学历），经本职业人力资源管理员 正规培训达到规定标准学时数，并取得毕（结）业证书。 助理人力资源管理师 （以下条件具备其中之一即 可）： 1 、 取得本职业人力资源管理员职业资格 证书后，连续从事本职业工作 2 年以上者，经本职业 助理人力资源管理师正规培训达到规定标准学时数，并 取得毕（结）业证书。 2 、 大学本科学历（含同 等学历），连续从事本职业工作 1 年以上者，经本职 业助理人力资源管理师正规培训达到规定标准学时数， 并取得毕（结）业证书。 3 、 取得本专业或相关 专业硕士学位，经本职业助理人力资源管理师正规培训 达到规定标准学时数，并取得毕（结）业证书。 4 、 大专学历，连续从事本职业工作 3 年以上者，经 本职业助理人力资源管理师正规培训达到规定标准学时 数，并取得毕（结）业证书。 5 、 高中或中专学 历，连续从事本职业 7 年以上，经本职业助理人力资 源管理师正规培训达到规定标准学时数，并取得毕 （结）业证书。 人力资源管理师 （以下条件具备 其中之一即可）： 1 、取得助理人力资源管理师 职业资格证书后，连续从事本职业工作 3 年以上，经 本职业人力资源管理师正规培训达到规定标准学时数， 并取得毕 ( 结业 ) 证书。 2 、取得本专业或相 关专业博士学位，经本职业人力资源管理师正规培训达 到规定标准学时数 , 并取得毕 ( 结 ) 业证书者。 3 、具有本专业或相关专业硕士学位，连续从事本职业 3 年以上。 4 、具有本专业或相关专业学士学位， 连续从事本职业 6 年以上。 5 、大专学历 , 连 续从事该本职业8 年以上，经本职业正规培训达到规定 标准学时数，并取得毕 ( 结 ) 业证书。 6 、高 中 或 中 专 学 历 ， 连 续 从 事 本 职 业 10 年 以 上 ， 经 本 职 业 正规培训达到规定标准学时数，并取得毕（结）业证书。 高级企业人力资源管理师（具备以下条件之一 者）： 1 、取得本职业人力资源管理师职业资格 证书后，连续从事本职业工作3 年以上，经本职业高级 人力资源管理师正规培训达到规定标准学时数，并取得 毕（结）业证书者。 2 、具有本专业或相关专业 博士学位，连续从事本职业工作2 年以上。 二、培训费用：全国价格个省市根据实际情况的不同， 其价格范围为： 三、报名办法：持本人学历 证明 ( 复印件 ) 、本职业连续工龄证明、身份证 ( 复印件 ) 和二寸同底版免冠照片三张，到当地劳动保 障厅职业技能鉴定指导中心或者相关培训机构报名，报 名时间通常在考试前三个月左右。 四、关于 考试教材人力资源人员资格认证教材及相关资料如下： 1 、《企业人力资源管理人员国家职业标准（试行）》 2 、《企业人力资源管理人员国家职业资格培训教程 3 、《企业人力资源管理人员国家职业资格培训教程》 （下册） 4 、《企业人力资源管理人员国家职业 资格培训教程》（基础知识） 5 、《企业人力资 源管理人员国家职业资格培训教程》（常用法律手册） 6 、《国家职业资格考试指南》（企业人力资源管理员、 助理企业人力资源管理师） 7 、《国家职业资格 考试指南》（企业人力资源管理师） 五、核心模 块企业人力资源规划 招聘与配置 培训与开发 绩效管理 薪酬福利管理 劳动关系管理 职业生涯规划 男子六错 一所忌三元，即庚申甲子本命之辰，每月朔望 之日。 二盼忌作干劳困，气力奔冲，远行暴力，并才 下车马。 三所忌连日饮酒，久病方安，元气未完，忿怒 惊恐。 四所忌言语过多，交接频数，行早睡迟，观玩 劳倦。 五所忌种宫庙宇，迅雷烈风．日月簿饥，星辰 之下。 六所忌大寒打颤，大热流汗，大饱伤心损气， 大饥大醉无力主张。心中好欲久淫不止。津闭不出。皆 不宜交合，有损无益世。 女子五迷 (一 ) 皮 粗 肉 糙 ， 口 大 声 雄 ， 形 容 憔 悴 ． 体 气 ， 发 焦，崩带。 (二 ) 痨 弱 黄 瘦 ， 白 痴 疯 疥 ， 久 病 方 愈 ， 气 脉 不 全 。 (三 ) 肥 胖 笼 东 ， 大 瘦 如 柴 ， 阴 贼 垢 忌 ， 处 性 不 良 ， 狠毒无笑。 (四 ) 年 及 四 旬 ： 生 产 过 多 ， 皮 宽 乳 忙 ， 有 似 猪 胞 ， 阴房毛粗。 (五 ) 形 质 不 全 ， 跛 足 眇 目 ， 耳 聋 音 哑 ， 努 臂 突 脐 ， 龟背豺身，蛇行雀耀。但男女犯此六错五迷，纵然成胎 愚鲁生病。皆因禀气不正，而生成之。戒之。
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HRBP七大胜任力模型
HRBP 七大胜任力模型 分别为：聚焦客户、理解业务、澄清问题、建立关系、结果导向、有效 创新、专业能力，从这七方面来谈谈对 HRBP 胜任力的看法。 胜任力之一：聚焦客户 现在人人谈互联网思维，我认为就是用户思维、体验思维，归根结底都 是客户思维。原来人力资源的组织架构，都是职能式的，以自我为中心， 从来没有考虑过：企业中人力资源部门应该服务的客户是谁？有的说是 员工。有的 HR 认为自己是管理部门，是帮助企业去监督和管理所有业 务人员的，这似乎也无可厚非。但在追逐组织人本效益最大化的今天， 恐怕人力资源部并非仅仅是管理部门，而是同时具备服务职能。 事实上，人力资源的客户，不仅是员工，还有业务经理、公司高管、甚 至总裁、老板等。当然，能够把员工当成客户已经不错了，但有几个人 是真正站在员工角度考虑问题的？与其经常抱怨员工难管，要我说是你 没本事针对不同的组织、不同的员工制定有效的定制化解决方案。不能 影响和激励大家，还谈什么员工的问题？ 目前，很多企业人力资源部门都试图成为一个经营部门，因为只有需要 你自负盈亏时，摊派制的行为习惯才能转化为客户思维。这时不得不考 虑：你设计的产品是业务部门所需的吗？如果无人埋单，你将毫无价值！ 这也是人力资源部经常说的，“组织、机制改变人的行为”吧。 当然，聚焦客户不是简单的迎合，而是让客户满意，也许组织模式的改 变能够帮助人力资源从业者扭转自身角色，知道自己存在的价值，这个 时候你不会设计一个绩效考核的表就直接发给业务部门，而是认真了解 业务部门的需求，明确绩效考核到底能够帮助业务部门解决哪些问题， 让业务部门会用、爱用、抢着用。这样，你就和客户间建立了信任和粘 性，这才是真正的聚焦客户！ 胜任力之二：理解业务 我给企业做咨询时发现一个现象，一位企业老板想培养人力资源负责人， 于是打算让其轮岗，以便全面了解公司业务。老板的想法是如果轮到销 售体系，最好直接去一线做销售和跟单，这样对于快速了解业务非常有 好处。 而这位人力资源负责人，也觉得只要在销售部门帮助负责人做一做人员 管理，就对人和业务都会了解。 我完全同意这位老板的想法。这就像做饭，是一门实践学科，看菜谱学 也不能完全掌握。如果有机会深入一线，将会有更加深刻的理解。同时， 你将会和业务部门平等对话，不再是门外汉。 但问题又来了，很多 HR 是从参加工作开始就从事 HR 工作，没有轮岗 的机会，是不是就不能做好 HR 呢？