互联网公司2021年中总结汇报模板
互联网公司 20 年中总结汇报 June 13 目录 CONTENTS 上半年工作情况概述 销量完成情况 工作存在的问题 下半年工作计划 上半年工作情况概述 请输入主标题 审核差旅报销单据共 请在这里输入详细的文本 信息，请在这里输入详细 的文本信息，请在这里输 入详细的文本信息 213 213 份 业务费用报销 91 份 91 上半年工作情况概述 请输入主标题 重点产品 利润贡献率 58% 市场 占有率 销售额 同比增长 20% 50% 新产品 贡献率 15% 上半年工作情况概述 请输入主标题 合同额 2133.29 万元 合同额 1140.08 万元 收款额 第一季度 第二季度 610.72 万元 收款额 868.95 万元 THANK YOU
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互联网公司2021年中总结汇报-商务风格模板
Mid-year summary report 互联网公司 20 年中总结汇报 目录 01 上半年工作情况概述 04 工作存在的问题 CONTENTS 02 销量完成情况 05 下半年工作计划 03 上半年费用分析 上半年工作情况概述 75% 98% 75% 98% 上半年整体销售约是 自主研发的指挥调度产 上半年整体销售约是 自主研发的指挥调度产 2018 下半年销售总额额 品 合 同 额 2017 年 预 测 2018 下半年销售总额额 品 合 同 额 2017 年 预 测 的两倍，同比增长达到 与 2015 年 同 比 ， 同 比 的两倍，同比增长达到 与 2015 年 同 比 ， 同 比 约 75% 增长达到约 98% 约 75% 增长达到约 98% 销售增长率 合同增长率 销售增长率 合同增长率 开创全新市场蓝海 471,000 元 76% 1,641,000 件 新产品销售额达 新产品销售占比 新产品销量 下半年工作计划 销售额同比增长 重点产品利润贡献率 20% 58% 新产品贡献率 市场占有率 15% 50% THANK YOU
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麦当劳经营策略分析
麦当劳经营策略分析 雷伊·克劳克（RayKIoc）不像希尔顿先生、马里奥特先生、豪尔德·约翰 先生以及及其他饭店酒店业的百万富翁那样有名，但是克劳克先生经营的“麦 当劳”世界快餐联号确是家喻户晓，人人皆知。 “麦当劳”经营的快餐是微不足道的小生意，如 38 美分的“大汉堡”， 4O 美分的麦克盛宴包，20 美分的牛奶冰淇淋等等。然而，“麦当劳”是当今 囊括整个地球的汉堡王国。目前，“麦当劳”拥有 8000 多家快餐店，分布在 38 个国家和地区从事小生意大王国的快餐食品工业。 早在 1978 年，“麦当劳”快餐联号的年营业额已超过 50 亿美元，拥有 快餐店 4000 家。从 1978 年至 1983 年的 5 年里，快餐店增加了一倍，已达 8000 多家。1983 年的营业额已达 86 亿多美元，纯利润达 3 亿 5 千万美元。 小小的汉里快餐生意，极大地促进了美国小麦和养牛业的发展。据统计， 每位美国人一年平均要吃 22.6 公斤牛肉，其中大部分是通过汉堡快餐人肚的。 因此，汉堡快餐与“麦当劳”已成为了许多食品和饭店酒店专家、学者研究和 讨论的重要课题。 克劳克先生与“麦当劳”的经营战略： 一、探测市场需求，提供人们急需的经济、营养快餐 克劳克先生认真地探测了食品市场需求，他从美国人的快步调社会生活中 ， 从经济的发展以及家庭结构的变化中摸准中下阶层的美国家庭对食品需求；一 天紧张的工作需要经济、方便、营养、卫生的食品来扑充工作和劳动所造成的 体力消耗。因此，克劳克先生与他的“麦当劳”精心配制了营养、方便、廉价 的“麦当劳”汉堡包。它含有人体一天的需要的蛋白质。维生素、碳水化合物 ……一应俱全。 二、认真选择“麦当劳”快餐店的开设位置，方便美国中下阶层的食品需 求 克劳克先生选中了美国中下阶层顾客为“麦当劳”快餐店，因此要选择他 们的主要活动场所来开设“麦当劳”快餐店。克劳克先生为了选择最好的“麦 当劳”开设位置，先乘直升飞机在空中俯视，然后再乘汽车。实地现场勘测， 最后才决定是否应该在这里挂起大“M”的金黄色招牌，即“麦当劳”的象征。 “麦当劳”快餐店比比皆是，但它并不在繁华的市中心，而是在城市的郊区、 高速公路情、长途汽车站、火车站、市内地铁站、校园和军事基地商业区附近、 市区小镇……都会见到醒目的大“M”标记“麦当劳”快餐店。 三、以“麦当劳”的大“M‘字金黄色招牌，象征着它的 Q、S.C.V”的经营 战略 克劳克先生的天才是他的组织才能、市场销售才能以及他所创建的“麦当 劳”经营战略。 克劳克先生信条是：“企业就是竞争，就是贡献，就是要精力旺盛。”同 时，他的座佑铭：“一时一事不能马虎，一切都要认真。”所有这些就是他创 建“麦当劳”经营战略的基本出发点和根本依据。 在经营管理中，克劳克先生非常懂得激烈竞争的含义、产品质量的价值、 服务质量的作用。因此，他强调一时一事不能马虎，一切要认真。如果他发现 了任何一家“麦当劳”快餐店的汉堡包变质或不够分量，土豆条炸糊了，鸡蛋 松饼酸了，快餐店杂乱或不够清洁，桌椅不够舒适，服务不够快速敏捷，汉堡 包物不符价，服务员冷遇或轰赶客人··…都是麦当劳公司所不能容忍的，都要 受到惩罚。 为了“麦当务”的盛名，为了有效的指挥他的 8000 家分布在世界各地的 “麦当劳”分店和子公司，克劳克先生制定了“麦当劳”的 QSCV 经营战略。 （Quality）汉堡质化味美，营养俱全。 （Service）服务快速敏捷，热情周到。 （Cleanliness）店堂清洁卫生，环境伯人。 （Value）价格经济合理，优质方便。 凡不符合这四项要求的，服务员要解雇，经理要解除，分店要吊销经营职 照。Q.S.C，v 既是“麦当劳”快餐联号的经营战略，也是“麦当劳”服务质量， 商品质量和价格标准的象征和代表。它以每家“麦当劳”快餐店门前的“ m”字 金黄色招牌，欢迎顾客光临并监督检查“麦当劳”的一切服务质量标准。 四、实行规格化和系统化管理 克劳克先生非常强调食品制做的规格化和系统化。他建立了一整套的企业 管理系统。其中有专门的农场、牧场提供标准的牛肉。蔬菜，同时也有规范和 特设的面包店、餐具店以便制作标准的。营养俱全的“麦当劳”汉堡包。 克劳克先生向客人保证，无论你在哪一个地方的“麦当劳”快餐店吃汉堡 包，其大小、分量、质量和味道完全是一样，否则它就不是“麦当劳”汉堡包。 克劳克先生和希尔顿先生一样，强调集权领导。他不仅严格地控制成本费 用，不准随意购买大型服务设施，一切要经公司审批。同时他又设立统一的规 章制度和严格的商品质量标准和服务标准。克劳克先生主张一切精打细算，如 每家“麦当劳”快经分店只准设一位经理，4 一 5 名助手，其余都是季节工和 合同工。 但在另一方面，克劳克先生又提倡各个分店有独自的经营权。他们可以自 行安排盈利，扩大经营自主权。 五、发挥电视广告作用，扩大经营市场 “麦当劳”快餐、汉堡所以舍家喻户晓，人人皆知，在世界上享有盛名，一 方面是它的汉堡质量，服务质量和它的 QSCV 经营战略的结果，另一方面，当 然也是电视广告宣传的作用。 “麦当劳”每年要花一亿美元以上作广告宣传，其中 6O%是花在电视广告 上。 六、注意吸引人才和智力投资 “麦当劳”和其他的饭店联号一样，。都有自己的总部。近设在伊利诺斯州 的“麦当劳”总公司，有 3000 名专职餐馆经理专家、建筑家、市场调研和贸 易专家、食品质量管理专家、企业管理专家、会计师。他们制定经营战略、管 理措施、质量标准，负责指挥分布在 38 个国家和地区的 8000 多家“麦当 劳”分店。同时“麦当劳”又在芝加哥设有自己的专门人才培养基地“麦当劳 汉堡包学院”。凡是申请经营“麦当劳”分店的一切经理和工作人员，都要在 这所学院学习，受训。他们必须学习市场预测和销售学、饭店经营管理学、经 济学、“麦当劳”的经营方针和战略以及麦当劳的服务质量等课程。 虽然“麦当劳”的主人克劳克先生于 1984 年已去世，但是，“麦当劳” 并没有因为主人的去世而有所减色。 克劳克先生以“世界最成功的企业家之一”而载入饭店酒店业和食品工业 的历史史册，他所创办的第一家麦当劳汉堡包快餐店已经成为麦当劳汉堡包博 物馆最有纪念意义的例览参观场所。
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如何提升企业执行力
如何提升企业执行力 有这样一个寓言故事：一群老鼠为了预防一只猫的威胁，想出了一个绝妙 的主意，就是在猫的脖子上挂上个铃铛。在众鼠的一片喝彩声中，一只不识时 务的老鼠说了一句：“那么怎样挂这个铃铛呢？”众鼠哑言。从这个故事我们 可以看到，老鼠们经过集思广益，获得了最佳的与猫博弈的方案，但最终为何 执行不了？关键在于鼠群里存在着“光说不练”、“空口说白话”的现象。简 而言之就是缺乏执行力，造成方案不能付诸实施。 战略目标确定后，执行就成为关键。如果说战略是企业的“心脏”，那么 执行就是企业的“手”。企业的战略再好，没有强大的执行力作保障，这个战 略也只是一个梦想。今年以来，集团公司提出加快推进做强做优，建设一流综 合能源企业的目标和务实明了的工作思路，为集团公司系统各基层企业指明了 努力方向。各基层企业要加快改革和发展，就必须努力提升企业的执行力，因 为它是把战略目标变成现实的载体。如何强化执行力，笔者就浅谈个人的几点 看法。 执行力是企业成败的关键。执行是实现既定目标的具体过程，而执行力就 是完成执行的能力和手段。有人说企业的成功，30%靠战略，50%靠执行力， 其余 20%受机遇、环境等客观因素的影响。也有人说，没有执行力就没有竞争 力。我们处在一个新经济时代，现代企业之间的竞争实际上是执行力的竞争， 企业管理者面临的最大挑战就是如何快速应变。 执行力是一项系统工程。执行力不是具体运营的细枝末节，而是贯穿于各 项工作中的系统工程。首先，企业在制定战略时，要使战略具有可执行性。因 为只有从执行的角度出发制定的战略，才是实事求是和可执行的。其次，要注 重考察员工的执行能力，选用具有执行力的人，把他们安排在最合适的岗位上， 再利用各种激励方法，使其出色地完成工作。再次，要用系统的眼光看执行， 重视运营流程。运营是战略与现实之间的桥梁，是实现整个企业管理有效循环 的重要保障。最后，一切以执行为中心。很多企业把战略作为中心，最终只能 使战略停留在文字上。事实上，再好的战略都是海市蜃楼，执行才是企业成长 的核心要素。 提高企业执行力，必须突出抓好三个流程的管理：一是信息流程。要保持 企业内部、企业与外部的信息畅通，以提供及时有效的信息反馈，解决工作中 存在的问题。二是运营流程。运营流程即实施步骤，它通过详细的跟进措施确 保每个人都能完成自己的任务。三是人员流程。重点是搞好人力资源的开发， 充分运用薪酬系统，通过绩效考核和培训，选好人，汇聚人，培育人，留住人， 用好人。 做一个有执行力的管理者。做有执行力的管理者，实际工作中要坚持这样 几个原则： 一是鼓励观点碰撞的原则，鼓励工作人员结合工作实际提出不同意见； 二是要建立信任，管理者要以良好的性格赢得员工信任，做一位服务型的 领导人； 三是倾听的原则，鼓励交流，始终保持一条单纯的、未经过滤的交流渠道 的畅通； 四是注意细节的原则，管理者要想在大事上表现突出，就要在小事上养成 好的习惯；五是克制自我意识的原则，在各种危机和变化到来之前，先改变自 己，努力克制自我意识，不断突破自我； 六是简明扼要的原则，把企业的战略目标用最简练的语言传达给每一个员 工； 七是视下属为伙伴的原则，忽视级别上的差异，像对待伙伴一样对待下属， 花一定的时间和精力进行沟通。 中层主管当好教练员。不少企业的中层主管在工作中经常扮演救火员、监 督者和裁判员的角色，整天忙于应付紧急事件；忙于检查下属工作态度是否端 正；忙于解决下属的分工纠纷，以及评判谁对谁错等。出现这些情况的原因， 就是部门主管没有当好教练员。 权威的统计资料表明，企业员工 70%以上的工作能力的获得来自于他的上 一级主管，而大量成功企业的经验表明，企业中层主管执行能力强的，大多数 都很好地扮演了教练员的角色。企业战略目标确定后，中层主管很重要的任务 就是把目标分解到每个人，把责任分解到每个人，把技能传授给下属，甚至亲 自示范给下属。同时，要对下属之间的合作和企业整体运转情况了如指掌，并 及时调整；要激励下属，关心他们的思想动态，谁的工作出现了问题，要及时 进行了解、沟通，解决下属的思想问题和后顾之忧，切不可放任自流。此外， 在一定的条件下，应向下属传授做主管的心得、处事的方法、考虑问题的角度， 培养下属独立工作的能力，以利于下属的成长进步。 提高执行力要重视绩效管理系统。绩效管理是通过充分地沟通，在员工工 作的过程中给予支持、指导和帮助，与员工共同完成绩效目标，从而实现企业 的愿景规划和战略目标。绩效考核体系的建立，要符合企业的发展目标，适应 企业的实际情况，要实事求是、慎重地去建立。绩效考核的主角是企业的部门 主管，主管与下属的互动，通过绩效考核使每个员工由外压型转变为内压型。 要通过绩效考核达到选拔人才、培训人才、汇聚人才、留住人才的目的，必须 坚持公平、公正的原则，对下属的工作给予客观、真实的评价，启动奖酬系统， 对业绩突出者予以奖励。同时，要将帮助、指导、支持下属做好工作，贯穿绩 效考核的全过程，使领导者与下属之间形成一种绩效伙伴关系。 执行力是一种价值观，一种文化。它是左右企业成败的重要力量，是区分 企业平庸和卓越的重要标记。事实证明，我们可以模仿竞争对手的战略和战术， 但却永远模仿不到竞争对手的执行力。作为基层企业的每一位干部员工，我们 必须抛弃一切浮华，以理性务实的态度，以力求完美的精神，以没有任何借口 的执行力去完成每一项工作，为集团公司打造一流综合能源企业作出更大的贡 献。
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房产销售.doc
房产销售 第一条 商品房的销售，由经营部组织，办公室予以协助，销售的策略、平均售价、售楼 日期等由经营部提出书面报告，经经理审批后，报集团公司总工程师、总经理批准后实施。 第二条 商品房的销售，除按规定售楼花一次性付款、享有九折优惠成品房（以工程开工 后计算）一次性付款享有九五折优惠外，其余均 不得享有优惠。特殊情况，售楼花一次性付款九折以下（不含必折）、成品房一次性付款九 五折以下（不含九五折），分期付款享有折头优惠的，一律经经理核准，并报集团总工程 师批准后，才能办理。否则将追究有关人员的经济责任及法律责任。 第三条 销售方案由经营部牵，会同工程部、办公室等有关部门共同制订，根据楼层、方 向等因素确定每单元的明细价格，经经理审定，报总工程师和总经理批准后执行。 第四条 售楼的所有宣传资料，包括售楼书、售楼广告等，由办公室同经营部拟稿，原稿 由经理核准，报总工程师批准后，方可委托付印。 第五条 销售商品房的申报手续，含预售楼花、境外销售批文、外汇管理局批文、公证、按 揭委托和产权证等，由办公室负责会同经营部、财务部办理。 第六条 房产销售结束后，由办公室、经营部、财务部共同负责写出工程项目投资效益总 结报告，由经理审定后，上报总工程师、总会计师和总经理。 第七条 样板房根据经理的意见，由工程部负责会同经营部、办公室拟定装修和施工方案、 工期，组织施工及购置家私、花草等。样板房完成后，开放给客户参观，由经营部保管，直 至售楼结束。样板房及一切家私由经营部会同办公室制定方案报经理批准后作出处理。
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用料预算方法.doc
用料预算方法 □ 用料预算 第一条 常备材料：由生产管理单位依生产及保养计划定期编制“材料预算及存量 基准明细表”(附表 13.1.2)，拟订用料预算。 第二条 预备材料：由生产管理单位依生产及保养计划的材料耗用基准，按科别 (产 品表)定期编制“材料预算及存量基准明细表”拟订用料预算，其杂务用品直接依过去实 际领用数量，并考虑库存情况，拟订次月用料预算。 第三条 非常备材料：订货生产的用料，由生产管理单位依生产用料基准，逐批拟订 产品用料预算，其他材料直接由使用单位定期拟订用料预算。 □ 存量管理 第四条常备材料：物料管理单位依材料预算用量，交货所需时间、需用资金、仓储容量、 变质速率及危险性等因素，选用适当管理方法以“材料预算及存量基准明细表” (附表 13.1.2)列示各项材料的管理点，连同设定资料呈主管核准后，作为存量管理的基准，并 拟“常备材料控制表”(附表 13.1.3)进行存量管理作业，但材料存量基准设定因素变动足 以影响管理点时，物料管理单位应即修正存量管理基准。 第五条 预备材料：物料管理单位应考虑材料预算用量，在精简采购、仓储成本的原 则下，酌情以“材料预算及存量基准明细表”(附表 13.1.2)设定存量管理基准加以管理， 但材料存量基准设定因素变动时，物料管理单位必须修正其存量管理基准。 第六条 非常备材料：由物料管理单位依据预算用量及库存情况实施管理 (管理方法 由各公司自订)。 □ 用料差异分析 第七条 材料预算用量与实际用量差异超过管理基准时，依下列规定办理： (一)常备材料：物料管理单位应于每月 10 日前就上月实际用量与预算用量比较(内购 材料用)或前三个月累计实际用量与累计预算用量比较(外购材料用)其差异率在管理基准 (各公司自订)以上者，需填制“材料使用量差异分析月报表”(附表 13.1.4)送生产管理单 位分析原因，并提出改善对策。 (二)预备材料：物料管理单位以每月或每三个月一期，于次月 10 日前就最近一个月 或三个月累计实际用量与累计预算用量比较，其差异率在管理基准 (各公司自订)以上者按 科别填制“材料使用量差异分析月报表”(附表 13.1.4)，送生产管理单位分析原因，并提 出改善对策。 (三)非常备材料：订货生产的用料，由生产管理单位于每批产品制造完成后，分析用 料异常。
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公司经营管理方案
公司经营管理方案 一、 实行“岗位目标”责任制管理 按着工作性质划分岗位责任，确定岗位目标：销售目标、生产目标、工程 目标、技术目标、质量目标、人力资源目标、行政目标。 二、建设一只“有激情、懂技术、精服务”的营销团队 成立销售公司，根据渠道销售和终端销售的特点，划分为：大沈阳（沈阳 、 抚顺、铁岭）--终端营销，辽南区域、辽宁其他区域、吉林区域、黑龙江区域、 内蒙区域--渠道销售网络。 三、实施“长效差别激励”制度 一线生产工人：基础工资 1800 元+满勤奖 200 元+绩效***元； 生产管理人员：基本工资+产量奖（质量控制）+目标奖 技术人员：基本工资+新产品开发奖+目标奖 质量人员：基本工资+质量目标奖 行政人员：基本工资+工作目标奖 勤杂人员：基本工资+满勤奖 四、强化“第一责任人安全监控”制度 五、对产品质量实施“一责、一控、一检”的方法 “一责、一控、一检”--下道工序为上道工序负责制，严格执行过程监控， 落实产品入库前终检。 六、车间实施“准军事化”管理 七、加强技术攻关和新产品研发 八、建立“例会管理”体系 建立日常事务处理“日例会”（15 分钟--30 分钟）、每周生产调度会、 每月经济活动分析会、每月产品质量分析会、经理办公会、车间工人晨会（5 分钟-10 分钟）。 九、实行定额领料，加强车间成本核算 十、建立考评体系和培训机制 人力资源部门做好日常考评和考核，通过不同形式的培训提高工人的技能。 十一、建立计划管理系统，实现“事前计划、事中管控、事后审计” 十二、安装工程实行“三三项目管控法” 三三项目管控：“工期、质量、安全”，确保工期三因素 --人员、材料、 资金，确保质量三因素--产品质量、安装质量、管理质量，确保安全三因素--人 员安全、材料安全、运输安全。 十三、推行“三心工作法” “用心经营、用心管理、用心工作”，认真做事只能把事做对，用心做事才 能把事做好。 十四、创建“一严二强三高”的管理模式 创建“严格的纪律，强力的执行力和落实力，高效率、高业绩、高回报” 的企业管理模式。 十五、建设一支具有“团结精神、合作态度、真诚内心”的创业管理团队 团结才能生存、团结才能共赢、团结才能发展。 十六、企业应该“强化执行，监管落实” 执行和落实是现代企业管理的关键，科学的管理手段、优秀的营销方案、 最佳的生产计划、完善的工作流程，执行的不彻底，落实的不坚决，都是一纸 空文，经营管理者最主要的任务就是--执行和落实。
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医院的经营与服务营销
浅谈医院服务营销与经营 与时俱进的社会，飞啊速发展的世界，给各行各业创造 了良好的发展环境，在带来了新的机遇的同时也使它们面 临着更多的挑战。加入世贸十余年后的中国的医疗市场及现 状，也正发生着巨大的变化。某些国有大医院的整合、重组、 兼并及改制；民营大型专科、综合医院的与日俱增；国外资 金的流入，外资、合资医院的建立等，这些因素都在改变着 整个中国医疗市场的格局。国有医院在人们心中的根深蒂固， 民营医院的特色经营，外资医院的实力雄厚，他们都有自 己的优势，同时也增加了彼此之间的竞争力。一个覆盖不同 市场需求的医疗服务市场正在形成，医疗机构的市场竞争 在所难免。而面临着巨大生存与发展考验的医院，路在何方？ 将是摆在医院管理与经营者面前的一份新的试卷。 医院的经营等同与企业经营，既企业在生产与销售过程 中来获取利润的过程。医院就是通过患者整个就医过程满足 就医者的各种需求，同时在这一过程中体现自己的价值， 获取社会效益和经济效益，来实现自己的经营目标。随着竞 争的加剧，医疗机构正逐步加强市场营销行为。服务营销， 是市场发展所产生并需要的一种新的模式。它的优势在于能 够比较顺利地抓住消费者回头购买或者长期购买，其中的 价值体现是无法用常规的投入产出来计算。国外成熟的做法 已经有许多年，我们现在的医院有许多优势可以运用这种 模式。如何运用服务营销？如何将服务营销在医院的整体经 营中运用的更好？如何才能更好的抓住就医者，挖掘他们 长期的就医潜能？都值得我们去详细探讨。 1 在开展服务营销前应注意的几个问题 在开展服务营销之前，需要让所有的营销人员也就是医 院全体人员了解几个关键问题，特别是一些实际操作中要 解决的问题，如果不清楚服务营销所有的构架与支撑点， 那么您的服务营销也是开展不起来的，可能又会出现“学 而不象”的局面，导致浪费与破坏。 1.1 一定要了解你所服务的对象（客户）是什么 了解你 的服务对象就好比了解你自己，了解你自己的健康状况一 样，就诊者站在什么样的位置上，比如所犯何疾、疾病严重 程度、就医情况如何、生活保障、收入等，其他如家庭状况、 地址、电话等，了解的越彻底越好。你对就诊者越了解，就 越能把握对方心理，说明对他越认真，就越能够做我们想 做的事，在服务上就越能够体现服务的实际意义。 1.2 一定要熟知你所推广的医疗内容是什么 营销如战场， 知己知彼方能够百战不殆。在了解服务对象的同时，要非常 熟知自己所进行的医疗活动，每一个员工都必须清楚，自 己所在医院的环境、实力、特色、专家、配套服务等。现在的营 销有许多部分都要靠口碑的力量去做说服工作，服务营销 的突出特点就是强力的口碑工作，如果我们不知道自己所 推广的医疗内容，就谈不上服务营销了。熟知自己的医疗内 容，熟知自己的特色与优势，并与到位的服务相结合，才 能够事半功倍。 1.3 一定要深入了解你的医院与医疗服务口碑有多远 服 务营销所推崇的力量是你的医院品牌与医院的口碑，就诊 者大多数对比较知名的医院信任度较高。 2 在做好医疗服务营销时应该把握住服务营销的主要内 容 医疗服务营销观念和医疗服务营销策略是搞好医疗服务 经营的主要内容。它作为医疗机构进行市场经营决策的指导 思想，具有丰富的内涵，概括起来有：生产观念、服务观念、 营销观念、大市场营销观念、双赢与多赢的观念。营销观念的 重点内容包括如下几个方面。 2.1 以就医者需求为中心的观念 近年来，各级医疗机构 都提出了要“以病人为中心”的观点和宗旨。从医疗机构与 病人之间的关系来讲这是十分正确的，它比在生产观念和 服务观念指导下的做法大大进了一步。但是，这种提法不全 面，有一定的局限性。因为：（1）从医疗服务的对象来讲， 医疗服务对象不仅是病人 ，而且还包括健康人、亚健康状态 的人。在过去服务对象主要是病人，而随着经济社会的不断 发展，人们的健康需求已经发生了变化，不仅是患了病的 人才到医院去就医，而是健康人与亚健康状态的人有需求 时都要到医院就医，并且形成了“健康就是财富，健康就 是幸福”的共识。并不是有病不医、有病缓医，而是自己有 点不适都愿意到医院就医；（2）从服务的内容上讲，医疗 服务涉及到保健、康复、咨询等多方面。人们可以因为各方面 的目的而到医院就医；（3）从医疗机构的功能来讲，医疗 机构不仅要治疗疾病，它还包括照料（维护）人们的健康、 修复劳动力和满足人们的保健消费需求等。所以，从医疗服 务营销的角度来讲，应当是“医疗机构要以就医者的需求 为中心”，而不再仅仅是以病人为中心。 第一，要满足就医者有关医疗服务的全部需求。就医者对 有关医疗服务的全部需求，是通过医疗服务整体概念来实 现这一要求的。这里要求医疗机构和医务工作者要改变长期 以来一种不正确的认识，即把就医者当作求医者的认识， 认为病人患病后到医疗机构就医是来乞求医生治病。在市场 经济条件下，从医疗服务营销的角度来看，医疗机构就是 为人们提供医疗服务的场所，人们到医院是来就医而不是 来求医，就医者和医务人员是处于平等的地位和关系之中。 对病人而言，其就医时对医疗服务的要求，主要表现在： 希望在最短的时间内、用最少的经费支出、获得没有副作用 的诊疗措施解除其痛苦（治愈疾病）；其次是护理及其相 关配套服务的要求；对亚健康状态的人来说，其就医时对 医疗服务的要求，主要表现在要求接受的医疗服务方便、快 捷、周到。因为亚健康状态的人就医时获取的服务主要是： 健康检查、心理咨询、康复、保健、疗养、器官功能改善及生活 质量的提高等；对于健康人来说，其就医时对医疗服务满 意与否主要表现在是否方便、有效。因其就医时获取的服务 主要是：人体雕塑（如隆胸、隆鼻、抽脂、祛斑、除皱、双眼皮 切割、整形、矫形等）、疾病预防、健康咨询、个人体征改变 （如腋臭根治，鼾声根除）以及生命质量提高的需求（如 阴道紧缩术，包茎切割，断肢再植等）。 