资金管理规定.doc
资金管理规定 第一条 为加强对公司系统内资金使用的监督和管理，加速资金周转，提高资金利润 率，保证资金安全，特制定本规定。 第二条 管理机构 (一)公司设立资金管理部，在财务总监领导下，办理各二级公司以及公司内部独立单 位的结算、贷款、外汇调剂和资金管理工作。 (二)结算中心具有管理和服务的双重职能。与下属公司在资金管理工作中是监督与被 监督，管理与接受管理的关系，在结算业务中是服务与被服务的客户关系。 第三条 存款管理 公司内各二级公司除在附近银行保留一个存款户，办理小额零星结算外，必须在资金 部开设存款帐户，办理各种结算业务，在资金部的结算量和旬、月末余额的比例不得低于 80%，10 万元以上的大额款项支付必须在资金管理部办理特殊情况需专题报告，经批准同 意后，方可保留其他银行结算业务。 第四条 借款和担保业务管理 (一)借款和担保限额。集团内各二级公司应在每年年初根据董事会下达的利润任务编 制资金计划，报资金管理部，资金管理部根据公司的年度任务，经营民展规划，资金来源 以及各二级的资金效益状况进行综合平衡后，编制总公司及二级公司定额借款，全部借款 的最高限额以及为二级公司信用担保的最高限额，报董事会审批后下达执行。 年度中，资金管理部将严格按照限额计划控制各二级公司借款规模，如因经营发展， 贷款或担保超限额的，应专题报告说明资金超限额的原因，以及新增资金的投向、投量和 使用效益，经资金管理部审查核实后，提出意见，报财委、董事会审批追加。 (二)集团内借款的审批。凡集团内借款金额在 300 万元(含 300 万元，外币按记帐汇率 折算，下同)以内的，由资金管理部审查同意后，报财务总监审批；借款金额在 300 万元以 上的，由资金管理部审查，财务总监加签同意后报董事长审批。 (三)担保的审批。各二级公司向银行借款需要总公司担保时，担保额在 300 万元以下的 由财务总监审批，担保额在 300-2000 万元的，由财务总监核准，董事长审批。担保额在 2000 万元以上的，一律由财委加签后报董事长审批，并经董事长办公会议通过。借款担保 审批后，由资金部办理具体手续。对外担保，由资金部审核，财务总监和总裁加签后报董 事长审批。 第四条 其他业务的审批 (一)领用空白支票。在资金部办理结算业务的企业，可以向资金部领用空白支票，每 次领用张数不超 5 张，每张空白支票限额不超过 5 万元，由资金部办理，领用空白支票时， 必须在资金部有充足的存款。 (二)外汇调剂。集团内各二级公司的外汇调剂由资金部统一办理，特殊情况需自行调 剂的，一律报财务审批，审批同意后，方可自行办理。 (三)利息的减免。凡需要减免集团内借款利息，金额在 5000 元以内的，由资金部审查 同意，报财委审批，金额超过 5000 元，必须落实弥补渠道，并经分管副总经理加签后，报 财委审批。 第五条 资金管理和检查 资金部以资金的安全性、效益性、流动性为中心，定期开展以下资金检查和管理工作， 并根据检查情况，定期向财委、总经理、董事长专题报告。 (一)定期检查各二级公司的现金库存状况。 (二)定期检查各二级公司的资金部的结算情况。 (三)定期检查各二级公司在银行存款和在资金部存款的对帐工作。 (四)对二级公司在资金部汇出的 10 万元以上大额款项进行跟踪检查或抽查。 第六条 统计报表 各二级公司必须在旬后一日内向资金部报送旬末在银行存款、借款、结算业务统计表， 资金部汇总后于旬后 2 日内报财委、总经理、董事长。 资金部要及时掌握银行存款余额，并且每两天向财务总监及副总监报一次存款余额表。 说明：一、审批权限公三类： 1. 审核：指管理部门及主管领导对该项开支的合理性提出初步意见。 2. 审批：指有关领导经参考“审核”的意见后进行批准，个别重大事项，还 需经董事长办公会议讨论通过。 3.核准：指财务主管根据财务管理制度对已审批的支付款项从单据和数量上加 以核准并备案。 二、审批顺序： 先下级，后上级；先定性审批，后集中标准；先经业务线、行政线有 关部门，后报财务线(按表中所标号的顺序即可)。若遇有关核人员出差在外，可由其授权 人代核、代批，但事后必须请有关人员追认。 三、董事会各“委”主任在其业务范围内行使副总权限。
2 页
373 浏览
零基准预算制度.doc
零基准预算制度 □ 零基准预算的产生 零基准预算又被称做 ZBB，即 Z ｅｒｏ－B ａｓｅ－B ｕｄｇｅｔｉｎｇ的略称。这个 名符其实的零基准预算的构想，起初诞生于美国。1970 年，总公司在美国的德州仪器公司 (T Ｉ公司)首先开发这个零基准预算的方法。 当时 T Ｉ公司在ＩＣ界处于不利的情况，被迫入苦境。为了突破当时的情况， 提出零基准预算为政策。一经实施后，T Ｉ公司尽管销售减少，却成功地降低 了成本，因而产生了大幅度的利润而渡过了公司创立以来的危机。 当时的乔治亚州州长，即日后的吉米·卡特前总统，注意到这种成果。于是， 在 1971 年将其导入乔治亚州，借此机会而推展到整个美国国内。 而这个无意间与卡特前总统同时诞生的预算方式，在 1978 年被导入联邦政府后，日本 也开始注意了。 □ 零基准预算的含义 ZBB 是 Z ｅｒｏ－B ａｓｅ－B ｕｄｇｅｔｉｎｇ的略称，如果说得更正确些，应该是 Z ｅｒｏ－B ａｓｅ P ｌａｎｎｉｎｇ ａｎｄ B ｕｄｇｅｔｉｎｇ S ｙｓｔｅｍ的略 称。 也就是说，零基准预算就是在零基准上的业务计划及预算方式。 此处最重要的可能就是零基准这句话的意思了。零基准，就是从白纸状态开始，希望 能打破预算，也可能说是从什么都没有的状态出发的意思。 零基准预算在公司的预算编成中，须重新评估公司里各种业务的目的，去除已经不要 的业务，找出眼前公司真正必须进行的业务。然后，就这些业务对公司 的重要度编出顺序，再从优先顺位高的业务开始，从已定财源的范围内拨出预算以进行业 务的作法。 □ 零基准预算的操作方式 零基准预算的进行方式，大致上分为以下 3 个顺序进行。 1.个别业务计划表的制作 就预算设定对象的各个业务个案，制作成记载其目的、预测中的成果及必要费用等的 个别业务计划表。 2.设定个别业务计划表的优先顺序 在此处，对于制作好的个别业务计划表，先由经营上的观点来设定优先度，再依其顺 序进行。 3.决定个别业务计划的采用 从编好优先顺序的个别业务计划表中优先度高的开始，进行其个别必要费用的累积，最 后所采用的业务计划是总值符合利益计划所要求的预算范围者。
1 页
371 浏览
成本管理咨询的方法.doc
成本管理咨询的方法 成本管理咨询的目的在于帮助企业改善成本管理，降低产品成本，从而提高企业的经 济效益。因此，成本管理咨询应从对企业的成本水平分析开始，找出差距和问题，然后对 企业成本的形成过程和成本管理的状况进行分析和评价，找出转换机能和管理职能上存在 的问题，即成本水平不佳的原因，最后提出纠正措施和建议。 企业成本水平分析 企业成本水平分析包括三方面内容：一是分析企业总的成本水平；二是分析各战略经 营领域的成本水平；三是分析各战略经营领域中主要单位产品成本的水平。 1.企业总成本水平的分析。分析评价总成本水平，是把企业实际总成本和计划成本， 以及同行业的先进成本水平作比较，然后再对构成总成本的各要素进行分析，寻找主要的 影响因素。进行分析的主要成本指标有企业产品总成本和可比产品成本降低额、降低率，影 响因素的分析，通常可以从产品产量的变动、产品品种结构的变动、单位产品成本的变动三 个因素来分析。 通过产量、产品结构和单位产品成本变动对成本水平影响的分析，可以确定影响企业 成本水平的主要因素，从而提出相应的措施或进一步作分析。不过，这里产量和产品结构 的变动，是属于经营计划管理上的问题，而单位产品本变动则是成本管理的问题。因此， 还要深入分析单位产品成本的构成和变化情况。 2.各战略经营领域成本水平的分析。分析各战略经营领域的成本水平是确定其经营资 本利润率的基础工作，是制定企业战略不可缺少的依据。当企业组织机构的设置，特别是 财务会计帐簿的设置与战略经营领域结构比较一致时，分析工作比较容易进行。否则，分 析的难度比较大。我国缺乏战略意识的企业一般不进行这种分析；既便是战略意识比较强 的企业，多数还没有在财务的成本管理工作中作这种努力。因此，分析时，咨询人员需要 取得财务人员和有关人员的充分理解与支持，尽量运用已有的成本数据作推算。分析时要 特别注意： (1)企业的营业费用(生产制造费、销售费用、企业管理费等)在各经营领域间的分摊是 否合理? (2)企业的营业外费用(贷款利息费、票据贴现费、有价证券出售等)在各经营领域间的 分摊是否合理? (3)企业的特殊费用(资产出售费等)在各战略经营领域间的分摊是否合理? 3.主要产品单位成本分析。在经营领域结构复杂、产品品种众多的企业，需要选择重点 分析对象。所谓主要产品，包括两层含义：(1)代表产品，即分析了该产品的成本后，就可 推算出其他产品的成本情况；(2)成本因素是成功关键之一，而该产品在战略经营领域各品 种中，对经济效益有举足轻重的影响。不同的战略经营领域有不同的主要产品。 分析单位产品成本存在的问题，是把实际成本水平与计划成本目标、历史最好水平， 特别是同行业的平均水平与先进水平进行比较后，寻找重大的差距。分析工作可按成本项 目展开，也可按变动成本和固定成本分类展开。分析时，要通过 ABC 排列图，找到对单位产 品成本影响最大的成本项目或因素，作重点分析。 判断单位产品成本的问题，要抓住两个环节，即实际成本是什么，目标成本应该是什 么。如果通过抽样核实，发现客户的实际成本数据不能反映真实情况，目标成本标准(包括 各材料消耗定额、各加工工时定额、各费用标准定额等)又严重脱离竞争的形势，咨询人员 需要进行亲自测算。 同时，在分析具体成本因素时，还要注意以下要点： (1)材料费分析要点： ① 是否具有控制实际消耗量和提高原材料利用率的意识、措施? ② 是否研究过降低采购价格的措施? ③ 标准价格、消耗定额的计算方法是否妥当? ④ 库存程度是否合理? (2)工资费用分析要点： ① 是否具有掌握实际工作时间和提高工作效率的意识及具体措施? ② 工资比率的决定方法是否合理?工作人员的积极性如何? ③ 标准工资和工时定额的设定方法是否妥当? ④ 是否作过必要的差异分析? ⑤ 多余的二线人员是否进入一线工作? (3)车间经费分析要点： ① 车间经费预算编制的状况如何?其预算是否有弹性? 析。 ② 标准值的确定是否妥当? ③ 是否积极地控制实际发生的车间费用? ④ 在差异分析后是否作出必要的处理? (4)企业管理费分析要点： ① 管理费中各部分费用是否必要、是否合理?各部分费用的结构是否合理? ② 管理费的预算和企业的需要是否平衡? ③ 管理费的使用是否严格按照预算执行? ④ 是否定期对实际使用中的差异进行分析、寻找原因，并提出必要的纠正措施? 如果要更彻底地了解影响成本项目的原因，还可以对管理费用的各个具体项目再作分 成本的形成过程分析 企业的实际总成本、各经营领域的实际成本和名单位产品的实际成本均是在投入、转换、 产出过程中形成的。因此，要解决成本水平高的问题，必须进一步分析问题产生在转换 机能的哪些环节。其分析过程如下： 第一步：描述与成本水平问题有关主要工作流程的现状。 各部门、各项工作均有工作程序(例如：设计部门从新产品的经济、技术可行性研究开 始直至产品设计定型的流程，备件从接受订货、制定计划，直至生产、库存、发运的流程)。 无论工作程序是否符合制度规定，咨询人员要了解工作过程实际是怎样进行的，并用解析 分析法予以客观描述。 第二步：判断工作流程中造成成本问题严重的关键环节。 咨询人员会发现工作流程中的许多问题。这时，要把注意力集中在造成重大成本问题 的关键环节上，说明是什么活动、什么时间以及由哪些岗位、哪些人、怎样造成的；说明该 问题与流程的上游“供应者”有什么关系，对流程的下游“用户”造成了什么影响。 第三步：研究改进转换机能，降低成本的措施。 其基本方法是运用价值工程的方法于工作流程和工作成果的分析。具体分析关键环节 的要点如下： (1)描述部门功能。 ① 该部门在组织机构中处于何地位? ② 该部门由哪些工作人员组成?其人数与姓名? ③ 该部门承担的任务或功能有哪些? ④ 该部门的每项功能需要多少时间来完成(以人/年计算)?全部功能需要多少时间来完 成? (2)描述部门各功能提供的产品或服务。 ① 每个功能各由哪些活动组成?活动方式是什么? ② 每个功能提供什么产品或服务? ③ 每个功能的产品或服务向谁提供?哪些部门是其“用户”?什么时间提供?频率如何? ④ 每个功能与上游哪些“供应”部门发生联系?输入要素是什么? ⑤ 每个功能的承担者是谁?其人数与姓名?所需用的工作时间是多少人/年? (3)描述部门各功能的成本。 ① 每个功能的人工费用是多少? ② 每个功能的设备、设施折旧费是多少? ③ 每个功能的办公用品、办公设备费用是多少，或材料、工具费是多少? ④ 每个功能的其他费用还有哪些?各多少? ⑤ 每个功能的年总费用是多少? ⑥ 部门各功能的年总费用是多少? 通过上述三项分析，该部门的功能、功能成本及服务状况更具体清晰了。下一步的工作 则是组织该部门的工作人员与上游“供应者”、下游“用户”一起研究以下问题，并作出改 进建议。 ①“用户”需要什么产品和服务?对现产品和服务需要作哪些改进? ② 部门需要承担什么功能?哪些需要加强?哪些需要补充?哪些需要取消?哪些需要简化? ③ 部门的功能成本如何降低?功能成本目标的上限是多少?降低率是多少? 对各种建议作归纳整理后，要吸收有关部门负责人参与改进建议的可行性及利弊评价， 以取得意见的统一。作出决策后，要制定实施规划，推动成本的关键部门切实解决问题。 值得注意的是，从改变工作程序、工作内容、工作方法入手提高转换机能的效率、降低 成本，是大有潜力可挖的。但是，完全依靠当事部门人员设想改善方案，可能很难有突破 和创新；而完全依靠外来人员(咨询人员、企业其他部门)设想改善方案又容易遭到当事部 门人员心理上的抵制。因此，将两种力量很好地结合，使改善方案既符合工作的需要，又 符合部门人员各自的追求，则是关键。 成本管理职能分析 当成本问题严重，由来已久，并有扩大趋势时，就需要进行更深一层的原因分析，即 研究解决成本管理中存在的问题。 成本管理职能与战略相联系的成本方针和战术管理两部分。后者包括预测、计划、核算、 分析、考核、奖惩等具体职能。在此概括为成本计划与成本控制两大职能。 1.成本方针分析。其分析要点如下： (1)企业是否有明确的成本方针?正确否? (2)企业是否规定了各战略经营领域中具体的成本方针?正确否? (3)企业的成本问题居于什么战略地位?是否恰当? (4)企业是否确定了解成本管理的战略重点?是否恰当? 2.成本计划职能分析。成本计划职能包括预测和计划两个方面。 (1)成本预测。其任务是掌握成本未来变化的趋势，为成本计划提供依据。成本预测工 作通常采用各种定性和定量的分析方法。对成本预测工作的分析要把握以下要点： ① 是否进行成本预测? ② 如果进行，预测的内容是否全面? ③ 预测的方法是否科学、适用? ④ 预测的人员素质是否适当? ⑤ 预测的质量(与实际成本水平的差异)是否较好? (2)成本计划的编制是否符合科学的程序?成本计划的科学编制程序是：预测单位产品 目标成本?计算可比产品成本的降低率?测算变动成本和固定成本项目的降低率?测算、确定、 修订定额?核算单位计划成本、编制企业的各项成本计划?分解企业成本计划，并落实到各 部门、各车间?编制企业成本计划。 (3)成本计划体系是否完整? (4)成本计划的先进性如何?能否为企业职工所接受? (5)成本计划在实施过程中遇到什么问题?为什么会遇到这些问题?其中属于计划不符合 实际情况的问题占多大比例? 对成本计划工作的评价，可用“分析对比表”的形式进行，如表 21.4.1 所示。 3.成本控制职能分析。成本控制的任务是跟踪成本形成过程，核算实际成本信息，对 照成本目标和各定额标准发现偏差，分析重大偏差产生的原因，并提出纠正的措施。分析 成本控制工作，要对成本控制的主要环节(事前、事中和事后)、程序、方法和效果进行评价， 发现主要问题。 (1)对控制环节的分析。对事前控制，主要应分析：①有无明确的目标成本(即控制标 准)?② 目标成本是否具有动态合理性?③ 各项标准和定额是否先进合理?通过分析，不但要 找出问题，还要帮助企业正确地制定标准、定额。 对事中控制则应着重分析：①企业的产品在生产经营过程中，其成本的形成是否处于 控制状态?② 成本形成过程中的信息能否及时反馈到控制部门??控制手段是否健全?其有效 程度怎样?③ 企业是否已建立了成本控制的责任体系??在发现成本形成过程中出现超标准、 超定额、超计划的偏差后，是否及时采取措施?对事后控制的分析，主要是检查财务部门是 否及时地分析偏差的原因，并使之和事前控制联系起来修正标准、定额，强化事中控制的 措施。 咨询过程中，往往从一件典型的成本失控事件出发，或从某个问题严重的产品或成本 项目出发进行全过程分析，然后进行总的评价，提出改进意见。 (2)对成本核算的分析。成本核算是对实际发生的成本信息所进行的核算和计算，它是 成本控制工作的基础。对它的分析，主要是对其准确性和及时性进行判断、评价，并提出改 进意见。 对成本核算准确性的分析，须把握以下要点： ① 成本核算的方法是否考虑到企业的生产类型和工艺特点?是否合理? ② 各部门提供的原始成本资料是否准确?是否存在以计划成本、估计成本、定额成本代 替实际成本进行核算的现象? ③ 在核算成本时，对原材料的价格差异是否进行了合理的调整? ④ 待摊费用的分摊方法和期限是否合理?是否存在没有摊入、随意摊入等现象? ⑤ 低值易耗品的摊销方法是否合理? ⑥ 各种产品的成本核算是否有互相混淆的现象? ⑦ 是否存在产品成本的结算期同产量、收入、消耗的核算和起止日期不一致的情况? 对成本核算及时性的分析，应把握以下要点： ① 是否及时取得核算资料? ② 是否及时结算有关帐目? ③ 是否按时提出准确的成本报表? (3)对成本分析的分析。成本分析是进行计划成本与实际成本的对比，判断成本上升的 关键因素，分析其原因，提出降低成本的措施的重要工作。对其分析评价，应着重以下要 点： ① 成本分析的质量如何?分析的深度和中肯性如何?是否能控制关键产品及关键成本项 目? ② 成本分析的效果如何?所提出的降低成本措施是否为领导采纳?有关部门是否执行? ③ 成本分析的制度如何?是否定期进行?是否形成以财务部门为中心的多层次、多部门 的成本分析体系? (4)对成本考核的分析。成本考虑工作是成本的控制部门对各成本中心(或工作部门)完 成成本计划的情况进行检查的工作。它与成本核算、成本分析工作有密切关系，而考核的结 果为成本奖惩工作提供依据。对其分析评价，须把握以下几点： ① 考核的成本指标是否合理?这些指标是如何确定的?各单位应该考核的成本指标有哪 些?是否处于应有的战略地位? ② 成本考核单位与被考核单位是否有利害关系?考核者和被考核者之间是否有利害关 系?考核者的素质如何? ③ 成本考核制度是否健全?考核工作是否严肃、公正? 在对各项成本管理职能分别咨询之后，把这些结论综合起来，可对整个成本管理状况 作出评价，提出改进意见。 在对成本管理状况进行分析的过程中，除应用上面提到的计算、分析方法外，还有变动成 本法、量本利分析法、价值功能分析法，以及回归分析法等成本预测方法。