其实不是。只要你有心，愿意多花 时间去参加业务会议，多与员工和业务领导沟通，就能得到很多有效的 信息，也会逐渐了解业务情况。管理是相通的，虽然可能行业不同，但 都是某几类工作的集合体，只要你懂得融会贯通，了解业务并不是难事。 对于人力资源从业者来说，之所以不理解业务，是因为没有主动沟通， 而只是被动接受或简单迎合。因此，理解业务不是空话，而是真的潜心 去沟通、学习、研究、思考，一定要跨越这个鸿沟！而 BP 意为业务伙 伴，可见理解业务是前提，否则何谈伙伴？ 胜任力之三：澄清问题 当你帮助业务部门解决问题的时候，效果并不好的原因是什么？其实更 多的是因为你没有帮业务部门真正澄清问题。 在我做顾问的一家企业的经营分析会上，每个业务老总都在汇报结束后， 指出其他部门的很多问题，却不谈自己的问题。我提出的第一个问题是： 请问，这个会议的目的是什么（难道是批斗会）？第二个问题：你们刚 才说的都是问题吗？ 这么举例，其实是想和大家澄清什么是问题。这里包含三个层面： 第一，是你的问题还是别人的问题？ 我们往往会说别人的问题，但请问，别人的问题你能解决吗？从解决问 题的角度来看，首先要分析自己的问题，从自身角度剖析并解决才是最 有效的。当然，别人的问题不是不可以提，而是要先看自己，再看别人， 给别人提建设性的意见才有价值。 第二，是现实的问题还是演绎的问题？ 我们很多时候会说一些话，比如某个员工会对领导说，大家都认为他/ 她不好，如果遇到这种情况怎么办？我会把它转为现实的问题，即请问 大家是谁？都有谁说了他/她不好？具体哪些不好？有什么事例证明吗？ 这样的问题都不可能找出有效的解决方案。于是，我们要经常在自省， 我们问的都是现实的问题吗？ 第三，是将来的问题还是过去的问题？ 很多人往往会说，“我原来就是这么干的。”其实原来已经是过去式， 我们要以发展的眼光看未来。在分析问题时，我们要看清楚，到底哪些 是对未来产生影响的问题，如果这些问题真正找到了，并解决了，可以 给企业经营带来真正有意义的帮助。但往往大家更喜欢沉迷于过去的经 验里。 至此，你是不是真正清楚了到底什么是问题？如果 BP 能够帮助业务部 门真正澄清问题，其实离问题的解决已经不远。而 HRBP 一定要具备 这个素质。问题澄清以后，解决方案可以交给 COE（专家中心）完成， 亦或由 HRBP 与 COE 共同完成。 以上这三项是我认为 HRBP 具备的最重要的胜任力。接下来将接着谈 另外四个胜任力指标。即：建立关系、结果导向、有效创新、专业能力。 胜任力四：建立关系 我曾经说过一句“豪言”：想做一个好的 HR，一个必备条件是要有好 酒量。听众们笑倒一片，但这并非笑谈。尤其是，如果你在酒文化盛行 的地区，不能和业务部门拼拼酒量，怎么可能和业务部门建立信任？哪 怕你不胜酒力喝倒下，也足见诚意！于是我在山东企业任职时，招聘的 HR 首先看酒胆，再看酒量，这是要契合业务特性和企业文化啊。 但酒肉关系只是初级的关系，如果要真正赢得信任，必须为业务部门创 造价值，一定要关注利益相关人。每当我们推行一件事，会涉及很多人， 比如绩效管理，会涉及的利益相关人并非仅员工，还会涉及中、高层管 理者，乃至总裁、董事长。不同层级对一件事的诉求往往不一样，员工 不希望绩效是为了扣钱；中层不希望拍脑袋打分还要硬着头皮面谈；高 层不希望这只是一个形式…… 于是，当人力资源部门推行一件事时，一定要想清：这对各层级的价值 是什么？影响当事人配合度的原因是什么？你有解决方案吗？还是一道 令下，将它硬推下去。这是不同的思维理念。而和业务部门建立关系， 就一定要其感觉到我们是有价值的，是在帮助他们。 胜任力五：结果导向 有业务部门评价 HR 部门做事是雷声大雨点小、虎头蛇尾。人力工作一 般是短期内很难出成效的，在推行中往往会受到质疑，令人有较强的挫 败感。 纠其原因，其实是做事时没有“以终为始”的思维模式，没有真正从业 务角度出发，没有预测到过程中会发生的问题，以及利益相关人的想法 和需要。 HR 们的通病是，做事做给自己看，是以玩自我专业为核心目标，以为 这些专业可以帮助业务部门解决问题。殊不知，没有摸清需求，很多事 就事倍功半。为什么很多从业务部门转做 HR 能做得不错？原因就是他 们了解业务，并擅于整合资源去推进业务，以解决问题为核心目标。 HR 存在的价值是什么？是专业的延展还是解决问题？从组织的角度来 看，解决问题是王道，助力业务是王道，推动战略是王道！ 胜任力六：有效创新 做 BP（即业务伙伴）的还需要创新？当然，BP 的出现就是源于企业管 理的过程中，不能“一人生病，全家吃药”。不同的业务、不同的人员 要出不同的解决方案，目的是有效！因此，把别人的方案抄过来的做法 将不复存在。我最怕 HR 同行找我要各种方案、制度和表格，拿去稍做 修改就给企业用上了。“拿来主义”的弊端是，你很难说清其中的逻辑， 以及设计者的想法和遇到的问题。于是，当使用者挑战 HR 时，可能就 无言以对。 我曾经服务过的几家企业都遇到过类似的问题，即企业发展大了，需要 规范管理，于是从外企空降了一些 HR 高管。空降兵满腔热血的将原来 企业运用的有效工具及经验在新的企业中推行，但往往推行不下去。外 企的成熟套路在民企就会遇到一堆质疑，且外企的整个体系都是全球总 部设计的，中国区只是执行。其实，很多人没有认真研究过其所以然， 于是在民企推行的过程中，被大家不断地质疑。由于一种方案没有绝对 的好与坏，而只有适合与不适合的问题。所以，不经思考、不做结合企 业的价值性创新工作，其方案是无用且徒生烦恼。 有 HR 曾问我，现在的员工不喜欢公司的制度，这些员工怎么这么难管 呢？我就反问：企业的制度是为什么而定的？员工不喜欢的因素是什么？ 需要员工喜欢吗？如果员工不喜欢，对于公司经营会产生什么样的影响？ 其实我想说的是，一个企业的制度是可以进行适度创新和修改的，关键 在于适用、有用，体现价值。 而 BP 岗位的出现，更是彰显人力资源能够帮助业务部门做定制化的解 决方案，因为业务不同、人不同，人力资源的解决方案也应该不同，这 才能真正体现 HR 的价值。 胜任力七：专业能力 之所以把这个胜任素质放在最后，并非其不重要，而是因为它是基础。 但对 于 HRBP 来 讲 ，其 人力 资源 专 业 不需 要 全 模 块 掌握 ，也 就是 说， BP 是通才而非全才，通才即人力资源的每个模块都知道，但都不够深 入；全才是不仅知道，而且绝大多数比较深入。但 BP 并非所有的模块 都不擅长，一般 BP 相对会擅长于招聘、激励、团队建设等。这些专业 能力的需要和塑造要看企业的实际情况，以及对 HRBP 的角色定位。 到底 HRBP 这个角色有那么重要吗？在这里，我只想强调几点： 第一，HRBP 不仅是一个角色，更是一种思维模式。你的组织中可以 不设 BP 的角色，但不能没有业务思维，就像互联网思维一样，你的企 业非互联网企业，但不代表你不应该具有互联网思维。 