第二，要满足就医者不断变化的需求。在有形产品市场营 销策略中，是要通过产品寿命周期理论，即不断提供新产 品来实现这一要求的。医疗服务需求方面也是如此，它是通 过医疗服务项目的寿命周期理论，即不断推出的新疗法、新 技术来实现这一要求的。医疗服务项目同样存在着研发期、 临床试用期、成熟期、衰退期。如果一所医疗机构的医疗服务 项目总是一副老面孔，没有新项目，就不能满足人们健康 的需要，就必然被市场淘汰。而医疗服务项目寿命周期理论 就是研究如何根据市场需求的变化不断推出新项目，以满 足人们不断增长的健康需求。 第三，要满足就医者对不同服务的需求。这是通过市场细 分战略来实现这一要求的。医疗服务营销观念认为，就医者 的医疗服务需求都是不同的，医疗机构对不同的需求群体 应提供能够满足他们各种需求的医疗服务，要做到这一点 医疗机构必须实施市场细分战略，对需求进行划分。所以， 市场细分战略就成为以就医者为中心的现代医疗服务营销 观念的重要内容。 如新加坡中央医院就把“以就医者需求为中心”的理念 深入到医院全体员工的心目中。在该院，只要就医者入院， 不管你是国家总统，还是街头小贩，都会得到医院无微不 至的关怀与照料。医院为就医者考虑的十分周到，他们每天 一换的消毒床单，每天安排就医者洗澡，护士查房时除医 疗问题外，还会征求就医者对饭菜及生活的满意度，对医 院各方面服务的需求，查体前总会把床前的布帘拉上。就医 者出院时，还要请他们填写医务人员服务调查表。调查表开 头写着：“感谢你选择了中央医院，希望你在住院期间感 到舒适，请你抽一点时间填写此表，本人将亲自查看。”落 款是院长签名。 2.2 以就医者满意为标准的观念 西方的学者为服务业设 定的法则是：“顾客就是上帝，热爱上帝，做他喜欢做的 事情。”判断服务好与坏的标准就是顾客是否满意，这又称 为“顾客满意理论”顾客满意是指顾客对服务的感受大于 他自己对服务期望的情感状态的反映。医疗服务既是特殊的 服务也是服务业的重要组成部分，医疗服务的目标也是让 就医者满意。就医者是否满意既是判断医疗服务好坏的重要 标准，也是医疗服务的宗旨。 影响医疗服务满意的因素包括两个方面：（1）医疗服务 环境方面的因素，包括医院的环境与设施、医疗的各种标识、 医务人员的服饰等；（2）医疗服务产品方面的因素：①医 疗质量（包括基础质量、环节质量、终末质量——疾病的转 归）；②服务（包括获取服务的便捷程度、配套服务的完善 程度、服务的及时性、医务人员的服务行为、沟通技巧等）； ③医疗服务效果的快慢；④医疗服务的价格等。 长期以来，医疗机构将医疗质量作为判断医疗服务好坏 的标准，把医疗质量（特别是疾病的转归）的因素等同于 影响医疗服务满意的所有因素，使医务人员在工作中仅重 视了医疗质量，而忽视了服务质量和影响医疗服务满意的 其他因素，甚至认为疾病治好了病人就该满意了，这是一 个认识上的误区。从医疗服务营销的角度来讲，我们每一位 医疗服务工作者和医疗服务的经营管理者均要牢固树立以 就医者满意为标准的观念，把就医者（客户）是否满意作 为评价医疗服务好坏的最高标准，高度重视影响医疗服务 满意的各种因素。 2.3 长期利润观念 现代市场营销的另一项重要内容，就 是强调企业或服务部门在市场营销活动中，必须坚持长期 发展战略，追求长期稳定的利润。医疗营销活动的直接目的 是为了获取利润，但是在不同的营销观念下，衡量利润的 标准不同。在早期，特别是在计划经济的初期阶段，医疗机 构根本没有什么利润的观念，医疗机构也不管成本和效益 是怎样，只管有没有社会效益；在生产观念和服务观念下 开始出现经济效益和社会效益并存的认识，而衡量经济效 益的一个唯一标准则是利润，这实际上是一种短期的发展 战略。在进入市场经济时代后，营销观念、大市场营销观念 及双赢观念的出现，则强调经营的长期发展，不注重每一 笔交易或每一项服务都赚钱，在市场竞争中也不是只用利 润这一衡量标准，还要以医疗服务的市场地位、市场占有率、 投资收益率来全面地衡量某医疗机构医疗服务满足就医者 需求的程度，并且要衡量医疗机构的获利能力。 实际上，医疗服务的特殊性正说明了长期利润观念的重要 性。从医疗客户的角度来看，每一个人（客户）都具有终身 价值，同时医疗服务又有就近获取的特点。如果一个人对某 医疗机构的服务感到满意，他可能成为这个医疗机构的长 期服务购买者，甚至是终身客户。不仅如此，他可能向他身 边的其他人宣传这个医院或某个医生，介绍他身边的其他 人到这个医院来就医；反之，如果一个人（客户）对某医 疗机构的服务感到不满意，那么他可能只是这个医疗机构 的一个一次性就医者，甚至他可能影响他身边的其他人有 来这所医疗机构的就医行为。所以，每个医疗机构的经营管 理者和医务人员都应当树立长期利润的观念，而不能只考 虑眼前的利益和当前的利益，更不能做一锤子式的买卖。 2.4 发挥优势和特色的观念 从医疗服务需求特性来看， 医疗服务需求具有广泛性、层次性、重复性，医疗市场具有 广阔性和复杂性。从资源的占有角度看任何一个医疗机构都 不可能拥有所有的医疗服务资源，一所医疗机构所拥有的 资源、所具备的条件和服务能力始终是有限的。由此可见， 任何一个医疗机构都不可能满足所有人的医疗服务需求， 它只能从某些方面寻求机会并加以突破。这一特性指明，医 疗机构必须发挥自身优势，突出特色。要在某些方面有所为， 某些方面有所不为。在有所为方面应当根据市场细分理论和 结合自身优势把有限的资源集中利用，充分发挥占有资源 的作用。如果什么都去做结果是什么也做不好，最终将失去 竞争能力和优势以及应有的市场地位。 2.5 全员营销的观念 医疗服务的全过程不是由一个人的 简单劳动就能够完成，它涉及到多个部门、多个环节，医疗 服务的最终产品是由多个相关的医务人员提供的服务共同 作用的结果。而医疗服务的全过程好像是一根完整的“链 条”，如果某一个环节出问题（服务不好或出差错），这 根“链条”就可能断裂。某一个环节出问题就可能影响到医 疗服务最终产品的形成，还可能影响到就医者对医疗服务 的“满意程度”。医疗服务不同于商品零售业、金融保险业 等其他服务业，他们只需个别服务人员与顾客接触就能完 成相关服务。医疗服务则需要医疗机构的工作人员共同参与、 共同完成。而且每一个医务人员都处在服务的前台，与就医 者直接接触并向就医者提供服务。因此，医疗服务要树立、 而且要牢固树立全员营销的观念。不仅如此，还应把就医者 作为医疗服务的推销者。如果有人认为医疗服务营销仅仅是 医疗机构的领导者和营销部门的事情，那就说明他还没有 真正认识到医疗服务的市场特征。 我们经常都会见到有这样的例子，同是一个学校毕业的 医学生，同在一个单位从事医疗服务工作，其中一个人成 了名医，而另一个人却很少有就医者选择他为其诊病。为什 么呢？很简单，因为前者懂得医疗服务营销，学会了一整 套切实可行的营销方法、营销策略和营销技巧，并在医疗服 务活动中不断地营销了自己所提供的医疗服务。而后者呢？ 因为他只懂得埋头从事医疗服务技术工作，他把自己只定 位成了一个科学家或专业人员，只知道为就医者提供冷冰 冰的诊疗技术。他所关注的是疾病而不知道自己的服务对象 是有血有肉、有思想感情的人，当然也就很少有就医者愿意 选择和接受他所提供的服务。 从营销的角度来讲，一个优秀的医务人员除了应具备精 湛的医术和优良的职业道德外，还应懂得接诊技巧，也就 是医疗服务营销。一个成功医疗机构的领导者和经营管理者 除了应有较强的管理能力和懂得领导艺术外，更应懂得医 疗服务营销策略。可以说，一个医务人员如果不懂得医疗服 务营销，他就仅仅算是一个“医匠”。一个医院的管理者和 领导者如果不懂得医疗服务营销策略，他就仅仅算是一个 “管家”。 3 在做好服务营销的同时要把握好以下几个主要环节 3.1 医院营销是个系统工程 大家在谈到市场营销时，反 映出的概念往往是如何做广告，或者是出个什么点子之类 的，对于医疗服务市场的营销行为也往往流于这种认识， 忽略了市场营销工作的整体性和复杂性。市场营销是一个针 对客户需求进行产品（服务）设计的过程，需要进行需求 调查（判断）、产品（服务）设计、流通渠道确定、制定价格、 形象设计、宣传等一系列复杂工作。而在进行整体战略营销 时，则更为复杂，操作实施须更加谨慎。 医疗服务由于是一种提供“健康”这种“产品”的服务， 具有其较为特殊的地方。在进行市场营销设计时， 不仅需要 基本的市场营销知识，还需要具有丰富的医疗知识、流行病 学知识及卫生管理知识；不仅要能设计和实现医疗服务需 求调查，进行需求判断，还需要能参与到医疗服务的流程 改造等问题中去。结合国家医疗卫生体制改革的精神和政策 需求提供健康服务，则是一个站在战略高度看待医疗服务 市场的问题。 3.2 根植于医疗机构内部管理 任何市场营销活动的成功 很大程度上是根植于其内部的管理，医疗服务市场的营销 行为也不例外。一个医疗机构要实行某项市场营销活动，最 终的行为都将落实到医疗服务的过程中，这必然涉及医疗 机构的内部管理。医疗服务行为作为一种服务，这种依赖性 更加突出。简单以下乡进行“假日巡诊”为例。我们姑且将 这种营销行为的目的设定为：扩大医疗机构的影响，获得 良好的社会声誉；发现病源挖掘病源。要达到这一目的就需 要医疗机构有良好的内部管理机制。首先，医疗机构内部必 须有相应的人员、物品组织安排体系，有相关的行程、活动 安排等内部管理能力。在此基础上才有可能谈如何进行事前 宣传、事中活动、事后结果分析等营销行为。一个缺乏内部管 理能力的医疗机构，即便是营销计划做得很完美，在实行 时也往往容易流于形式，扩大营销成本得不偿失。 医疗服务的根本目的是祛除疾病，实现“健康”。因此， 不管营销活动搞得多么精彩，对服务对象（患者）而言， 是否帮助其实现“健康”才是最根本的。这依赖于医疗服务 提供者的医疗技术水平的提高（就如同医疗检测设备再先 进，也不能代表治疗水平一样）。而如何提高医疗服务提供 者的医疗技术水平，是需要医疗机构内部的一系列人才管 理体制来促进和培养的。中医对疾病认识的一句话说：“有 诸内，才能形之于外”。没有坚实的内部管理，医疗服务的 市场营销活动就是花架子、空壳子。 3.3 要注重内部营销 医疗服务作为一种服务的实现过程， 需要医疗服务提供者与患者面对面接触来实现，具有较强 的个体服务的特点。一个医疗服务提供者面对患者时往往代 表了其所在的整个医疗机构。因此，如何让医疗机构内的每 一个医疗服务提供者自觉自愿地热心服务于患者，就必须 进行医疗机构的内部营销。内部营销就是要求领导层将机构 内部成员当作客户一样看待，进行营销，即通过各种营销 活动促进内部成员积极地工作（对外提供服务）。对于医疗 机构的领导而言，这在目前还是一个需要建立的概念。内部 激励机制（如定期选人到大医院带薪进修）也可以看作是 内部营销的一项内容。 3.4 必须进行成本核算 医疗服务市场营销活动肯定是需 要经费的，因此必须进行项目的成本核算。还是以下乡巡诊 为例。事前的宣传需要费用，内部人员的薪金需要考虑，来 回的路费需要考虑，活动消耗需要折成费用，发放礼品及 宣传用品的需要费用等。可以测算在一定的影响时期内，该 地区来就诊人数的同比增加值及相应的收入，也就可得出 该项活动投入与产出比，算出真正的经济效益。由此也可粗 略地估计出活动提供周期，同时也可以衡量出该活动是否 为社会效益“付费”。 在把握以上重点的同时还要注意对医院服务营销的认识 误区 ：（ 1） 营 销就 是 广 告； （ 2） 营 销就 是 宣 传 策 划 ； （3）营销增加支出；（4）营销就是营销部门的事；（5） 医疗服务不营销也有需求；（6）有技术优势就不必要营销； （7）医疗服务无法营销；（8）医疗市场无法定位；（9） 医院无法为医疗产品定价；（10）医疗服务无法促销。 4 小结 上面谈到了服务营销在医院经营中的重要性，以及医疗 服务营销的要点。医疗服务市场的营销在我国还是很新的一 个领域，需要医疗机构的管理人员结合卫生管理、医院管理 及市场营销管理知识在实践中不断探索，总结出适合我国 医疗服务体制的营销实践活动，走出一条有中国特色的医 疗服务市场之路，走出一条属于自己医院特色的发展之路。
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美容院经营管理
美容院经营管理 第一章美容院日常店务管理 第一节美容院的设计 一、室外环境：关键交通方便。容易寻找，居民聚店点，或办公写字楼集 中的地点。 1：前卫生，专人负责若门前脏乱不堪，使人望而却步 2：每天操拭橱窗，玻璃，可透过玻璃看到美容院的陈设 3：门前鲜花摆放整齐，并足期更换 4：大门应宽大光亮，招牌醒目，以利宣传推广 二、室内环境：美容室和发式，主要分隔开。美容主应是独立的 1：全功能装修：美容，美发，桑拿，因功能较多，故要求面积 100M 平 方以上。独立单间面积 3×2 平方 2：单功能装修：只适用于单一的保促美容， 要求面积最低限度也应备 30 平方，若少于这个面积，只能算是附属的美容设 备（某综合场所附属）。3：室内装修： A：灯光：首选可调光，可明可暗利于美容师操作及客人休息，要具备良 好的采光设备。 B：墙壁：采用大壁镜，因美容院湿度较大，故不适合贴墙纸，要注意颜 色搭配，并配有专门摆放美容用品器机械的饰柜。 C：地板：首选木地板，防滑地，但不宜铺地毯。 D：间隔：每一独立单间为 3×2 平方，宜用不到顶的玻瞝有利于美容师照 顾各个客人。E：空调：冷暖气，抽湿设备，室温 25 度，温度 55-65% F：咨询接待处：直接关系美容婃的业务收入，就有舒适的布置，鲜花，小 沙发。 G：工作消毒间：洗衣可，干衣机，消毒柜，消毒药水等. F：内室要有进水，出水设备，排水要通畅。 第二节美容用品用具的消毒 一、棉织物消毒方法：美容院常用的毛巾，围巾，客人穿的美容衣，床上 用的毛巾，被。等棉织物，使用一次后，必须更换，清洗消毒，消毒方法如下： 1：蒸气消毒：这种方法是最普通的消毒方法把洗干净凉干的棉强物放入 蒸洗箱内，加热致水沸后 20 分，可达消毒目的。 2：煮沸消毒：把所以棉织物清洗干净，直接放水中煮沸 20 分。 二、工具消毒方法： 1、紫外线消毒：把工具放入紫外线箱中，时间 20 分 2、酒精消毒：浓度为 75%，所有用具，接触皮肤的部份，使用前以 75% 酒精消毒，使用完毕，要把残留的护肤品抹拭干净，再用 75%酒精消毒。 3、新洁而灭：0.1%新结而灭液，用于侵泡各种工具器械，时间：30 分 4、过氧化氢：（双氧水）：用于清洁皮肤及伤口 5、足检查消毒情况：更换紫外线灯管和消毒液。 第三节卫生规则 一、美容院卫生规则： 1.经常保捐献者墙壁，天花板，地板，窗帘干净 2.室内一切傢具及摆设的用物，每天用清水抹拭一次 3.室内禁止吸烟，保持空气清新。 4.每天工作前，用紫外线灯消毒室内空气一次（30 分钟一次） 5.每日工作前，把一切用具消毒好，存于柜内备用。 二、美容师卫生要求： 为避免一切美容操作过程中导致顾客间的交叉感染。美容师必须严格执行 卫生操作要求： 1．工作前后清洗双手，并用 75%酒精棉球擦。2．手消毒拿取美容用品 时，应使用消毒工具。3．操作时使用过的用具，应消毒后方可重复使用。 第二章员工管理 世界上人是最宝贵的，奇迹要靠人去创造，未来要靠人去书写“”。事业 发展、蒸蒸日上的时代，大都是人才辈出的时代。一个国家、一个民族、一个 企业是否兴旺发达，最显著的标志就是它对人才的吸引力和凝聚力，将人才吸 引过来了，又如何去管理呢？这是一门非常大的学问，在这里是就美容院的美 容师如何进行管理方面给到的一些建议，因为美容院面临的竞争越来越大，但 美容师的留动性大是非常现实的问题，我们只能从实践中不断地积累，将别人 成功经验中适合自己的吸取过来作为事业道路上的一些指引。 第一节员工管理的原则 一、原则：严格要求、严肃评价、严明赏罚(1)严格=必须遵行；必须很明 确 执行法--提出哪些要求--《工作职责》《服务标准》？(2)严肃=坚持原则； 对错分明 检查法--如何作出评价--《工作绩效评估办法》？(3)严明=公正、公开 处理法--如何给予赏罚--《奖惩制度》 第二节你是怎样批评员工的 一、先了解情况，分析利弊，以理服人而不以权压人； 有些老板对自己安下去的事情如果员工在规定时间内没有完成的话，不分 青红皂白，就大发牌气，责问员工的脑子到哪里去了，为什么不多想想。而不 先去了解员工在执行命令时的难处，自己是否安排恰当，有没有考虑员工的办 事能力等。作为上下级关系，员工一时可能会忍声吞气，但事后可能会反感， 一有机会就另谋高就。老板应冷静面对问题，分析利弊，作自我检查，同员工 找出问题的症结所在。该指出的就指出，该批评的就批评，做到以理服人。 1、以关心爱护的角度进行批评。 如果面对一些经常迟到的老员工，应该会有一些你平时没有想到的原因。 是不是他家里有一位长期需要照料的病人，或是他上班的路上交通状况比较比 较复杂，还是对自己的待遇不满等等。相信跟他沟通这后你批评起来就有针对 性，处理起来自然也游刃有余了。 2、不要不加分析地批评。 有些下属是乖乖脾气，在家听父母，在校听老师的，婚后听爱人的，在美 容院自然习惯听老板的，因为这样最可靠，最稳妥。这是我们的环境和教育造 成的，我们应该对他们进行引导，不断鼓励，在公司范围内营造出一个知人人 善任，用人不疑、不胆授权的宽松环境，同时又注意适当监控。而对于有先斩 后奏倾向的员工，在赞赏他喜欢动脑去尽量为美容院扩大业务的同时，提醒他 注意自己职责范围内的事，如果发现有什么商机的话，也不能擅作主张，在取 得老板同意的情况下再作决策。 3、在批评中让下属感到受重视，让他养成严格管理自我的习惯，并逐渐 形成使命感。 在批评他的时候，用类似“你不应该用一般员工的标准来要求自己，应注 意在各方面不断完善自己”的话语来激励那些有培养潜质的下属，相信效果会 不错。 第三节成就一条龙 有人说“一个中国人是一条龙，两个中国人就成了一条虫”，美容院的员 工是否具有团队精神，是你美容院的战斗力所在，更是美容院战胜困难，走向 成功的关键。在一条河中如果水不流动，那么就成了一条“死”河，在一个美 容院里，如果员工相互不交流，那么就会变得死气沉沉，正因为如此，很有必 要在美容院内部营造一种坦率交流的氛围。 A、有效交流的四条法则 1、你将怎么办。这五个字是老板们可用于听取内部意见的最有力基础。 许多成功美容院老板们经常问员工作一句话：“如果你处在我的位置你将怎么 办？”有时员工作有些创新设想，由于老板高高以上，他们受传统方式的牵制 或出于心理上的障碍不能畅所欲言。如果老板能经常征求员工们的意见，那些 障碍就完全消除了。 2、让我们交谈。懂管理的老板在每天的日清和日高会议中，要求每一个 员工都要发言，都要对美容院的工作提出一些建议和意见。给到大家一个良好 的双向交流的空间和舞台，而不是老板一个人在说，在作报告。 3、递送不署名的意见。员工们之所以不敢直接或个别向老板提意见，主 要是因为怕受惩罚或被视作捣蛋鬼和抱怨者而孤立起来。我们很多加盟店在美 容院都专门安置了一个意见箱，挂在员工的休息室。所有员工都可以投递不署 名的意见，然后由老板公开作出及时回复。 4、新手咨询。美容院为了促进交流应该为美容院新员工如开交流会。所 有的员工都要参加“新手咨询”活动，每人必须花半天时间向新手传授他们所 有不知道的专业知识。作为新咨询者，他们必须注意同事们如何有计划，有步 骤地工作，并提出每个能想象的问题，问一下，为什么和如何进行这项工作。 “你为什么要这样做？”“你怎么会做这些？”和“你过去有否想过要这样 做？”这是一些典型问题。这种简单却有力的方法在打开双向交流通道中是很 有效的。 那么，作为管理者应该从哪几方面来培养自己员工的合作能力呢？ B、专家提供了 4 条对员工进行教育的意见：（这也是你们回去培训美容 师的内容） 寻找团队积极的品质在每一个团队中，每个成员优缺点都不尽相同。你应 该去积极寻找团队成员积极的品质，并且学习他。让你自己的缺点和消极品质 在团队合作中被消灭。团队强调的是协同工作，较少有命令指示，所以团队的 工作气氛很重要，它直接影响团队的工作效率。如果团队的每位成员，都去积 极寻找其他成员的积极品质，那么团队的协作就会变得很顺畅，团队整体的工 作效率就会提高。 一、对别人寄予希望 每个人都有被别人重视的需要，有时一句小小的鼓励和赞许就可以使他释 放出无限的工作热情。并且，当你别人寄予希望时，别人也同样对你寄予希望。 二、时常检查自己的缺点 你应该时常地检查一下自己的缺点，比如自己是不是还是那么对人冷漠， 或者还是那么言辞犀利。这些缺点在单兵作战时可能还能被忍受，但在团队合 作中就会成为你进一步成长的障碍。团体工作中需要成员一起不断地讨论，如 果你固执已见，无法听取他人的意见或无法和他人达成共识，团队的工作就无 法进展下去。 三、让别人喜欢你 你的工作需要大家的支持和认可，而不是反对，所以你必须让大家喜欢你。 除了和大家一起工作外，还应该尽量和大家一起去参加各种活动，或者礼貌地 关心一下别人的生活。总之，你要使大家觉得，你不仅是他们的好同事，还是 他们的好朋友。四、保持足够的谦虚 团队中的任何一位成员都可能在某方面很擅长，所以你必须保持足够的谦 虚。任何人都不喜欢骄傲自大的人，这种人在团队合作中也不会被大家认可。 你可能会觉得某个方面他人不如你，但你更应该将自己的注意力放在他人的强 项上，只有这样才能看到自己的肤浅和无知，谦虚会让你看到自己的短处，这 种压力会促使自己在团队中不断进步。 如何使美容院成为一个上下团结的整体，请对照下列状况：C、上下团结 美容院的五种标志。 在商业竞争的社会中，一个美容院就是一个团队，就是一个整体，只有上 下团结一心，才能够顶得住商海竞争中巨浪的冲击。通常情况下，一个上下关 系良好的美容院团队会表现出人际关系合谐的各种迹象。具体来说在公司美容 院表现如下： 1、交往频率高 员工之间，员工与老板之间经常交往。一般说来，交往次数+真诚=关系 良好 2、信息沟通 人际关系协调，必须信息沟通流畅，而且交流的出发点是“对等”的。无 论双方其他条件如何相称，若信息的质量“不对等”，信息沟通便无法进行。 用现代的时髦话说，叫做“缺乏共同语言”。也就是看美容师之间是否经常作 一些工作，生活方面的沟通和交流。 3、心理情意 交往双方在感情上相互影响，在意志上相互作用，能使交流双方的互相影 响进入人心理的深层。它不只是信息的交流，而且伴随情绪的感染和共鸣，使 人们愿意拿出心灵深入的东西进行“互换”。看看美容啧之间是否经常谈心。 4、互补性吸引 人类行为的源泉是需求。通过交往获得所缺的东西，把自己的优势扩散， 使对方获得满足。真正良好的人际关系，既非单纯的索取，也非单纯的奉献， 而是相互满足的互惠关系。互补性吸引是最强的人际吸引力。这种吸引力有两 方面表现，一是个性特征的互补，欣赏或喜欢对方的个性、为人，愿意与之交 往，称为个性吸引；二是需求的满足，对方知识结构丰富，思路清晰，很想接 近他，希望也能象他一样称为相互需要的吸引。要看美容师自身是否在不断提 升和学习，美容师之间的交往是否是彼此吸引的。 5、关系和谐 第三章顾客管理 第一节顾客管理的观念与准则 一位营销学专家深刻地指出，失败的企业常常是从找到新顾客来取代老顾 客的角度来考虑问题。而成功的个企业则是从保持现有的顾客并且扩充新顾客， 使得销售额不断增长，销售业绩越来越好的角度考虑问题。对于新顾客的销售 只能看作是锦上添花，有可能是一锤子买卖，没有老顾客做稳固的基础，对新 顾客的销售也只能是对所失去的老顾客的抵补，总的销售量是不会增加的，所 以：----美容院必须树立一个观念：老顾客是你最好的顾客。 美容院必须遵守的一个准则：使每一个购买你产品的人能成为你的终生顾 客。 第二节顾客是什么 1、顾客不靠我们而活，而我们却少不了她们 2、顾客不是我们争辩的对象，当我们在口头上占了上风，那也是我们失 去她们的时候 3、顾客有权利自由选择购买我们或竞争者的产品 4、顾客是我规章最重要的人物，也是我们有工作及收入的原因 5、对顾客来说接触顾客的员工就是整个公司我们要记住： ----这世界上最重要的人是自己，而顾客也是这么想的！ 第三节识别顾客的需求 1、受欢迎和被记住的需求 2、感觉舒适和被协助的需求 3、被理解和重视的需求 4、及时和有序服务的需求 5、被尊重和称赞的需求 第四节态度 顾客的差异性很大，要求也有所不同。如工作很忙的顾客希望美容师手艺 高且动作迅速；时间宽裕的顾客，则希望悠然自在的服务； 所以，符合顾客个性的服务，也是满足顾客要求的一门技术，但这门技术 是与美容的服务紧密联系在一起的。 我们要知道顾客在美容院停留的时间平均一次大约在一至两个小时，这与 在商店购物的时间比起来，算是非常长的了。这样，顾客体会店内气氛的机会 就相当多。但在另一方面，时间长了损害顾客的机会也会增多，因此，为了不 损害顾客的心情，我们有必要了解顾客的性格类型：顾客的性格类型 1、力量型：容易兴奋，爱好强烈，喜欢改变（态度：肯定、直接、语速 较快） 2、活泼型：乐观、聪明、爱好强烈，但不易改变（态度：肯定、亲切、 语速轻快） 3、合理型：性情固执，对周围事物不熟悉，规规矩矩，一丝不苟，对别 人的关心加理睬，爱好始终不强烈，不易兴奋（态度：稳重、分析、语速慢） 4、完美型：爱好永久性强烈，不易兴奋，适应力强，对人对事都要求十 分严格；（态度：激发想象、富有激情、语气优雅、尽量以将来的效果作吸 引）第五节顾客满意构成的要素 顾客满意仅仅是顾客的一种感知，是期望被满足的感知 1、商品本身的价值 2、商品的附加价值 3、现场营造的气氛 4、服务人员的待客方式 5、相关行业的评价 第六节顾客流失的原因 1、1%事故及突发事件 2、2%搬迁（公司、单位、家） 3、4%自然因素（喜新厌旧、改变偏好、太忙） 4、5%听从亲友劝告 5、9%找到更便宜的产品（价值因素） 6、10%更好效果、更好品质的追求 7、68%没能重视顾客 1）没有重视老顾客的感受 2）缺乏真诚度 3）没有区别对待 4）言语行为上得罪顾客 5）美容师形象差、缺乏信心、争功近利如何解决： 1、建立详细的客户消费档案 2、与顾客建立良好的关系 3、不要因为熟悉面忽略 4、特色服务，量身定做 综上所述，美容院的经营管理说难不难，说易不易，它是一个系统庞大而 又关注细节的体系，我们用海尔总经理“张瑞敏”先生的一句话：“把每一件 平凡的事情做好就是不平凡，把每一件简单的事情做好就是不简单”来说明知 到与做到，执行与细节的关系，知道了没有去做，执行了但没有关注细节，在 美容这个以服务为纽带、以女性为主要消费群体的行业里将会被淘汰掉。
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领导干部如何提高执行力