4 页
409 浏览
订单情报处理制度.doc
订单情报处理制度 □ 通则 (一)有关订单的情报的获得、报告、整理、订单活动有关事项，依本要领 所定条例来实施。 (二)本要领订立以下的事项： 1. 订单情报获得的活动方针的决定及指示，及以此为基准做负责区域的 指示和通路的把握。 2. 打听及各种的调查方法。 3. 情报报告的做成记录。 4. 报告的整理及帐目记录。 5. 记单获得的促成及联络。 6. 对于内外情报提供的奖励制度的实施。 (三)行销企划部门依照本要领的实施和管理来工作。 □ 打听的方式和处理 (一)对于订单情报的获得的活动方针是经由部长的裁决来订立，全体应 彻底实施。这个是有组织的计划之、实施之、在固定的期间，营业部员要每月 举行一次。 (二)打听及调查的要领，另行订立、并对负责者实施训练。 □ 调查的整理 (一)在做打听调查的时候，应在调查记录上记录重要事项，并向行销企 划部门报告。 (二)调查所得资料也是同样的应将其资料送给行销企划部门。 □ 联络 (一)行销企划部门在从营业各单位得到以上的报告时，应将其内容做一 番检查，当然亦要评估报告价值。如果认定其为有价值时，应对营业单位做 各种行销计划。 (二)营业单位在接到贩卖活动的目标指示的时候，应订立日程表并通知 其计划日程，以此做为活动基准，而其结果亦要经常向行销企划部门做报告。 □ 管理 (一)行销企划部门亦要对其预定日程和实际业绩，经常做评估并且管理。 (二)对于所提出的情报，经过审查的结果，如果承认其适宜且有效的时 候，应支付费用。 一般的情报，以此为基准，当接受订单时，亦应呈上谢礼。
1 页
415 浏览
电信线路.doc
电信线路 第一条 电信线路的设计、施工和维护，应符合邮电部安全技术规定。凡从事电信线路 施工和维护等工作人员，均要严格执行《电信线路安全技术操作规程》。 第二条 电信线路施工单位必须按照安全施工程序组织施工。对架空线路、天线、地下 及平底电缆、地下管道等电信施工工程及施工环境都必须相应采取安全防护措施。施工工具 和仪表要合格、灵敏、安全、可靠。高空作业工具和防护用品，必须由专业生产厂家和管理 部门提供，并经常检查，定期鉴定。 第三条 电信线路维护要严防触电、高空坠落和倒杆事故，线路维护前一定要先检查 线杆根基牢固状况，对电路验电确认安全后，方准操作。操作中要严密注意电力线对通信 线和操作安全的影响，严格按照操作规程作业。不准聘用或留用退休职工担任线路架设工 作。
1 页
366 浏览
机构与职责.doc
机构与职责 第一条 公司安全生产委员会(以下简称安委会)是公司安全生产的组织领导机构，由 公司领导和有关部门的主要负责人组成。其主要职责是：全面负责公司安全生产管理工作 ， 研究制订安全生产技术措施和劳动保护计划，实施安全生产检查和监督，调查处理事故等 工作。安委会的日常事务由安全生产委员会办公室(以下简称安委办)负责处理。 第二条 公司下属生产单位必须成立安全生产领导小组，负责对本单位的职工进行安 全生产教育，制订安全生产实施细则和操作规程。实施安全生产监督检查，贯彻执行安委 会的各项安全指令，确保生产安全。安全生产小组组长由各单位的领导提任，并按规定配 备专(兼)职安全生产管理人员。各机楼(房)、生产班组要选配一名不脱产的安全员。 第三条 安全生产主要责任人的划分：单位行政第一把手是本单位安全生产的第一责 任人，分管生产的领导和专(兼)职安全生产管理员是本单位安全生产的主要责任人。 第四条 各级工程师和技术人员在审核、批准技术计划、方案、图纸及其他各种技术文 件时，必须保证安全技术和劳动卫生技术运用的准确性。 第五条 各职能部门必须在本职业务范围内做好安全生产的各项工作。 第六条 公司安全生产专职管理干部职责： 1.协助领导贯彻执行劳动保护法令、制度，综合管理日常安全生产工作。 2.汇总和审查安全生产措施计划，并督促有关部门切实按期执行。 3.制定、修订安全生产管理制度，并对这些制度的贯彻执行情况进行监督检查。 4.组织开展安全生产大检查。经常深入现场指导生产中的劳动保护工作。遇有特别紧急 的不安全情况时，有权指令停止生产，并立即报告领导研究处理。 5.总结和推广安全生产的先进经验，协助有关部门搞好安全生产的宣传教育和专业培 训。 6.参加审查新建、改建、扩建、大修工程的设计文件和工程验收及试运转工作。 7.参加伤亡事故的调查和处理，负责伤亡事故的统计、分析和报告，协助有关部门提 出防止事故的措施，并督促其按时实现。 8.根据有关规定，制定本单位的劳动防护用品、保健食品发放标准，并监督执行。 9.组织有关部门研究制定防止职业危害的措施，并监督执行。 10.对上级的指示和基层的情况上传下达，做好信息反馈工作。 第七条 各生产单位专(兼)职安全生产管理员要协助本单位领导贯彻执行劳动保护法 规和安全生产管理制度，处理本单位安全生产日常事务和安全生产检查监督工作。 第八条 各机楼(房)，生产班组安全员要经常检查、督促本机楼(房)、班组人员遵守安 全生产制度和操作规程。做好设备、工具等安全检查、保养工作。及时向上级报告本机楼 (房)、班组的安全生产情况。做好原始资料的登记和保管工作。 第九条 职工在生产、工作中要认真学习和执行安全技术操作规程，遵守各项规章制 度。爱护生产设备和安全防护装置、设施及劳动保护用品。发现不安全情况，及时报告领导， 迅速予以排除。
1 页
378 浏览
情报管理制度.doc
情报管理制度 □ 报告义务 业务员对“顾客情报报告书”的各项目应不断地注意并向上司报告。 □ 报告的种类及方法 (一)日常报告：口答。 (二)紧急报告：口答或电话。 (三)定期报告：依照“顾客情报报告书”。 □ 顾客的级别分类 依顾客的信用状况，将其分为 3 个等级。 (一)A 等级：以公司的大小，对信用问题能安心者(与本公司现在的交易 大小没有关系)。 (二)B 等级：普通的信用状态。大多数的优良顾客属于此项。 (三)C 等级：要注意的店。 1. 中间批发商(比较大的店也将其列入注意团体里)。 2. 尚欠帐款者(达 50 万元以上)A 等级以外的公司。 3. 尚欠帐款者达 20 万元或未满的公司，其大小比例与本公司的交易额 比较多的店。 4. 从业人员 20 人以下的小公司或个人商店。 5. 有前例的公司 6. 评判不好的公司 7. 新开发顾客(不问其规模如何，一年间将其列为 C 等级。) A 等级的“业界的一流公司”及 B“大多数的优良顾客”并不由所长来做 判断，而由营业主管来分级，指定以外的顾客都列为 C 等级。 □ 定期报告 (一)业务员对于 ABC 各等级的分类，依照“顾客情报报告书”向所长做 定期报告 (二)主管对上项报告做整理，依下列事项经由总经理向董事做报告。 A 等级：6 个月一次(每年 9 月、3 月) B 等级：3 个月一次(每年 1 月、4 月、7 月、10 月) C 等级：每月一次 (三)报告书于每月底向营业主管提示，营业主管从第 2 天算起 5 日内向 总经理提示，总经理阅览后送到总公司。 □ 日常报告 以“顾客情报报告书”的各项准则实行。 □ 紧急报告 拒付发生，拒付的可能大的支票的延期提议等紧急情报，依各情况 尽可能以最迅速的方法做报告。
1 页
379 浏览
客户名簿处理制度.doc
客户名簿处理制度 □ 目 的 交易往来客户名簿是公司对于往来客户在交易上的参考资料的整理，将 交易状况记录下来。例如：往来客户的信用度，及其营业方针与交易的态度 等资料都在这里面。也就是说交易往来客户名簿是要将交易往来客户的现状 经常性的记载出来。 □ 交易往来客户名簿的种类 (一)交易往来客户名簿是以交易往来客户原始资料(以卡片方式一家公司 使用一张)和负责部科别的交易往来客户一览表来区分。在总务部财务科里记 载、订正等。前者留在总务部经理室备用，后者则分配给各负责部门使用。 (二)交易往来客户原始资料是将交易往来客户的机构、内容、信用，与本 公司的关系等详细记入，而交易往来客户一览表则将这些简单的列入记录。 □ 交易往来客户原始资料的保管和阅览 各部门在必要的时候，可随时向经理室介阅的常备的交易往来客户资料， 在这种情况各负责以外的人如要阅览时，则必须经过总财务科的承认才行。 经理对于资料的保管要十分留意，避免污损、破损、遗失等。 □ 做成记录及订正 (一)无论买或卖，对于开始有交易往来的公司，各负责者要在“交易开 始调查书”里，记入必要事项，并且取得单位主管的认可并禀报董事长。 取得董事长的承认后，依照调查书，在财务科里将交易往来客户原簿作 成，并在交易往来客户一览表里记入。 (二)财务科应一年 2 次(2 月、8 月)定期对交易往来客户作调查，如果有 变化的时候，在交易往来客户原簿及交易往来客户一览表里记入、订正。 (三)财务科对于有关交易往来客户的记入事项的变化，或有其他新的事 项时，随时记入之。 (四)交易往来客户如果解散或者是与本公司的交易关系解除的时候，财 务科应该尽速将其从交易往来客户原簿及交易往来客户一览表中除去，并将 其交易往来客户原始资料分别保管之。 □ 各负责者的联络 各负责者对于担当交易的状况要经常注意，如果有变化的时候，要向财 务科传达，经常保持交易往来客户原始资料及交易往来客户一览表的正确性 而努力去做。 □ 不要资料的整理及处理 交易解除后的资料要以“交易中止”或者“交易过去”的资料里分别放入并整理。完全 不可能恢复交易来往的名簿，取得主管经理的承认后将其处理掉。
1 页
364 浏览
竞争对手调查实施要点.doc
竞争对手调查实施要点 □ 从经营者的动向来把握情报 (一)虽然是没有什么变化的事情，如果仔细做分析的话，将会有一些深 入的发现，至于能否发觉问题就要看营业员了。 (二)对经营者的评价往往是信用调查中最困难的一环。 (三)对经营者进行评价时应和本人保持密切的接触，而依此来做判断虽 然是原则性的，但如果不可能做到或者有困难的情况时，应配合联系依几个 已知的要素来做推测的方法。 (四)如果将经营者评价做区分的话，可将其大致分为： 1.经验。2.能力。3.性格三点。如果能做到不偏向任何一方，而取其平均 的话，就可称其为优秀的经营者了。 (五)“经验”并不只意味着经历。虽然说其有十年的事业经历，但是过 去在事业上有没有失败过，或者在经历上有不凡的风格和实绩，这些都是非 常重要的评估资料。 (六)“能力”有着许许多多的要素，行销能力、计数能力、劳务能力、管 理能力、金融能力等是主要的，这些可从日常的营业活动中得知。 (七)经营者的“性格”，是可以从营业员的身上反映出来的。营业员的 言语、作为、动作中就可判断其经营者是否为一个不平凡的人物。 □ 从营业状态中抓住情报 (一)所谓营业状态，并不是指和本公司的交易额的多少，而是指顾客将 售货款提高而得到利益，是否顺利的上升的事情。 (二)营业状态是经营实态把握的第一步，这是很容易从外观上抓住的， 唯独营业员的判断是重要的。 (三)判断营业状态的基准，大致可区分为：1.营业情况；2.与交易往来 户的关系；3.决裁条件、支付情况；4.与交易往来银行的关系和评价；5.业 绩现况等。 (四)“营业情况”因范围广大，所以要将其重点抓住。不但不可轻视本 身的感觉，同时绝对禁止只从外观上来做判断。广泛的同同行业和交易往来 户，再加上交易往来银行的评价，来做最终判断。 (五)从“交易往来户关系的好坏”就可以看得出其公司的将来极为重要 的进货处的质量上、信用上是否有问题，而没有实力者是不行的。贩卖处也不 只是贩卖处，连和他有交易来往的地方的好坏也要调查清楚。 (六)“决裁条件、支付情况”即可知其经营恶化的前兆。应注意其原因和 理由及看其经过情况，是非常重要的。 (七)“与交易往来银行的关系和评价”虽然在调查上是相当困难的，但 却可以知道许多事情真相。 (八)“业绩、现况”从头到尾所说的就是这点。营业员的顾客管理的原则 就在这里，如果做不到，那就不算是个合格的营业员。 □ 从会计方向来抓住情报 (一)要从会计上来抓住情报的话，大前提就是要能拿到损益表。 (二)将自己的经营实绩展示给别人看并非是不好的事。营业员必须能有 这种说话的工夫。 (三)在此之前，交易开始时即应确实将损益期中的损益表的交付、明确 定立规则。所有的成员，都应有此概念来执行。 (四)如果不能拿到损益表，也可从许多情报中来做推测，情报的组合建 立是营业员和管理者本身的事情。 (五)连续三至四期赔钱的企业是相当危险的。除了一些大企业或者优良 企业，否则连续的赔钱，在金钱上当然没有理由能支持。 (六)如果支付期间是长期性的话，必须要有周密的检查追踪。本着公司 的立场，是以缩短其支付期间为原则。 (七)在平常，就要做到严格地检查计算错误，而且要确实遵守已约束的 支付条件。 (八)以损益表为基准，财务比率分析和损益表的分析是营业员必须的基 础知识。 (九)损益表亦不可囫囵吞枣。 □ 分析资产状态，获得情报 (一)从借贷报告表中可得知资产有流动资产和固定资产，固定资产更可 分为有形固定资产、无形固定资产、投资等。 (二)如果能拿到财务报表的话，就可以从数字上来作判断。 (三)一般对于流动资产的把握是很困难的。但是以决裁条件例如(现金的 入帐、支票付款期很短等)都可看出是不是好的往来对象。 (四)从外表唯一可以衡量的事物就是商品的库存量。不但要看实际的库 存量，亦要检查其入货、出货的情况。 (五)固定资产在此指的大部分是事业用(并非贩卖用的)的土地和建筑物， 在所辖的登记所里取得其不动产登记簿誊本。 (六)能知道其固定资产的价值额也是很重要的事情。 (七)在借钱的时候，不论是个人或者法人，在常识上一定有其担保的抵 押品。如果分析其登记簿就可发现相当不可思议的事情，像企业的资金操作 的状况，都可以分析出来而做判断。 (八)不要觉得一点点的费用和劳力是可惜的，而应要有那种对全部交易 往来户做调查的气度才可。 (九)如要知道无形固定资产、投资的事情，几乎是不可能的。
2 页
452 浏览
提案管理办法.doc
提案管理办法 □ 总则 □ 项目的范围与来源 □ 项目的申报、立项和经费来源 □ 成果的评审、鉴定 第一条 了为推动我公司科学技术的发展，鼓励全体员工提出合理化建议和参与技 术革新、技术开发活动，加强科技成果的管理、推广和应用，不断提高科技水平，根据上级 单位有关规定，结合我公司的实际，制定本管理办法。 第二条 本办法所称合理化建议，主要是指有关改进和完善生产和经营管理等方面 的办法和措施；所称技术革新、技术开发主要是指对科学技术、业务的开发和对生产设备、 工具、工艺技术等方面所作的改造和挖潜。 第三条 本办法由总工室组织实施。 第四条 项目的范围 (一)适用于市场的新产品、新技术、新工艺、新材料、新设计。 (二)对引进的先进设备和技术进行消化、吸收、改造。 (三)开拓新的生产业务。 (四)计算机技术在通信生产和管理中的应用。 (五)发展规划的理论和方法、企业经营管理、人员培训等软科学的研究。 (六)生产中急需解决的技术难题。 第五条 项目的来源 (一)由上级单位下达的项目。 (二)由本公司有关部门下达的项目。 (三)各部门根据生产和管理需要提出的项目。 第六条 合理化建议由建议人填写提案申报卡，交总工室。 第七条 技术革新、技术开发项目由各部填写项目申请书报总工室。若要申请经费， 需填报项目经费申请表及可行性报告。 第八条 由总工室组织相关部门对所报项目进行评审筛选、汇总后报总工程师审批。 第九条 批准立项后，由总工室向相关部门下达项目计划，项目承担部门按计划实 施。 第十条 需向申请立项的项目，由总工室上报上级主管部门。 第十一条 为了避免项目的低水平重复开发，任何项目必须经部门同意后才能上报 ， 经公司立项后才能实施。 第十二条 技术革新、技术开发经费列入公司管理开支。财务部每年按自有收入的 1% 左右作出安排，由总工室掌握使用。 第十三条 成果申报 项目完成后，承担部门应填写《成果鉴定申请书》，并备齐下列技术资料报总工室。 (一)研究报告 (二)测试和实验报告 (三)技术设计方案、数据、图表、照片 (四)质理标准 (五)国内外技术水平对比分析报告 (六)技术经济分析和效益分析报告 (七)标准化审查报告 第十四条 成果的评审、鉴定 (一)总工室在接到成果鉴定申请书后一个月内进行审查、提出意见报总工程师审阅、并 答复申报部门是否同意评审鉴定。 (二)在市局立项的项目成果，报市局科技处组织评审鉴定。其余项目成果由公司科技 项目评审委员会负责评审鉴定。 □ 成果的奖励 □ 附则 第十五条 成果评审鉴定后，选择优秀项目向上级主管部门申报申请专利奖。 第十六条 对获专利的项目将按专利管理有关规定进行奖励。 第十七条 未申报市专利或申报而未获的项目，由公司科技项目评审委员会评定奖 励。 第十八条 公司科技项目评审委员会每年组织对成果集中评奖一次，原则上按项目 经济效益的大小予以奖励，也可根据项目创造性大小、水平高低、难易程度和生产发展贡献 大小给予客观、公正的评奖。评奖标准按有关规定执行。 第十九条 任何单位及个人无正当理由，不得阻止有关人员进行项目申报和奖励申 请。 第二十条 对弄虚作假、骗取荣誉者，公司科技项目评审委员会有权撤销其荣誉称号， 追回奖金，情节严重者，追究其行政或刑事责任。 第二十一条 本办法自颁布之日起开始执行。
2 页
378 浏览
员工建议改善办法.doc
员工建议改善办法 第一条 本公司为倡导参与管理，并激励员工就其平时工作经验或研究心得，对公 司业务、管理及技术，提供建设性的改善意见，藉以提高经营绩效，特订定本办法。 第二条 本公司各级员工对本公司的经营，不论在技术上或管理上，如有改进或兴 革意见，均得向人事部索取建议书，将拟建议事项内容详予填列。如建议人缺乏良好的文 字表达能力者，可洽请人事部经理或单位主管协助填列之。 第三条 建议书内应列的主要项目如下： (一)建议事由：简要说明建议改进的具体事项。 (二)原有缺失：详细说明在建议案未提出前，原有情形之未尽妥善处以及应予兴革意 见。 (三)改进意见或办法：详细说明建议改善之具体办法，包括方法、程序、及步骤等项。 (四)预期效果：应详细说明该建议案经采纳后，可能获致的成效，包括提高效率、简 化作业、增加销售、创造利润或节省开支等项目。 第四条 建议书填妥后，应以邮寄或面递方式，送交人事部经理亲收。 第五条 建议书内容如偏于批评，或无具体的改进或兴革实施办法，或不具真实姓 名者，人事部经理得为内容不全，不予交付审议，其有真实姓名者，并应由人事部经理据 实委婉签注理由，将原件密退还原建议人。 第六条 本公司为审议员工建议案件，设置员工建议审议委员会 (以下简称审委会) 由各幕僚单位主管为当然审议委员，经营会议经理为召集人，必要时，人事部经理并得与 召集人洽商后邀请与建议案内容有关的主办单位主管出席之。 第七条 审委会的职责如下： (一)关于员工建议建件的审议事项。 (二)关于员工建议案件评审标准的研订事项。 (三)关于建议案件奖金金额的研议事项。 (四)关于建议案件实施成果的检讨事项。 (五)其他有关建议制度的研究改进事项。 第八条人事部收受建议书后，认为完全者，应即于收件三日内编号密封送交审委会召 集人，提交审委会审议。如因案情特殊，得由审委会另行洽请与该建议案内容有关的人员 先行评核，提供审委会作为审议参加。 前项审委会的审议除因案件特殊者得延长至 30 天外，应于审委会召集人收件日起 15 天内完成审议工作。 第九条 本公司员工所提建议，具有下列情事之一者，应予奖励： (一)对于公司组织研提调整意见，能收精简或强化组织功能效果者。 (二)对于公司商品销售或售后服务，研提具体改进方案，具有重大价值或增进收益者 。 (三)对于商品修护的技术，提出改进方法，值得实行的。 (四)对于公司各项规章、制度、办法提供具体改善建议，有助于经营效能提高者。 (五)对于公司各项作业方法、程序、报表等，提供改善意见，具有降低成本、简化作业、 提高工作效率的功效者。 (六)对于公司未来经营的研究发展等事项，提出研究报告，具有采纳价值或效果者。 第 十条 前条奖励的标准，由审委会各委员依员工建议案评核表各个评核项目分别逐项研讨 并评订分数后，以总平均分数依下表拟定等级及其奖金金额。