第二，HRBP 这个岗位未来最有价值，纵观发达国家的人力资源发展 现状，你会发现，共享服务（SSC）的那些基础事务是很容易外包的 （现在国内也有很多人力资源服务中心，具备很强的外包能力及专业 性），专家中心（COE）也是可以外包的，有太多的咨询机构可以承 接这些工作。而只有 BP 无法外包，因为 BP 的核心是了解业务，并可 以出具个性化的解决方案，因此，这个岗位的价值将越来越凸显。 第三，HRBP 这个岗位并非把人力资源部改成了三驾马车的模式，才 可以有这个角色的出现。即使没有三驾马车，仅是二驾或四驾，亦或现 在的职能式的组织结构不变，仅增加了 BP 的岗位也是可以的，凡事不 需教条，仅需有用！ 其实 BP 并不是个新词，之所以大家现在热捧，是因为互联网来了， 90 后来了。随着“全民创业、大众创新”的理念推广，现在的员工越来越 难激励和保留，企业该重新审视人力资源工作了。说实话，BP 这个岗 位真的不是谁都能做，它是一个综合性很强的岗位，互联网公司的 BP 经验可以稍少一些，因为对接的业务负责人和员工都是年轻人。但传统 企业则比较难，因为传统企业的业务负责人，都是具有多年工作经验的 人。如果你没有多年的 HR 或其他功力，如何与业务领导平等对话？更 谈何影响力？ 因此，你们都准备好迎接这个挑战了吗？这七项能力你都具备了吗？其 实无论是 BP 还是任何一个 HR 的岗位，如果想在企业中有价值，就必 须了解具体业务，做有用的事！
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年度HRBP任务清单
年度HRBP任务清单 模块 序 号 工作事项 分项指标 执行时间 责任人 指导 支持 1 安排面试 1. 梳理当天面试的人选 2. 打印简历，与业务部门沟通面试 安排 9：00-9:30 招聘经理 HRD HRBP 2 安排入职 1. 安排新员工入职，搜集复印资料 资料 2. 新员工入职培训，员工手册阅读 签字 10:00-10:15 3 处理紧急消息/邮件 1.处理内推简历，进行约见 2.处理招聘平台上的留言消息 9：30-10:30 招聘经理 HRD HRBP 10:30-5:30 招聘经理 HRD HRBP 18：00（下班前） 招聘经理 HRD HRBP 周五 招聘经理 HRD HRBP 日常事 务 筛选简历/邀约 1. 按照紧急程度筛选简历并进行职 位沟通 2. 邀约合适的候选人，并安排面试 时间 接待/面试 1. 安排前来面试的人选进行初试 2. 安排前来复试的人选，并进行后 续谈薪 5 结果反馈 1. 向领导汇报人选反馈结果，反复 协商，欲求满意 2. 针对人选的录用淘汰情况与业务 部门进行沟通，修改招聘需求，确 保精准 6 招聘日报 列明邀约数、面试安排，报 HRD、CEO及工作群 3 每日 必做项 4 招聘工 作 7 一周工 作总结 1. 总结本周邀约人数，面试人数， 一周招聘情况的梳理 复试人数，录取人数，淘汰人数 2. 形成表格进行数据统计 备注 序 模块 号 一周工 作总结 每周 必做项 下周招 聘规划 工作事项 8 一周招聘情况分析 9 招聘职位的梳理 10 设定下周招聘目标 分项指标 1. 新的招聘需求确认 2. 新职位招聘需求在平台上提交 支持 周五 招聘经理 HRD HRBP 周日晚上 招聘经理 HRD HRBP 月末开会后 招聘经理 HRD HRBP 每月30号 招聘经理 HRD HRBP 月初前三天 招聘经理 HRD HRBP 根据职位优先级安排招聘任务，确 定招聘方向 1. 对于招聘结果进行分析，修改招 聘需求，精准招聘 2. 根据本月的招聘结果，优化职位 优先级 13 本月招聘情况分析 14 招聘职位的梳理 1. 新的招聘需求确认 2. 新职位招聘需求在平台上提交 设定下月招聘目标 根据职位优先级安排招聘任务，确 定招聘方向 15 指导 1. 总结本月邀约人数，面试人数， 本月招聘情况的梳理 复试人数，录取人数，淘汰人数 2. 形成表格进行数据统计 每月 必做项 下周招 聘规划 责任人 1. 对于招聘结果进行分析，修改招 聘需求，精准招聘 2. 根据一周的招聘情况，修改职位 优先级 1. 根据HRD的指导，HRBP业务的支 根据企业战略规划做人 持对招聘方向进行调整 11 才储备 2. 根据企业战略方向做好人才储备 和人才画像 本月工 12 作总结 执行时间 备注 OKR与关键结果管理报表（HRBP） 愿景、使命、战略目标 人力资源部 部 门 愿 景 二季度末公司规模达到中型企业 使 命 二季度末公司规模达到中型企业 1、团队人数达到30人。 战略目标 （季度） 2、绩效达标人数超过80%。 3、培养3位主管级别人员、1位经理级别人员。 4、企业文化培训 考核计划表 序号 目标（O） 团队人数 达到30人 1 2 3 4 绩效达标人数 超过80% 培养3位主管级别 人员、1位经理级 别人员 企业文化培训 部 门： 提交人： 审核人： 人力资源部 关键成果（KRs） “KR”权重 “O”分值 招聘邀约15人/天 20% 日面试人数1人/天 人员合格率不低于80%（7天考核期） 20% 30% 人员留存率不低于80% 30% 新人专业知识培训不低于3天（考核期） 员工绩效辅导工作不低于1次/周 15% 15% 员工业绩沟通1次/周/人 绩效考核1周/次 20% 50% 每周业绩拼比及业绩总结 30% 每周激励方式周一的宣导 团队长赋能培训1次/周 30% 20% 团队长领导力考核1次/周 20% 职业生涯规划咨询1次/月/人 10% 员工价值观引导4次/月 50% 团队文化建设2次/月 10% 新人企业文化培训2次 30% 考核周期： 提交日期： 审核日期： 100 100 100 100 企业 企业 考评表 KR完成 KR得分 O得分
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HRBP岗位说明书
HRBP 岗位说明书 岗位名称 HRBP 岗位编号 M-HR-002 所在部门 人力资源中心 岗位定员 3 直接上级 HRBP 经理 工资等级 M-C-1 级 直接下级 无 薪酬类型 月薪 所辖人员 岗位分析日期 本职：从 HR 视角出发参与业务部门管理工作，建立所在业务部门的人力资源管理体系。 职责与工作任务： 职责表述：人力资源规划、分析与优化 职 责 一 1. 工作 2. 任务 3. 4. 岗位工作分析及价值评估，编制和维护《岗位说明书》 制订并执行业务部门 HR 年度工作计划（甘特图） 根据所在部门经营目标规划所在部门组织架构及人员编制 参与所在业务部门的领导力发展和人才发展通道建设 职责表述：人才的招聘与储备 职 责 二 5. 6. 工作 7. 任务 8. 9. 招聘活动的实施、协调和跟进工作 招聘效果分析并开展招聘成果跟踪工作 依据实际状况和岗位设置情况，开发适合的招聘渠道 做好人才储备和员工信息的管理与保密工作 及时了解本地区人才信息及人事相关法规，并及时反馈给 HRD 参考 职责表述： 人力资源评估及培训开发 职 责 三 10. 