领导干部如何提高执行力 所谓执行力，就是按时、按质、按量完成工作任务的能力。领导干部 执行力，就是贯彻执行党和国家方针政策、战略决策和工作部署，以及 上级指示、决定、命令，从而实现预定目标和任务的能力。具体来说就 是领导干部贯彻战略意图、完成预定目标的操作能力，就是把握规律、 创造性开展工作的能力，就是化解矛盾、解决问题的能力，就是狠抓落 实、坚决完成任务的能力。领导干部必须充分认识到：再好的机遇、再 好的思路、再好的措施、再好的政策、再鼓舞人心的目标，都要依靠执 行力来保证；执行力能够转化为强大的凝聚力、向心力、战斗力、统筹 力、协调力、生产力、竞争力、发展力、创新力。执行力的强弱直接决 定着目标实现的速度和程度。那么，领导干部要提高执行力主要应从以 下几方面着手： 三、全面提升领导干部执行力的方法 (一)树立牢固的执行观念 观念决定思想，思想支配行为，行为决定结果。观念是行动的基础与 核心，有好的观念才会有好的执行。观念不同于一般的方法，方法只能 解决一招一式的具体问题，但是观念却能从根本上改变一个人的素质， 改变一个人的行为方式。相同的客观条件，由于人的观念的差异，会有 不同的主观能动性、不同的行为方式。所以说领导干部要有效执行，要 抓好执行，首先就得从转变观念入手，树立强烈的执行观念。 有这样一个故事： 两个农民外出打工，一个准备去上海，一个打算 去北京。可是在候车厅等车时他们都改变了主意，因为他们听邻座的人 议论说：上海人精明，外地人问路都收费；北京人厚道，见吃不上饭的 人不仅给馒头，还送旧衣服。去上海的人想：还是北京好，挣不到钱也 饿不死，幸亏还没上车，不然就麻烦了。去北京的人想：还是上海好， 给人带路都能挣钱还有什么不能挣钱的？幸亏还没上车，不然就失去了 一次致富的机会。于是他们在退票时相遇了，原来要去北京的拿到了上 海的票，去上海的得到了北京的票。去北京的人发现北京真的不错，他 初到北京一个月什么都没干竟然没有饿着，不仅银行大厅里的纯净水可 以白喝，而且大商场里欢迎品尝的点心也可以白吃。 去上海的人发现上 海果然是一个可以发财的城市，干什么都可以赚钱，带路可以赚钱， 看 厕所可以赚钱，甚至弄一盆凉水让人洗脸也可以赚钱。于是到上海的第 二天，他就凭着乡下人对泥土的感情和认识，在郊区的建筑工地装了 10 包含有沙子和树叶的土，以“花盆土”的名义，向搞不到泥土但又爱花 的上海人兜售。当天他就净赚了 50 元钱。一年后凭着“花盆土”，他竟 然在大上海拥有了一间小小的门面房，后来又办起了一个小型清洗公司 。 不久他的公司就有了 150 多名职工，业务也由上海发展到杭州和南京。 后来有一天，他坐火车去北京考察清洗市场的情况，在北京站一个拣破 烂的人把头伸进软卧车厢向他要一个空啤酒瓶，就在递啤酒瓶的时候两 个人都愣住了，因为五年前，他们曾经换过一次车票。这个小故事生动 而形象地说明了观念对结果的作用。所以说，要改变行为，先转变观念。 (二)提高自身的执行素质 领导干部要提高自身的执行素质，应该从以下几个方面着手。 首先，要提高学习力 党中央提出建设学习型政党， 对全体党员领导干部提出了“爱读书 读好书善读书”的新要求。胡锦涛总书记也曾指出：“如果我们的领导 干部不抓紧学习、不抓好学习，不在学习和工作中不断提高自己，就难 以完成肩负的历史责任，甚至难以在这个时代立足。”读书学习是提高 自身素质和修养，胜任领导工作的内在要求和必经之路。只有学习才是 领导干部增长才干、提高素质的重要途径，是做好各项工作的重要基础 。 当今时代，科技进步日新月异，知识更新不断加快，当今社会的竞争， 是人才的竞争，从某种意义说就是学习力的竞争，谁能又快又有效率地 学习，谁就能赢得未来、赢得发展、赢得主动，这就要求我们必须重视 学习，善于学习，终身学习。美国新一代管理学大师彼得·圣吉指出， “未来唯一持久的优势，就是有能力比你的竞争对手学习得更快。”所 以对领导干部来说，学习就是工作，就是必须承担的责任和使命。 其次，要热爱自己的职业和岗位 美国著名思想家巴士卡里雅说过：“你在哪个位置，就应该热爱这个 位置，因为这里就是你发展的起点。”不论你从事的是何种工作，你都 应该全身心地热爱，全身心地投入，对本职工作保持高度负责、尽心竭 力的精神；而不应该以自己对本职工作没兴趣为借口，得过且过；也不 应该以本职工作经济效益低为托词，消极怠工。作为领导干部，不论在 那个工作岗位，都必须有高度的责任感和事业心，更不能把自己的工作 和手中的权力，当作一门谋生的职业，而要把它当成为单位为职工谋利 益的光荣职责，发愤图强，只有干一行，爱一行，精一行，才能使自己 的工作能力和水平不断提高。 第三，应具有创新的思维 创新是执行力的动力，创新是执行力的源泉，创新是提高执行力的法 宝。善于创新，将能使执行的力度更大、速度更快、效果更好。一个人 的成功不在于经验和知识，而在于他的思维方式，这是哈佛校训。执行 也是如此，创新的执行思维非常重要。面对新形势、新任务的要求，领 导干部必须充分发挥主观能动性，敢于突破思维定势和传统经验的束缚 ， 善于创新观念、思路、体制机制和方式方法。在遇到问题的时候，要不 断地追问为什么，多思考几个为什么，我们的思想就会逐渐变得深刻， 就会发现许多未见事物，就可能打开创新之门。也就是积极主动地寻找 解决问题的办法，找到了能解决问题的办法就是创新，解决问题的能力 强了，创新能力也就强了。要将政策的原则性与实际工作的灵活性有机 结合起来，创造性地解决当前急需解决的问题。我们的伟大领袖毛主席 的高明之处，就是比王明创造性地践行了马列主义。所以说，创造性地 落实上级和领导的精神，这就是执行力的最高境界。没有哪一个领导会 喜欢一个只会做工，不会用脑的执行机器。能够把领导的决策本土化的 人，才是执行力强的优秀人才。要勇于承担责任，敢于创新，不断创新。 第四，应打造团队精神 没有完美的个人，只有完美的团队。我们知道，大雁在飞行时总是喜 欢排成“一”字或“人”字，为什么呢？因为在这种队形中，每只大雁 扇动翅膀都会为紧随其后的同伴增添一股向上的力量，能比单飞增加 70%的飞行效率，从而减少体力消耗，这样它们才能完成长途迁徙。这 就是著名的“雁行理论”。这个理论强调的是团队合作的力量，同时也 突出了每只雁的重要性，只有每只雁在自己的位置上认真飞行，团结协 作，整个团队才能飞得更高、飞得更远。一个组织、一个班子、一个单 位就是一个团队。只有优秀的团队，才有强大的执行力。也只有执行力 得到不断提升，才能打造出高绩效团队。 如果单纯拿布什与克里相比的话，无论是知识水平还是口才，布什都 不是克里的对手，这一点从两人的辩论中就可看出。但问题在于，现代 的总统在一定程度上已经成为一种团队政治，一个领导者的不足可以通 过强有力的团队得到弥补，而一个强有力的个人却可能因缺少强有力团 队的支持而郁郁寡欢。领导干部应注意培养班子成员的团结协作意识， 培育团结协作的政治和情感氛围，更应注意以身作则，率先垂范，身体 力行。领导干部有较强的示范带头作用，才能增强班子、团队的执行力 ， 否则班子和团队就会软弱涣散，没有执行力，贻误各项工作，危害党的 事业。 （三）应掌握科学的执行方法 曾经有两家日用品公司同时接到顾客的投诉，说买的一盒肥皂里面是 空的。于是两家公司都要想办法解决“空肥皂盒”问题。第一家大公司 接到顾客的投诉后，立刻通知生产线暂停生产，从包装部门检查到销售 部门，再请工程师设计了一个配备高分辨率监视器的Ｘ光设备，最终检 测出了问题。另一家小型日用品公司没有Ｘ光监视器，也没有其他昂贵 的设备，只是买了一个大功率的风扇摆在生产线旁，当装肥皂的盒子逐 一在风扇前通过时，空盒便会被吹离生产线。 尽管两家公司都将问题解决了，但第一家公司花费的成本和代价比第 二家高昂得多。第一家公司是事倍功半，而第二家却是事半功倍。其实 做任何事情都有很多种方法，关键你怎样去认识，怎样去选择。要达到 事半功倍不妨在执行前考虑清楚，有没有更多的方法？有没有更好的方 法？我们不仅要敢干、坚持干，还要学会巧干，这就是执行的方法，这 是需要智慧的。有时候选择比努力更重要。在现实工作中，我们许多同 志都会遇到这样的问题，究竟选择哪个办法才最科学？这需要我们积累 知识，总结经验，借鉴方法。相同的目的，不同的方法，执行的效果却 大相径庭。 所以说，提高执行力，关键要得法。执行是方法的表现，方法是执行 的载体和手段；执行只有依靠方法才能实现，方法只有通过执行才起作 用。因此，加大执行力度，提高执行效果，必须熟练掌握科学的执行方 法。 （四）保持坚韧的执行精神 我们都看过《士兵突击》这部电视剧，实际上《士兵突击》就是执行 力的教科书。许三多之所以成功，其诀窍用他自己的话说就是“不抛弃 ， 不放弃”，就是这种坚强的毅力才使他能够成功。 美国著名科学家爱迪生说：“伟大人物最明显的标志，就是他有坚强 的意志。”实际上，我们常说的力量并不是体力的代名词，真正的执行 力是坚韧不拔的钢铁意志产生的。对此，波斯著名文学家萨迪在《蔷薇 园》中更有形象的说法。他说：“事业常成于坚忍，毁于急躁。我在沙 漠中曾亲眼看见匆忙的旅人落在从容的后边；疾驰的骏马落在后头，缓 步的骆驼继续向前。”坚韧不拔的钢铁意志在执行过程中所能发挥的作 用是才干、天资等所替代不了的。唯有坚忍不拔，坚定信心，才能无往 而不胜。大凡事业成功的领导干部和执行者，都有顽强的意志和坚忍不 拔的毅力；而顽强的意志和坚忍不拔的毅力，又来自于坚定的信心和必 胜的信念。 （五）要科学分工 之所以出现 “三个和尚没水喝”的现象，其原因就是因为凝聚力不 强，没有进行科学分工，从而出现了互相扯皮的情况。所以要提高执行 力，就必须杜绝“三个和尚没水喝”的现象，切实做到事事有人做，人 人有事做，同时必须提出衡量个人努力程度的指标，这样才能使个人的 努力更科学地量化出来，从而有效激励先进者，鞭策落后者。在分工中 ， 除做到科学、公平、公正、公开外，还要做到精细。细节把握程度越高 ， 就更有助于个人对目标本身更深的理解，理解得越透彻，越能保证全局 上下对目标的理解的一致性和清晰性，从而形成合力，提高执行力，执 行的效果才会更理想。 因此，在任务面前，科学合理地安排、严谨地管理很重要。在现实的 工作中，每个人都是“回避风险，逃避责任”的，如果没有让合适的人 做合适的事，管理就会没有效率，甚至无法开展。 （六）建立科学的执行制度 “不依规矩，不能成方圆。”要有效地执行，还必须在组织内部建立 起有效保障执行的制度和机制。合理的制度能提高执行的力度。可以通 过健全制度来打破“人管人”的旧框架，实行“制度管人”的理想方式。 邓小平同志曾经说：“制度好可使坏人无法任意横行，制度不好可使 好人无法充分做好事，甚至会走向反面。”有这样一则故事，东北有家 大型国有企业因为经营不善最终导致破产，后来被日本一家财团收购。 正当厂里的人都在翘首盼望日本人能带来什么先进的管理方法时，出乎 意料的是，日本只派了几个人来，除了财务、管理、技术等要害部门的 高级管理人员换成了日本人外其他的根本没动。制度没变，人没变，机 器设备没变。日方就一个要求：把先前制定的制度坚定不移地执行下去 。 结果不到一年，企业就扭亏为盈了。日本人的绝招是什么？就是无条件 的执行力，把先前制定的制度坚定不移地执行下去。这个故事充分说明 了制度执行的威力和重要性。 领导干部是推进社会主义和谐社会建设，实现小康社会建设宏伟目标 的具体组织者、实践者和推动者，其执行力状况直接影响到各项建设的 顺利进行，各项工作任务的顺利完成，直接影响到各级政府的形象和党 的执政基础，只要牢牢把握住干部执行力理念，采取强有力措施推进干 部执行力建设，才能保质保量地完成建设有中国特色社会主义事业的伟 大工程。
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房地产行业税收政策资料集.doc
营业税 房地产、建筑业营业税税收政策 第一节 新《营业税暂行条例》及其《细则》 一、营业税条例修订的主要内容 （一）调整了纳税地点的表述方式。 （二）删除转贷业务差额征税规定。 （三）删除税率表中征税范围一栏。 （四）将纳税申报期限延长至 15 日。 二、新条例、细则涉及建筑、房地产业营业税新规定 （一）“视同销售”新规定： 1、旧《细则》第四条规定： （1）转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销 售不动产。 （2）单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应 税劳务。 2、新《细则》第五条规定： 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为： （1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人； （2）单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其所发生的自建行为； （3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。 3、新旧变化。 （1）调整了视同销售的范围。转让“有限产权”或“永久使用权”不再视同销售；增 加了“个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人”视同销售的规定。 （2）增加了兜底性条款“财政部、国家税务总局规定的其他情”。 （二）“混合销售”新规定： 1、旧《细则》规定： 第五条 一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。从事货物 的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，不 征收营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，应当征收营业税。 纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，由国家税务总局所属征收机关确定。 2、新《细则》规定： 第六条 一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本细则第 七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销 售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税 劳务，缴纳营业税。 第七条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售 额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管 税务机关核定其应税劳务的营业额： （1）提供建筑业劳务的同时销售“自产货物”的行为 （2）财政部、国家税务总局规定的其他情形。 3、新旧变化 （1）新《细则》第七条明确规定“提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为”， “应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货 物销售额不缴纳营业税”。 （2）增加了兜底条款“财政部、国家税务总局规定的其他（应分别核算应税劳务营业 额和货物销售额的）情形。 4、案例分析： 【例 1—1】某公司主要从事防盗门窗销售业务。2009 年与某房地产开发公司签订销售、 安装协议。约定共计为房地产公司某开发项目安装防盗门 1200 户，每户金额（含安装 费）1000 元，合同总金额为 1200000 元。该种防盗门市场销售价格 800 元，成本价为 700 元。 分析：该公司主要从事防盗门窗销售业务，根据《营业税暂行条例实施细则》第七条规 定，其混合销售行为应分别缴纳增值税、营业税。 应纳增值税 ＝800×1200÷（1＋17%）×17%－1200×700×17%＝139487.17 －142800＝－3312.82 元 应纳营业税（1000－800）×1200×3%＝7200 元 【例 1—2】某建筑公司，负责为某工厂建设一座大型厂房。工程施工合同总造价 45000000 元，其中含土建工程款 21000000 元，钢结构安装工程款 500 万元，钢结构 设备款 19000000 元。所需钢结构设备全部为建筑公司本身制造的、可以单独对外销售的 成型设备构件。该部分设备可抵扣进项税额为 2500000 元。 分析：该建筑公司主营业务应为建筑安装。依据《营业税暂行条例实施细则》第七条， 其混合销售业务应分别处理。 营业税应税劳务应纳营业税＝（45000000－19000000）×3%＝780000 元 应纳销售货物增值税＝19000000（1＋17%）×17%－2500000＝260683.76 元 5、【相关链接：“自产货物”的概念】 货物，是指可供出售的物品。既包括有形物品，如：钢结构设备、水泥制品、其他建 材等等；也包括无形物品，如：电、热、气等等。 判别企业使用的是否为“自产货物”主要应注意以下两点： （1）是否符合货物的特点： 自产货物，是指企业利用自身技术与各种资源，自己生产的可供出售的物品。自产货 物也是货物的一种，应该具备一般货物基本特点：第一、经过企业的加工制造过程，所生 产的物品与原来用于生产的原材料物品在形态、性能各方面都发生了变化；第二、产品本身 的价值，既包含了物料消耗价值，也包含了人工价值；第三、可以单独作为一种产品对外 销售。 （2）加工过程是否属于“生产过程”： 判别建筑企业使用的原材料是属于外购材料还是“自产货物”关键在于区分加工过程 是属于“生产过程”，还是“施工过程”。如果加工过程是生产过程，则属于使用“自产 货物”；如果加工过程属于“施工过程”则属于使用“外购材料”。 （三）“兼营业务”新规定： 1、旧《细则》规定： 第六条 纳税人兼营应税劳务与货物或非应税劳务的，应分别核算应税劳务的营业额 和货物或者非应税劳务的销售额。不分别核算或者不能准确核算的，其应税劳务与货物或 者非应税劳务一并征收增值税，不征收营业税。 2、新《细则》规定： 第八条 纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营 业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳 务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。 3、新旧对比： 旧《细则》规定：“不分别核算或者不能准确核算的，其应税劳务与货物或者非应税劳 务一并征收增值税，不征收营业税”。新《细则》只规定：“未分别核算的，由主管税务机 关核定其应税行为营业额”；不再强求一并征收增值税。 4、案例分析： 【例 1—3】某建筑公司主营业务为建筑安装，同时还从事建材销售和建筑工程机械修理 业务。2009 年总的收入 68000000 元，统一计入一个科目“经营收入”中。经地税机关审 核，建安收入为 50000000 元，建材销售业务收入 15000000 元，修理修配业务收入为 300 万元。假定建材销售与修理修配所适用的增值税税率相同，均为 17%，增值税扣除项 目金额为 2550000 元。 分析：该企业的经营行为属于兼营行为。根据《营业税暂行条例实施细则》第八条规定： “纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物 或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不 缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。 应纳营业税＝50000000×3%＝1500000 元 应 纳 增 值 税 ＝ （ 15000000 ＋ 3000000 ） ÷ （ 1 ＋ 17% ） ×17% － 2550000 ＝ 65384.62 元 5、【相关链接：“混合销售”与“兼营”的区别】 （1）混合销售与兼营的概念 ① 混合销售是指一项销售行为既涉及“营业税应税劳务”又涉及“增值税货物销售” 的单项行为。 ② 兼营是指同时经营“营业税应税劳务”、“增值税应税劳务”、“增值税货物销售” 等多项业务的行为。 （2）两者的区别在于： ① 混合销售是一项经营业务，兼营是多项经营业务。 ② 混合销售的对象只能是同一个单位和个人；兼营的对象也可能是同一个单位和个人， 也可能是多个单位和个人。 ③ 混合销售行为，“增值税货物销售”与“营业税应税劳务”有着密不可分的依附、 从属关系；兼营行为，“增值税货物销售”与“营业税应税劳务”没有依附、从属关系。 （四）“承包承租”新规定： 1、旧《细则》规定： 第十一条：企业租赁或承包给他人经营的，以承租人或承包人为纳税人。 2、新《细则》规定： 第十一条 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包 人)发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并 由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。 3、新旧对比： （1）增加了挂靠的业务； （2）纳税人发生了变化。旧《细则》规定，全部以承包人为纳税人；新《细则》规定， 以发包人名义对外经营并由发包人承担法律义务的由发包人纳税，否则以承包人纳税。 （五）“建筑工程总包分包”新规定： 1、旧《细则》规定： 第五条：（三）建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包 额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。 2、新《细则》规定： 第五条（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用 扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额； 3、新旧对比： （1）删除了关于“转包”业务的相关规定。 4、【相关链接:分包、转包的相关法律规定】 （1）分包、非法分包、转包的概念： ① 所谓分包，是指总包单位自行完成建设项目的主要部分，其非主要的部分或专业性 较强的工程，如工艺设备安装，结构吊装工程或专业化施工部分的工程，分包给施工条件 符合该工程技术要求的建筑安装单位。 ② 所谓非法分包【《建设工程质量管理条例》（国务院 2000 年 1 月 30 日颁布施行）】 ， 是指下列行为：（一）总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的； （二）建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分 建设工程交由其他单位完成的；（三）施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给 其他单位的；（四）分包单位将其承包的建设工程再分包的。 ③ 所谓转包【《建设工程质量管理条例》（国务院 2000 年 1 月 30 日颁布施行）】，是 指承包单位承包建设工程后，不履行合同约定的责任和义务，将其承包的全部建设工程转 给他人或者将其承包的全部工程肢解以后以分包的名义分别转给他人承包的行为。 （2）分包与转包的区别： ① 分包和转包的不同点在于，分包工程的总承包人参与施工并自行完成建设项目的一 部分，而转包工程的总承包人不参与施工。 ② 分包与转包的共同点在于，分包和转包单位都不直接与建设单位签订承包合同，而 直接与总承包人签订承包合同。 （3）税收上取消“转包”规定的法律渊源 根据《建设工程质量管理条例》第二十五条、 《工程总承包企业资质管理暂行规定》第十 六条规定、 《建筑法》第二十八条规定、 《合同法》第二百七十二条，转包是一种违法行为，应 依法予以取缔。因此，也不应在依法征税范围之列。 （六）“价外费用”新规定： 1、旧《细则》规定： 第十四条 条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收 款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。 凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。 2、新《细则》规定： 第十三条 条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利 润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种 性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： （1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其 财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； （2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； （3）所收款项全额上缴财政。 3、新旧对比： （1）在列举的收费项目中增加了：补贴、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付 款利息、赔偿金、代收款项等项目。 （2）明确规定，代收的“政府性基金”、“行政事业收费”不属于价外费用。 （七）“销售退款”、“销售折扣”新规定： 1、旧《细则》规定： 旧《细则》对“销售退款”、“销售折扣”没有做明确规定。 财税[2003]16 号第三条规定： （1）单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项 退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。 （2）单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款 与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的， 不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。 