1 页
388 浏览
企业管理咨询的概念.doc
企业管理咨询的概念 企业管理咨询，是由具有丰富经营管理知识和经验的专家，深入到企业现场，与企业 管理人员密切配合，运用各种科学方法，找出经营管理上存在的主要问题，进行定量及定 性分析，查明产生问题的原因，提出切实可行的改善方案并指导实施，以谋求企业坚实发 展的一种改善企业经营管理的服务活动。其任务主要有：一是帮助企业发现或判断生产经 营管理上的主要问题，找出原因，制定切实可行的改善方案；二是提导改善方案的实施； 三是传授经营管理的理论与科学方法，培训企业各级管理干部，从根本上提高企业的素质 英国的 L·厄威克说：“作为顾问，真正唯一值得去做的工作是教育——教会客户及 其下属人员自己能进行更好的管理”。 “不光是送给您一条鱼，重要的是教会您钓鱼的方法”。
1 页
381 浏览
出差管理规定.doc
出差管理规定 第一条 为加强出差费用的管理，特制定本规定。 第二条 员工出差依下列程序办理： (一)出差前应填写"出差申请单"。出差期限由派遣负责人视情况需要，事前予以核定，并 依照程序实核。 (二)出差人凭核准的"出差申请单"向财务部暂支相当数额的旅差费，返回后一周内填具"出 差旅费报告单"，并结清暂支款，未于一周内报销者，财务应于当月工资中先予扣回，等报 销时再行核付。 第三条 出差的审核决定权限如下： (一)国内出差：六日内由部门经理核准，四日以上由主管副总经理核准，部门经理以上人 员一律由总经理核准。 (二)国外出差，一律由总经理核准。 第四条 出差不得报支加班费，但假日出差酌情予以计新。 第五条 出差途中除因病或遇意外灾害，或因工作实际需要电话联系，请示批准延时外，不 得因私事或借故延长出差时间，否则除不予报销旅差费外，并依情节轻重论处。 第六条 出差旅差费分为交通费、住宿费、膳食费、通讯费、交际费等，其标准另定。 第七条 出差费用的报销： (一)交通费、住宿费按标准报销，超标自付，欠标不补。 (二)膳食费按标准领取。 (三)通讯费以邮局凭证报销。 (四)交际费由领导核定，凭据报销。
1 页
369 浏览
产品——市场战略分析.doc
产品——市场战略分析 战略活动领域的分析 这里，咨询者的任务是指出企业各种活动成功的外部关键因素。为此，必须对各个战 略活动领域的最重要的机会，限制条件和威胁进行尽可能全面系统的分析和研究。这项工 作可分两个层次进行。 第一个层次，需求的分析：市场对企业吸引力的评价； 第二个层次，供给的分析：企业面对主要竞争对手竞争地位的评价。下面对此进行分 述。 (一)市场对企业吸引力的评价 许多因素可以反映出某类市场是否具有吸引力。在战略分析中，通常采用以下五个因 素作为衡量和评价市场对企业吸引力的标准。如市场规模；市场的增长；市场活动在产品 生命周期中的位置；根据标准所进行的主观估价；环境的稳定性。 1.市场规模的评价 小型企业可以在小规模的细分市场中获得增长机会，这并不构成对大企业的威胁，因 为大企业只对大规模的市场感兴趣。 2.市场的增长状况评价 波士顿咨询公司(BCG)所创造的分析模式是将市场增长率视为市场吸引力的重要参数。 在这个分析模式中，采用的是售价值增长率。增长率大于 10%，则认为市场增长弱小，故然 对企业的吸引力也小。 3.确定市场活动在产品生命周期中的位置 一切产品及其在市场上的活动均存在着由诞生到发展，成熟直至衰亡的若干连续阶段， 这些阶段构成了产品生命周期曲线。一个产品或一种活动可以有短暂的生命，如尖端技术 领域，也可以有十分漫长的生命，如稳定性技术领域，在此领域产品演变过程十分缓慢。 在特定的生命期之内，一种产品或活动可能处于整个生命周期四个阶段中的某一个阶 段。显而易见，当产品或活动处于衰亡阶段时，吸引力当然是很小的。 不可否认，要确定市场活动处于生命周期的哪一个阶段将是十分困难的。销售增长率 可以作为一个标准，即将本节所提到的产品生命周期曲线阶段划分与上面提到的波士顿咨 询公司创造的分析模式结合使用。如果销售增长率大于 10%，市场活动则被认为处于生长阶 段；如果销售增长率在 0～10%之间，市场活动则被认为处于成熟阶段；如果销售增长率是 负数，市场活动则被认为处于衰亡阶段。 然而上面的这种分析方法也有其局限性。由于某些产品的市场在饱和情况下会意外地 出现一些不规则的增长，或由于产品的革新，给市场带来新的活力，则都可能对曲线状态 产生影响。 (二)企业面对主要竞争对手竞争地位的评价 企业基于发展和获利增长的需要，即使不能比主要竞争对手更强大，至少也应该与竞 争对手平分秋色。所以必须对竞争环境进行分析。 在竞争环境分析的实践中，通常采用下列四种因素作为评价标准：市场相对占有率； 混合系数主观评价值；企业融资能力；企业成本优势。 1.企业市场相对占有率的评价 波士顿咨询公司以企业所占市场的份额与最大竞争对手所占市场的份额进行比较，以 此间的关系来衡量和评价企业活动的竞争地位及其竞争能力。 波士顿咨询公司的想法是，市场占有率的增长皆按照经验曲线的结果最终由成本优势 体现出来。于是成本优势被确认为是一种规模经济的成果和企业产品革新的积累过程。 2.用混合系数评价竞争地位及其能力。 3.评价企业融资能力 当企业为了实现发展和占领市场目标时，利用降低价格抵御新的竞争对手的出现或进 行产品革新时，企业的金融力量有时就构成了决定性的优势。 金融力量不仅由企业拥有可支配资金的多寡来判断，更主要的是由企业能够动员新资 本的能力和自我投资的能力来评价。这一切反映了企业的融资能力。 4.评价企业相对于竞争对手的成本优势 成本比竞争对手低廉对企业来说永远是一个重要的竞争优势。 形成成本优势主要可以来自以下几个因素：(1)本企业独享的低价格原材料；(2)廉价 的人力；(3)规格经济产生的效益；(4)经验曲线的客观存在。 注： ①加权数由主观确定。程度 1～5 表示产品 X 的市场竞争力的大小。 总体活动分析 企业从事的活动可以按照若干种不同的战略活动领域重新划分和组合。这些按不同的 战略活 动领域重新划分和组合的企业活动构成了企业的总体活动。 前面已经对总体活动的各个战略活动领域进行了分析，即利用简单或复合系数表，通 过“市 场吸引力”和“市场竞争地位”两个方面进行评价。 现在则需要用一种称之为“矩阵”的分析工具对企业总体活动的经济性和金融价值进 行评价 。 有关战略分析的矩阵分析方法详见本书“现代企业战略管理” 。 各活动领域的长期成绩测定 1.长期资金积累的能力 在波士顿矩阵中，战略上成功的关键因素不是“战略活动领域”的效益而是其长期资 金积累的能力。因此，对某一活动来说，其产生毛利或连续取得积极的经营结果并不足以 满足企业发展的需要。企业为了扩大生产，就要增大流动资金量，就要进行设备投资。所以 提高企业长期资金积累的能力是至关重要的。 在成绩矩阵中，处于“奶牛”位置的活动并不能自然而然地产生庞大的资金流，企业 必须避免管理上的错误，不能将之产生的全部资金再全部地、不断地投入自已的领域。“奶 牛”领域的活动事实上是为“风险”领域的活动提供资金的。 2.成本长期变化的机制 成本的长期变化影响企业的竞争力。应该在长时期内争取并保持低于竞争对手的绝对 优势。为此，必须明确理解测定成本长期变化的机制。具有最低成本优势者，往往是积累大 量经验者和善于充分利用这种经验所造成的潜在优势者。 3.经济会计和战略分析 在这里，会计被赋予一种新的作用，即评价各活动领域的长期成绩；所产生的资金； 费用的变化趋势。 (1)一种活动产生资金的评价。恰当地评价数据资料是企业的历年资金运动表。作为一 种会计工具，历年资金运动表其成功的真正原因在于，这个表反映出的评价标准不是“毛 利”，而是为企业自我发展而投资的“可支配资金”。为此，咨询人员必须制定企业各活动 领域的“历年资金运动表”。 (2)长期成本变化的评价。咨询人员对企业历年单位成本变化情况要有一个基本的了解。 企业的产品——市场战略分析 咨询人员可采用两种分析方法： (一)成绩矩阵内的战略活动研究 目的是使战略活动的行业处境得到改善，使之从矩阵中的目前位置转移到另一个被认 为有利的位置上，或是改变行业，使之占据尚未开发的领域。 1. 产品———市场战略。图 21.2.3 是企业全部产品和市场及其可能实施的战略图例。 表 21.2.3 棋盘图形战略活动的研究 企业活动重心若处于“奶牛”区域，这将是企业及其产品老化的征兆，由此可导致极 为严重的被动局面。 如若将“奶牛”区域活动产生的多余资金用来在“风险”区域创造新的产品，这样， 企业整体活动的重心便沿着棋盘图形的对角线运动。这是一种产品——市场战略。 2.ABC 法。此法是根据某一种产品在成绩矩阵中目前所处的位置，确定其三种基本战略 的选择 A、B、C。 图 21.2.4 中，产品 x 的 A 种战略选择(增长战略)。此战略一方面将产品 x 投向市场新 领域，一方面改善其当前市场的市场有率。此战略瞄向市场主导地位。 产品 x 的 B 种战略选择(有选择的增长战略)。此战略的目标是： ——或是将产品 x 投向可能更有利的市场新领域(B1)； ——或是改善产品 x 在目前市场领域中的市场占有率(B2)。 产品 x 的 C 种战略选择(撤出或退缩战略)。此战略的目标是： ——或是将产品 x 投向最佳市场领域，因此而减小市场占有率也在所不惜(C1)； ——或是将产品 x 投入一个增长率低的市场领域，在此领域产品 x 可占据主导地位 (C2)； ——或是干脆使产品 x 处于“休眠”状态(C3)。 3.改变行业。改变行业不仅要求企业掌握新技术、生产和销售本领，而且需要建立新的 信息系统。除此之外，也许还特别需要某种新的思想方法，掌握解决问题和决策的新程序。 由此可以看出，改变行业作为一种战略实际上已经包括并超出了单纯的产品-市场战略。比 如，在一般情况下，产品-市场领域中，一个企业的独到之处往往在于它具有特殊的原材料 供应渠道或信息来源，以及具有做出某种决策的特殊能力。 (二)ANSOFF 增长战略 ANSOFF 增长战略要素有四个方面： (1)活动领域。包括产品、市场、技术等。 (2)增长矢量。主要指企业的发展方向，它包括表 21.2.5 所表示的四种情况。 (3)竞争优势。指企业拥有选择竞争有利地位的机会。 (4)协同作用。指企业新的活动领域可能对原有活动领域产生积极或消极的影响。 根据新产品制造技术与现产品制造技术的差异程度以及新顾客与老顾客的差异程度 ， Ansoff 多角化战略又可将之分之四种类型：“水平”型多角化战略；“垂直”型多角化战略， “集聚”型多角化战略；“斜向”型多角化战略。 Ansoff 增长矢量的四种情况 协同作用效果。协同作用是 Ansoff 增长战略基本要素之一。Ansoff 说： “积极的协同作 用常常会起到 2+2=5 的奇特效果”。这表明企业希望从活动的新配合中得到比部分结果更多 的东西。协同作用的成功在于通过一种新的活动，更好地利用企业现有的有形和无形的资 源去发展企业活动。比如，不仅要更好地利用厂房和设备，而且还应更好地利用工人、设计 人员和领导者的本领。此外，协同作用的成功还在于利用企业在各种经验中(销售经验，技 术经验，生产经验)的自我积累现象。协同作用效果一般用规模经济、利润率增长，成本降 低和企业形象等情况加以衡量。 内部增长和与外部结合增长的战略。上面述及的增长战略或多角化战略必须纳入内部 增长或与外部结合增长的总体战略之中。 内部增长战略只利用企业现有金额手段和技能。与外部结合的增长战略则相反，应该扩展 企业活动领域，使之与企业其他活动结为一体。此战略可以表现为合并，吸收，资金投入 和联营战略。
5 页
412 浏览
家电制造业绩效奖金.doc
家电制造业绩效奖金制度 □ 总 则 第一条 目的 为加强各部门达成本年度预定经营目标，并充分掌握各职层所分担的勤务责 任，以达到本年度的营业利润为目的，特颁布各部门别奖金核发办法。 第二条 适用资格 下列各部门人员皆适用本资格规则： (一)生产部门 (二)营业部门 (三)开发部门 (四)管理部门 第三条 计算期间 各部门考核计算期间乃依照会计年度 1 月 1 日起至 12 月 31 日为止，并于每 年年初计算前年度各部门考绩成绩，并依其考绩分数支付奖金。 第四条 奖 金支付方式 各部门奖金支付，按每年分两次发放；原则上于每年 2 月及 8 月支付。其计 算期间如下： (一)上期(8 月)奖金：从 1 月 1 日起至 6 月 30 日止，并于 8 月份与薪资合并 发放。 (二)下期(2 月)奖金：从 7 月 1 日起至 12 月 31 日止，并于 2 月份与农历春节 奖金合并发放。 第五条 计算单位 奖金计算时以元为单位，若计算时有元以下的尾数产生时，一律以四舍五入 计算至元为计算单位。 第六条 离职或遭解雇时的处理 员工基于私人理由，而向公司申请离职时或受惩戒解雇时的奖金，一律拒绝 支付。 □ 考绩评定方式 第七条 考绩评定表 各部门考绩评核项目及评分比率如表 6.5.18： 表 6.5.18 考 核 项 目 得 分 附 注 1.基准率 30 保障项目 2.销售目标达成率 20 2～5 项需由各部门共同努力,才 3.销售增长率 10 能达成的项目 4.投资报酬率 10 5.附加价值提拨率 10 6.业绩表 20 合 计 7.预留调整 第八条 由各部门独立控制 100 0～20 基准率 各部门考绩分数如享有 30 分的基准率，其主要目的乃在于保障员工不论身 置任何职务或任何部门，皆可享有全体同仁共同努力的成果，并能与公司的发展， 作为共同努力。 第九条 销售目标达成率 (一)营业部门：依据各营业部门销售净所得与预定销售目标相除后所得的成 绩，再与对各生产单位预定生产销售目标所达成比率，按下列方式进行评核： 1. 销售目标达成率×80％＝A 2. 对生产部门所承诺的生产销售目标达成率×20％＝B 3. A＋B＝营业部门销售目标达成率分数 (二)生产部门：除考虑营业部门所允诺的生产销售目标外，各生产部门间的 附 加价值亦须一并考虑，其评核规定如下： 1. 有附加价值的评核规定包括下列两项： (1)当期附加价值净值÷外购附加价的成本×95％＝附加价值利益 (2)附加价值利益÷附加价值预定目标×加权平均数＝附加价值达成率 2. 无附加价值者，则依照各营业部门预定销售比例计算。 (三)其他，各部门考绩计算则依照营业部门的评核考绩计算。 第十条 销售增长率 (一)营业部门：各部门销售增长比例，则应就当期实际销售额与目标销售额 相比较后所得即为销售增长率，其评核规定如下： 1. 销售增长率的考核分数＝10 分(考核基准)×达成率 2. 达成率＝A＋B (1)A＝1＋(实际值－目标值) (2)B＝该部门占公司实际销售比例 ×部门实际增长率/全公司实际增长率 (3)公司实际增长率若低于 10％时，则最低评核标准仍以 10％计算。 3. 当该期的预定目标值呈负成长时，则不论该项评核分数如何皆不予以计 算。 (二)生产部门：依照与营业部门预定的销售目标评核，但生产部门若有附加 价值产生时，则加算附加价值的评核。 (三)其他，各部门考绩的计算，则依照营业部门的评核标准计算。 第十一条 投资报酬率 公司视前年度营业成长比例由董事会议通过后，所制定各部门年度损益目标 及投资报酬率；其标准如下： (一)评分基准 投资报酬率×考核分数标准＝投资报酬率评定分数 (二)营业部门投资报酬率 税前纯利/使用资产＝营业部门投资报酬率 (三)管理部门 全公司年度税前纯益/总资产＝管理部门投资报酬率 (四)其他各部门的投资报酬率则由经营企划部门评核后，设定各部门目标达 成标准后，呈报总经理评定后实施。 第十二条 附加价值提取率 本公司所支付的奖金乃由附加价值利益中，提出 40％～50％的净所得(须扣 除该项的管销费用及销货成本)作为奖金的分配额，其评定方式如下： (一)当期附加价值实际产生及销售额＞预定目标时，则依照原订的考核分数 10 分计算。 (二)当期附加价值实际产生及销售额＜预定目标时，则依照原订的基准分数 ×达成率。 (三)经营企划部门在计算出各部门目标值后，呈报总经理评定后实施。 第十三条 业绩率 各部门的经营可由经营企划部门视各部门所负责的职务分别设定目标及评核 项目，以作为该项达成率的考绩分数，则为各部门对公司的贡献程度(业绩率)， 其评核标准如表 6.5.19，6.5.20，6.5.21： (一)营业部门业绩率 表 6．5．19 考核项目 A 部门 B 部门 C 部门 D 部门 E 部门 1．平均薪资销售额 20 20 20 20 20 2．营销费用比率 15 15 15 15 15 3．资金运用成本控制 10 10 10 10 10 4．应收帐款比率 10 10 10 10 10 5．应收票据比率 10 10 10 10 10 15 15 10 15 10 10 10 15 10 15 3 5 5 5 5 5 5 5 5 5 6．促销商品达成率 7．市场占有率 8．呆帐损失比率 9．存货控制比率 合 计 100 100 100 100 100 （二）生产部门业绩率 表 6．5．20 考核项目 A厂 B厂 C厂 D厂 E厂 1．平均薪资生产量 15 15 15 15 15 2．不良品成本率 5 10 5 10 5 3．不良品回收率 5 5 5 5 5 4．成本降低达成率 15 15 15 15 15 5．新产品开发达成率 10 10 10 10 10 15 20 15 20 20 15 15 20 15 20 5 5 5 10 5 5 6．经营资金成本控制 7．生产效率达成率 15 8．物料控制达成率 5 9．提案建成达成率 10 100 合 计 100 100 100 100 (三)开发部门业绩率 1. 开发目标达成率：包括新产品研究、开发、质量、规格、性能及成本等开发 项目的目标达成率，在经由商品科评核后，以业绩率的百分比计算。 2. 开发计划达成率 (1)开发计划应于每半年检视一次，计划进度经核定通过后，应作定期性业 务分析及评核。 (2)计算期间遭命令终止研究时，仍应视开发前实际达成率评核。 (3)原计划案的外的企划若因执行上较他案达成困难者，可视其达成难易度 评核后，乘以 1.2 为实际评估分数。 (4)开发计划达成率占业绩率的 40％。 3. 经费控制 开发部门所需的经费预算，可按年度编列的预算进行经费控制，并对该期间 经费控制比率予以评核。经费控制占业绩率的 20％。 (四)管理部门业绩率： 表 6.5.21 评核项目 人事部 总务科 1. 专案进度 50 30 50 2. 费用控制 30 30 3. 专案提议 - 4. 资金控制 5. 目标达成 合 计 质量管理科 商品科 稽核室 幕僚室 50 30 50 30 20 20 10 - - 20 - - 10 20 10 - 30 10 10 20 10 10 20 30 第十四条 预留调整 该项评估系保留给最高主管针对市场变动及社会经济结构变化时，对各部门 职务责任度及管理控制等因素，予以裁定评核。其评核标准则视其需要程度给予 0 ～20 分的考绩评比。 □ 附 则 第十五条 修订 各部门对于本规则有任何疑义产生时，则由各部门主管汇整后，呈报人事科 代为释疑义；倘若有修订的必要时，则应由人事科提列改善建议方案后，呈报总 经理评核。 第十六条 施行 本规则自 年 月 日起实施。