11. 工作 12. 任务 13. 14. 员工能力素质模型的完善和优化。 新员工入职培训（企业文化、管理制度、产品知识、工作流程等） 调研所在部门的培训需求，提报培训项目至 HRD 审核 部门培训工作的实施及公司培训的配合工作 每季度汇总在职人员价值评估报告，报送至 HRD 职责表述： 绩效的审核、实施与反馈 职 责 四 15. 16. 17. 工作 18. 任务 19. 20. 21. 执行公司搭建的绩效考核体系，严格遵守绩效考核制度 为所在部门成员提供绩效培训及绩效辅导 依据公司战略目标及部门（年、季、月）经营指标，合理制定本部门绩效考核指标 每月 5 号前审核及发布当月绩效指标、每月 3 号前完成上月绩效考核结果审核提报 负责统计处理绩效考评结果，进行绩效分析，并提出绩效改进方案 建立员工绩效档案，接收及处理员工绩效投诉 协助部门负责人完成员工的绩效面谈并提供绩效指导 22. 依据绩效考核结果及时达成员工激励及淘汰预警 职责表述：所在部门的 HR 管理工作 职 责 五 23. 梳理本部门的工作流程及与其他部门的工作衔接细则 工作 24. 每月制定部门工作的分配合理性评估报告，报送至 HRD 任务 25. 落实公司人力资源各项管理制度，合理制定激励策略 职责表述： 员工关系管理 职 责 六 26. 27. 工作 28. 任务 29. 30. 新员工试用期跟踪（工作态度、业务知识、工作计划完成情况等） 员工入职、转正、调岗、晋升、离职等认识手续的办理 劳动合同的签订、续签、变更及各类证明的收集及开具工作 及时了解和掌握员工思想动态，并提出相应对策 定期/不定期策划及组织团建活动 权力： 1. 2. 3. 4. 审核所在部门提出的人员配置、异动和奖惩等各类报告 审核所在部门各岗位定编方案 审核所在部门岗位人员绩效指标、考核结果及绩效投诉 审核控制所在部门人力资源成本 工作协作关系： 内部协调关系 销售部、研发部、产品部、财务部、行政部等 外部协调关系 无 任职资格： 教育水平 专业 培训经历 经验 大学专科以上 人力资源、管理学、心理学或业务相关专业 管理知识、公共关系、人力资源培训 5 年以上工作经验，3 年以上 HR 工作经验，1 年以上同岗位工作经验 基本知识 规章制度、公司文化、工作流程、公司产品知识、行业基础知识 专业知识 人力资源知识、管理学知识、组织行为学知识、企业文化知识、财务知识、法律知识 基本技能 书面写作能力、口头表达能力、电脑操作能力 专业技能 组织协调能力、创新能力、沟通能力、分析判断能力、培训能力 潜在能力 学习能力、人际理解能力、抗压能力、周密思考能力、适应能力 基本素养 诚信、责任感、团队合作、服务意识、敬业精神、廉洁、保密意识 特殊素养 忠诚度、职业动机、职业形象、全局意识 备注：
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晋升述职报告
年末晋升述职 部门：人力资源部 CONTENT S 目 录 1 工作回顾 2 项目经历 3 优势与不足 4 5 WORK REVIEW PROJECT EXPERIENCE ADVANTAGES AND DISADVANTAGES 工作计划 WORK PLAN 个人感悟 PERSONAL PERCEPTION 前言 PREFACE 能参加本次晋升陈述我感到十分荣幸，首先感谢领导能给我这次机会。 回顾自己这段时间里做过的工作，我主要是通过不断的复盘总结进行着 自我提升，也一直在思考过自己的优势与不足。今后我会努力发挥好自 己的优势，朝着更好的方向前进。 M I D -Y E A R WORK REVIEW P R O M O T I O N 工 作 回 顾 S T A T E M E N T 我的主要工作 M I D -Y E A R MAIN WORK 4 2 3 完成公司所下达销 售任务 协助销售经理设立激 励政策，提高团队积 极性 5 跟进项目进度 督促客户回款 S T A T E M E N T 1 P R O M O T I O N 盘点团队意向客户 协助同事跟进 梳理成交客户 发掘新客户 工作历程 M I D -Y E A R WORK HISTORY P R O M O T I O N 中级销售 销售代表 2017.09~2017.1 2 2017.12~2018.0 6 2018.06~2021.1 2 S T A T E M E N T 初级销售 销售团队分工 M I D -Y E A R TEAM DIVISION 整体分为 5 个片区 P R O M O T I O N 罗湖片区销售 福田片区销售 宝安片区销售 盐田片区销售 S T A T E M E N T 南山片区销售 M I D -Y E A R PROJECT EXPERIENCE P R O M O T I O N 项 目 经 历 S T A T E M E N T 项目经历 2017.062017.07 1 对接跟进项目的进展 2 项目物料收集 3 组织相关培训 2 欢乐海岸项目 2018.032018.04 3 稿定深圳项目 2018.032018.04 1 收集并反馈项目执行过程中各方信息 2 每日汇报推广运营简报 3 把控现场状态，解决各类突发性事件 4 制定销售部培训计划 4 负责项目后续效果的跟进。 S T A T E M E N T 1 主持销售部的日常工作 2 制定销售任务 3 定期主持销售工作会议 P R O M O T I O N 1 西丽花园二期 M I D -Y E A R PROJECT EXPERIENCE 工作成绩 M I D -Y E A R ACHIEVEMENTS P R O M O T I O N 连续三年 绩效表现 A 曾获团队 月度销量冠军 S T A T E M E N T 2021 年第一季度 优秀员工 M I D -Y E A R P R O M O T I O N ADVANTAGES AND DISADVANTAGES 优 势 与 不 足 S T A T E M E N T R P R O M O T I O N 我的优势 MY ADVANTAGE 2 3 客户思维 专业能力突出 工作激情常在 以客户为中心，工作始终围绕服 良好的沟通能力、无组织领导能 简单的事情重复做，重复的事 务客户展开 力、项目管理能力 情用心做 S T A T E M E N T 1 不足与改进 M I D -Y E A R DEFICIENCIES AND IMPROVEMENTS 建立起良好的合作关系 04 合理安排时间，按优先级 步提高业务水平 做好工作分配 S T A T E M E N T 03 加强与客户的沟通联系，努力 断改进工作方法 02 继续学习产品知识，进一 P R O M O T I O N 01 提高自身的工作素质，不 M I D -Y E A R WORK PLAN P R O M O T I O N 工 作 计 划 S T