2、新《细则》规定： 第十四条 纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还 已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。 第十五条 纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以 折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从 营业额中扣除。 3、新旧对比： （1）提高了“销售退款”、“销售折扣”的法律地位，将与其有关的相关规定从规范 性文件提高到规章的高度。 （2）新《细则》与财税[2003]16 号相比，内容基本一致，只是语言叙述有所不同。 4、 【相关链接：现金折扣、商业折扣、销售折让、销售折扣、折扣销售，有什么区别？】 长期以来，在不同资料和教材中，关于折扣、折让概念的解释不尽相同。因此造成大家 对于“折扣销售、销售折扣、商业折扣、现金折扣、销售折让”这几个概念一直含混不清。直 接影响到企业对财务会计制度、税收政策的执行情况。 （1）现金折扣、商业折扣、销售折让、销售退回、销售折扣、折扣销售的概念 ① 在“企业会计准则第 14 号——收入”中，直接使用的是：现金折扣、商业折扣、销 售折让、销售退回这几个概念。其中明确规定： 现金折扣，是指债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除。 商业折扣，是指企业为促进商品销售而在商品标价上给予的价格扣除。 销售折让，是指企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给予的减让。 销售退回，是指企业售出的商品由于质量、品种不符合要求等原因而发生的退货。 ② 关于“销售折扣”与“折扣销售”的理解 现金折扣也称销售折扣； 商业折扣也称折扣销售。 （2）营业税与企业所得税政策比较 ① 营业税无论是“商业折扣”还是“现金折扣”都必须“将价款与折扣额在同一张发 票上注明”才能够以折扣后的价款为营业额；发生销售退款的，凡该项退款已征收过 营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除 ② 企业所得税不强调在一张发票注明，只要是现金折扣就应当按照扣除现金折扣前的 金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时计入当期损益；商业折扣应当按照扣 除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额；企业已经确认销售收入的售出商品发生销售 折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。这一规定与《会计准则》一致。 ③ 现实操作中，尽管企业所得税没有明确要求，但是，收入与折扣必须在同一张发票 注明，不然计算营业税时不予扣除。 实际工作中涉及的折扣的处理，主要是现金折扣。商业折扣因为是售前行为，一般可 以直接按折扣后的金额签订合同，开具发票。 （八）“建筑业营业额”新规定： 1、旧《细则》规定： 第十八条 纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均 应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。 纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应 包括设备的价款在内。 2、新《细则》规定： 第十六条 除本细则第七条（混合销售业务）规定外，纳税人提供建筑业劳务 (不含 装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不 包括建设方提供的设备的价款。 3、新旧对比： （1）新《细则》取消了旧《细则》关于建筑、修缮、安装的说法，统一称作“建筑业劳 务”； （2）新《细则》规定，提供“装饰劳务”。其营业额可以不包括“工程所用原材料、设 备及其他物资和动力价款在内”，以“清包工”作为营业额。 （3）旧《细则》规定，营业额是否包括设备价值主要看“设备的价值是否作为安装工 程总产值”；新《细则》规定，营业额是否包括设备价值主要看“设备由谁提供”。 4、相关说明： （1）新《细则》关于设备的概念没有明确。实践中暂时应以主管税务机关规定为准。 （2）执行中应严格区分“甲供材”和“建设方提供的设备”。 5、【相关链接：设备与材料的划分（仅供参考）】 （1）设备的概念; 设备是指：经过加工制造，由多种材料和部件按各自用途组成的具有生产加工、检测、 医疗、储运及能量传递或转换等功能的机器、容器和其他机械。 设备分为标准设备和非标准设备。 标准设备（包括通用设备和专用设备）：是指按国家规定的产品标准批量生产的，已 进入设备系列的设备。 非标准设备：是指国家未定型，非批量生产的，由设计单位提供制造图纸，委托承制 单位制作的设备。 设备包括以下各项： 各种设备的本体及随设备到货的配件、备件和附属于本体制作成型的梯子、平台、栏杆 及管道等； 各种计量器、仪表及自动化控制装置、实验室内的仪器及属于设备本体部分的仪器仪表 等； 附属于设备本体的油类、化学药品等视为设备的组成部分； 无论用于生产或生活或附属于建筑物的水泵、锅炉及水处理设备、电气、通风设备等。 （2）材料的概念： 材料是指：为完成建筑、安装工程所需的原料和经过工业加工的设备本体以外的零配 件、附件、成品、半成品等。 材料包括以下各项：设备本体以外的不属于设备配套供货，需由施工企业自行加工制 作或委托加工制作的平台、梯子、栏杆及其他金属构件等，以及以成品、半成品形式供货的 管道、管件、阀门、法兰等； 防腐、绝热及建筑、安装工程所需的其他材料。 （九）“费用扣除”、“合法票据”新规定： 1、旧《条例》、《细则》规定： 旧的条例、细则没有关于“费用扣除”和“合法票据”的相关规定。财税【2003】16 号 文件第四条规定：营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须 是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、 外方公司的签收单据或出具的公证证明。 2、新《条例》、《细则》规定： 条例第六条：纳税人按照本条例第五条规定扣除有关项目，取得的凭证不符合法律、 行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。 细则第十九条：条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证 (以下统称 合法有效凭证)，是指： （1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或 者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证 （2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证； （3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭 证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明； （4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。 3、新旧对比： （1）支付给境内的： 原来以“发票”和“合法有效凭证”为扣除依据；新《细则》规定以“发票”或“财政 收据”为扣除依据。 （2）支付给境外的： 原来以“外汇付汇凭证”、“外方公司的签收单据”或“出具的公证证明”为扣除依据； 新《细则》规定以“该单位或者个人的签收单据”为合法有效凭证予以扣除。税务机关对签 收单据有疑义的，可以要求其提供“境外公证机构的确认证明”； （3）增加了“国家税务总局规定的其他合法有效凭证”。 （十）“扣缴义务人”新规定： 1、旧《条例》《细则》规定： 《条例》第十一条 营业税扣缴义务人： （1）委托金融机构发放贷款，以受托发放贷款的金融机构为扣缴义务人。 （2）建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人。 （3）财政部规定的其他扣缴义务人。 《细则》第二十九条 条例第十一条所称其他扣缴义务人规定如下： （1）境外单位或者个人在境内发生应税务行为而在境内未设有经营机构的。其应纳税 款以代理这为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或者购买者为扣缴义务人。 （2）单位或者个人进行演出由他人售票的，其应纳税款以售票者为扣徼义务人； （3）演出经纪人为个人的，其办理演出业务的应纳税款以售票者为扣缴义务人。 （4）分保险业务，以初保人为扣缴义务人。 （5）个人转让条例第十二条第（二）项所称其他无形资产的。其应纳税款以受让者为 扣缴义务人。 2、新《条例》、《细则》规定： 第十一条 营业税扣缴义务人： （1）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销 售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人 的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。 （2）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。 3、新旧对比： （1）将旧《细则》中第一款“境外的单位或者个人在境内提供应税劳务”营业税扣缴 规定提升至新《条例》第一款；并增加了“境外的单位或者个人在境内转让无形资产或者销 售不动产”的营业税扣缴规定。 （2）取消了旧《条例》中关于“金融业委托发放贷款”、“建筑业分包、转包“扣缴营 业税的的规定 （3）取消了旧《细则》中关于“单位和个人演出”、“演出经纪人”、“分保业务”、 “转让无形资产”扣缴营业税的规定。 （4）将旧《条例》中“财政部规定的其他扣缴义务人”在新《条例》中改为“国务院财 政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。”改变了权限主体。 4、【相关链接：关于建筑营业税税收管理的思考】 （1）常见征管现象： 地方税务局以“房地产企业直接供应建筑材料（甲供材），造成施工单位少缴建筑业 营业税”为由，要求房地产企业到地方税务局将取得的“购货发票”换成“建筑业发票” 并补缴“建筑业营业税”。否则，不得在企业所得税前扣除。 （2）征管依据： ① 旧《营业税暂行条例实施细则》第十八条：纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无 论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。 ② 财税〔2006〕177 号（已经于 2009 年 5 月 28 日被财税[2009]61 号文件宣布自 2009 年 1 月日起全文作废）： 纳税人提供建筑业应税劳务时应按照下列规定确定营业税 扣缴义务人： A、建筑业工程实行总承包、分包方式的，以总承包人为扣缴义务人。 B、纳税人提供建筑业应税劳务，符合以下情形之一的，无论工程是否实行分包，税务 机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人： a、纳税人从事跨地区（包括省、市、县，下同）工程提供建筑业应税劳务的； b、纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的。 （3）执法过程中存在的问题： ① 政策适用过程错误。 首先《征管法》第四条第三款规定：“ 法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税 款义务的单位和个人为扣缴义务人”。按此规定只有《营业税暂行条例》设定的扣缴义务人 才是法定的。按照旧《细则》第二十九条规定，只有第二十九条本身规定的代扣代缴行为才 属于旧《条例》第十一条设定的“财政部规定的其他扣缴义务人”的条件。 财税 【2006】177 号文件，规定的扣缴义务人除条例、细则已明确的外，不符合《营业税暂行条 例》设定的“国家财政部规定的其他扣缴义务人”的条件，因此不属于法定扣缴务人。只能 理解为是税务机关为了加强征管采取的一种措施。既然不是法定扣缴，税务机关就有必要 事先进行纳税辅导。并履行必要的征管程序。让纳税人知道“税务机关可以要求纳税人进行 代扣代缴”，然后再要求其代扣代缴。而且执行代扣代缴规定必须规范。 ② 处理结果错误。 第一、房地产企业不是“建筑营业税”纳税主体，不应承当建筑业纳税义务。即便是实 际纳税时，税务机关开具的是代扣代缴凭证，但是实际税负还是转嫁到了房地产企业身上。 建筑企业不可能出这笔钱。 第二、从企业所得税的角度考虑，《企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与 取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税 所得额时扣除”。因此，只要企业能够证明其业务的真实性，并取得了合法票据，税务机 关无权决定其发生的支出不予扣除。 第三、营业税条例第六十九条规定：“扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税 务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍 以下的罚款”。 根据此规定，扣缴义务人既没有负责追缴税款的义务，也没有代垫税款的 义务。税务机关只能就其未扣缴税款处以百分之五十以上三倍以下的罚款。但是需要说明的 是，税务机关在此之前是否对扣缴义务人进行过纳税辅导，扣缴义务人是否知道具有扣缴 义务是处理问题的关键。如果税务机关未做过相应辅导，就不能追究扣缴义务人责任。如果 做过纳税辅导，扣缴义务人就应该承担相应法律责任，接受“百分之五十以上三倍以下的 罚款”的处罚实施。但是无论如何让房地产企业代为缴纳建筑业营业税都是不正确的，让 其到税务机关换票更是不正确的。 ③ 造成征管错误的根源： 第一、造成征管错误的根源主要在于地税机关的征管办法。税务机关实行：“定律征收、 以票控税”是造成这种局面的主要原因。实行“以票控税”后，税务机关只就建筑业营业 税纳税人到税务机关开票部分的营业额征收营业税。纳税人不开票就不征税。而纳税人仅就 与房地产企业结算的工程款（不含材料费）开票，所以造成材料款部分少缴了营业税。 第二、税务机关工作人员怠于行使本职职务，是造成这种局面的另一个原因。目前， “甲供材”情况比较普遍，税务机关早就知道。如果在外地施工队伍到本地进行施工报验 同时，就做好纳税和扣缴税款等相应事项的辅导。明确告知“无论施工合同怎样签署，建 筑业的营业额都应包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设 方提供的设备的价款”。并在平时加强监督与管理，就不会出现类似以上情况。 说严重点，在某种程度上发生以上情况完全是由于“税务机关乱作为”、“税务机关 人员不作为”造成的。因为他们不愿承担这样的责任，所以就千方百计的将责任转嫁到纳 税人身上。 第三、某些纳税人、扣缴义务人法律意识淡薄也是一个主要原因。 （4）如何看待新《条例》、《细则》对“代扣代缴营业税”规定的修改： 新《细则》取消了对《条例》设定的“国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务 人”的解释，主要从以下方面考虑： 第一、新《条例》对纳税地点作了修订，由原来的大部分以“劳务发生地”为纳税地点， 改为除“提供建筑业劳务”、“转让土地使用权”、“销售、出租不动产”在劳务发生地、土 地使用权所在地、不动产所在地纳税外，其他全部在“其机构所在地或者居住地”纳税。 第二、新《细则》规定：“扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关 申报缴纳其扣缴的税款”。 依据以上规定，以“劳务发生地”为为纳税地点的纳税人，其纳税地点与代扣代缴税 款申报缴纳地点不矛盾；而对于以“机构所在地和居住地”为纳税地点的纳税人，其纳税 地点与代扣代缴税款申报缴纳地点就相互矛盾。因此新税法取消了原来的有关代扣代缴营 业税的规定。 至于取消建筑业“实行分包、转包”营业税代扣代缴规定，一是“转包业务”按照现行 法律被视为非法经营，不允许存在；二是分包人如果不属于“非法分包”，应属于正常的 纳税义务人，应就其分包的营业额主动到税务机关申报纳税，不需要由总包单位代扣代缴 营业税。如果是非法分包，也应该是非法行为，与“转包”行为一样不允许存在。 至于新《条例》第十一条规定的“国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人 只能视为“为以后制定政策留有余地”。根据以上分析，在国务院财政、税务主管部门没有 做出新的规定之前，除《条例》第十一条第一款规定外，税务机关不得就任何业务、要求任 何单位和个人代扣代缴营业税。 “甲供材”的问题，税务机关必须无条件的承认。 （十一）“建筑业纳税义务发生时间”新规定： 1、旧《细则》规定： 第九条 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业 收入款项凭据的当天。 第二十八条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的。其纳税义 务发生时间为收到预收款的当天。 纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。 纳税人有本细则第四条所称自建行为的其自建行为的纳税义务发生的时间，为其销售 自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天。 2、新《条例》、《细则》规定： 《条例》第十二条 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收 讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。 营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。 《细则》第二十四条 条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收 取的款项。 条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的 当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。 第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义 务发生时间为收到预收款的当天。 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到 预收款的当天。 纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的 ， 其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。 纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的 纳税义务发生时间。 3、新旧对比： （1）增设了“国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定”的条款； （2）明确了“营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天”； （3）明确了 “收讫营业收入款项” 、“取得索取营业收入款项凭据的当天”概念； （4）明确了“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务 发生时间为收到预收款的当天”； （5）增加了将“土地使用权”无偿赠送他人纳税义务发生时间的规定； （6）销售自建建筑物的纳税义务发生时间由原来的“收讫营业额或者取得索取营业 额的凭据的当天”改为“销售自建建筑物的纳税义务发生时间”。 以上变化尤需注意的是：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的， 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”的规定。这一规定将在很大程度上改变建筑业 纳税人的计税方式。 第二节 营业税（物业管理公司收入及营业税相关规定） 1、如何区分物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入、物业代收收入？ 财基字【1998】7 号： 物业管理公司的收入包括：主营业务收入和其他业务收入。 （1）主营业务收入： 包括物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入。 ①物业管理收入：是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办 性服务费收入和特约服务收入。 ②物业经营收入：是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋 建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设 施收入。 ③物业大修收入：是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对 房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 （2）其他业务收入： 是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费 收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入、无形资产转让收入等。 2、物业管理收入如何缴纳营业税？ （1）财税[2003]16 号规定：从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去 代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营 业额。 （2）代有关部门收取的费用，如果开局本单位票据，视为物业管理收入，待支出时 统一作为费用扣除。 （3）物业管理单位已向客户收取但未提供服务而又全额退还客户的收费，如退还给 未进行装修住户的“二次装修垃圾清运费”等，在缴纳营业税时，允许其冲减当期的计税 营业额。 3、物业经营收入、物业大修收入如何纳税？ 根据《营业税暂行条例》及其实施细则，物业经营收入、物业大修收入分别按照所从事 的经营项目所适用的营业税税目，依法定税率征收营业税。 4、代收收入如何缴纳营业税？ （1）国税发[1998]217 号规定：物业管理企业带有关部门收取水费、电费、燃（煤）气 费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理业务”。因此对物业管 理企业带有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从 事此项代理业务收取的手续费应征收营业税。 （2）代有关部门收取费用时，如果为客户开具的是有关单位提供的票据，这部分收入 不作为物业管理收入，只将收取的手续费作为物业管理收入（收取手续费时要给有关单位 开据服务性发票）。 5、物业部门收取的垃圾处置费如何征受营业税？ （1）国税函【2005】1128 号规定：单位和个人提供的垃圾处置劳务不属于营业税应税 劳务，对其处置垃圾取得的垃圾处置费，不征收营业税。 （2）根据以上规定，物业公司向客户收取的垃圾清扫费、垃圾运输费应不属于营业税 升水收入，不征收营业税。但是，不属于《企业所得税法》规定的不征税收入和免税收入， 应征收企业所得税。 6、物业公司实行收入分成的如何缴纳营业税？ 以物业公司名义收取的收入，如果按规定与业主委员会实行分成，营业税的纳税人应 为物业公司，物业公司应按照物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入、代收费用等相 关规定计算缴纳营业税。支付给业主委员会的分成支出作为费用处理。业主委员会取得分成 收入时必须到地税局代开服务业发票，否则物业公司不能在企业所得税前扣除。 7、物业公司收取的物业接管费、一次性收取全年物业管理费如何纳税？ （1）《营业税暂行条例》 第十二条 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售 不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 《细则》第二十四条 条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生 过程中或者完成后收取的款项。 条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的 当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。 （2）物业公司从房地产公司收取的接管费用，转入物业公司账户后，分不同情况处 理。 ① 如果收取时房地产公司已经给客户开具发票，并且已经计入收入缴纳营业税、企业 所得税，物业公司就不许再做收入处理。