5 页
377 浏览
人事作业程序.doc
人事作业程序 □ 前 言 第一条 依据本公司办事细则第十九条规定办理。 第二条 为使本公司人事作业正轨化、制度化，能在有序可循的情况下，使 本公司人事统一、脉络一贯，并加强人事部门与各部门间的了解，借以更密切配合，提高工作 效率，特制订本程序。 □ 主 办 第三条 人事作业负责单位隶属于管理部(科)，设科长一人，承上级之命， 负责下列全盘人事业务。 (一)依据公司业务需要，研究组织职责及权责划分的改进方案。 (二)配合公司经营目标，依据人力分析及人力预测的结果，拟订人力资源发展计划及人员 编制数额，并根据人力发展计划，筹划各项教育及训练。 (三)设计、推行及改进人事管理制度及其作业流程，并确保其有效实施。 (四)经与各单位主管会商，拟定每一职位的工作标准及其所需资格、条件，以求适才适所 。 (五)依生活水准、薪资市场情况及公司政策，建议研订合理的员工待遇。 (六)制定各项员工福利与工作安全措施，并维持员工与公司间和谐关系。 第四条 人事科另设专员及办事员各若干名，分别负责下列工作 (一)专员： 1. 行政公文处理； 2. 员工征信调查及对保工作； 3. 招募行政工作； 4. 考绩行政工作。 (二)办事员： 1. 资料档案管理； 2. 劳保行政工作； 3. 考勤行政工作。 第五条 人事科组织关系 (一)受秘书处主任指挥及监督，并向其直接报告。 (二)以诚恳友善态度与其他单位协调、联系，并就其所提出的有关本单位工作的询问、质 疑予以解答。 (三)在权限内督导各部门有关人事事宜。 (四)为达成本单位的任务，与其他有关方面建立并保持必要的联络。 □ 组 织 第六条 为了完成本公司的任务与目标，而将应处理的工作做适当分配安 排，对所有员工有效运用，制定本公司“组织系统表”，并视情况每年定期检查修订。 □ 体 制 第七条 区分组织中纵的性质与横的程度及其交错的结构体制，据此而设定本公司 “职位 (等)及职称配置表”作为人事管理基础。 □ 工作分析 第捌条 公司确立组织体制及人事措施实行前，须将各项工作职责的任务， 以及工作人员的条件等予以分析研究，做成“职务说明书”作为人事行政的依据。 □ 分层负责 第九条 为明确划分各层人员的人事权责，拟定“人事权限划分表”，表中所列的权责， 各层人员均应确实负责办理，不得借词推诿，实施时如遇困难或特别事情发生，应向上一级人 员请示后予以处理。 □ 编 制 第十条 本公司为推行业务及基于人事预算控制，对各部门可设职称及可 用员额予以规定，订立各单位“员额编制表”并视情况每年定期检查修订。 □ 人力控制 第十一条 根据编制，本公司定期召开人力检查会，就现有人员适职与否、流动率、缺勤 情况及应储备人力及需求人力做正确、客观的检查建议，作为人事科研订人力计划，办理开拓 人力来源的参考依据。 第十二条 人员拨补申请作业程序如下 (一)各单位如须增补人员，先至人事科领取“人员拨补申请单”填妥后，汇人事科办理。 (二)人事科接到申请单后，应调查所申请人员是否为编制内所需求，其职位 薪资预算是否在控制内，其需要时机是否恰当等问题。 (三)人事科调查后，即就申请人员的来源做正确的拟办建议，呈总经理核准后，根据指示 办理招募预备工作。 (四)人员拨补申请单经批示完毕后，均应转回申请单位，人事科凭副本办理。 □ 招募甄试 第十三条 人员招募作业程序如下 (一)人事科收集人员拨补申请单至一定时期，即行拟订招募计划，内容包括下列项目： 1. 招募职位名称及名额； 2. 资格条件限制； 3. 职位预算薪金； 4. 预定任用日期； 5. 通报稿或登报稿(诉求方式)拟具； 6. 资料审核方式及办理日期(截止日期)； 7. 甄试方式及时程安排(含面谈主管安排)； 8. 场地安排； 9. 工作能力安排； 10. 准备事项(通知单、海报、公司宣传资料等)。 (二)诉求：即将招募消息告诉大众及求职人，如下： 1. 登报征求：先拟广告稿，估计刊登费，决定刊登何报、何时，然后联络报社。 2. 同仁推荐：以海报或公告方式进行。 (三)应征信处理： 1. 诉求消息发出后，会收到应征资料，经审核后，对合格应征者发出“初 试通知单”及“甄选报名单”，通知前来本公司接受甄试。 2. 不合格应征资料，归档一个月后销毁，但有要求退件者，应给予退件。为了给社会大众 一个好的印象，对所有未录取者发出“谢函”也是应有的礼貌。 (四)甄试：新进人员甄选 考试分笔试及面谈。 1. 笔试包括下列： (1)专业测验(由申请单位拟订试题)； (2)定向测验； (3)领导能力测验(适合干部级)； (4)智力测验。 2. 面谈：由申请单位主管、人事主管、核定权限主管分别或共同面谈，面谈时应注意： (1)要尽量使应征人员感到亲切、自然、轻松； (2)要了解自己所要获知的答案及问题点； (3)要了解自己要告诉对方的问题； (4)要尊重对方的人格； (5)将口试结果随时记录于“面谈记录表” 。 3. 如初次面谈不够周详，无法做有效参考，可再发出“复谈通知单” ，再次安排约谈。 (五)背景调查： 经甄试合格，初步决定的人选，视情况应做有效的背景调查。 (六)结果评定： 经评定未录取人员，先发出谢函通知，将其资料归入储备人才档案中，以备不时之需， 经评定录取人员，由人事主管及用人主管会商进用日期后发给“报到通知单”，并安排职前训 练有关准备工作。 (七)注意事项： 应征资料的处理及背景调查时应尊重应征人的个人隐私权，注意保密工作。 □ 任 用 第十四条 经核定录用人员，由人事科依据甄选报名单发给“报到通知单”，请他于报到 时携带下列资料： (一)保证书； (二)服务自愿书； (三)员工资料卡； (四)相片六张； (五)户籍誊本； (六)身份证复印件； (七)体检表； (八)扶养亲属申报表； (九)学历证件复印件。 (以上应缴资料视情况可增减) 第十五条 干部人员任用，视情况可发给“聘任书”。 第十六条 新进人员于报到日，人事科即发给“报到程序单”，并检收其应缴资料，若资 料不全，应限期补办，否则首月薪资可暂扣发。 第十七条 人事科随后应亲切有礼地引导新进人员依报到程序单上的顺序， 逐项协助办理下列： (一)领取员工手册及识别证； (二)制考勤卡并解释使用； (三)领制服及制服卡(总务科主办)； (四)领储物柜锁匙(总务科主办)； (五)若有需要，填“住宿申请单”； (六)登记参加劳保及参加工会； (七)视情况引导参观各单位及安排职前训练。 第十八条 前条逐项办理完毕后，人事科即填制“新进人员简介及到职通知 ”，引导新进人员向单位主管报到，由单位主管收存到职通知后依 “职前介绍表”逐项给予说 明，并于报到程序单上签章交回人事科，表示人员报到完毕。 第十九条 人事科依据报到程序单随后应办理下列事项： (一)填“人员异动记录簿”。 (二)登记人事科管理用的“人员状况表”。 (三)干部人员发布“干部到职通报”。 (四)登记对保名册，安排对保。 (五)填制“薪资通知单”办理核薪。 (六)收齐报到应缴资料(扶养亲属申报表转会计科)连同甄选报名单建立个人资料档案，编 号列管。 □ 对 保 第二十条 新进人员报到上班后，应实施第一次对保，以后每年度视必要复对一次，并予 记录。 第二十一条 对保分亲自对保及通信对保。 第二十二条 被保人如无故离职，移交不清，本公司应发出“保证责任催告 函”。 第二十三条 有关对保作业，应另参照人事管理规章中有关规定办理。 □ 试 用 第二十四条 新进人员试用期为三个月(作业员为40天)，届满前一周由人事单位提供“考 核表”，分甲(干部人员)、乙(一般人员)两种，并登记被考核人试用期间出勤资料，依人事权限 划分表顺序，逐级考核。 第二十五条 人事单位根据考核表发给“试用期满通知”。 第二十六条 人事单位发出试用期满通知后，并依不同的批示，分别办理下 列事项： (一)试用不合格者，另发给通知单。 (二)调(升)职者，由人事单位办理异动作业。 (三)薪资变更者，由人事单位填制“薪资通知单”办理调薪。 第二十七条 前条办理完毕后，考核表应归入个人资料袋中。 第二十八条 新进人员在试用期中，表现不合要求，单位主管认为有必要停 止试用时，可立即提前办理考核，并签人事异动申请单，报请权限主管核定停止试用。 □ 异 动 第二十九条 晋升(升职、升等、升级)及降级由申请人填写“人事异动申请单”及办理临 时考核，转人事单位签注意见后，呈权限主管批示。 第三十条 调职由申请人填写“人事异动申请单”送调职单位会签，转人事单位签注意见 后，呈权限主管核定。 第三十一条 未批准的升、降、调申请单退回申请单位。经批准的申请单则 由人事科依据发布“人事异动通知”，副本抄送申请单位及本人，并限期办理业务移交手续， 履任新职。若职称异动或单位异动，副本应抄发会计单位，通知变更薪资名册。 第三十二条 经批准异动案件，涉及调整薪资者，人事科应根据人事异动 申请单批示，填制“薪资通知单”办理调薪，呈核后转会计单位作业。 第叁拾叁条 资遣 (壹) 凡符合于资遣规定者，由人事主管与单位主管商定后填写人事异动申请 单签注原因转呈总经理核准，然后发给“资遣通知单”(副本抄送会计单位核发资遣费)及“离 职通知单”通知办理离职手续，办妥后始可发给资遣费。 (二)资遣作业应另参照人事管理规章中有关规定办理。 第三十四条 留职停薪 (一)人员有留职停薪的需要时，可由申请人填写人事异动申请单并经人事主管调查符合留 职停薪申请规定后，转呈总经理核准发给“留职停薪通知单”及离职通知单，通知办理离职手 续。 (二)留职停薪期满时，当事人应到公司填写人事异动申请单申请复职或延长期限，凡未办 理者，视同免职。 (三)留职停薪人员，概不保留底缺，申请复职时，如原服务单位无缺额或业务上已无需要 时，则不准复职，视同免职。 (四)留职停薪作业应另参照人事管理规章中有关规定办理。 第三十五条 免职 (一)凡合于免职规定者，可由单位主管或人事科填写人事异动申请单会签意见后，呈总经 理核准，发给离职通知单通知办理离职手续并核发薪资。 (二)免职申请应参照人事管理规章中有关规定办理。 第三十六条 经批准离职案件，人事科应填制薪资通知单办理停薪，转会 计科作业。 第三十七条 人事单位应依据人事异动申请表逐日整理办理下列工作： (一)填入人员异动记录簿内。 (二)登记于个人资料卡内(离职人员，其资料应予归档另行保管)。 (三)修正人事单位管理人员状况表。 □ 请 假 第三十八条 员工因故请假，应至人事科领取个人专用请假卡，依人事权限划分表逐级呈 核，再转回人事单位登记于考勤表上。 第三十九条 休假作业应另参照休假办法有关规定办理。 □ 考 勤 第四十条 本公司除特定人员外，均须于警卫室设置打卡单。 第四十一条 各单位主管应于月终前将下月份本单位工作时间表送人事科备查；人事科收 集各单位一级主管干部人员出勤时间表呈总经理核阅。(如非轮班人员，每月工作时间固定者不 必再排时间) 第四十二条 如需变更出勤与轮休时间，或补充新进人员出勤时间，应填“出勤时间调整 单”，经权限主管核准后，转人事单位登记备查。 第四十三条 员工因故延长上班时间或于假日出勤，先至人事单位领取“加 班报告单”，经权限主管核准后转人事单位查核并登记于考勤表上。 第四十四条 员工因公于上班中外出，应填写“公出单”送单位一级主管核准后，交警卫 室登记。 第四十五条 一级主管因公外出免填公出单，但应向上级主管报备，或于办 公室交代去处，联络方法，并于警卫室登记，未赶回公司打卡下班，则由人事单位依据警卫室 出入登记簿记录给予签证。 第四十六条 因公而未打卡，应报备人事单位领取“未打卡证明单”，填写并经一级主管 签证后转人事单位登记于考勤表上加盖公章。 第四十七条 下班忘记打卡，可由本人填送未打卡证明单呈一级主管签证， 若举证有据，单位主管得予签明，视早退一次处分，若无法举证非因早退而未打卡则视未打卡 一次处分，若未填送未打卡证明单者一律以旷工论。 第四十八条 人事单位应于每日检视考勤表，遇异常状况或违规事情，应即 主动签办，并与单位主管联络。 第四十九条 员工出勤情况，人事单位应于每月终了后，编制统计表各两份 ，一份送会计单位核计薪资加扣，一份公布，限三日内接受更正申请。 (一)缺勤统计表。 (二)全勤人员名单。 (三)加班(勤)统计表。 (四)值夜人员统计表 第五十条 人事单位应建立每一员工一份年度考勤统计表(印于个人资料卡中)，逐月依据 考勤表予以登录，经登录后考勤表即可销毁作废。 第五十一条 每一年度终了，人事单位应即依据年度考勤统计表，统计是否 有未休完特别假的人员，予以计入十二月份加班统计表内，换发薪金。 第五十二条 每一年度终了后，人事单位应即调查编制翌年度享有特别假人 员名单，予以造册呈准后公布实施。 第五十三条 有关考勤作业，请参照“人事管理规则”有关规定办理。 □ 出 差 第五十四条 员工因公出差，应至人事单位领取“出差申请单”经呈总经理核准后(得向 会计单位申请预支差旅费)并转人事单位备查。 第五十五条 出差完毕三天内，须据实填写旅费报告表连同各项单据，一并呈报核销。 第五十六条 出差作业，应参照“出差办法”规定办理。 □ 奖 惩 第五十七条 员工遇有功过奖惩时，可由建议人填报“奖惩建议申请单” 公文，先由人事单位签注意见后，呈总经理核定。 第五十八条 人事单位根据核准奖惩建议申请单发布“奖惩通知单”公文，副本抄送本人 单位及本人知照，另一份送会计单位加扣薪资。 第五十九条 人事单位应按月将人事奖惩通知单登录于个人资料卡内。 第六十条 奖惩作业应另参照“奖惩办法”规定办理。 □ 考 绩 第六十一条 考绩分年度考绩与临时考绩两种，其处理程序如下： (一)年度考绩 每年度终了由人事单位提供考核表，分甲、乙两种，并予登记年度出勤资料、奖惩资料后 依人事权限划分表，逐级考评核定等级，作为年终奖金发放及定期晋级的参考依据。 (二)临时考绩 为申请升降职，应附办理临时考绩，以作上级批示决策参考依据。 第六十二条 考绩表办理完毕，存于个人资料袋内，并予以登录。 第六十三条 考绩作业应另参照“考绩办法”规定办理。 □ 薪 资 第六十四条 人事单位应于每月25日整理上月26日以后到职的新进人员甄选报名单，据此 填制“薪资通知单”办理核薪，并由单位主管签署，转呈总经理 核定，再登录于“薪资名册”后，再转会计单位作业。 第六十五条 人事单位应于每月25日整理本月份涉及调薪的人事异动申请单及考核表，据 此填制薪资通知单办理调薪抄录，由人事主管审核签章后与单位 主管会签，登记于薪资名册，转会计单位作业。 第六十六条 经批准离职案件，人事单位应据此填制薪资通知单办理停薪 ，由人事主管审核签章，登录于薪资名册后转会计单位作业。 第六十七条 核薪与调薪案件于归档前，应登录于个人资料卡内。 第六十八条 除人事单位应备一份全公司人员薪资名册外，各一级单位亦应 备一份所属人员薪资名册。 第六十九条 薪资作业应另参照职薪办法中职薪等级表及有关规定办理。 □ 训 练 第七十条 职前训练 新进人员于报到后，人事单位应办理以下职前教育： (一)介绍公司沿革、经营方针、工作环境； (二)简介各部门组织、职责、作业状况； (三)出勤规定及注意事项； (四)介绍各部门办公室及主管。 第七十一条 在职训练 (一)人事单位于年度开始，依所需训练目标、对象、课程、教材、预算，拟订训练计划。 (二)人事单位于训练期中，应严予考核。 (三)员工于接受训练后，视需要提出心得报告，成绩优劣列入考核依据。 第七十二条 专业训练 (一)专业知识，视必要可办理专案训练。 (二)搜集专业报导或讲座教材，印发给每位员工。 (三)各一级主管可自行申请或由公司指派参加国内外各种训练机构举办的讲座、观摩、训 练。 第七十三条 训练作业应另参照“训练办法”规定办理。 □ 辞 职 第七十四条 正式任用的员工如感工作不适或其他原因想辞职，应于15天 前提出辞职申请书，由单位主管及人事主管签具意见后，呈总经理核准，再转回人事单位，人 事单位据此填制薪资通知单办理停薪，转会计单位作业。 第七十五条 人事单位依据辞职申请书发给“离职通知单”，通知本人于奉准离职日当天 下班前依离职通知单上应办理事项，逐项办理移交，办理完毕后，由人事主管审核无讹后，并 签章转会计单位核计当月薪资(除特准外，均于下次发薪日发给)。 第七十六条 人事单位根据离职通知单于当日即行办理下列事项： (一)登记于人员异动记录簿内。 (二)注销人事单位控制的人员状况表内登记。 (三)登记个人资料卡，注销个人资料档案。 第七十七条 人事主管视情况应约谈离职人员，并将面谈结果填入离职人员 面谈记录档案，以作为人事流动率检查参考。 □ 退 休 第七十八条 人员属退休年限，由人事单位填写“退休申请单”公文，详填理由及会签单 位主管意见后，呈总经理核准，发给“退休通知单”，副本转会计单位核发退休金。 第七十九条 经核准退休人员，于奉准退休日，应领取“离职通知单”逐项 办妥离职手续后，始发给退休金。 第八十条 人事单位凭退休通知单及离职通知单，应办理事项参照第七十六 条办理。 第八十一条 人员退休，应另参照“退休办法”规定办理。 □ 抚 恤 第八十二条 人员因公死亡者，由人事单位填写“抚恤申请单”公文，呈总 经理核准，副本抄送会计单位核发抚恤金。 第八十三条 死亡员工家属由人事单位会同办理离职手续，并填具“申请抚 恤金保证书”后，始得领取抚恤金，人事单位参照第七十六条办理有关事宜。 □ 移 交 第八十四条 各级主管人员及业务承办人员因故离职时，应将所负责的公物 及经办事务逐件列具清册，在监交人监督下点交接任的人员，并会同接任人员提出移交报告书 。 第八十五条 移交时应造清册名称如下 (一)印章戳记清册。 (二)所属人员薪资单册。 (三)未办或未了重要案件目录。 (四)保管文卷目录。 (五)职责事务目录。 (六)上级指定专案移交事项清册。 (七)保管图书清册。 □ 申请福利金 第八十六条 员工符合福利金申请条件者，至人事单位填写“福利金申请单”公文，由人 事单位签注意见，呈总经理核准后，副本抄发会计单位发给福利金。 第八十七条 福利金申请应另参照“福利办法”规定办理。 □ 申请宿舍 第八十八条 新进员工或现有员工若需要住宿舍，可到人事单位填写住宿申 请单申请配住，由人事单位签注意见后，转总务单位办理。 □ 参加工会 第八十九条〖HT〗〓新进人员于报到日时，人事单位应视其任职单位询问是否参加工会并 给予解释办理。 第九十条 人事单位应每月统计列册个人应缴会费，转会计单位代从薪资内扣缴。 □ 劳工保险 第九十一条 人员于报到日时，由人事单位登记办理投加保，生效日以到职 日为准。 第九十二条 人员于退职日当天，人事单位应即办理退保。 第九十三条 投保薪资因调整薪资或其他因素而变动时，应由人事单位填报“投保薪资调 整单”。 第九十四条 人事单位应保管劳保局每月寄来的劳保门诊单，当员工有需要时，可持私章 索取。 第九十五条 第九十六条 员工劳保个人资料应立册登录备查。 人事单位应每月统计列册个人负担保费，转会计单位从薪资内扣缴。 □ 资料管理 第九十七条 各种人事命令、通知公布一周后，连同该案核准凭证(申请单 或签呈)合并归档。 第九十八条 每月初依据人员异动记录簿编制“人事异动月报表”，呈核阅后，列入人事 流动率检查依据。 第九十九条 人事单位应于每月10日编制各主管名册，送守卫或总机备查( 如未异动可具文报备)。 第一○○条 员工若有需要“服务证明书”或“离职证明书”，可至人事单位说明申请理 由，由经办人填写证明，转秘书室盖印。 第一○一条 人事单位应备档案包括下列： (一)人事异动案。 (贰) 人事奖惩案。 (三)人事考绩案。 (四)人事训练案。 (五)人事规章案。 (六)人事勤务案。 (七)人事表报案。 (八)福利案。 (九)文康活动案。 (十)涉外事件案。 (十一)收发文登记簿。 □ 其 他 第一○二条 本作业程序，应另参照“人事管理规章”有关规定办理，如有疑义，可由 人事单位主管解释运用，如有未尽事宜，应另补充修正。 第一○三条 本作业程序承奉核准后实施，修正时亦同。