A T E M E N T 工作计划 加强对销售工作的认识 进一步提高工作专业度 3 2 销售工作具体量化任务 对工作任务进行拆解 学习管理知识 努力从执行到管理过渡 P R O M O T I O N 1 M I D -Y E A R WORK PLAN S T A T E M E N T 执行方法 M I D -Y E A R EXECUTION METHOD EXECUTION METHOD 1 挖掘多面的销售渠道，发展更多的销售平台 3 做好客情工作，与客户加强信息交流 S T A T E M E N T 2 随时关注业内动态，掌握更多的市场信息 P R O M O T I O N 执行方法 M I D -Y E A R PERSONAL PERCEPTION P R O M O T I O N 个 人 感 悟 S T A T E M E N T 个人感悟 M I D -Y E A R PERSONAL PERCEPTION 态度 SUCCESS ABILITY ATTITUDE 只有足够的专业度，才能配得起更高的职级。在后续工作中，我会更聚焦于目标的拆解， 以终为始，致力于每一项目标的达成。 S T A T E M E N T 能力 P R O M O T I O N 成功 M I D - Y E A R P R O M O T I O N 谢谢您的观看 T H A N K YO U S T A T E M E N T
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HRBP年度述职报告
抗住压力，成长力 max 的一年 2023 年人力资源部 HRBP 年度述职报告 汇报人： XXX 2023 年 12 月 27 日 目录 目标复盘 重点工作 BP 分析 感悟成长 明年规划 年度工作目标完整情况复盘 2 1 招聘完成率 98% 达成率 109% （目标 90% ） 5 3 试用期通过率 82% 4 员工满意度 7.9 分 （满分 10 分） 人岗匹配度 84.7% 达成率 99% 关键岗位招聘及时率 100% 达成率 100% （目标 100% ） 6 （目标 85% ） 人员沟通 450 人次 工作回顾 人员访谈 | 组织诊断 招聘配置 | 调研分析 流程规范 | 团队赋能 从点到面人才盘点，从表到里组织变革，从内到外人才配置和调研分析 1月 人员沟通 新品牌切 换沟通 职级切换 沟通 3月 2月 4月 各部门 Q1 新人融入沟通 多起冲货 / 破价 / 运营事故约 谈 5月 7月 6月 中台、渠道、销售、供 应链职责分工梳理 组织同盟感低下沟通 设计风波 供应链架构调整沟通 8月 中台、 TM 、品 牌架构调整沟通 半年度核心人员 访谈 后端人才盘点 9月 10 月 九宫格人才盘点 中台、供应链团 队管理沟通 客服人效评估 12 月 11 月 年度核心人员访谈 年度架构调整沟通 √ 试用期绩效 √试用期关怀 √转正述职 √离职 / 优化访谈 √团队管理沟通 √冲货破价事故约谈 √职责分工沟通 √架构调整沟通 √半年度 / 年度专项访谈 组织诊断 招聘配置 新品牌异动人员融 入诊断报告 新入职人员融入诊 断报告 供应链 C 端货品管 理组织架构调整 月度 BP 报告 2023 年批量新增岗位补缺 调研分析 流程规范 团队赋能 招聘体 系培训 新品牌、中台架构调 整 TM 、直播架构调整 半年度人力复盘报告 XX 工作饱和度评估 九宫格人才盘点 XXXXX 等工作 饱和度评估 冻编限招、少量补缺 人才地图储备布局 群邑、联世传奇等第 三方公司调研分析 2023 届秋招 23 年年度架构调整 22 年人力复盘及 23 年规划报告 第三方用工复盘报告 蓝月亮、维达、威莱、 魔范、谷雨、美尚、逸 仙等公司调研分析 2023 关键岗 位招聘 数据部 & 销售三部职责分工梳理、价值输出 销售、中台、供应链跨部门协同职责分工梳理 各部门岗位说明书及内部职责分工梳理 HRBP 工作 流程优化 末尾淘汰操作方法及劳动法知识普及 行为事件访谈话术指导 半年度个人访谈 人才盘点体系培训 校招流程培训、复盘提升 外部企业 薪酬结构 收集 BP 分析 组织人效 | 人才结构 招聘效率 | 离职管理 组织提效：团队搭建初见成效，从前中后端实现精细化运 作 XXX 部 年初 XX 人 XX ：实现站外推广费用降低及 02 XX ：实现 618XX 类目 03 04 XX 模块 年末 XX 人 01 沉淀适合的内容营销方法论 TOP1 、 XXXTOP1 XX ：拿下天猫会员日资源，成为 行业标杆，被邀请参加 23 年超品日 XX ：产品详情页、电商促销、产 品及包装设计效率及质感提升 XXX 部 XXX 部 01 货品 管理 独立 部门 新品销售占比持续攀升并贡献 利润 01 • 新品销售占比从 1 月 XX% 到 8 月 XX% • 新品整体利润对比立网 YTD 利润，减亏 XX% 02 02 建立销售计划提报评审机制， 组织开展生产计划评审。 03 从按渠道店铺分工，调整为按业 务流程分工，提升 XXX 业务运营 效率。 价格管理见成效， 22 年新品 基本无乱价现象 • 明确品类价格调整举措、调整范围、时 间及买赠举措 • 按产品、渠道、促销类型制定相应的控 价体系 指标有所改善：实现店铺间库 存灵活调动，计划准确率有提 升，但不明显。 人才结构：活力新生力量充足，但人员增长与业绩增长失衡 局部（新进人员） 整体 截止 12 月，人数同比增长 XX% ，公司目标达成预 估同比增长 XX% ，销量增长与人员增长不成正比。 全年人员增长 XX% ，上半年增长 XX% ，下半年因 低于整体平均 1.5 岁，更显活力。 整体本科学历占比 XX% ，新进人员本科占比 XX% ，在人才 引入上更侧重学历提升。 冻编趋于平稳。 整体平均年龄较 21 年有下降但不明显，新进人员平均 27 岁， 新生力量占比大，司龄 1 年占 X% ， 2 年占 X %。 高阶人才引入少，基层员工占比 XX% 。 28.6 2021 年 12 月 经理级人员规模变化不明显，占总人数 X% 。 2022 年 12 月 男生比例逐渐下降， 1 月占比 X% ， 12 月占比 X 100% 22 年新进人员 %。 80% 40 60% 21. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 12 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 男生 女生 当月人数 经理级以上 人员规模 28.5 26.5 27 大专 13% 本科 82% 27 27.5 28 28.5 29 年龄 35 40% 研究生 4% 学历 30 20% 25 0% 0-1 年 1-2 年 2-3 年 3-5 年 5 年以上 司龄 20 0 10 20 30 年龄 40 50 60 70 80 职级 招聘效率：完成率和及时率 100% 达成，招聘成本可控。 