可以挂在“其他应付”款等科目。同时应保存好开 发公司就这部分收费浇水的相关凭证。 ② 如果房地产公司收取时没有开具发票，也没有计入收入缴纳营业税、房产税，转入 物业公司应按《营业税暂行条例》第十二条，《细则》第二十四条规定处理。 （3）物业公司一次性收取全年物业管理费也应按照《营业税暂行条例》第十二条，《细则》 第二十四条规定处理。 北京市地方税务局关于进一步加强北京市房地产市场营业税优惠政策执行管理工作的通知 2004-04-22 京地税营〔2002〕311 号 各区、县地方税务局，各分局： 为了配合国家住房制度改革，加快消化积压空置商品房，积极防范金融风险，有效推动 北京市环境改造工程与房地产市场的健康发展，根据财政部、国家税务总局《关于调整房地 产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210 号）、 《关于对消化空置商品房有关税费政 策的通知》（财税[2001]44 号），国家税务总局《关于积压空置房免征营业税有关问题的补 充通知》（国税函[2001]435 号）和北京市财政局、北京市地方税务局《转发财政部、国家税 务总局关于调整房地产市场税收政策的通知》（京财税[1999]1201 号）、 《转发财政部、国家 税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》（京财税[2001]1511 号）精神，现就 进一步加强北京市房地产市场营业税优惠政策执行管理问题通知如下，请依照执行。 一、别墅、度假村等高消费性商品房，暂依照《北京市商品房销售许可证》、 《北京市商品 房外销许可证》或《北京市商品房外销预售许可证》中注明的“用途”确定。（式样附后） 二、自 2001 年 1 月 1 日起，对上述高消费性商品房销售行为，应照章征收营业税。 除上述高消费性商品房标准以外的其他个人住宅或积压空置商品住房（以下简称普通住 宅或普通商品住房）销售行为，可以享受规定的营业税优惠政策。 三、个人购买并居住超过一年的普通住宅，系指能够提供其自住户籍证明复印件（无户 籍在京购房和京籍人户分离者，凭该住宅所在地居民管理机构提供其实际居住证明）的， 自其支付第一笔购房款（以合法付款发票上注明的日期为准）之日起，至其销售该住房之 日止，期满一年（含一年）以上。 四、个人自建自用住房，系指能够由该住房所在地居民管理机构提供售房个人自建并自 行居住证明的生活用居住房。 五、对其他持有产权证明的个人自用普通住宅，自其取得产权之日起计算，期满一年 （含一年）以上者，对其销售该普通住宅取得的收入免征营业税，不满一年者照章全额征 收营业税。 六、单位按房改成本价、标准价出售住房，系指执行国家房改办法的单位，以所出售住房 所在地政府房改管理机关制定的房改成本价、标准价出售的生活用居住房。对单位按房改成 本价、标准价出售住房取得的收入，凭其所提供的所属级别政府房改主管部门“售房款存 储证明”中注明的归集金额，免征营业税；凡超额部分，应照章征收营业税。（式样附 后）。 七、1998 年 6 月 30 日（含）以前建成竣工获得北京市所属建设工程质量监督站出据注明 有竣工日期的“建设工程质量合格证书”或“工程质量竣工核验（定）证书”，同时未取 得销售收入或销售预收款的普通商品住房以及商业用房和写字楼销售业务，可以享受规定 的营业税优惠政策。 根据国家税务总局《关于积压空置房免征营业税有关问题的补充通知》（国税函 〔2001〕435 号）规定，按照北京市人民政府城市房屋拆迁管理规定，在对被拆迁居民原实 行实物补偿办法改变为货币补偿（或即可实物补偿也可货币补偿）办法后，房地产开发企 业销售原为安置被拆迁户而外购的 1998 年 6 月 30 日以前建成空置商品住房取得的收入， 可以比照享受规定的营业税优惠政策。 八、企业于 1998 年 6 月 30 日前已售出普通商品住房和商业用房及写字楼，凡在此后为原 购买者调换已购商品房的，原则上不得享受免征营业税政策。但对其向该调换商品房者收 取的超出原购买商品房价款部分金额，可以照章给予免征营业税优惠。 九、符合规定免税条件的房改住房出售单位及普通住宅销售个人，应按照税收管理体制 规定，照章填报所附《单位房改售房营业税免税申请书》或《个人销售普通住宅营业税免税 申请书》，经主管地方税务机关审核批准后执行。 十、商品房销售企业，应于 2002 年 8 月 20 日前，先就符合规定条件的全部积压空置商品 房，向主管地方税务机关如实填报《积压空置商品住房情况申报表》或《积压空置商业用房、 写字楼情况申报表》。凡未照章填报者，不得享受免征营业税政策。 符合规定免税条件的“积压空置商品房”销售企业，应按照税收管理体制规定，照章填 报所附《积压空置商品住房营业税免税申请书》或《积压空置商业用房、写字楼销售业务营业 税免税申请书》，经主管地方税务机关审核批准后执行。 十一、上述申请免征营业税业务，原则上应经主管地方税务机关年终一次性审核办理。因 营业税征管工作需要，年终一次性审核办理确有实际困难的，可经主管地方税务机关采取 在每一会计年度内分次预核审处，年终终审核定结案办法。 凡申请人申请免税额在一个会计年度内累积超过 200 万元（含 200 万元）的，一律由各 主管地方税务机关初步审核后，报经北京市地方税务局批准执行。 十二、各主管地方税务机关在市局允许权限内批准执行的上述免税情况，应随营业税统 计报告制度程序，逐期上报市局备案。备案表为《销售空置商品房免征营业税统计表（200 万元以下）》。（附后）。 十三、填报《销售积压空置商品房明细表》计算机表格录入要求 凡申请办理销售积压空置商品房免税单位，请在北京市地方税务局网站（网址为： http://www.tax861.gov.cn）营业税管理处网页中的“表格下载专区”下载所需填报表格和录 入说明，按填表说明进行计算机录入，以软盘形式报送主管地方税务机关，经主管地方税 务机关审核后，对申请人申请免税额在一个会计年度内累计超过 200 万元（含 200 万元） 的上报市局。填报《销售积压空置商品房明细表》计算机表格录入说明附后。 附件：1、 《北京市商品房销售许可证》、 《北京市商品房外销许可证》、《北京市商品房外 销预售许可证》 2、《国家税务总局《关于积压空置房免征营业税有关问题的补充通知》（国税函 〔2001〕435 号） 3、《积压空置商品住房情况申报表》 4、《积压空置商业用房、写字楼情况申报表》 5、《积压空置商品住房营业税免税申请书》 6、《积压空置商业用房、写字楼销售业务营业税免税申请书》 7、《个人销售普通住宅营业税免税申请书》 8、《单位房改售房营业税免税申请书》 9、单位房改售房《售房款存储证明》 10、《销售积压空置商品房明细表》计算机表格录入说明 11、销售空置商品房免征营业税统计表（200 万元以下） 二○○二年七月十六日 房地产包销业务的征税规定 在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售， 所取得的手续费收入或者价差应按“服务业—代理业”征收营业税。 在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售 给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对 包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 （摘自国税函[1996]684 号） 合作建房的征税规定 1．一方投资、一方提供土地使用权 一方投资于另一方提供土地使用权的土地上建造建筑物，并依协议或合同规定的限定 期满后，将土地使用权连同所建建筑物所有权一并转归原提供土地使用权的一方所有的行 为，属于出租土地使用权和销售不动产业务。对于提供土地使用权的一方，应按照服务业 税目租赁业务征收营业税；对于投资建造建筑物的一方，应按照销售不动产税目征收营业 税。 上述双方应纳营业税业务的纳税义务发生时间，为所建建筑物所有权转归原提供土地 使用权一方所有的当天。 （摘自京地税营[1995]319 号） 2．双方均提供土地使用权和货币资金 双方分别以提供土地使用权和提供货币资金方式，合股成立合营企业后合作建房。凡提 供货币资金的一方采取按合股成立的合营企业销售收入的一定比例提成的方式参与分配或 提取固定利润的，对其取得固定利润或从销售收入中按比例提取的收入，应按照金融保险 业税目依 5%的税率征收营业税。 （摘自京地税营[1995]319 号） 3．合作建房 合法取得土地使用权的纳税义务人，在其取得土地使用权的土地上，按照政府有关工 程建设项目申请审批程序法规以自己名义“立项”建设，无论采取何种销售或与他人合作 方式，均不适用有关营业税合作建房征税的规定。 （摘自京地税营[2001]511 号） 房地产代建行为的纳税问题 一、房地产代建行为概述 房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完 成后向客户收取代建收入的行为。实际上，“代建”房屋属于房地产经纪业务中 的一种代理行为。 房地产代理业务主要包括以下三方面内容： （一）代理销售； （二）代办手续； 主要包括：代办土地使用权出让手续；房地产转让审批手续；房屋租赁审 批手续；房地产抵押登记手续；产权转让、赠与、继承等手续。 （三）委托房地产权属登记，带领证件； 1．房地产权属证书 主要包括：土地使用证；房屋所有权证；房屋租赁证；房地产抵押登记证。 2．房地产开发经营其他证书 主要包括：商品房预售许可证；商品房销售许可证；建设用地规划许可证； 建设规划条件通知书；建设工程规划许可证；建设用地批准书；房屋拆迁许可 证；建设工程施工许可证等。 二、代建房屋应符合的条件 对纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋（或其他不动产）的行为，应 按“服务业—代理业”征收营业税。 “代建房屋”必须同时符合下列四个条件： 1．由委托方自行立项； 2．不发生土地使用权或产权转移； 3．受托方不垫付资金； 4．事先与委托方订有委托代建合同。 凡不同时符合上述四个条件的代建行为。对受托方应按“销售不动产”征收 营业税。 三、代建工程结算收入的核算 房地产开发企业的代建工程包括代建房屋、场地和城市道路、基础设施等市 政工程。房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过 户登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，按照委托方确认的结算价款，计 入营业收入，并结转代建工程相关成本。 房地产开发企业收取的代建工程结算收入，包括代建工程的预算成本和计 划利润。按照国家有关规定，代建工程价款结算可以采用以下结算方法： （一）竣工后一次结算 代建工程（项目）全部建筑安装期限在12个月以内，或者工程合同价值在1 00万元以下的，可以实行工程价款每月预支，竣工后一次结算。 （二）分段分期结算 当年开工，当年不能完工的代建工程，应按照工程进度，划分为不同阶段， 分段分期结算工程价款。 房地产开发企业的代建工程，一般采用竣工后一次结算办法。企业可向委托 （发包）单位预收一定数额的工程款和备料款，预收的工程款，可设置“预收 账款——预收工程款”科目核算；预收的备料款，设置“预收账款——预收备 料款”科目核算。期末或竣工后结算工程价款时，从应收工程款中扣除。 下面对代建工程结算收入的账务处理进行举例说明。 某房地产开发公司接受市干道指挥部的委托，代建50公里的四环路建设， 发生如下经济业务： 1．收到市干道指挥部按合同规定拨付的建筑用水泥，价值500万元。 借：物资采购 5000000 贷：预收账款——预收备料款 5000000 2．按工程实际进度向市干道指挥部预收工程价款300万元。 借：银行存款 3000000 贷：预收账款——预收工程款 3000000 3．代建的50公里四环路建设工程全部竣工，验收合格，根据代建合同规定， 向委托方提交“工程价款结算账单”，结算合同工程价款1000万元。 借：应收账款——应收工程款 10000000 贷：主营业务收入——代建工程结算收入10000000 4．与市干道指挥部结清代建工程价款，收取余款200万元。 借：预收账款——预收工程款 3000000 ——预收备料款 5000000 贷：应收账款——应收工程款 8000000 借：银行存款 2000000 贷：应收账款——应收工程款 2000000 四、营业税征收规定 关于房地产开发公司代建房的营业税问题，国家税务总局早在 1994 年就专 门发文明确，房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单 位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋 开发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件的，对房 屋开发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按 “销售不动产”计征营业税。这里所说的“其他代理业务”是指受托方与委托方 实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。 京地营[2001]511 号文件规定，合法取得土地使用权的纳税义务人，在其 取得土地使用权的土地上，按照政府有关工程建设项目申请审批程序法规以自 己名义“立项”建设，无论采取何种销售或与他人合作方式，均不适用有关营 业税合作建房征税的规定。在日常征管中，合作建房的形式很多，且现行合作建 房的规定不易操作，故北京市明确上述规定，以排除了大量的适用合作建房征 税的行为。 [案例分析] 中国税务报社：我公司是具备房地产开发和建筑安装双重资质 的企业。最近，我公司盖了一层楼房，与买方签订了地基和一层楼房的销售合同 我公司按规定缴纳了销售不动产营业税和建筑安装营业税。在未办理产权转移前 买方要求加盖两层，我公司按买方要求盖好后交付使用，并缴纳了建筑安装营 业税。但税务部门要求我公司补缴加盖两层部分的销售不动产营业税。加盖的两 层是否属于代建，用不用缴纳销售不动产营业税呢？ 国家税务总局《关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国 税函［1998］554 号）规定：“房地产开发企业（以下简称甲方）取得土地使 用权并办理施工手续后根据其他单位（以下简称乙方）的要求进行施工，并按 施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方 的上述行为属于销售不动产，应按‘销售不动产’税目征收营业税；如甲方自 备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按‘建筑业’税目征收营业 税。” 由此可见，哪一方拥有房屋所在土地使用权是判断代建房屋行为的关键因 素。你公司按买方要求加盖两层时土地使用权并未转移，仍属房地产开发企业所 有，所以你公司加盖楼房并交付使用的行为，不属代建房屋行为，而是房屋自 建和销售不动产行为，应补缴销售不动产营业税。 五、土地增值税 税法中对房地产的代建房行为是否征收土地增值税税做出了具体规定，房 地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向 客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有 发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征 税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实 行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。 六、契税征收规定 国税函[1998]829 号文件规定：仙桃市居民赵明超通过与房屋开发商签定 “双包代建”合同，由开发商承办规划许可证、准建证、土地使用证等手续，并 由委托方按地价与房价之和向开发商付款的方式取得房屋所有权，实质上是一 种以预付款方式购买商品房的行为，应照章征收契税。 各区、县地方税务局，各分局： 为了配合国家住房制度改革，加快消化积压空置商品房，积极防范金融风险，有效推动北京市环 境改造工程与房地产市场的健康发展，根据财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政 策的通知》（财税字[1999]210 号）、《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》（财税[2001]44 号），国家税务总局《关于积压空置房免征营业税有关问题的补充通知》（国税函[2001]435 号）和北 京市财政局、北京市地方税务局《转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场税收政策的通知》 （京财税[1999]1201 号）、 《转发财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》 （京财税[2001]1511 号）精神，现就进一步加强北京市房地产市场营业税优惠政策执行管理问题通 知如下，请依照执行。 一、别墅、渡假村等高消费性商品房，暂依照《北京市商品房销售许可证》、 《北京市商品房外销许 可证》或《北京市商品房外销预售许可证》中注明的“用途”确定。（式样附后） 二、自 2001 年 1 月 1 日起，对上述高消费性商品房销售行为，应照章征收营业税。 除上述高消费性商品房标准以外的其他个人住宅或积压空置商品住房（以下简称普通住宅或普通 商品住房）销售行为，可以享受规定的营业税优惠政策。 三、个人购买并居住超过一年的普通住宅，系指能够提供其自住户籍证明复印件（无户籍在京购 房和京籍人户分离者，凭该住宅所在地居民管理机构提供其实际居住证明）的，自其支付第一笔购 房款（以合法付款发票上注明的日期为准）之日起，至其销售该住房之日止，期满一年（含一年） 以上。 四、个人自建自用住房，系指能够由该住房所在地居民管理机构提供售房个人自建并自行居住证 明的生活用居住房。 五、对其他持有产权证明的个人自用普通住宅，自其取得产权之日起计算，期满一年（含一年） 以上者，对其销售该普通住宅取得的收入免征营业税，不满一年者照章全额征收营业税。 六、单位按房改成本价、标准价出售住房，系指执行国家房改办法的单位，以所出售住房所在地政 府房改管理机关制定的房改成本价、标准价出售的生活用居住房。对单位按房改成本价、标准价出售 住房取得的收入，凭其所提供的所属级别政府房改主管部门“售房款存储证明”中注明的归集金额， 免征营业税；凡超额部分，应照章征收营业税。（式样附后）。 七、1998 年 6 月 30 日（含）以前建成竣工获得北京市所属建设工程质量监督站出据注明有竣工日 期的“建设工程质量合格证书”或“工程质量竣工核验（定）证书”，同时未取得销售收入或销售 预收款的普通商品住房以及商业用房和写字楼销售业务，可以享受规定的营业税优惠政策。 根据国家税务总局《关于积压空置房免征营业税有关问题的补充通知》（国税函〔2001〕435 号）规 定，按照北京市人民政府城市房屋拆迁管理规定，在对被拆迁居民原实行实物补偿办法改变为货币 补偿（或即可实物补偿也可货币补偿）办法后，房地产开发企业销售原为安置被拆迁户而外购的 1998 年 6 月 30 日以前建成空置商品住房取得的收入，可以比照享受规定的营业税优惠政策。 八、企业于 1998 年 6 月 30 日前已售出普通商品住房和商业用房及写字楼，凡在此后为原购买者调 换已购商品房的，原则上不得享受免征营业税政策。但对其向该调换商品房者收取的超出原购买商品 房价款部分金额，可以照章给予免征营业税优惠。 九、符合规定免税条件的房改住房出售单位及普通住宅销售个人，应按照税收管理体制规定，照 章填报所附《单位房改售房营业税免税申请书》或《个人销售普通住宅营业税免税申请书》，经主管地 方税务机关审核批准后执行。 十、商品房销售企业，应于 2002 年 8 月 20 日前，先就符合规定条件的全部积压空置商品房，向主 管地方税务机关如实填报《积压空置商品住房情况申报表》或《积压空置商业用房、写字楼情况申报 表》。凡未照章填报者，不得享受免征营业税政策。 符合规定免税条件的“积压空置商品房”销售企业，应按照税收管理体制规定，照章填报所附 《积压空置商品住房营业税免税申请书》或《积压空置商业用房、写字楼销售业务营业税免税申请书》 经主管地方税务机关审核批准后执行。 十一、上述申请免征营业税业务，原则上应经主管地方税务机关年终一次性审核办理。因营业税征 管工作需要，年终一次性审核办理确有实际困难的，可经主管地方税务机关采取在每一会计年度内 分次预核审处，年终终审核定结案办法。 凡申请人申请免税额在一个会计年度内累积超过 200 万元（含 200 万元）的，一律由各主管地方 税务机关初步审核后，报经北京市地方税务局批准执行。 十二、各主管地方税务机关在市局允许权限内批准执行的上述免税情况，应随营业税统计报告制 度程序，逐期上报市局备案。备案表为《销售空置商品房免征营业税统计表（200 万元以下）》。（附 后）。 十三、填报《销售积压空置商品房明细表》计算机表格录入要求 凡申请办理销售积压空置商品房免税单位，请在北京市地方税务局网站（网址为： http://www.tax861.gov.cn）营业税管理处网页中的“表格下载专区”下载所需填报表格和录入说明， 按填表说明进行计算机录入，以软盘形式报送主管地方税务机关，经主管地方税务机关审核后，对 申请人申请免税额在一个会计年度内累计超过 200 万元（含 200 万元）的上报市局。填报《销售积压 空置商品房明细表》计算机表格录入说明附后。 附件：1、 《北京
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地产集团运营管理案例管理规制度.doc
真诚·善意·精致·完美 为了城市的美丽 —— 绿城房产集团案例汇编 绿城房地产集团有限公司 目 录 一、人力资源篇 引 言………………………………………………………………………… 3 1、伯乐“赛马”……………………………………………………………… 4 2、从“火药桶”到诚信员工………………………………………………… 5 3、员工 L 的成长经历………………………………………………………… 6 4、员工 C 被辞退引发的思考………………………………………………… 7 5、副经理的离职理由………………………………………………………… 9 6、与员工 H 的离职面谈………………………………………………………10 7、以老带新 共同进步………………………………………………………11 8、迷惘的新员工………………………………………………………………12 9、办公地点搬迁引发的思考…………………………………………………14 10、互动的考核 ………………………………………………………………15 11、因地制宜的绩效考核 ……………………………………………………16 12、从信用走向规范 …………………………………………………………16 13、办理劳动合同鉴证遇到的麻烦 …………………………………………18 2 14、上好新员工入职第一课 …………………………………………………18 15、一次大型专题讲座 ………………………………………………………19 二、设计与前期篇 引 言…………………………………………………………………………23 16、景观设计不宜盲目崇洋 …………………………………………………24 17、迟来的景观设计 …………………………………………………………25 18、来自对“外婆家”投诉的思考 …………………………………………26 19、从小区入口谈规划设计 …………………………………………………27 20、将精致、完美进行到“底” ……………………………………………29 21、车库的尴尬 ………………………………………………………………30 22、中心会馆的缺憾 …………………………………………………………31 23、室内设计应同步介入建筑设计的全过程 ………………………………32 24、空调室外机该何处容身？ ………………………………………………33 25、别墅设备用房的设计 ……………………………………………………35 26、窨井盖的设置 ……………………………………………………………36 27、设计：小处不可随便 ……………………………………………………37 28、设计合作引出的思考 ……………………………………………………38 29、美丽的农居点拆迁户的家 ………………………………………………39 30、资源共享，解决供水难题 ………………………………………………40 31、滞后的设计变更 …………………………………………………………41 32、拆迁户的质疑 ……………………………………………………………42 33、物业用房不能随意更改 …………………………………………………43 34、让“不”可能成为可能 …………………………………………………44 35、公司冠名的启示 …………………………………………………………45 36、不翼而飞的灰线检验报告 ………………………………………………46 37、规划验收的波折 …………………………………………………………47 38、超建问题的产生和解决 …………………………………………………48 39、方案变故的启示 …………………………………………………………48 40、地质勘察的周折 …………………………………………………………49 41、为了城市的美丽 …………………………………………………………50 三、工程营造篇 引 言 …………………………………………………………………………55 4 42、把工程例会落到实处 ……………………………………………………56 43、工程管理应因地制宜 ……………………………………………………57 44、台风袭击以后 ……………………………………………………………58 45、非典形案例中的典形教训 ………………………………………………59 46、国家标准与项目验收 ……………………………………………………59 47、尴尬的学生公寓双层床 …………………………………………………60 48、室内装饰的瑕疵 …………………………………………………………61 49、檐沟渗水问题的处理 ……………………………………………………62 50、一再发生的整改 …………………………………………………………63 51、磨刀不误砍柴功 …………………………………………………………63 52、楼面整体上浮之后 ………………………………………………………64 53、质量问题要防患于未然 …………………………………………………65 54、彩色面砖勾缝剂施工 ……………………………………………………66 55、于细微处见精神 …………………………………………………………67 56、突破工程进度的“瓶颈” ………………………………………………68 57、结合工程实际，优化设计方案 …………………………………………69 58、集思广益，确保边坡稳固 ………………………………………………70 59、卫生间渗漏投诉处理 ……………………………………………………71 60、以真诚和善意对待客户投诉 ……………………………………………72 61、正确把握工程变更联系单 ………………………………………………73 62、工程变更的确认和处理 …………………………………………………74 63、因工期延误导致的工程索赔 ……………………………………………75 64、易误签的增量联系单 ……………………………………………………77 65、用价值工程管理工程成本 ………………………………………………78 66、同一内容，两次签证 ……………………………………………………79 67、不合格的施工合同 ………………………………………………………80 68、潜水泵“罢工” …………………………………………………………82 69、秋天用的空调夏天买？ …………………………………………………83 70、地漏采购——从 1250 元到 680 元………………………………………83 71、没有质保单的钢材 ………………………………………………………84 72、巧选材，治通病 …………………………………………………………85 73、大胆创新，合理选材 ……………………………………………………87 74、E 时代信息资源的利用 …………………………………………………87 75、数据“流动”的必要性 …………………………………………………89 76、追求理想链接 ……………………………………………………………90 77、文件管理的误区 …………………………………………………………91 6 78、文件“作废”谁说了算？ ………………………………………………92 79、政府批复文件的管理 ……………………………………………………93 80、对投诉处理的结果应进行验证 …………………………………………94 81、山地别墅场地积水的“出路” …………………………………………94 82、山地别墅土方开挖 ………………………………………………………95 83、别墅地下室渗漏处理 ……………………………………………………96 84、挡土墙整体外倾原因分析及加固措施 …………………………………98 85、现浇楼板开裂原因及加固………………………………………………100 四、营销服务篇 引 言…………………………………………………………………………107 86、 草率的市场调查报告……………………………………………………108 87、商铺的价格是怎样形成的………………………………………………109 88、关于项目外销手续办理的思考…………………………………………110 89、一次设计方案评审………………………………………………………111 90、扬长避短…………………………………………………………………112 91、“零距离感受绿城” ……………………………………………………113 92、从 28 万到 3.5 万的工地广告牌 ………………………………………114 93、节 流……………………………………………………………………115 94、搂书模型，仅供参考……………………………………………………116 95、房子的名片——楼书与模型……………………………………………118 96、宣传资料不合格引发的纠纷……………………………………………119 97、劣质的楼盘模型…………………………………………………………120 98、销控为什么………………………………………………………………121 99、房价上涨前后……………………………………………………………122 100、得与失 …………………………………………………………………123 101、真诚善意地对待客户的需求 …………………………………………124 102、未及时沟通造成的重复销售 …………………………………………125 103、明明买了，却还“未售” ……………………………………………126 104、销售失误之后 …………………………………………………………127 105、舍弃是为了更好地获得 ………………………………………………128 106、房子越好卖 服务越重要 ……………………………………………129 107、遗 憾 …………………………………………………………………130 108、老客户的价值 …………………………………………………………131 109、“挑剔”帮助我们进步…………………………………………………132 8 110、再忙也不能怠慢客户 …………………………………………………133 111、销售人员急客户所急 违反原则自食苦果 …………………………135 112、25 次看房的启示 ………………………………………………………136 113、品质的魅力 ……………………………………………………………137 114、一次成功的销售 ………………………………………………………138 115、适合就好 ………………………………………………………………139 116、为客户着想 ……………………………………………………………141 117、素质+技巧=成功 ………………………………………………………141 118、把握好每一次机会 ……………………………………………………143 119、做客户的专业置业顾问 ………………………………………………144 120、学会和客户交朋友 ……………………………………………………145 121、蹩脚的房产品介绍 ……………………………………………………147 122、客户的两难选择 ………………………………………………………148 123、客户工作的“因”与“果” …………………………………………149 124、好记性不如烂笔头 ……………………………………………………151 125、“麻烦”的客户和粗心的销售人员……………………………………152 126、销售合同中的错别字 …………………………………………………153 127、合约内容不明确的代价 ………………………………………………154 128、程序文件与合同约定的矛盾 …………………………………………154 129、签约必须认真、严谨 …………………………………………………155 130、不该发生的违约赔偿 …………………………………………………156 131、不该催收的房款 ………………………………………………………157 132、催款应注意方法 ………………………………………………………158 133、未及时结清的房款 ……………………………………………………159 134、面积补差带来的损失 …………………………………………………160 135、收回面积差价款咋就那么难 …………………………………………161 136、提高工作品质应该从日常工作做起 …………………………………162 137、“通融通融”，险吞苦果 ………………………………………………163 138、急于求成的后果 ………………………………………………………164 139、因服务态度招致的投诉 ………………………………………………165 140、服务——品牌的生命力 ………………………………………………166 141、客户投诉——库房成了机房 …………………………………………167 142、设计方案调整带来的销售问题 ………………………………………168 143、因设计变更引发的纠纷 ………………………………………………169 144、一堵短墙的故事 ………………………………………………………171 145、用电容量“增加”——从 80A 到 60A ………………………………172 10 146、亡羊补牢，犹未为晚 …………………………………………………1731 147、客户的抱怨 ……………………………………………………………174 148、重视交房整改意见的落实 ……………………………………………175 149、一次客户回访实践 ……………………………………………………176 150、客户资料的控制 ………………………………………………………177 151、客户资料卡的作用 ……………………………………………………178 五、物业管理篇 引 言 ………………………………………………………………………183 152、不该享用的“免费午餐” ……………………………………………184 153、应当由谁来埋单 ………………………………………………………185 154、我们扮演怎样的角色 …………………………………………………186 155、“学雷锋”活动引出的尴尬……………………………………………187 156、一草一木总关情 ………………………………………………………188 157、异味的来源 ……………………………………………………………189 158、擅自改动卫生间带来的麻烦 …………………………………………190 159、下水管总管堵塞的后果 ………………………………………………191 160、三载之痒 经久之痛 …………………………………………………192 161、突然出现的防盗门 ……………………………………………………193 162、太阳能，想说爱你不容易 ……………………………………………194 163、“我们的房子，装修时可以敲掉隔墙”？……………………………195 164、墙上悬挂着煤气瓶 ……………………………………………………196 165、空调室外机到底该装在哪？ …………………………………………197 166、没有业主的书面许可，家私如何搬出小区？ ………………………198 167、一把信箱锁 ……………………………………………………………199 168、锁车事件 ………………………………………………………………200 169、新车泊小区，深夜被划伤？ …………………………………………201 170、机防、人防，筑起一道铁壁铜墙 ……………………………………202 171、物管的人情味 …………………………………………………………203 172、在银行托收的背后 ……………………………………………………204 173、扰民早点摊 撤消有点难 ……………………………………………204 174、百慕大草坪的病虫害 …………………………………………………205 六、综合篇 12 引 言 ………………………………………………………………………209 175、管理要从小事抓起 ……………………………………………………211 176、工作不严谨的代价 ……………………………………………………211 177、杯赛冠名失败的反思 …………………………………………………212 178、“利兹联 VS 绿城”比赛回顾 …………………………………………213 179、赠票与球市 ……………………………………………………………214 180、“非典”的考验…………………………………………………………215 181、重刻《落成记》 ………………………………………………………216 182、她为什么被投诉？ ……………………………………………………218 183、喜悦后的苦涩 …………………………………………………………219 184、房地产融资业务创新 …………………………………………………220 185、被遗忘的按揭资金 ……………………………………………………221 186、增加合作伙伴 拓展融资渠道 ………………………………………222 187、把握机会 获取利益 …………………………………………………223 188、集中管理资源 发挥整体优势 ………………………………………223 189、如此“减员增效” ……………………………………………………224 190、重成本讲效益，化不利为有利 ………………………………………225 后 记…………………………………………………………………………227 一、人力资源篇 引 言 在资金、技术、材料、设备设施、公共关系等众多资源中，或许每一种资源都 可能在特定条件下对企业的发展或存亡产生重大的影响，但只有人力资源对企 业的发展和存亡起着决定性的作用，人力资源是企业第一资源！ 作为企业最活跃和最具创造力的资源，企业须对人力资源进行发掘、激励、 14 培育和整合。在绿城的企业理念中，“员工的成长和进步是企业存在、发展的根 本目的和组成部分之一”，“绿城随员工的进步而发展”，员工培养和发展一直 是绿城最重要的工作之一，在人员招聘甄选、入职辅导、教育培训、绩效考核、干 部公开竞聘、薪酬体系设计、劳动保障与福利、工作环境与条件的改善等等，每 一个环节都力求专业和富有成效。本篇案例虽只反映了人力资源管理过程中的一 些微观问题，但这种研究行为的本身，已经说明绿城一直在努力，并力求更深 入、更专业。 经过一定时期的自我剖析与完善，相信有一天我们会看到更多、更好的案例 她可能仍然是以点带面的微观研究，也可能是涵盖全面的专著，或者已经是一 本专业领域的“标准”，其结果，仍然取决于我们员工的进步与成长…… 伯乐“赛马” 【事实描述】 2001 年 9 月 29 日下午，集团公司领导到育华学校工地现场视察。当时天 气晴好，工程正处于桩基开挖阶段，施工人员较少，工地现场冷清。看到这样的 局面，公司领导当即意识到，育华学校新校舍这样一个抢工期的工程，没有强 有力的工程管理队伍，要在一年内竣工交付使用几乎是不可能的事。在当晚的总 经理办公会议上，公司领导即及时确定了育华学校项目工程部经理竞聘事宜。 经过十天的紧张筹备，集团公司于 2001 年 10 月 9 日组织召开了绿城育华 学校项目工程部正、副经理公开竞聘大会。共有 5 个组参加竞聘，由公司领导和 员工代表担任评委，现场评分并公布结果，整个过程真正体现了公开、公平、公 正的原则。 经过近 5 个小时紧张、激烈的角逐，绿城育华学校项目工程部正、副经理脱 颖而出。公司这一用人制度的创新，为绿城育华学校工程在 2002 年 8 月 30 日 全面按期竣工交付起到了决定性的作用，并对公司此后的用人政策产生了积极 而深远的影响。 16 【案例分析】 育华学校工程进展不尽如人意的主要原因在于缺少强有力的工程管理队伍。 公司领导正是发现了问题的关键所在，果断采取措施，引入竞聘上岗的竞争机 制，使得绿城育华学校建设工程在时间紧、任务重的情况下，及时组建了强有力 的工程管理班子，确保了该工程如期竣工交付使用。 现代企业的人力资源管理已经越来越体现出它对企业发展的重要促进意义 ， 吸引人才、留住人才已经成为企业发展的必要前提。长期以来，人们片面地认为 吸引和留住人才仅仅只要委以重任、提高工资待遇就行，但企业人才的流失现象 并未因此得到解决，主要原因在于企业没有建立良好的激励机制和竞争机制， 在用人机制上一味强调资历、学历要求，论资排辈，成为优秀人才脱颖而出的障 碍。 “物竞天择，适者生存”，在企业的用人机制上，实践证明竞聘上岗是行之 有效的，是公司一次重大的用人制度改革，它在公开、公平、公正的基础上为企 业发现人才提供了平台。 自育华学校工程部经理竞聘上岗之后，优胜者的才华得以充分展示和发挥 ， 员工个人和公司都成为竞聘机制的受益者。此后，公司又多次开展了诸如项目工 程经理、项目销售经理等岗位的资格认证，成功选拔了一批优秀人才。无论过程 还是结果，都尽量做到了公开、公平与公正，为广大员工提供了展示自己和脱颖 而出的绝佳机会，极大地激发了员工的参与和竞争意识。 当然，竞聘上岗并非一劳永逸，胜出者走上新的管理岗位后，应珍惜竞得 的岗位，努力工作，不辜负公司信任。 从“火药桶”到诚信员工 【事实描述】 工程部员工 D 于 2001 年 5 月进入绿城下属某项目公司，从事工程管理工 作。该员工平时工作积极投入，敬业精神很强。但有关职能部门反映，该同志在 工作过程中较难沟通，有时脾气较为急躁，还经常会对公司有关制度或决定提 出反对意见，是公司有名的“火药桶”。项目公司领导经过了解和分析，认为其 主观上是出于对工作的认真，对公司发展的负责。为此专门多次与其进行交流， 肯定其认真负责的工作态度，并解释了公司出台相关制度和决定的背景与意图 同时对其工作的方式方法提出了改进建议。通过几次交流与沟通之后，D 的工作 18 积极性和工作方式方法均有了较大的改变，受到工程部和公司其他部门的好评 在 2002 年度工作考评中，被评为“诚信员工”，后又经部门负责人以上会议 讨论一致通过晋升为工程部主管。 【案例分析】 员工 D 的敬业精神毫无疑问应予以肯定，同时，员工对公司有关制度或决 定的不同意见也出自于对公司的负责精神，但表达方式欠妥当，反对意见起不 到应有的作用，甚至还影响了团队的凝聚力，是应该尽力避免的。 公司领导正是清楚地看到了员工 D 的优缺点，通过交流与沟通，听取了员 工内心的真实想法，从尊重员工个人观点出发，充分肯定其长处，对其处事和 工作的方式、方法提出了中肯的意见和建议，使 D 确信领导是公平和公正的， 是不带有任何成见和偏见的，因而充分相信领导与他沟通的出发点基于公司的 整体利益及其个人发展前景的关切。因而不但工作积极性大大提高，工作效果也 大为改观。 沟通是一项重要的管理工作，管理者应通过沟通，及时把握员工的工作状 况和思想动态，了解和尊重员工的个人想法，发现问题后，及时分析、查找根源 给予必要的帮助和引导，这对员工的成长和进步有着重要的促进作用。 员工 L 的成长经历 【事实描述】 2003 年 4 月和 5 月，集团下属某项目公司工程部主管 L 被提拔担任集团 某部门领导职务。该员工曾在集团公司工作过一年多，工作成绩较为突出。考虑 到其专业发展，2001 年 9 月，L 被调往项目公司担任工程管理工作，以加强其 专业方向的工作技能。由于表现出色，不到一年时间，L 即晋升为工程主管。经 过几年以来的锻炼，特别是在项目公司工作的一年多时间中，L 在专业技能知 识、沟通协调能力、敬业精神、工作中的自信心等方面都得到了明显的加强和提 高。应该说，这首先是他自己不断努力的结果。此外，公司对其职业发展的关心 以及项目公司领导的指导和帮助也十分重要。日常工作中的激励与考评制度则对 L 的成长起到了重要的促进作用。 【案例分析】 公司领导通过对员工的长期关注，发现了 L 是一个有志向、积极上进的员 20 工，公司管理者为锻炼其工作能力和管理能力，在经常与其进行交流与沟通的 同时，有意识的赋予了他更多的责任和权限。在进入项目公司不到一年的时间被 提升为工程主管，L 也确实深受鼓舞，意识到自己有不断发展的空间，为工作 能力的迅速提高和下一步的晋升奠定了基础。 公司领导通过与 L 的沟通以及工作上的观察，认为工作认真细致、对小事 不厌其烦是他比较明显的优点，于是尽其所长，安排他负责了部分材料的招标、 售楼中心的收尾以及工程部日常的考勤工作。工作内容和权限与其性格、优点相 匹配。由于工作安排得当，L 在工作中充分表现出对工作热情和能力，较好地完 成了公司分配的任务。 一直以来，项目工程部都十分重视员工的激励过程，采用定期的工程部例 会沟通和不定期的员工单独沟通相结合的形式进行交流，肯定成绩，探讨职业 发展目标。工程部认为鼓舞士气以及公开肯定工作成绩是最低成本和最有效的激 励措施之一。因而在同事面前经常不失时机地对包括 L 在内的员工工作成绩提出 表扬，并不定期地与他们进行个别沟通，了解他们的思想动态，充分听取他们 对公司管理工作的意见和建议。 同时，项目公司在进行年度、季度、月度考评的基础上，制订了每天的日常 工作行为考核制度，对员工起到了不可忽视的激励效果。在 2002 年年终述职和 考评中，L 的工作得到了集团的认可，被评为良好员工，大大提高了他在后续 工作中的自信心。 当然，任何优秀的员工都毫无疑问存在缺点和不足。L 在平时的工作中， 容易表现出比较急躁的性格，甚至与施工和监理单位发生争执。工程部负责人及 时与他进行了沟通，并一起与施工、监理单位进行协调。公司领导也经常不失时 机的给予他提高工作技能和改进工作方法的建议。 任何一位企业管理者都希望自己的员工象 L 一样尽心尽力地工作，为企业 创造更多的效益。但要使员工在工作中付出最大的努力，管理者必须对员工进行 有效的激励，关注他们的职业发展前景。对员工的激励目的在于有效和最大限度 地激发出员工潜能。而困难之处则在于每个员工情况不一，且他们的工作方式、 工作目的也不尽相同。所以成功的激励方式就应因人而异，灵活应变。L 在一个 阶段的成功也可以说是公司激励机制和具体操作方式灵活运用的成功。 激励机制已经为大多数的管理者所重视。在我们这样一个迅速扩张的集团 22 公司内，研究激励机制的合理性，探讨激励方式的有效性，为员工创造、提供职 业发展平台，要比简单地提高员工经济收入更加重要。 员工 C 被辞退引发的思考 【事实描述】 2003 年 3 月底，集团下属某项目公司招聘了一批销售人员。C 通过两次 面试和一次笔试后，从近百名应聘人员中脱颖而出，被录用为销售人员，执行 试用期工资标准。 2003 年 4 月，为迎接项目的提前开盘销售，全体员工的工作任务异常繁 重，公司上上下下都加班加点，尤其是销售部，几乎每天都要工作到深夜。销售 员 C 在这段时间工作积极，表现较好。但因当时销售部的薪酬体系还没有出台 ， 销售人员的奖金以什么标准来提取，提取比例为多少等均没有明确，C 对此颇 有微词。5 月强销期前后，C 在思想上出现一些波动，服务水准明显下降，平时 只愿意接待有预约号的意向客户，对没有预约号的新客户则较为冷淡，甚至不 理不睬，与同事之间的相互协作配合也明显不如从前。 针对 C 的以上表现，销售部领导对其进行了批评指正，公司领导也为此 专门召集会议，对销售人员的服务意识进行了着重强调。但销售员 C 仍置领导 的批评教育于不顾，怠慢客户的现象时有发生，多次引发客户投诉。最终，公司 领导做出了辞退员工 C 的决定。 【案例分析】 现在，并非所有的房产开发商、销售代理公司都会致力于营造企业品牌，仍 有相当多的房地产企业服务意识匮乏。随着公司的发展和规模的不断扩大，新员 工不断加入到绿城集团这个集体，各种观念交织在一起，随之不可避免的产生 经营理念和价值观的磨合与冲突。管理者的任务在于关心新员工的成长，避免观 念冲突的产生，尽量缩短新老员工之间及新员工与企业经营理念之间的磨合期。 公司一贯强调，销售员在销售过程中,不但要把我们的房产品销售给客户， 更重要的是通过房产品销售的过程，使更多的人认识绿城、了解绿城、信赖绿城 从而树立、维护绿城品牌。 在短短的几个月内，员工 C 在思想上、工作上发生了明显的变化，与其自 身的敬业精神、工作责任心、服务水准以及个人的价值观有直接关系。诚然，销 售员 C 被辞退与其自身努力不够、敬业精神不强有关，但项目公司对此也负有 24 一定的责任： 1、薪酬体系不明确。薪酬体系一直是员工关心的焦点之一，销售员 C 到岗 时就希望了解自己的薪金构成，但直到离职时其薪金构成仍然不够明确，使销 售员 C 对公司产生了一些误解和不信任感，从而降低了领导与其沟通的效果。 2、对新员工在企业文化、经营理念等方面的引导不足。企业需要员工认同 其经营理念和价值观，因此，培养员工的服务意识和敬业精神的主要途径在于 及时向员工灌输公司的经营理念和企业文化，而这正是我们的薄弱环节，是一 项需长期重视的工作。 3、沟通不力。各项目公司的各级管理者有必要加强沟通，了解员工的思想 动态，关心员工的成长，充分听取他们对公司管理工作的意见和建议。使沟通真 正成为公司与员工之间相互融合、相互理解的主要手段。 副经理的离职理由 【事实描述】 员工 A 曾在国内某著名企业集团下属的房地产公司任副总经理,后应聘至 B 项目公司工作，担任该项目公司某部门副经理。通过年终考评，项目公司认为 A 一年来的工作表现良好，胜任本职岗位。在与公司签订的劳动合同到期之际， 该员工却提出不再与公司续签劳动合同。在自己递交给公司的离职报告中，A 认 为“本人的职业发展目标很难在公司得到实现”。 【案例分析】 从该员工的工作经历可以看出，A 已不再满足于简单地找到一份工作。工作 的挑战性、自己才干的全面发挥以及在工作中自我发展和自我价值的实现成为他 所关注的主要目标。A 之所以认为“职业发展目标很难实现”，其根本原因也许 在于公司企业文化没有感染力、工作不具挑战性、自己的能力在所在岗位无法得 以充分展示、工作成绩没有得到公司认可等等，从而没有得到加薪与职位升迁的 机会。 不管导致 A 最终离职的真正原因是什么，我们应该注意的是，公司在员工 职业生涯的规划设计与引导方面还存在不容忽视的缺陷。 职业生涯规划，是指员工个人根据自己的个性特征和外部环境的约束选择 合适的职业，并进一步规划未来的职业发展。公司结合员工个人的特点，关心员 工成长，对其职业生涯设计进行帮助和引导，以促进人力资源与工作岗位的合 26 理匹配，更好的激励员工。职业生涯规划已经成为人力资源管理最为关键的工作 之一。 从员工个人的角度而言，个人的职业发展离不开公司的发展，因此在制定 自己的职业发展计划时，必须将个人目标、需要和公司的目标、需要有机地结合 起来。在瞬息万变的职场竞争之中，员工必须时刻保持积极、进取的精神，时刻 不忘竞争威胁的存在。不断学习，不断提高，与时俱进，提升自己职位的价值。 应时刻检讨自己的目标是否与公司目标一致，自己与企业的价值观是否相互认 同。 培训是帮助员工达成职业目标、提升职业价值的有效手段，也是公司吸引和 留住人才的重要筹码。现在，公司已建立起员工培训体系，确定了管理与技术职 系两条不同的职业发展通道以及与此对应的职位晋升和报酬制度。