8 页
386 浏览
公司合同管理规章
公司合同管理规章 一、 目的 为规范公司合同的管理，防范与控制合同风险，维护公司的合法权益，制定 本规章。 二、 适用范围 本规章适用于集团、集团下属各公司对外签订和履行招展、买卖、运输、租赁、 仓储、服务等各类合同。 三、 合同的签订 （一） 签订合同必须遵守国家的法律、法规、政策及有关规定。 （二） 合同的主体： 订立合同的主体应是公司及所属各公司中具有法人资格，能独立承担民事 责任的组织，其他部门、机构、分公司等不得擅自签订合同。 订立合同前，应对对方当事人的主体资格、资信能力、履约能力等进行调查 不应签订与该单位履约能力不相符的合同，提前防范发生合同诈骗与合同履行 的风险。 （三） 合同的形式 除即时银货两讫的简单小额交易外，订立合同应当采用书面形式。 （四） 合同的内容 1、当事人的名称、住所：合同抬头、落款、公章以及对方当事人提供的资信 情况载明的当事人的名称、住所应保持一致。 2、合同标的：合同标的应具有唯一性、准确性，买卖合同应详细约定规格、 型号、商标、产地、等级等内容；服务合同应约定详细的服务内容及要求；对合 同标的无法以文字描述的应将图纸作为合同的附件。 3、数量：合同应采用国家标准的计量单位，一般应约定标的物数量，常年 经销合同无法约定确切数量的应约定数量的确定方式（如电报、传真、送货单、 发票等）。 4、质量：有国家标准，部门行业标准或企业标准的，应约定所采用标准的 代号；化工产品等可以用指标描述的产品应约定主要指标要求（标准已涵盖的 除外）；凭样品支付的应约定样品的产生方式及样品存放地点。 5、价款或报酬：价款或者报酬应在合同中明确，采用折扣形式的应约定合 同的实际价款；价款的支付方式如转帐支票、汇票（电汇、票汇、信汇）、托收、 信用证、现金等应予以明确；价款或报酬的支付期限应约定确切日期或约定在一 定条件成就后多少日内支付。 6、履行期限、地点和方式 履行期限应具体明确定，无法约定具体时间的，应在合同中约定履行期间 的方式； 合同履行地点应力争作对本方有利的约定，如买卖合同一般约定交货地点为 本公司仓库或本公司的住所地；约定具体地名的应明确至市辖区或县一级； 7、合同的担保 合同中对方事人要求提供担保或本方要求对方当事人提供担保的，应结合 具体情况根据《担保法》的要求办理相关手续。 8 合同的解释 合同文本中所有文字应具有排它性的解释，对可能引起歧义的文字和某些 非法定专用词语应在合同中进行解释。 9、保密条款 对技术类合同和其他涉及经营信息、技术信息的合同应约定保密承诺与违反 保密承诺时的违约责任。 10、合同联系制度 履行期限长的重大经济合同应当约定合同双方联系制度。 11、违约责任 根据《合同法》作适当约定，注意合同的公平性。 12、解决争议的方式 解决争议的方式可选择仲裁或起诉，选择仲裁的应明确约定仲裁机构的名称 ， 双方对仲裁机构不能达成一致意见的，可选择第三地仲裁机构。 （五） 合同签订程序 1、签订合同前，业务人员或公司指定的其他谈判人员应按照本制度的规定 对方当事人的有关情况进行审查，并复印对方当事人的法人营业执照及专业资 格证书留存。 2、由主办业务人员与对方当事人商谈后拟好合同条款，附合同会审表报总 经理审批，由办公室编写合同编号并加盖合同专用章，必要时，应由法律顾问 对合同进行合法性审查。 3、法律、行政法规规定应当办理批准登记手续的合同，合同成立后由办公 室依法及时办理。 4、合同正式签订后，合同文本除经办人自行保管外，应当随合同会审表交 存公司办公室一份备案。 四、 合同的审核批准 （一）合同在正式签订前，必须按规定上报领导审查批准后，方能正式签 订。 （二）合同审批权限 1、一般情况下合同由董事长授权总经理审批。 2、下列合同由董事长审批： 标的超过（10）万元的；投资 10 万元以上的联营、合资、合作、涉外合同。 3、标的超过公司资产 1/3 以上的合同由董事会审批。 （三）公司办公室负责公司各类合同的管理工作，具体职责是： 1、负责根据公司法定代表人的授权签订合同； 2、负责制定销售、采购合同统一文本； 3、负责对合同专用章、合同统一文本、法人授权委托书的发放和管理； 4、负责各部门提交的各类合同的合法性、可行性、有利性审查； 5、负责经济合同纠纷的处理； 6、负责经济合同的档案管理； 7、负责本制度的监督执行。 五、 合同的履行 （一）合同依法成立，既具有法律约束力。一切与合同有关的部门、人员都 必须本着“重合同、守信誉”的原则。严格执行合同所规定的义务，确保合同的 实际履行或全面履行。 （二）合同履行完毕的标准，应以合同条款或法律规定为准。没有合同条 款或法律规定的，一般应以物资交清，工程竣工并验收合格、价款结清、无遗留 交涉手续为准。 （三）总经理、副总经理、财务部及有关部门负责人应随时了解、掌握合同 的履行情况，发现问题及时处理或汇报。否则，造成合同不能履行、不能完全履 行的，要追究有关人员的责任。 （四）合同负责人在合同履行过程中，对本公司的履行情况应及时做好记 录并经对方确认。 （五）在履行合同过程中，经办人员若发现并有确切证据证明对方当事人 有下列情况之一的，应及时书面上报公司办公室处理，并报总经理，经批准应 立即中止履行合同。 1、经营状况严重恶化； 2、转移财产，抽逃资金，以逃避债务； 3、丧失商业信誉； 4、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形； （六）债权债务的定期确认和发生重大变动时的确认； 1、在常年合同特别是常年销售、采购合同履行过程中，经办人员应定期对帐 确认双方债权债务； 2、在对方当事人发生兼（合）并、分立、改制或其他重大事项以及本公司或 对方当事人的合同经办人员发生变动时，应及时对帐，确认合同效力及双方债 权债务。 六、 合同的变更、解除 （一）在合同履行期间由于客观原因需要变更或者解除合同的，须经双方 协商，重新达成书面协议，新协议未达成前，原合同仍然有效。本方收到对方当 事人要求解除或变更的通知书后，应当在规定的期限内作出书面答复。 （二）存在下列情形之一的，本方可以单方解除合同 1、因不可抗力致使不能实现合同目的； 2、在履行期限届满之前，对方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要 债务； 3、对方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 4 对方迟延履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的； 5、法律规定的其他情形。 （三）变更或解除经济的，应当采用书面形式（包括书信、电报）； （四）变更或解除经济合同的协议应按照合同签订程序报原审批人员批准。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准登记等手续的，应依法及时办理； 七、 合同纠纷的处理 （一）合同双方在履行过程中发生纠纷时，应首先按照实事求是的原则，平 等协商解决； （二）合同双方在一定期限（一般为一个月）内无法就纠纷的处理达成一致 意思或对方当事人无意协商解决的，经办人员应及时书面报告部门经理和总经 理，并拟定处理意见，报总经理决定。 对方当事人涉嫌合同诈骗的，应立即报告公司办公室和总经理。 （三）公司决定采用诉讼或仲裁处理的合同纠纷，以及对方当事人起诉的， 相关部门应及时将合同的签订、履行、纠纷的产生及协商情况整理成书面材料连 同有关证据报公司办公室。 （四）合同纠纷应由有关业务部门与法律顾问负责处理，经办人对纠纷的 处理应具体负责到底并提供相应证据材料。 （五）对于合同纠纷经双方协商达成一致意见的，应签订书面协议，由双 方代表签字并加盖双方单位公章或合同专用章。 （六）对双方已经签署的解决合同纠纷的协议书，上级主管机关或仲裁机 关的调解书、仲裁书，在正式生效后，应复印若干份，分别送与对该纠纷处理及 履行有关的部门收执，各部门应由专人负责该文书执行的了解或履行。 八、合同的日常管理 （一）公司办公室全面负责公司的合同管理；其他业务部门的办公室负责 所在部门的合同管理。 （二）公司的合同专用章专人管理，分别编号。公司的空白合同、授权委托 书也由专人管理，业务人员不得随带合同专用章或已盖章的空白授权委托书、空 白合同出差，特殊情况，由总经理批准。 合同专用章、盖章的空白合同、授权委托书、（已签订的合同）遗失的，应 及时向当地公安机关报案，并登报声明。 （三）已签订的合同及送货回单，增值税发票收据以及业务往来传真、信函 对帐单等资料，销售、采购部门的业务人员应自行保管好；重要资料应将原件交 公司办公室随合同保管。 （四）合同经办人员与本公司终止劳动关系前应把有关材料及空白合同、名 片、委托书移交完毕，经公司办公室和有关部门确认后方可办理有关手续。 （五）合同经办人员与本公司终止劳动关系或因其他原因发生变更的，公 司办公室应在情况发生后一周内书面告知各有关单位。 九、考核与奖惩 （一）公司、所属各公司全体职员应当严格遵守本制度，有效订立、履行合 同，切实维护公司的整体利益。公司办公室负责本制度执行情况的监督考核。 （二）对在合同签订、履行过程中发现重大问题，积极采取补救措施，使本 公司避免重大经济损失以及在经济纠纷处理过程中，避免或挽回重大经济损失 的，予以奖励。 （三）合同经办人员出现下列情况之一，给公司造成损失的，公司将依法 向责任人员追偿损失： 1、未经授权批准或超越职权签订合同； 2、为他人提供合同专用章或盖章的空白合同，授权委托书； 3、应当签订书面合同而未签订书面合同。 （四）合同经办人员出现下列情况之一，给公司造成损失的，公司酌情向 有关人员追偿损失： 1、因工作过失致使公司被诈骗； 2、公司履行合同未经对方当事人确认； 3、遗失重要证据； 4、发生纠纷后隐瞒不报或私自了结或报告避重就轻，从而贻误时机的； 5、合同专用章、盖章的空白合同、授权委托书遗失未及时报案和报告； 6、其他违反公司相关制度的。 （五）公司职员在签订、履行合同过程中触犯刑法，构成犯罪的，将依法移 交司法机关处理。 本制度从 201X 年 XX 月 XX 日开始执行。
6 页
390 浏览
房地产开发行业里那些不为人知的潜规则.doc
房地产开发行业里那些不为人知的潜规则 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前 提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西 的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划 部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使 用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地 界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依 据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包 括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证 （以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国 土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金， 才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出 让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使 用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商， 再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的 土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是 从 1990 年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从 1997 年才正式开 始。而北京第一块公开交易的土地，是到 2000 年之后才上市的。我只不过是说，我国 在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体 系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了超过二 十年了，起码我个人觉得，把我放到 90 年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交 易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在 国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划， 提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同 的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后， 建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、 县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有 土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。 2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这 里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下， 母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再 次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于 交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭， 只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍 微有点规模的房地产公司都这么干。 再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西 应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可 行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同， 所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而 且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更 是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这 是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料 就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来 的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫 名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门， 譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他 们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费 用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。 房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术 人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不 敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公 司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。 下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。 