全年招聘完成率 98% ，达成率 109% （目标 90% ），关键岗位招聘及时率 100% ，平均招聘到岗 31 天。 新人入职 3 个月内离职 X% ，入职 6 个月内离职 X% ，入职 1 年内离职 X% 。 招聘来源以自主招聘为主，录用率 85% ，人均招聘成本 X 元。 招聘维度 21 年 12 月 Q1 Q2 Q3 Q4 汇总 简历初筛 XX 推荐业务 XX 招聘计划量 入职数 （含内招调岗） 合计 初试 XX 完成率 入职 0-3 个月 离职数 入职 3-6 个月 离职数 入职 6-12 个月 离职数 BOSS 直聘 前程无忧 关键岗位 招聘时效 2 02 3 招聘总成本 XX 元，网络招聘 为主，猎头 0 支出 , 人均成本 XX 元 复试 XX 1 猎聘网 内推 录用 X 入 职X 校园招聘 人均成本 （ 85% ） 猎头费 0 统计口径：①招聘量： 2022 年 12 月 1 日 -2023 年 12 月 23 日；离职： 2023 年当年入职当年离职。②不含新品牌异动人数；③完成率 = 入职数 / 计划招聘量 *100% 离职管理： 1 年内新人稳定性差，前中台需加强人员培育和关 怀 14 9 9 5 5 22 年全年离职 5 5 4 3 2 2 2 1 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 被动离职 主动离职 11 月 12 月 合计 离职 top2 是 XX 部门。 XX 人，主动离 试用期离职 top2 是 职 XX% 。年 XX 部门 度流失率 XX 内主动离职。 员工生命周期 21 门 17 18 5 3 0-0.5 年 0.5 年 -1 年 3 1-2 年 主动离职 1 2-3 年 被动离职 2 半年离职占比 3 3-4 年 2 4 年以上 合计 XX% 。 被动离职集中 4 2 2 2 1 3 6 5 11 1 被动离职 主动离职 3 1 试用期离职 离职原因 1 年内占比 XX % ，其中入职 4 被动离职集中在 XX 部 月和 9 月。 22 9 XX 部门 100% 试用期 %。 离职高峰在 4 13 top4 ： • 被动，能力不符 17% 工作内容不符 13% 家庭原因 12% 职业规划发展（司 龄平均 1 年 1 个月） • 压力大（司龄平均 9 个 月） • 能力不符（被 在入职 1 年内。 / （年初人员总数 动） + 年度入职总数） 统计口径：①含新品牌异动。② 2023 年累计离职数据。③年度人员流失率 = 年度离职人员总数 身体原因 6% 职业规划发展 27% 薪酬 2% 压力大 23% 感悟与成长 个人感悟 | 课题分 享 个人感悟与成长 过去 工作与公司战略脱节，偏 操作执行层 不了解业务需求盲点，重 复性事务工作多，效率低 基于单模块视角思维和处 事方式 组织要求与业务团队需求 之间的平衡 成 长 可以接触公司战略定位、 期待 业务层面 组织规划、经营决策，通 化繁为简 过理解高层策略，向下业 加速业务流程 SOP 化发 务团队传递指导思想 与业务领导紧密沟通，帮 展 调动信息资源 助诊断识别团队问题，从 提升组织和员工能力 人和流程方面解决痛点 促进合作共赢 贯通组织、招聘、绩效和 员工关系，提升体系思维 个人层面 提升团队管理能力 提升组织发展能力 课题分享 ? 规划 明年重点工作 明年重点工作 组织发展 人才配置 人才盘点 个人 / 团队提 升 品牌引领 品类突破 推新卖贵 自我造血 基于战略规划 制定人力规划 把控招聘效率与质量 九宫格人才盘点升级 末尾淘汰、人效提升 做好搭班子的招聘操盘手 梳理部门定位、人员架构 明确招聘人才画像 特定群体 DISC 人员评估 与业务团队有效沟通 梳理部门职责、岗位职责 关键岗位人才地图布局 Q12 敬业度调研 组织诊断工具应用 梳理业务流程、权责分工 优化招聘流程标准 半年度 / 年度关键人员访 谈 组织诊断、组织变革落地 梳理关键岗位 任职资格体系 选用育留等人员访谈 标杆企业调研 组织氛围融入提升 能力素质模型应用 自信且笃定，踏踏实实做好每一件事
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月度工作汇报 适用于年度总结 / 月度总结 / 月度汇报 There are many variations of passages of lorem ipsum available but the majority slightly believable 主目录 0 1 月度工作汇报 02 工作完成情况 03 工作存在问题 04 下月工作计划 01 月度工作汇报 添加标题 添加标题 添加标题 添加标题 点击输入标题内容 公司概述 There are many variations of passages of lorem ipsum available but the majority slightly believable 61% 74% 85% 01 点击添加标题 There are many variations of passages 02 点击添加标题 03 点击添加标题 There are many There are many variations of passages variations of passages 点击输入标题内容 实际销售总额 您的内容打在这里，或者通过复制您的文本 后，在此框中选择粘贴，并选择只保留文字。 您的内容打在这里，或者通过复制您的文本 后，在此框中选择粘贴，并选择只保留文字。 8000 万 销售额指标 41% 59% 5600 万 您的内容打在这里，或者通过复制您的文本 后，在此框中选择粘贴，并选择只保留文字。 您的内容打在这里，或者通过复制您的文本 后，在此框中选择粘贴，并选择只保留文字。 点击输入标题内容 上旬 规划 1 There are many 中旬 规划 2 下旬 规划 3 There are many There are many variations of passages There are many variations of passages There are many variations passages There are many variations passages variations passages variations of passages 点击输入标题内容 There are many variations of passages There are many variations passages 01 There are many variations of passages There are many variations passages 02 03 There are many variations