并将培训作为 给予员工最大的福利，不遗余力的为员工职业发展规划做出了持续努力。让新员 工自跨入公司的第一天起就能够逐渐熟悉并接受公司的经营理念和价值观，由 此增加对公司的忠诚度和敬业精神，从而使员工实现其职业生涯目标，与公司 共同成长。 与员工 H 的离职面谈 【事实描述】 2002 年 9 月，某项目工程部员工 H 以个人发展为由，向公司提出了辞职 申请。集团公司人力资源部与该员工进行了两次深入的离职面谈。面谈结果表明 H 离职的真正原因是：第一，工程管理人员长期在工地现场工作，与集团层面 的人员接触较少，对集团公司的企业文化、管理要求、发展状况缺乏了解。感到 象自己这样的普通员工在公司只能“打短工”，没有太大的发展机会。第二，由 于该工程部的主管领导在日常管理过程中，沿袭了其原在施工单位时的管理风 格，对员工工作中的失误以严厉批评为主，正面引导较少，员工在心理上难以 承受。此外，在他所管理的项目即将结束之际，恰逢其原工作单位有新的管理职 位空缺，该单位领导也明确表示希望他能回原单位工作。鉴于上述因素，H 向公 司提出了辞职申请。 得知 H 的真正离职原因后，人力资源部经理为 H 认真、仔细地分析了他现 在岗位的工作性质和发展前景，与他原工作单位提供的管理职位的优劣势进行 了客观的比较分析，并向他全面解释了绿城的企业文化、发展状况和管理要求。 28 虽然 H 最终还是决定辞职，但是通过与人力资源部的两次面谈， H 的触动非常 大。他表示，通过沟通交流，更加深入地了解到绿城的企业文化、发展状况和管 理要求，同时对公司的价值取向也有了更深的认识。他表示希望通过一段时间锻 炼以后，还有机会再回来工作。 人力资源部经理在与该员工面谈后的第二天，又组织人员与 H 所在的工程 部主管领导及所有工程管理人员进行了一次深入面谈，及时指出了该部门内部 管理方面存在的不足，并及时疏导了其他员工的思想顾虑。 目前，除 H 已正式离职外，其他工程管理人员通过面谈后都思想稳定，工 作积极性明显提高，而且该工程部相关领导也经过人力资源部的正面引导，正 逐步改变其管理风格。 【案例分析】 人力资源是企业发展的根本，而“人”恰恰又是企业管理中最难也是最重 要的管理内容。它牵涉到方方面面，包括如何调企业中“人”的积极性、提高凝 聚力、提高向心力，增强“人”对企业的认同感等各个方面。 离职面谈应作为人力资源管理中工作中的一项重要内容之一，它对促进、改 进人力资源管理工作有很大作用，值得我们长期推广。 而员工本人作为集体中的一员，自己也应通过公司培训、内部刊物等各种渠 道，主动了解公司的企业文化、管理要求和发展状况。 应该指出的是，员工思想动态的了解和沟通，不应完全依赖人力资源部， 它更需要直接主管、分管领导在日常管理工作给予关注。应该说，各级管理人员 更加了解自己属下工作人员的思想动态，能更加有效地开展管理工作。 以老带新 共同进步 【事实描述】 工程系统在集团公司内部率先实行了新员工辅导员制度。在工作职责分配上 一方面将工程管理任务分配给新员工，积极鼓励新员工大胆地去开展工作；另 一方面，老员工起到认真把关作用，承担工程的主要管理责任。在日常工作中， 老员工还时时起到模范带头作用，在指出新员工的不足和欠缺的同时言传身教 对新员工实行传帮带，使得工程部的新员工迅速成长。通过这种方式，工程部大 部分新员工在入职不久后即能独立承担工程管理工作。 30 【案例分析】 随着公司的发展，我们需要源源不断的引进人才。人员的迅速增加大大增强 了公司的活力，但人才的成长需要经过一个从不成熟到成熟，由浅入深不断发 展的过程。此时，在部门内部实行新员工辅导员制度，可以使新员工尽快溶入其 所在的集体，推动新员工的快速成长。 公司推行的新员工辅导员制度，让资深员工成为新员工的辅导员，在他们 完成本职工作之余，担负起新员工的指导工作，告诉新员工怎样做人、怎样做事 怎样为客户服务、如何提高业务素质，告诉新员工哪些事情必须做好，哪些事情 应坚决杜绝。不断提高新员工的素质，拓展新员工的发展空间；成长中的新员工 则自觉向资深的老员工寻求指导、支持和帮助。从而有效地缓解了在员工队伍迅 速扩大情况下人力资源管理的压力。 做好新员工的良师和益友是老员工义不容辞的责任，不管处在什么职位， 老员工都应当主动、自觉地担当起新员工的榜样和楷模。新上岗的员工则应该不 断地向老员工虚心请教，不断学习和锻炼，充分挖掘自己的潜能，尽快进入角 色，快速适应新环境中企业和个人的需求，增强自己的生存力和竞争力。同时， 通过与老员工的沟通与交流，新员工可以及时了解公司的各项管理制度，认知 公司的企业文化。 公司的老员工要把公司的发展、同事的成长视为自己的责任，要真诚善意地 对待新员工，促进团队综合素质的不断提高。 迷惘的新员工 【事实描述】 2002 年 4 月，集团下属某项目公司因各部门的工作职能调整，公司员工 工资表的造册工作由原来的计划财务部负责改由综合管理部负责。综合管理部决 定让新来的员工 A 承担这项工作。A 非常乐意地接受了这项任务。心想：虽然我 没有做工资表的经验，但可以向计划财务部工作人员请教嘛！ 然而，事情却远非他想象的那么简单。当他就代扣所得税问题向计划财务部 员工 B 请教时，B 极不耐烦地说：“去问你们的经理。”有关领导获悉这一情况 后，要求 B 去帮助新员工，B 才极不情愿地扔给 A 一本关于税法的书和一张所 得税税率的表格。 工资发放不能拖延，工资表造册工作必须当天完成。中午时分，同事们都吃 32 饭去了，A 却还在办公室认真地研究有关税率的换算问题。 当 B 吃好了中饭回到办公室看到 A 还饿着肚子忙碌着，便对 A 说：“该吃 饭时就得吃，你就是不吃饭、不睡觉，工资表也未必做得出来。”A 便对 B 说： “所以我才希望得到你的指教。”“那你慢慢琢磨吧，总能做好的。”B 对 A 说 刚来公司不久的 A 听到这句话后百思不得其解。 【案例分析】 这是一起典型的部门之间、员工之间工作不协作的案例。此事件发生在该项 目公司员工人数突然增加的时候，造成了较坏的影响, 项目公司就此事专门召 开了自公司成立以来的第一次由全体员工参加的案例分析会。 公司在发展，新员工也随之不断扩充到我们的行列之中。作为老员工，须知 “闻道有先后”，或许长江后浪推前浪。新员工的唯一劣势也许仅仅只是晚一步 加入到这个集体，对公司的有关制度、规范还不甚明了；老员工之所谓“老”， 也不过在于先来一步，因而切不可盲目滋生优越感。 企业的发展犹如破浪前行的轮船，作为企业的员工，无论新老，大家都在 同一条船上，唯有群策群力，方可让这艘船在市场经济的风浪中平稳前行，到 达理想的彼岸。倘若翻船，再“老”的员工也难以幸免于难。因而，企业需要员 工之间的真诚协作，以老带新，以新促老，即所谓“同舟共济”。 这个案例给了我们以深刻的启示: 1、必须加强对员工的培训，使他们对绿城的企业文化有强烈的认同感与归 属感；企业应该也必须成为真正意义上的学习型组织，员工的进步是公司的希 望所在，因而我们必须倡导学习的风气，包括员工间的相互学习。 2、团队精神是企业战斗力的象征和具体体现，老员工在团队建设方面应该 发挥其表率作用。目前，公司正在推行新员工试用期间的新员工辅导员制度，鼓 励老员工对新进员工进行传、帮、带，收到了一定的效果，希望这项制度能持续 贯彻下去，且不要流于形式才好。 办公地点搬迁引发的思考 【事实描述】 2003 年 4 月，“非典”疫情蔓延，某项目公司从员工的身体健康、保障项 目开发的顺利进行等多方面考虑，果断决定将办公地点临时迁往工程管理现场。 4 月 26 日，正值办公室搬迁关键阶段，主持搬迁工作的员工 L 以身体不适 34 为由提出休假申请，将搬迁事宜委托给对公司情况还不太熟悉的新员工 M。由 于 L 在休假前未将具体事宜妥善移交，休假后对搬迁事宜也不闻不问，加上项 目公司内部人员协作不力，甚至有个别员工认为办公室搬迁已由 M 负责，与自 己无关，因而漠不关心。致使 M 在负责搬家事宜时遗漏了空调 3 台，房屋租赁 押金 5000 元也未与出租方进行结算。 后在公司领导的协调下，公司颇费了一番周折才追回损失。 【案例分析】 集团公司在经营管理过程中，一直强调“人是第一产品”的管理理念，同 时也强调团队利益高于一切。本案例反映了我们在团队建设方面仍存在一些不足 共同的目标、共同的期望是形成一个优秀团队的首要条件，这也是企业文化 的重要组成部分。随着房地产行业竞争的日益激烈，任何企业都不可能仅凭个人 的力量大幅提升企业的竞争能力。团队整体力量的发挥成为赢得竞争胜利的必要 条件，企业的竞争优势在于充分发挥团队的力量。团队中的每一个成员都应该有 着与公司相同的期望和奋斗目标，并为此不懈努力。作为公司的员工，为个人价 值的实现和职业前景计，为公司的生存与发展计，都必须在提升自身工作技能 的同时，培养与团队其他成员协作的意识和能力。“覆巢之下，必无完卵”— —员工的个人命运与公司发展休戚相关。 从公司角度而言，建立一支无往而不胜的团队首先必须建立良好的沟通渠 道、优秀的激励机制。优秀的企业应该能够让员工了解企业发展的目标，关心员 工的个人成长，尊重员工的个人意愿，容忍他们的失误。抛开这些而片面地强调 员工的忠诚奉献是不现实的。 优秀团队的形成有赖于企业、员工的共同努力，是团队中每一个成员心力的 集中体现，我们应该也必须为团队建设、企业发展殚精竭虑。惟其如此，方可达 成企业经营的质量方针，方能实现企业永续经营的崇高境界。 互动的考核 【事实描述】 集团下属某专业公司在对 2002 年上半年度部门绩效考核的执行情况进行 评估时发现，由于当时的考核方案过于注重经济效益指标，部分职能部门的工 作重点有失偏颇。 2002 年 8 月，该公司人力资源部、财务部在公司成本工作会议上提醒各职 36 能部门在注重经济效益的同时，也应兼顾社会效益和企业的长远发展，并提出 了拟在 2003 年度实行重点指标考核的初步设想。 2002 年 9 月至 11 月，由该公司人力资源部与财务部牵头，开始对设想进 行论证，先后向副总经理、总经理助理、部门负责人征求意见，五易其稿，最终 形成了新的部门绩效考核方案，并在全体部门负责人参加的会议中通过了评审。 2003 年 1 月，人力资源部和财务部根据 2002 年的考核情况，与各部门 负责人确认了经济考核指标和人力资源考核指标。并于次月根据执行的具体情况 再次与部门负责人沟通，对相关指标进行了调整。3 月 15 日，A 公司与其下属 所有部门签订了《2003 年度工作目标责任书》。 该公司第一季度的考核结果显示，所有部门都完成了考核指标，实现了预 期的经济效益和社会效益。 【案例分析】 “考核”一词容易让人误解为是上级对下级的要求，是企业管理者强加于部 门或员工的单向行为。因此在实施考核的过程中，被考核者难免存在抵触情绪， 导致了考核缺乏双向互动性，工作被动，考核的作用和效果也不明显。 针对这种情况，A 公司在制订 2003 年度部门考核方案时，充分尊重被考 核对象的意见，改变单向、被动考核的形式，让被考核对象参与制订考核方案的 全过程，目的是要让被考核者真正认识到，公司的考核不仅是上级对下级的考 核，而且是互相之间的考核，考核指标不是由别人强加的，而是被考核者自己 参与制定的。考核的目标是为了更好的围绕工作任务，变压力为动力。于是考核 有了互动性和自愿性，有利于考核目标的实现。 因地制宜的绩效考核 【事实描述】 2003 年，某项目进入最后攻坚阶段,任务十分繁重。有效控制和保证年度 各工作节点的顺利进行，将员工工作业绩与效益工资紧密挂钩，充分发掘和调 动全体员工的积极性，是确保完成年度各项工作目标的重要措施。 为确保公司年度各项工作目标的完成，项目公司在 2003 年 3 月办公会上 做出决定，在日常实施集团公司颁布的《季度工作计划及目标管理办法》和《绩 效考核实施细则》两项管理制度的基础上，结合本公司实际情况，改季度目标管 理和绩效考核为月度目标管理和绩效考核，实行月度工作目标责任制。即在每月 38 初明确各部门当月的各项工作考核目标（部门经理为责任人），并检查和评估 上月度工作计划的执行情况。各岗位员工月度工作计划落实及考核则由部门经理 具体负责确认和考核，将各员工三个月的考核成绩加权平均值作为当季的最终 考核得分，不再另行进行季度考核。而在方法程序上，仍严格按照两项管理制度 的内容执行。经过近四个月的试行，收到了一定的效果。 【案例分析】 绩效考核的主要目标在于促进各项工作的全面完成。集团公司的季度工作目 标管理和绩效考核制度有其内在的合理性，但由于涵盖面较大，各项目公司、专 业公司在实施过程中，可以在贯彻执行集团公司的有关考核规定的前提下，结 合本单位的实际情况，灵活掌握，因地制宜，为我所用，将绩效考核落到实处 使考核的实行更加具体、及时和有效。B 公司当前试行的月度绩效考核制度，是 针对项目公司具体客观要求而进行的一次有益的尝试。 从信用走向规范 【事实描述】 某项目公司员工的劳动关系较为复杂，员工有以下几种来源方式：一是从 合作单位承转过来的员工；二是集团公司委派的员工；三是从人才市场招聘的 新员工；四是集团其他项目公司调派的员工；五是临时用工。 基于这种复杂的劳动关系，加上该项目公司综合管理部人员还没有到位， 对劳动关系的管理没有规范化。公司与员工之间应当承担的义务和应享受的权利 都是建立在对另一方的信任基础之上。比如一些员工在试用期满后，由于种种原 因，该公司并没能及时为其办理转正手续。但是员工并没有任何疑虑，一如既往 地投入工作，这是对企业的信任。 随着管理人员陆续到位，公司制度的日臻完善。该公司逐步理清了所有员工 的劳动关系，对于招聘的新员工也进行了较为规范的管理，新聘员工进入公司 后即建立起内部人事管理档案，签订试用期合同。合同期限一般为三个月，试用 期满后，经部门经理推荐、分管领导审核、并报总经理批准后即签订正式劳动合 同。随后为其办理劳动合同的鉴证、社会保险关系转移等一系列手续。至此，该 公司对于劳动关系的管理才逐步规范起来。 【案例分析】 劳动关系是指劳动者与用人单位在实现劳动过程中建立的社会经济关系。通 常采用签订劳动合同的方式来保障双方的权利，规定双方的应尽义务。如果没有 劳动合同的法律保护，用人单位无法杜绝劳动者损害单位利益的可能。作为弱势 群体的劳动者，如果没有法律保障，更无法保证自己的利益不受侵害。 此外，由于每个公司都有其特殊情况，公司与员工在签订了正式劳动合同 之后，部分员工也有可能对公司有不同的要求，双方需要达成劳动合同以外的 特殊约定，此类特殊约定双方可以补充协议的方式予以明确和说明。 案例中该项目公司员工在转正手续未办、劳动合同未签的情况下，仍然没有 任何疑虑、认真地投入工作，这是一种建立在相互信任的基础之上的劳动关系。 员工相信公司是守信的，不会损害员工的任何利益。公司对员工也以“人性本 善”为出发点，相信员工不会做任何有害公司的行为。但是，从劳动关系管理的 规范化角度来说，用人单位与劳动者建立劳动关系后，必须签订劳动合同，明 确双方权利和义务，这是合同双方享受权利、履行责任的基础。 基于该项目公司较为复杂的劳动关系，要建立并完善劳动关系管理体系， 其道路还很长。不仅要做到面面俱到，而且每一个层面都需要做深做透。而现阶 40 段最基本的要求是将劳动关系管理从信用走向规范。 办理劳动合同鉴证遇到的麻烦 【事实描述】 2003 年 5 月，某项目公司综合管理部去所在地主管部门办理劳动合同鉴 证手续。主管部门经鉴证审查后提出，劳动者必须出具与原工作单位解除或终止 劳动关系的证明，才可以与新工作单位正式建立劳动关系，即与新工作单位的 劳动合同才能成立。 【案例分析】 项目公司在组建阶段，都有一个完善公司人力资源架构的过程。在这个过程 中，必须吸纳一些当地的优秀人才。这类人才原来大多从事的是房地产行业，且 往往与原工作单位有劳动合同关系。他们在专业方面和管理方面都有一定的造诣 有的在原工作单位还担任一定的职位，起着骨干的作用。他们的“跳槽”，或多 或少会给原单位造成损失。 《劳动法》第九十九条明文规定：“用人单位招用尚未解除劳动合同的劳动 者，对原有用人单位造成经济损失的，该用人单位应当依法承担连带赔偿责 任”。如果劳动者与原工作单解除劳动合同关系的法律手续不齐全，就可能给用 人单位带来隐患，也给劳动者本人带来不必要的麻烦。因而用人单位必须懂得法 律法规在这方面的相关规定，要求劳动者所有新招聘员工提供与原单位正常解 除劳动关系的法律手续，保障自身权益，避免可能因此带来经济损失。应尽管这 样操作会增加工作量，但对用人单位、对劳动者个人都将不无裨益。 上好新员工入职第一课 【事实描述】 2002 年 9 月 24 日，集团公司人力资源部组织 42 位新员工进行了为期一 周的岗前培训。 在新员工培训中，集团公司领导对企业基本情况、组织架构、发展历程、经 营理念、代表产品和开发现状作了充分的阐述；对公司基本管理制度、《员工手 册》做了详细介绍，并向新员工讲解了《ISO9000 质量管理体系标准》和《绿城 质量管理体系》。 随后，新员工实地参观学习公司的部分楼盘，了解各楼盘的特点，直观体 会到公司产品的精致、以及将艺术与建筑相结合的完美现实效果。 42 集中培训结束后，新员工分别分配到各单位和部门，由各单位和部门负责 组织实施业务培训。 为了检测本次培训的效果，集团人力资源部组织采用闭卷笔试的方式对新 员工的培训效果做了评估，评估结果显示，本次培训工作收效明显。 【案例分析】 新员工入职培训是公司员工培训体系的重要组成部分。一个企业的培训机制 实际上是企业文化的外在表现，它可以增强企业的凝聚力，是员工进步和企业 发展的必要前提。上好新员工入职的第一课具有重要意义，由集团董事长亲自到 场讲话、集团副总经理主持的新员工入职培训充分体现了公司对新鲜血液注入的 高度重视, 是公司对人才、对员工尊重的具体体现，将在新员工的职业生涯中留 下不可磨灭的深刻印象。 案例中的新员工培训采取了岗前综合培训和岗位业务培训、讲授课程和实景 考察相结合的方式，在组织安排和培训内容等方面较以往均作了很多的改进。通 过对公司发展状况、内部机构、规章制度、经营理念与服务意识等内容的了解， 尽快熟悉工作环境和氛围，对公司的实力、规模、发展状况等有了较为明确的感 性认识，使新员工能够尽快进入工作状态。这种新员工培训方式是日后员工培训 工作的良好范例。 一次大型专题讲座 【事实描述】 2002 年 10 月某日，300 多名员工参加由集团公司组织的《基础工程建 设》和《楼盘设计开发过程》专题知识培训。因投影仪器与电脑连接线未找到，原 定于 18 时 30 分开始的讲座推迟到了 19 时 20 分左右。第一个专题讲座由公司 内部讲师主持，专业性较强，一个半小时后，部分学员的注意力分散、窃窃私语 课堂纪律较差。经中场休息调整后，特邀专家于 21：00 时开始第二个专题的讲 座，专家对楼盘的设计思路、方案、定位等做了详尽阐述，讲座内容丰富，其间 穿插播放的电视记录片也重新调动了学员的学习热情。但因时间限制，专家只能 对部分精彩内容作简略介绍，23 时 30 分讲座匆匆结束。 【案例分析】 人力资源是最宝贵的资源，培训是优化人力资源最重要的手段。基于此，公 44 司培训较多，且主要为大型专题讲座的形式。但由于参与培训的数百名员工所从 事的专业、学习能力、接受能力都各不相同，如何兼顾全体员工的不同需要合理 选择讲座专题，有效地评价员工的学习效果，还有待于组织者的进一步探讨、研 究。 此外，为提高培训效果，组织者最好课前与讲师沟通，了解课程大纲，制 作学员讲义。还应提前布置好培训场地，将培训相关的设备、仪器调整到最佳状 态；准备好讲师授课的必需物品。在专题讲座过程中，应特别强调课堂纪律，尊 重讲师的授课热情，保证员工的受训质量。由于公司大多数专题讲座均安排在晚 上等业余时间进行，专题讲座在时间安排上也应引起重视，课时尽量控制在 3 小时左右为宜。 二、设计与前期篇 引 言 从某种意义上说，前期工作是一门社会科学，也是一门艺术，需要整合社 会的、人文的、经济的等方方面面的要素，协调人与人、人与城市、人与自然之间 的社会关系，为项目发展创造良好的条件。 规划设计则是把开发商对城市、社会、历史、经济、文化、自然以及人对生活 概念的理解，用专业的形式表达出来的一项工作。建筑的主体是人，房地产所要 创造的是一种生活的背景场所。正是由于人的生活的丰富多彩，以及对生活质量 永无止境的追求，建筑和城市才会如此千变万化；正是社会需求的复杂性和随 机性，使得我们在设计阶段必须非常用心地去研究生活的细节及其在建筑中的 表现，同时又不断对社会要素以及技术经济进行优化。任何一点思考的不深入和 不周全都会给使用者带来不便和缺憾。 46 本次收集的 30 余个前期和设计的案例，内容涉及设计合作、规划方案细节 建筑与景观、中心会馆、建筑细部设计、前期准备工作等等，作为在这个阶段对 许多问题的反思和总结，以供从业者指正。 景观设计不宜盲目崇洋 【事实描述】 在“上海绿城”项目景观概念设计过程中，由于我们和哈佛设计团队双方 的文化背景差异，彼此观念曾经出现了一些分歧。首先需要肯定的是，设计师并 没有机械地套用欧洲的小镇风情或是美洲的海岸阳光，而是用更为开阔的视角 着眼于“整体风格的建构”与“分区特色的营造”。即在维持整体的脉络纹理架 构下，调整门户意象与填充性元素的组构，营造出不同组团景观规划设计的特 色，达成自然主义与城市主义融合的场所精神。客观来讲，整体景观设计概念立 意很高。但是在第一轮的景观设计方案汇报中，中心景观广场的设计方案并没有 得到我们的认同。由于设计师长期生活在北美，受北美追求自然、郊野的户外生 活方式的影响，在最初的设计中手法过于随意，出现大片的疏林草地和自然形 态的水池。在规划中所设想的 3.6m 高差并没有得到充分的体现，在自然主义与 城市主义的结合中显然更侧重于自然主义方向，与“上海绿城”高层和小高层 社区所营造的氛围并不是很吻合。经过双方多次的讨论与沟通，在新一轮的景观 设计方案汇报中，设计师主要针对中心景观广场提出 A、B、C 三种方案，方案 A 48 强调渐进式扇形块面的层次转换；方案 B 强调几何轴线的戏剧性视觉效果；方 案 C 强调综合轴线与块面的交叉组合。这三种方案与前一轮相比，可操作性更 强，并通过设置一些景观构架、廊道与地形结合，进一步强调了 3.6m 的高差。 虽然在设计上仍有诸多方面需要调整，但其所营造的空间块面还是得到了我方 的认同。 【案例分析】 基于集团公司扩张和发展的需要，我们与境外设计师的合作越来越多，不 仅仅是景观设计方面，在项目规划和建筑设计过程中，都可能碰到由于双方文 化差异和生活方式不同所产生的分歧。我们认为，在全球化的背景下，学习引进 是应该的，也是必须的。但在与境外设计师合作的时候，一定不能盲目崇洋，在 吸取其优秀设计思想的同时，还应以尊重基地现状和地域文化为首要准则。 随着房地产行业竞争的加剧，市场对住区品质的需求也愈来愈高，但是这 种需求不应向奢华的方向发展。昂贵的材料运用或是舞台布景式的欧陆风格设计 并不一定能真正提高整个住区的品质，以尊重自然、尊重基地现状和地域文化为 前提的更为人性化的设计方式反而有可能创造出真正高品质的住区，这是我们 房产开发者必须正确把握的方向。 迟来的景观设计 【事实描述】 集团公司开发的某别墅项目于 1996 年 12 月 31 日开工，1997 年 5 月开 始大规模土建施工。当时单体工程进度较快，在项目销售时，该楼盘除少数房屋 的合同约定房屋交付期在 1998 年 10 月外，多数约定于 1999 年 5 月交付。经 设计和建设者的共同努力，1999 年 3～5 月公司陆续向客户发出了领房通知书。 少数客户因领房后小区环境、道路工程未全部完成向公司投诉。 该项目是集团公司首个引进外籍专家进行景观设计的项目，由于缺少经验 ， 环境设计严重滞后。环境设计师于 1998 年底才开始接触项目，1999 年初陆续 出图（而合同约定房屋交付期为 1999 年 5 月）。由于小区地形复杂，土方及驳 坎工作量较大；加上 5 月开始绿化工程施工后天气迅速转暖，一些树木不宜种 植，致使环境工程严重滞后；同时会馆、泳池也处于施工状态。整个工程至 2000 年 5 月才告全部结束，会馆于当年 8 月投入使用，给已入住的业主生活 带来诸多不便，给公司声誉造成了一定的负面影响。 50 【案例分析】 本案反映了集团公司在过去的项目开发中，对环境设计给整个工程工期带 来的影响估计不足。其实，环境设计师和规划建筑设计师一样，在项目策划阶段 就应介入，综合考虑季节、气候及其他可能的因素对环境施工工期的影响，与建 设单位共同协作，“
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造价咨询采购及管理作业指引