3、总平面审查阶段 这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就 是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体 建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容 积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排 ， 是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。 在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物 基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是 1 万平方米，有 3000 平方米的地 面上有建筑物，那么建筑密度就是 30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是 且慢。我这 3000 平方米的建筑占地里面，有 2000 平方米是一个大型的架空平台，架 空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个 2000 平方米，到 底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居 民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化 啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个 2000 平方米不能算在 建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范 没有限死，有无穷的空间可以钻营。 再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践 中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还 是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚 ， 怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地 方。 其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一 搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化， 就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车 道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得 起消防车。 审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要 2 到 3 个月， 往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反 正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那 种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力 还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开 窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才， 曾经试过在 10 天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿） 4、管线综合审查、排水许可证 管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西 实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死 的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问 题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的 几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。 说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三 项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多 解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是 生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视 线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学 的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。 这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一 个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这么走进一个小区，看它 里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。 2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满 地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。 为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给 排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年 轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管， 别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是 那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一 开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不 然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能 住吗？ 管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不 就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外 面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工 作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突 然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排 水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工， 把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是 想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接， 等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量 已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多 少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。 再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要 求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及 连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我 就不多说了。 5、单体审查、建筑工程规划许可证 规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划， 就比较容易通过一点。 单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案 。单体方 案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶 段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都 是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是 100 平方米配一个车位。 大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体 审查。 当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按 35 平 方米到 45 平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说 规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了， 就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的 转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那 也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过， 那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商 都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。 那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。 我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么 10 几 20 万买一巴掌大的停车位， 开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要 10 个平方米不到的空间。但是，你 要把这部车停进去，你另外还需要 30 平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所 须分担的面积，基本上都是 35 到 45 平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂 直起降的。这就是客观规律。 当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的 一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到 40 万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。 审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。 这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。 不过这个建设工程规划许可证，在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置，反复的 强调。我个人还没钻详明白，不知道这个法是什么意思，在搞什么玄虚。 6、消防和人防专项审查 这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。 没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所 有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫 名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。 先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消 防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是 非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意 识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个 1 级防 火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严 格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消 防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之 间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公 道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如 12 层以上要设置专门的 消防电梯，17 层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开 发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套 楼梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职 业生涯中，我也不敢。 人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我 绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911 的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆 在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。 人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位， 但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的 使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的 神经们。我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励 大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么 全体业主。 因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办 法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都 不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。 7、节能审查、施工图审查 在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成 结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能 计算书，就可以开始这两项审查了。 节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发 展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么 360 度大落地窗、全敞开式阳台、 无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到 疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在 节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖 的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这 种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。 说到这里不由得想对那个套型建筑面积 90 平方米以下占 70%以上的 9070 政策说两句。 建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的 要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过 6 米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。 同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90 平方米的套型面积的确可以设计 出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且 洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊， 我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90 平方米 要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子 朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的 好几个项目，为了在满足这个 9070 的要求下还能做 3 房单位，设计师呕了不知道多少 吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位 也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭， 连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。 