of passages There are many variations passages 02 工作完成情况 添加标题 添加标题 添加标题 添加标题 点击输入标题内容 点击添加标题 点击添加标题 There are many variations 02 of passages There are many variations passages 01 Keyword 点击添加标题 There are many variations of passages There are many variations passages There are many variations of passages There are many variations passages 03 点击添加标题 04 There are many variations of passages There are many variations passages 点击输入标题内容 There are many variations of passages There are many variations passages 4月 3月 There are many variations of passages There are many variations passages There are many variations of passages There are many variations passages 5月 点击输入标题内容 1000 900 800 700 600 68% 500 400 300 200 100 0 2011 2012 2013 2014 2015 There are many variations of passages There are many variations passages There are many variations of passages There are many variations passages There are many There are many variations of passages There are many variations passages There are many variations of passages There are many variations passages There are many variations of passages There are many variations passages There are many variations of passages There are many variations passages variations of passages There are many variations passages 点击输入标题内容 点击添加标题 There are many variations of passages There are many variations passages 点击添加标题 There are many variations of passages There are many variations passages 点击添加标题 There are many variations of passages There are many variations passages 点击输入标题内容 主要的业务 There are many variations of passages There are many variations passages 主要的业务 There are many variations of passages There are many variations passages 次要的业务 35% 28% There are many variations of passages There are 15 % 22% many variations passages 次要的业务 There are many variations of passages There are many variations passages 03 工作存在问题 添加标题 添加标题 添加标题 添加标题 点击输入标题内容 3月 份 点击添加标题 There are many variations of passages There are many 您的内容打在这里，或者通过复制您的文本后，在此框中 选择粘贴，并选择只保留文字。 variations passages There are many variations of passages There are many variations passages There are many variations of passages There are many variations passages There are many variations of passages There are many variations passages There are many variations of passages There are many variations passages 添加标题 256,642 添加标题 添加标题 210,366 244,484 添加标题 125,872 点击输入标题内容 点击添加标题 There are many variations of passages There are many variations passages 点击添加标题 点击添加标题 There are many variations There are many variations of passages There are of passages There are many variations passages many variations passages 点击输入标题内容 点击添加标题 There are many variations of passages There are many variations passages 点击添加标题 点击添加标题 There are many variations of passages There are many variations passages There are many variations 点击添加标题 of passages There are There are many variations many variations passages of passages There are many variations passages 点击输入标题内容 35% 50% 15% 01 点击添加标题 There are many variations of passages 02 点击添加标题 There are many variations of passages There are many variations of passages There are many variations of passages 03 点击添加标题 There are many There are many variations of passages variations of passages 点击输入标题内容 点击添加标题 点击添加标题 点击添加标题 There are many variations There are many variations There are many variations of passages There are of passages There are of passages There are many variations passages many variations passages many variations passages 04 下月工作计划 添加标题 添加标题 添加标题 添加标题 点击输入标题内容 对手 1 对手 2 There are many variations of passages There are many There are many variations of passages There are many variations passages There are many variations of passages variations passages There are many variations of passages There are many variations passages There are many variations passages There are many variations of passages There are many There are many variations of passages There are many variations passages variations passages 点击输入标题内容 点击添加标题 There are many variations of passages There are many variations passages 点击添加标题 There are many variations of passages There are many variations passages 点击添加标题 There are many variations of passages There are many variations passages 点击输入标题内容 点击添加标题 点击添加标题 There are many variations There are many variations of passages There are of passages There are many variations passages many variations passages 2008 2006 点击添加标题 2012 2010 点击添加标题 2014 点击添加标题 There are many variations There are many variations There are many variations of passages There are of passages There are of passages There are many variations passages many variations passages many variations passages 点击输入标题内容 点击添加标题 Ke yw or d 点击添加标题 d or w variations passages 03 y Ke passages There are many 点击添加标题 There are many variations of passages There are many variations passages 02 There are many variations of Ke yw or d variations passages d or yw Ke passages There are many 04 There are many variations of 点击添加标题 01 There are many variations of passages There are many variations passages 点击输入标题内容 点击添加标题 There are many variations of passages There are many variations passages 点击添加标题 There are many variations of passages There are many variations passages 点击添加标题 There are many variations of passages There are many variations passages 点击添加标题 There are many variations of passages There are many variations passages 点击添加标题 There are many variations of passages There are many variations passages 点击输入标题内容 点击添加标题 点击添加标题 There are many variations of There are many variations of passages There are many passages There are many variations passages variations passages 点击添加标题 There are many variations of 点击添加标题 There are many variations of passages There are many passages There are many variations passages variations passages 点击添加标题 There are many variations of passages There are many variations passages 点击添加标题 There are many 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