现在有些公司为了规避这个 9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起 卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人 无言以对。 恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。 现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找 资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我 国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审 查实在是见仁见智，根本没法子审。 在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门 口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人 检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事 啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。 结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话， 审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要 说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？ 我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在 合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最 后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。 施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施 工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。 8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可 余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很 多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强 了对这两样东西的管理。 余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。 运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能 这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神 仙。 余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到 番禺，结果被罚了 5 万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了， 撞枪头上了。 噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保 护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的， 想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳 朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管， 开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些 夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得 非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然 胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的 城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。 我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保 局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎， 我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种 手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的 嘴脸，一样。 9、质量监督、安全监督 我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么 一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少 程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。 这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。 特牢骚百余字。谢谢各位。 质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站 办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题 都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打， 导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机 构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确 跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但 在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。 在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发 现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东 西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠 这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常 多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有 各的门路啦。 现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测 了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的 3 分之 1。恩，在这 里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台， 继续往上建。各位的，明白？ 不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的 生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿 10、施工招投标、监理报建 还是没写到施工许可证，写死我了，啊啊啊我为什么会想到写这个题材？我现在内心 深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊。 首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分）， 其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广 州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地 方。我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业 证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就 行了。 在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛 骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业 技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其 中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。大家知道 一下就行。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准 备，然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种 新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。 后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材 料退件。这个企业的老板气得吐血。到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只 是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使 用黑社会的可能性。 恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。 监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则， 交建设部门审核一番，认为 OK 了，发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许 可证。 监理规划和监理细则，老实讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做 过审核。在我个人的从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂的。 11、施工许可证 我怀着万分激动的心情，打下了上面那 5 个字。 施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯 中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。在我与同行的交 流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这 样的话，绝对没 1 年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面 10 个大项看一遍， 基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于 20 个。而且得一步一步来。这是什么 概念？这是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题，直接就 GAME OVER。 在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一 个项目，前后盖了 200 多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云 云。 现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗？我们能方 便快捷的为企业服务吗？ 到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不 到了。为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得 了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会 阻碍办事效率。 我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规 则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中， 都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过 10 多年的运做之后，它本身已经具有 了生命力，绝对是牵一发而动全身。 因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可 以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。 这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子 可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工 许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方 一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。 之后的内容，大家就开始熟悉起来了：我们终于进入销售环节的各项手续了。 12\插曲,来讲讲目前的宏观房地产调控 恩,不妨说一下,我出身是房地产管理部门。当年参与了非常多的房地产政策制定。后来穷 得不行，被迫下海至今。这也是我为什么能从事现在这个工作的原因之一啦。 在讲预售和验收这些东西之前，我想先讲讲现在的房地产调控政策。理解了这个，才能 对销售方面的各项政策有一个清晰的了解。对现在的调控，我的总体评价是：混蛋。 基本上，现在的中央层面的调控政策分成以下三个方面： 1、减少土地供给，紧缩地根 这方面的政策非常的立杆见影。如果这里有国土部门的朋友，看到了肯定大有感触。最 近这 3 年以来，中央对地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。当 然，这里我们必须有个概念，用地量最大的产业，不是房地产，而是工业。尤其是各类 招商引资的工业园区。目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成 区的总面积。这是一个很疯狂的概念。当然，在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势 下，房地产用地不可避免的受到了株连。房地产用地供给量逐年减少是不争的事实了。 各位不需要和我争论什么各大房地产公司储备了多少多少地，足以做多少多少年的开 发，因此现在供地不足这种消息不准确，等等。这种新闻几乎都是不良媒体的外行报道， 连造谣都没造出个样子来。只要看看现在各大房地产公司储备的那些地都在什么位置， 基本上就可以判断出来事情的真伪。有哪个地产公司手头上没开发的地，不处于偏远得 不行的远郊区但是又发神经拖着不开发的，我立马把这篇东西打印出来吃掉。在另一个 方面来说，房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地，其完全是寄 希望于中国经济的健康稳定发展，城市逐步扩张，富裕群体人数总量不断增长。这种心 态其实倒真是一种讽刺。唉 2、打压购买需求 提高首付比例，紧缩银根，提高银行准备金率，控制按揭贷款，都是这种考虑。就是让 老百姓没钱买房子。但是，这种政策不是释放和满足需求，它没有解决任何问题，它只 不过是将需求延后。我不明白为什么老百姓对这种政策鼓掌叫好。有一种很神奇的解释 说，这种政策的好处是：老百姓买不起房子了，开发商脆弱的资金链就会断掉，开发 商就会自动降价了。我个人不对这种神奇的逻辑予以打击。免得我的这个贴沦为口水之 争的场所。我只对客观效果予以评价。谢谢。 3、强制性限制房地产产品类型 这个很明确，就是那个 90 平方米以下的户型占总建筑面积 70%以上。这个 9070 的政 策被唱得很响，好象很英明神武的样子。我个人没明白过来这到底有什么效果。户型选 择完全是市场化的东西。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在：开发商故 意建大户型，以获取高额利润。但是，我晕，大户型或者小户型，在单价稳定的前提下， 单方利润及总利润会有任何差别吗？总建筑面积不变，单价稳定，户型变一下，造成 影响无非是多几套房子或者少几套房子，利润有区别吗？除非是有这样的逻辑前提： 大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业经验里面，我是没发觉过有这种情况。我 的个人经验是反过来：小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经历的少数几个 公司在产品定价上基本上都是这么个策略。我不知道北京是不是与我的个人经验相反。 我个人总结，房地产调控政策，就在上面这三样东西里面玩来玩去。不会有别的什么新 花样出来了。这个效果，我就不多说了。 接下来，继续讲流程吧。啦啦啦 13、放线、验线 这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体 的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属 的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿， 又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份 放线册。 在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放 线。唉，又来一个“做通”工作。 放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按 图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。 这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤 其是在提前放线的场合。唉 14、预售许可证 终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了 一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可 能性越来越小了。 预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成 3 分之 2，低层建筑结构封顶。这个条件 跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高 层建筑往往在完成 3 分之 2 的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。 因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个 2、3 成，但是各项交易税费却要按 足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认 识吧。 现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现 场，也禁止再搞什么 5000 元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，我必须要说， 但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报 的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做预售许可的时 候申报价格，直接就是 2500 元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照 样卖 5000 卖 8000 卖 10000 多，没有任何法律上或者行政上的责任。 在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根 据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就 是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个 矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原 因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统 计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过。开发商也 没这种能力或故意去故意做假，当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运 气极好的人撞到。嘿嘿。 现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机 构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面 积出报告。 唉，又出来一个“做通”工作。 15、关于预售中的土地解押 昨天在写预售的时候，关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。作为一个房地产从业人 员，讨论这个话题，显得比较不合适。这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。我 个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。 先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许 可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在 基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行 都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了。不多说了。 根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但 是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着 开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物， 不然这个预售许可证就出不来了。 还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押 啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个时候就是考验人类的 智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预 售许可证。 我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。 我只说其中的两个办法 （唉，我觉得我好象在传授犯罪方法似的，靠）。现在绝大多数的城市，国土部门和房 管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管 部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的 登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的 借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登 记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监 还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵 押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押 物这样的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我个人佩服之极），然后拿着这个注 明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，啦啦啦，我的土地证已经解 押了啦。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材 料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。 如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个 1 天两天再去国土部门办抵押， 也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。 此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市 都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押， 换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的 地方也能用。总之，办法都是人想出来的。人有多大胆，地有多大产，在房地产行业， 那得算是真理啊。 16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼 其实，在说了这许多之后，大家应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了。在做了前 面这许多的铺垫和协调工作，结识了那许多的人，一步一个脚印的，做到了现在，如 果还不能完成现在的工作，就真是白混了。 规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验 收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大 的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线 册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。 消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发 商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主 要原因。尤其是消防和永久用电，这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就讲个 电的事情。在报装的时候，设计好了装 3 台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大， 拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论 如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要 入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这 个。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。 只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有 伏笔，基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改： 12345 云云。 质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验 收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲 方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲 方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。 质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工 验收备案。这个备案就没什么好多说了。 竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝 收楼。我看到很多未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的报道，一直觉得比较奇 怪。也没见到记者到建设局查询竣工备案资料的情节。我反正没亲眼见过这种事情。但 是我国在这些问题上一直充斥着大量的不良媒体的不实报道，所以我也不很关注这个 事情。 物业管理这一块，我就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了。接下来就是产权证 办理的事情了。先做大确权，给整个楼盘做个确权发证，然后再分户发证。这些东西哪 怕是街边做中介的都懂，我就不赘述了。谢谢各位。 17、结束语 首先得说，我每天跑来跑去，回来鼓捣这个东西，我是真写出厌烦情绪了。实在是想太 监掉这篇文的，但这么每天一小段，也终于给我写完了。不过这个结尾很仓促就是了。 这整个过程，也只不过是个大概，而已。事实上还有很多需要跟各个部门扯皮的事情， 没写进来。譬如工程造价的预算报告的问题，干过这个活的人肯定知道，和建设局扯这 个预算单价是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是这个东西又只不过是整个过程中 的一件小事。 我最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。我往往都报以冷笑。连专业房地产公司之 间的合作，都几乎没有成功个案的情况下，几十个互不相识又缺乏专业知识的人，能 合作建起一栋供自己居住的楼？ 愤青们会和我说，房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案？我在这里可以明确告 诉你们，我没见过。在漫长的施工、报建、融资、销售过程中，有无数次的台底交易和私 下勾结。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。愤青们又会说， 我就规规矩矩的报建、施工，不融资，难道我还建不起一座楼吗？我可以很明确的告诉 你们：不可能。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以 将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事，诚实做人，你连总平面审查都 得审 1 年，审消防又审一年，审施工图再审 1 年。这种事情我真不是没见过。我亲眼见 过一个年轻的民营企业家想搞房地产，从 04 年开始领取了规划要点，审总平面，审 1 年没审出来，规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审一年又没审出来，再回去 领规划要点，但是总规刚好改了，给他把土地功能改成教育用地。最后一无所获。连告 都不知道要去告谁。我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小 科员的办公台前，受着训斥：你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑的边界线， 要用两种颜色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去给你重新改过再来。 无论你们在各自的领域内是多么的优秀。你们可能是电子行业的巨子，是网络经济的领 头人，引领了化工行业的风暴，只要你们试图进入地产行业，你们就要遵循这个行业 的行规。任何试图改变现行房地产管理规则的人，都会受到血一样的教训。在这个行业 里面，遵循规则比任何行业都要显得重要。
16 页
534 浏览
设备使用、维护规程的制订、修改与执行.doc
设备使用、维护规程的制订、修改与执行 设备使用、维护规程是根据设备使用、维护说明书和生产工艺要求制定，用来指导正确 操作使用和维护设备的法规。各大公司所属厂矿、公司都必须建立、健全设备使用规程和维 护规程。 □ 规程制定与修改的要求 1.厂(矿)首先要按照设备使用管理制度规定的原则，正确划分设备类型，并按照设备 在生产中的地位、结构复杂程度以及使用、维护难度，将设备划分为：重要设备、主要设备、 一般设备三个级别，以便于规程的编制和设备的分级管理。 2.凡是安装在用的设备，必须做到台台都有完整的使用、维护规程。 3.对新投产的设备，厂(矿)要负责在设备投产前 30 天制订出使用、维护规程，并下发 执行。 4.当生产准备采用新工艺、新技术时，在改变工艺前 10 天，生产厂(矿)要根据设备新 的使用、维护要求对原有规程进行修改，以保证规程的有效性。 5.岗位在执行规程中，发现规程内容不完善时要逐级及时反映，规程管理专业人员应 立即到现场核实情况，对规程内容进行增补或修改。 6.新编写或修改后的规程，都要按专业管理承包制的有关规定分别进行审批。 7.对使用多年，内容修改较多的规程，第三年要通过群众与专业管理相结合的方式， 由厂(矿)组织重新修订、印发，并同时通知原有规程作废。 8.当设备发生严重缺陷，又不能立即停产修复时，必须制定可靠的措施和临时性使用 、 维护规程，由厂(矿)批准执行。缺陷消除后临时规程作废。 □ 设备使用、维护规程必须包括的内容 (一)设备使用规程必须包括的内容： 1.设备技术性能和允许的极限参数，如最大负荷、压力、温度、电压、电流等； 2.设备交接使用的规定，两班或三班连续运转的设备，岗位人员交接班时必须对设备 运行状况进行交接，内容包括：设备运转的异常情况，原有缺陷变化，运行参数的变化， 故障及处理情况等； 3.操作设备的步骤，包括操作前的准备工作和操作顺序； 4.紧急情况处理的规定； 5.设备使用中的安全注意事项，非本岗位操作人员未经批准不得操作本机，任何人不 得随意拆掉或放宽安全保护装置等； 6.设备运行中故障的排除。 (二)设备维护规程应包括的内容： 1.设备传动示意图和电气原理图； 2.设备润滑“五定”图表和要求； 3.定时清扫的规定； 4.设备使用过程中的各项检查要求，包括路线、部位、内容、标准状况参数、周期(时 间)、检查人等； 5.运行中常见故障的排除方法； 6.设备主要易损件的报废标准； 7.安全注意事项。 □ 设备使用、维护规程的贯彻执行 1.新设备投入使用前，要由厂(矿)专业主管领导布置贯彻执行设备使用、维护规程， 规程要发放到有关专业、岗位操作人员以及维修巡检人员人手一册，并做到堆积不离岗。 2.生产单位要组织设备操作人员认真学习规程，设备专业人员要向操作人员进行规程 内容的讲解和学习辅导。 3.设备操作人员须经厂级组织的规程考试及实际操作考核，合格后方能上岗。 4.生产单位每周都要组织班组学习规程，车间领导及设备管理人员，每月要对生产班 组规程学习情况进行抽查，发现问题及时解决，抽查情况纳入考核。
1 页
398 浏览
热门推荐
1784 阅读
23 页
1609 阅读
7 页
802 阅读
7 页
877 阅读
82 页
768 阅读
25 页