造价咨询公司采购及管理作业指引 日 期 编制 日期 初审 日期 审核 日期 批准 日期 修订 状态 修订记录 修改内容 修改人 审核人 批准人 1. 流程要素 1.1. 流程目标：规范咨询公司管理，确保各项成本工作正常运行，保证咨询公司数据准 确性，提高工作效率。 1.2. 流程主要责任部门：成本管理部 1.3. 流程关键业绩指标： 流程 KPI 责任部门/岗位 优秀咨询公司占有率 成本管理部 咨询公司数据的准确及时性 成本管理部 成本管理部 流程关键点 关键点说明 备注 咨询公司考察、资料收集 参考 5.1.1.条 对咨询公司管理输出 参考 5.2 至 5.4 条 咨询公司双月评估 参考 5.5 条 工程结算后评估 参考 5.5 条 1.4. 2. 数据来源 流程关键点： 适用范围 广州公司成本管理部有业务往来的造价咨询顾问公司。 3. 术语和定义 4. 职责权限 4.1. 成本管理部：负责造价咨询公司选择、确定、履约管理、评估 4.2. 造价咨询公司管理主要内容 4.2.1 造价咨询公司参与工作内容：方案测算、招标管理、施工过程成本管理、预结算管理； 4.2.2 对造价咨询公司评估工具：咨询公司管理月报、双月评估及年度评估。 5. 工作程序 5.1. 咨询公司采购管理 5.1.1．咨询公司考察：成本管理部组织对新咨询公司进行考察，考察完毕需填报《工程造 价咨询供方考察情况记录表》，若考察合格，则作为合格供方，以供咨询公司招标或议标 时选用。合格咨询公司标准：咨询公司必须具有相应的造价咨询业务资质，有 25 人以上造 价咨询人员，且有 40%以上人员为本科学历以上，做过 5 个以上 5 万平米规模以上的造价 咨询业务。 5.1.2.咨询公司采购： a) 咨询公司采购可通过招标、议标及根据以往合作评估为优秀后直接约谈战略合作三 种方式确定咨询公司。 b) 通过招标确定的：成本管理部经办人提前两天与采购部沟通招标的事项，包括发 标、回标的时间要求，并提供招标文件、咨询合同、报价清单、意向投标单位及联系 人、联系方式（电话、邮箱）；投标过程中，成本部需与咨询公司联系确认是否有 疑问需解答，可让施工单位将答疑通过邮件方式发送给经办人，经办人根据问题 量考虑是否组织招标答疑，若需要，则通知各咨询公司在约定时间参加答疑会， 若不需要开答疑会，那么经办人可将解答通过邮件方式发回给各咨询公司。咨询公 司回标后对各咨询公司的报价及服务质量进行对比，评标完成上报采购决策委员 会确定合作单位。 c) 议标：由成本管理部寻找两家以上考察合格的咨询单位进行直接约谈，参照以往 合同价格确定中标单位。 d) 战略合作：根据成本管理部每两月的咨询公司评估及年度评估为优秀的咨询公司 ， 可根据需要与其直接进行约谈，确定为战略合作单位后按价格参考以往合同价及 市场价直接给其项目造价咨询业务。 5.2. 5.2.1 方案测算阶段对咨询公司管理 计划编制：每月 4 日前根据公司出图计划整理出本月方案测算计划，并将该计划发 给各咨询公司项目负责人，并电话确认是否收到。 5.2.2 任务布置：收到并熟悉测算所需资料后，联系咨询公司项目负责人并发一份正式邮 件：详细描述测算内容、成果标准及完成时间等。成本部秘书通知咨询公司领取相 关资料并签署资料接收。 5.2.3 成果审核：待咨询公司提交测算结果及计算底稿后，经办人负责详细审核咨询公司 测算准确性及完整性结果。 5.3. 5.3.1 招标管理阶段对咨询公司管理 计划编制：每月 4 日前将本月招标计划发给各咨询公司项目负责人，并电话确认是 否收到。 5.3.2 任务布置：收到并熟悉招标所需资料后，联系咨询公司项目负责人并发一份正式邮 件：详细描述招标内容、成果标准及完成时间等。成本部秘书通知咨询公司领取相 关资料并签署资料接收。 5.3.3 清单审核：待咨询公司提交清单及计算底稿后，经办人负责按照 “复核各项指标和 含量”的要求详细审核咨询公司清单准确性、完整性。 5.3.4 招标答疑：成本部经办人将所有跟成本相关的疑问及时发给咨询公司，要求咨询公 司书面答复，并提前通知咨询公司准时参加答疑会。 5.3.5 增补清单核对：对于总价包干项目，成本部经办人员、咨询公司必须跟中标单位逐 一核对增补工程量清单。 5.4. 施工过程阶段对咨询公司管理 5.4.1 a) 事务工作管理 要求咨询公司固定人员（项目负责人）每星期到项目部办公，办公次数必须符合 合同要求，一般要求每周不少于两次，办公作息时间同时要符合我公司要求，早 上到达时到我司前台签到，并注上时间，由我司前台人员监督。 b) 项目刚开始初期要求必须咨询公司组织咨询项目专业小组，并提供架构、联系方 式给我司，我司负责办公位的安排及熟悉项目的组织架构与办公流程。 5.4.2 a) 工作业务管理： 设计变更（指令）及现场签证管理： 项目成本须按《签证管理作业指引》对咨询公司进行交底。 变更（指令）由咨询公司进行估算，需注意以下事项： 要求咨询公司提交每单估算的详细计算底稿及综合单价； 要求咨询公司对措词不清，资料不全，结算时易引起分歧、纠纷的变更（指令） 单及时提交项目成本处理； 要求咨询公司每月对发生的变更（指令）进行统计（格式见附件 1），对于造价 调减的设计变更，须及时核定减少的具体数额，并与承包单位形成书面记录，防 止因漏报而给公司造成损失。 现场签证结算由咨询公司进行初审，项目成本人员进行复核，需注意以下事项： 要求咨询公司检查签证资料是否完整、计价依据是否充足；复核项目工程师及监 理所签内容是否严谨，是否会影响到后续结算计量，对易扯皮的需要及时提交项 目成本处理。 如签证单涉及到隐蔽施工、金额、工日、机械台班及其它事后不可复核的项目时， 咨询公司应与项目部工程师共同现场认定，并将情况向项目成本汇报。 要求咨询公司收到签证结算资料后，在 20 天内完成结算初审核并与施工单位核 对完成，要求咨询公司提交结算审核的详细计算底稿及签证结算书给项目成本人 员，按照如下要求进行复审： 1 万元以下的变更签证只需要复核该变更指令的符合性，资料完成性，数据 做一个大致判断即可，对是否详细核算不作强制性要求； 1 万元以上的变更签证需要做数据复核, 复核项目的工程量要超过变更签证总 价的 30％以上； 变更签证总造价超过合同造价 10％以上需要重点复核，复核项目的工程量要 超过变更签证总价的 30％以上。 b) 施工过程方案比较测算管理：在施工过程中如果出现有两个以上方案时，咨询公 司对不同的方案进行测算比较，并提交计算底稿、优化建议供项目成本人员复核。 c) 甲供材料管理：每份施工合同签订后，咨询公司要做甲供材统计表，此时为做出 施工单位的应收工程量。每月在甲供材付款时，须同咨询公司做甲供材统计并分 析施工单位是否超供，若超供时则此部分金额需在相应施工单位的进度款中扣回， 甲供材料统计表见附件。 d) 付款管理：咨询公司按照现场形象进度及合同约定的付款方式审批当月付款金额 后，交项目成本人员复核。 e) 预结算管理 计划编制：项目成本人员按照：1、拿到施工图纸后 2 个月完成预算核对，2、分包完 工后 3 个月，总包完工后 6 个月完成结算的时间来编制预结算计划，每月 30 日前将预 结算计划提交咨询公司。 预结算审核流程，详《预结算管理作业指引》 1) 咨询公司在拿到图纸后需在一个月内提交非包干合同的预算书及计算底稿、含 量分析表各一份，要求咨询公司提交的预算书必须有二级审核。 2) 施工单位提交预结算书后，咨询公司将预结算书进行对比分析，提交项目成 本人员确定核对项目，待咨询公司审核完毕后提交审核初审资料给施工单位 及项目成本人员。 3) 咨询公司与施工单位仅仅核对施工单位不同意的项目，双方达成一致意见签 署盖章后提交成果供项目成本人员按照如下要求复审： 预结算工程量复核要求 项 目 分类 钢筋工程量 混凝土工程量 模板工程量 塔楼 地下室 裙楼 一栋一层特征层中的梁/板/墙/柱等所有构件全部要复核,包 括汇总和含量,数量控制一不少于总造价的 3%为准 一栋一层特征层中的梁/板/墙/柱等所有构件全部要复核,包 括汇总和含量,数量控制一不少于总造价的 3%为准 一栋一层特征层中的梁/板/墙/柱等所有构件全部要复核,包 括汇总和含量,数量控制一不少于总造价的 3%为准 室外 项 目 塔楼 分类 砌体工程量 抹灰工程量 地下室 裙楼 一栋一层特征层中的梁/板/墙/柱等所有构件全部要复核,包 括汇总和含量,数量控制一不少于总造价的 3%为准 一栋一层特征层中的梁/板/墙/柱等所有构件全部要复核,包 括汇总和含量,数量控制一不少于总造价的 3%为准 室外 土石方工程量 全部复核 桩基础工程量 全部复核 全部复核 全部复核 全部复核 全部复核 全部复核 防水 重要设备(盘箱 柜等) 按户型计算工 程量项目(灯具 \洁具\开关等) 管道、线缆 复核一层特征层, 一个单元的屋顶 全部复核 抽查两个以上户 型 复核一层特征层 全部复核 复核一层特征层 全部复核 道路/化粪池/检查 室外道路管网 井全部复核,管网 复核 30%以上工程 量 室外预埋强弱 乔木 灌木 电管网 复核 30%以上工程 量 全部复核 复核造价最多的 4~8 种灌木,且占灌 木造价的 30%以上 复核造价最多的 2 地被 种地被以上,且占 地被造价的 30%以 上 建筑小品 全部复核 围墙建设 全部复核 室外灯具 全部复核 复核所有特征层 全部复核 全部复核 全部复核 人防 全部复核 栏杆 复核所有特征层 全部复核 全部复核 全部复核 商业建筑外装 全部复核 全部复核 全部复核 精装修工程 铝合金门窗、 百页 挡土墙及基坑 支护 抽查 3 个以上户 型 项 目 塔楼 分类 地下室 裙楼 室外 外墙涂料施工 复核一层特征层 复核一层特征层 内墙涂料施工 复核一层特征层 全部复核 复核一层特征层 室外园建 外电工程 空调通风 全部复核 复核一栋一层特 消防工程 征层 安防工程 5.5. 全部复核 全部复核 全部复核 全部复核 全部复核 全部复核 设备全部复核,管线抽查 设备全部复核,管 比例 线抽查比例 复核 50%以上单元 设备全部 线复核一个产品 复核,管线 类型 抽查比例 元 4) 量 设备全部复核,管 复核 50%以上单 屋面瓦 复核 30%以上工程 结算完成后，咨询公司按项目成本要求做结算分析，并总结经验和教训。 咨询公司管理工具 5.5.1 咨询公司全过程管理台帐及月度计划台帐：咨询公司每月 28 日前上报全过程管理 台帐及月度计划台帐，项目成本人员在 30 日前审核完成。 5.5.2 咨询公司评估：我司项目成本人员每两个月对咨询公司进行考核，考核结果与咨询 公司进度款挂钩，年度咨询公司双月评估平均分在 70 分以下者视为不合格供方， 新项目将不再考虑其作为咨询合作单位；年度咨询公司双月评估平均分在 85 分以 上者视为良好合作单位，可将其作为战略合作对象。 6. 支持性文件 6.1. AAA-PS-04《工程成本管理程序》 6.2. AAA-PS-04-01《成本优化与控制作业指引》 6.3. AAA-PS-04-02《签证管理作业指引》 6.4. AAA-PS-04-04《预结算管理作业指引》 7. 记录表格 7.1. AAA-PS-05-06-F01《咨询公司考察情况记录表》 7.2. AAA-PS-05-06-F02《咨询公司双月考核表》 7.3. AAA-PS-05-06-F03《咨询公司全程管理台帐》 7.4. AAA-PS-05-06-F04《咨询公司月度计划管理用表》 7.5. AAA-PS-05-06-F05《造价咨询服务招标文件》 7.6. AAA-PS-05-06-F06《各专业系统的计算清单(汇总表)》 （范本） 7.7. AAA-HT-CA-001《造价咨询服 1 务合同》
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MBA人力资源管理学讲义
人力资源管理专业论 今天的中国，阳光灿烂，前景无限。中国将再次成为世界瞩目的中心，中国市场将成 为世界经济的新一轮的增长点。与时俱进，追求卓越，也正是我们的目标。然而，回顾过 去，注视现状，思索未来，可以预言，人力资源管理将成为中国大多数企业发展的“瓶 颈”。要使企业人力资源管理真正为企业战略与业务服务，就必须建立起适合本企业特 点的人力资源管理体系，建立起以识人为基础的工作分析系统，以选人为基础的招聘与 选拔系统，以用人为基础的配置与使用系统，以育人为基础的培训与开发系统和以留人 为基础的考核与薪酬系统。 第一部分 人力资源管理常见问题 一、用人观： 1、老板对人力资源管理认识不足，还没有把人力资源同资金、技术的重要性等同起来， 没有重用人才、重视人才，“钱是我的，我说了算”的观念仍然存在，对人的评判依个 人的喜好来判定，导致人员流失率居高不下。 2、做与说背道而驰，“就这么多钱，爱干就干，不干走人”，把人才在企业中工作视同 一种简单的商品交易，不清楚人是一种能动性很强的可以增值的资源。 二、招聘与选拔 1、缺乏针对性，采取何种招聘方式，参加什么样的招聘会，没有一个规划，一方面招聘 成本高，另一方面应聘基层岗位人员多，而技术人员和高级管理人员少，找不到想找的 人。 2、招聘具体标准不清，比如要有活力、有创造性；或者干脆老板说好就是好，老板说不 行就不行。 3、歧视论：违反劳动法规定，限定性别、年龄、户口等。 4、片面性：非外企人员不要（其实外企人员往往有工作片面、未参与整个流程、主观创新 1 力弱、要求待遇高、无法融入现有企业等缺点）、重智商轻情商、重能力轻品德等。 5、脱离现实，不考虑人力资源市场的实际情况，抱有不切实际的奢望，寻找不存在的人 才。 6、录用能力过分超过任职资格条件的人员。 7、招聘不专业，不能有效识别人才，导致所聘人员实际表现与面试表现不一致。 如：传统面试误区 （1）事实发现者：仅将提问局限于具体事实信息，无法将目光放在被面试者的动机、价 值观、能力、个性特征等更重要的信息上。 （2）理论家：询问做事的信念和价值观，“你为什么--”，“你认为应该怎样”，只得 到事后合理化解释而非实际行为。 （3）治疗师：问一些情感、态度和动机的问题，如请告诉我，你觉得，解释往往是主观 的，不能说明实际干了什么和能干什么。 （4）推销员：“你不认为这是干这事的最好的方法吗”反映的是面试人的想法而非被面 试者的做法或能不能做。 （5）算命先生：询问在未来情况下会做什么，如果--你会--，被面试者常会说一些希望 听到的东西。 8、无人力资源规划，没有在企业战略目标、经营计划、生产计划、财务计划基础之上的人 员替补计划、招聘计划、退养计划、发展计划，都是等到用人时再去找人，要么成本太高， 要么不适合岗位要求。 三、绩效管理 1、形式主义：年终忙得不亦乐乎，评估后又回到现实中，一切照旧。 2、等价于绩效评估，忽视了绩效管理的过程。 3、认为仅仅是人力资源部的人应该考虑和应该做的事，没有把它视为整个管理过程中的 一个有效的工具。 4、绩效标准不是在开始工作预先制定，而是在评估后才确定，导致任职者在工作过程中 无法确定自己努力的方向，不知道自己的工作该做到什么程度。如起草文件的要求（格 2 式、用词、字数等）。 5、业绩标准不清晰，如很难判断做到什么程度是“基本达到本职位的要求”什么程度是 “超出本职位的工作要求”。 6、片面认为绩效管理重要是的计划和评估，中间的过程是员工自己工作的过程，缺乏沟 通、关注和认可。 7、认为花费时间做记录是一种浪费。 四、培训 1、不做培训需求调查，培训内容不合适，为培训而培训。 2、忽视第一类培训需求（与组织目标、组织发展相关的培训需求，另两类是与部门目标、 业务相关的培训需求和与个人绩效、发展相关的需求）。 3、对管理人员、开发人员的在职培训缺乏明确规定，缺乏深层次开发（培训内容应包括 知识补充与更新、技能开发、观念转变、思维技巧、心态调整与潜能开发、领导行为）。 4、培训与个人发展、绩效联系不紧密。 第二部分 专业知识 人力资源规划 根据组织发展战略、组织目标及组织内外部环境的变化，预测未来的组织任务和环境 对组织的要求，为完成这些任务和满足这些要求而提供人力资源的过程。其目标为：确 保组织在适当的时间和不同的岗位上获得适当的人选（包括数量、质量、层次和结构）。 一方面满足变化的组织对人力资源的需求，另一方面最大限度开发和利用组织同现有人 员的潜力，使组织和员工的需要得到充分满足。 一、人力资源计划过程： 3 1、分析问题：长期战略计划（宗旨、环境、目标、战略）---企业需求（对 HRP 要求）； 外部因素 2、预测需求：中长期经营计划（计划方案、开发新项目所需的资源组织策略）---雇员数 量、雇员结构、组织和工作设计、可供的和所需的 3、年度计划（目标、预算、项目计划与安排、对结果的监督与控制）---制定行动方案（人 员审核、招聘、提升与调动、组织变动、培训与发展、工资与福利 二、人力资源规划层次： 1、总体规划：有关计划期同内人力资源开发利用的总目标、总政策、实施步骤及总的预算 安排。如：据某公司发展战略，确定公司人员总数从目前的 3000 人扩大到 5000 人，其中 专业技术人员比例占 15%以上，90%以上员工应达到高中或中技水平，劳动生产率达到 人均 5 万元。总任务包括举办大规模培训、人员招聘等。总政策包括提高专业人员待遇、改 革人事制度等。实施步骤，第一年补充 500 人，培训 500 人；第二年--。总预算为人力资 源总额每年 2500 万元（包括工资总额的增加及培训费用）等。 2、业务计划，总体规划的展开和具体化。包括人员补充计划、人员使用计划、晋升计划、教 育培训计划、退休计划、劳动关系计划等，由目标、任务、政策、步骤、预算等部分组成。 计划类 目标 政策 步骤 预算 总目标：绩效、 基本政策： 总体步骤：按 总 预 算 （ 万 人力总量、素 如扩大、收 年安排，如完 元） 质、员工满意度 缩、改革、 善人力资源信 等 稳定等 息系统等 人员补 类型、数量对人 人员标准； 拟 定 标 准 招聘、挑选费用 充计划 力结构及绩效 人员来源； （月）：广告 （万元） 的改善等 起点待遇 宣传、考试、录 别 总规划 用 4 人员使 部门编制，人 任职条件； 按使用规模、类 用计划 力结构优化及 职务轮换范 别及人员状况 绩效改善，职 围及时间 决定的工资、福 务轮换辐度 利预算 人力资源规划期限（短、中、长期）应与企业总体规模一致。主要取决于企业环境的确 定性、稳定性以及对人力素质的要求。 3、有效人力规划需考虑的因素： （1）参考同类行业的组织形式、配置、功能、效率、缺失 （2）预测未来 3-5 年组织的可能变化（行业趋势、战略） （3）各功能人员的总人数预算与公司业务发展的关系（未来 3-5 年） （4）组织的形式、功能配置、动作部署、各级管理人员的比率（层次与幅度）以及其他各 级人员的比率 （5）是否需要设立共同事务功能中心 （6）如何配置多功能人员 （7）考虑弹性工作时间的安排 （8）部门功能配置的重叠原则 （9）打破职责与职位的教条式安排 三、人力资源规划的编制 （一）步骤： 1、收集分析有关信息资料：企业经营战略和目标、组织结构的检查与分析、职务说明书、 核查现有人力资源（数量、质量、结构及分布状况） 2、预测人力资源需求 以企业的战略目标、发展规划和工作任务为出发点，综合考虑各种因素（外部环境： 经济、技术等；内部因素：战略和发展计划，业务范围、财务预算等；人力资源自身因素： 退休、辞职、合同终止等），对企业未来的人力资源数量、质量、结构和时间等进行估计。 5 *典型步骤：根据职务分析结果确定职务编制和人员配置；进行人力资源盘点统计人员的 缺编、超编以及是否符合职务资格要求；将上述统计结论与部门管理者进行讨论，修正 统计结论；该统计结论为现实人力资源需求；根据企业发展规划，确定各部门的工作量； 根据工作量的增长情况，确定各部门还需增加的职务及人数，并进行汇总统计；该统计 结论为未来人力资源需求；对预测期内退休人员进行统计；根据历史数据，对未来可能 发生的离职情况进行预测；将前两项统计和预测结果进行汇总，得出未来流失人力资源 需求；将现实人力资源需求、未来人力资源需求和未来流失人力资源需求汇总，得到企 业整体人力资源需求预测。 3、预测人力资源供给 （1）内部人员拥有量预测，根据现有人力资源及其未来变动情况，预测出规划期内各时 间点上的人员拥有量 （2）外部供给量预测，确定在规划期内各时间点上可以从企业外部获得的各类人员的数 量，侧重于关键人员，如高级管理人员、技术人员等 *步骤：进行人力资源盘点，了解企业员工现状；分析企业的职务调整政策和历史员工调 整数据，统计出员工调整的比例；向各部门的人事决策人了解可能出现的人事调整情况； 汇总得出企业内部人力资源供给预测；分析影响外部人力资源整体供给的地域性因素 （公司所在地人力资源整体现状、所在地有效人力资源的供求现状、所在地对人才的吸引 程度、公司薪酬对所在地人才的吸引程度、公司能够提供的各种福利对当地人才吸引程度、 公司本身对人才的吸引程度）；分析影响外部人力资源供给的全国性因素（全国相关专 业大学生毕业人数及分配情况、国家在就业方面的法规和政策、该行业全国范围的人才供 需状况、全国范围从业人员的薪酬水平和差异）；根据前两项分析，得出企业外部人力 资源供给预测；将企业内部人力资源供给预测和企业外部人力资源供给预测汇总，得出 企业人力资源供给预测。 4、确定人员净需求（正：需要招聘/针对性培训；负：精简/调配）：数量、结构、标准 例：按类别的人力资源净需求 主要 1 、 2 、 3 、 工 现 计 余 预期人员的损失 11 、 本 6 4 5 6 7 8 9 10、 期 人 、 、 、 、 、 、 合 力资 （按 调 升 辞 退 辞 其 计 源净 职务 职 迁 职 休 退 他 作类 有人 划人 别 员 员 缺 需求 分 类） 1 、 高层 主管 2 、 部门 经理 3 、 部门 管理 人员 合计 5、确定人力资源规划的目标，如：到明年年底，将人员精简到三分之一；到培训第三周， 受训者会做---。 6、人力资源方案的制定： （1）需求大于供给：培训本组织职工，对受过培训的员工根据情况择优提升补缺并相应 提高其工资等待遇；进行平行性岗位调动，适当进行岗位培训；延长员工工作时间或增 加工作负荷量，给予超时间超工作负荷的奖励；重新设计工作以提高员工的工作效率； 雇用全日制临时工或非全日制临时工；改进技术或进行超前生产；制定招聘政策，从组 7 织外进行招聘。 采用正确的政策和措施调动现有员工的积极性，如：多样化的物质奖励和精神奖励、 参与决策、培训、鼓励革新等。 （2）供过于求：永久性裁减或辞退职工；暂时或永久性地关闭一些不盈利的分厂或车间， 精简职能部门；进行提前退休；对员工进行重新培训，调往新岗位，或适当储备一些人 员；减少工作时间及工资；由两个/两个以上人分担一个工作岗位，并相应地减少工资。 7、对人力资源计划的审核与评估 （1）审核与评估过程中的组织保证 （2）目标对照审核：逐项审核评估、收集分析有关数据（定期/不定期） （二）技术 1、人员需求预测 *方法：上级估计法（适用于短期预测：基层领导提出，上一层领导估算平衡，最高领导 层决策）、经验法（长中期）、替换单法（通过职位空缺预测人力需求）、专家集体预测 法、回归预测法、比率分析（原因性因素：销售额；关键雇员数量）、散点分析（业务活 动量与所需人员是否相关）、生产函数模型法、劳动定额法 *关键因素：人员数量、人员类型、职位与职位说明、时间（不同时间段需要多少什么样的 员工）、薪酬预算 2、人力资源供给预测 外部人力资源供给预测：查阅现有资料、调查有关信息、分析雇用人员和应聘人员（企业 近期雇用人员来自的行业和企业，为什么到本企业，各个空缺职位的应聘者数量与质量 如何） 内部人力资源供给预测：员工满意度与忠诚度分析、建立人力资源档案、接班人计划 *方法： 人员储备与技能开发系统法：人员信息包括教育水平、参加过何种由公司出资的课程学 习、职业兴趣及职业发展兴趣、语言、技术水平等。 马尔可夫分析法：找出过去人力资源变动规律，以此预测未来人力资源变动趋势。 8 （A） 职位层次 高层领导人 人员调动的概率 G J S Y 离职 0.80 0.20 G 基层领导人 0.10 0.70 0.20 J 0.05 高级会计师 0.80 0.05 0.10 0.15 0.65 0.20 S 会计员 Y （B） 职位层次 初期 G J S Y 人员 离 职 数量 高层领导人 40 32 80 8 8 G 基层领导人 56 16 J 高级会计师 120 6 96 6 12 24 10 32 S 会计员 Y 160 4 9 预计人员供给量 40 62 12 0 11 68 0 需招聘基层领导 18 人、会计员 50 人 人员配置图：确定内部候选人（目前绩效：突出/满意/有待于提高、潜在的提升：现在即 可/需要进一步培训/值得推敲） *影响因素： 外部：经济、政策法规、本地区内人口总量与人力资源率（年龄、性别、教育、技能、经验等 层次与类别）、本地区人力资源总体构成、本地区经济发展水平、本地区教育水平、本地区 同一行业劳动力平均价格及与外地相比较的价格、当顾物价指数、本地区劳动力择业心态 与模式及工作价值观、地理位置对外地人口的吸引力、外来劳动力数量与质量、同行业对 劳动力的需求、全国对各类人员的需求与供给（包括失业状况）等 内部：行业发展状况和前景、企业人力资源策略和管理措施、员工的年龄 和技能（如出现断层现象） 例：某公司人力资源计划流程 组织目标--人力资源需求预测--员工信息、人力资源库存--人力资源供给预测--人力资源缺 口分析、评价--可行方案的形成、检验--总体规划的实施--实施结果监控 1、预测： （1）组织机构变化预测：组织目标、意见沟通路线、有效的协调与合作关系、职能机构与 直线机构的增减、劳动组织是否改变，如何改变。 （2）产品规划（品种与数量）对人才需求的观测。 （3）新产品发展对人力结构影响预测。 （4）设备的技术改造与更新对人力结构的影响预测。 2、决策： （1）确定人力资源计划目标：根据企业整体计划目标和各项职能计划对人力资源的要求， 10 围绕提高劳动生产率这个中心来确定。 （2）人员征补的决策：征补数量、时间、方式及对人员素质上的要求等。 （3）职业转移的决策：规模、类别、时间、政策、去向等。 （4）企业发展的人力增加决策：数量、素质及来源。 （5）职工培训决策：目标、内容、方式、对象、时机及经费预算。 （6）劳动力维持决策：劳动保护、职工福利等方面的目标、措施、经费预算。 工作分析： 案例一：一些企业招人，常常是老板一句话，如：“明天给我招一个秘书”，问及招什 么样的秘书，则回答：“当然是好的”，然而问及好的标准是什么，工作职责是什么， 任职标准是什么，往往回答：“学历高的、漂亮的”等一些让人哭笑不得的答复。 一、工作分析的定义：对组织中某个特定职务的工作内容和职务规范（任职资格）的描 述和研究过程，即制定职务说明和职务规范的系统过程。 二、工作分析的作用及意义： 作用：组织管理（如组织结构设计、组织计划、组织目标的管理等）、工作设计（工作流 程设计、职位分类、权责关系、职务设计、健全规范制度等）、人力资源管理（人力资源计 划、人员招聘、人员培训与开发、绩效考核、工资管理、劳动与安全等） 意义：（1）为各项人事决策提供了坚实的基础。为选人、用人、育人、留人提供了科学依 据。（2）通过对人员能力、个性等条件分析，做到人尽其才，避免“大材小用，小材大 用”的现象。（3）通过对工作职责、工作流程的分析，使“人尽其职”。（4）通过对工 作环境、工作设备的分析，使人与机器相互配合，更好协调。（5）能科学地评估员工的 绩效，有效地激励员工。 三、工作分析方法： 11 （一）调查问卷法（形成的工作描述要再征求任职者的意见，并进行补充和修改） 设计问卷时，应注意：明确要获得何种信息，将信息化为可操作的项目或问题；每个 问题的目的要明确，语言简洁易懂，必要时可附加说明；调查表的调查项目可根据工作 分析的目的加以调整，内容可简可繁。 工作分析目的与调查项目的关系 调查项目 目的 工作目 工 工 工 标 作 作 作 活动内 责 复杂 时 容 任 性 间 工作描述 * * 工作设计和再设计 * * * 对工作执行者的资格要求 * * * 制定培训计划 * * 人力资源开发 * * 进行工作比较 * * * 工作绩效评估 * * * 明确工作任务 * * 劳动 工 作 强度 危险性 * * * * * * * * * * 根据不同目的，使用不同类型的调查问卷， 如用于薪酬制定，多考虑结构化程度较高 的问卷，便于定评分；如针对脑力劳动者、管理者可考虑使用管理职位专业问卷。 （二）观察法 适用于相对稳定，大量标准化的周期较短的主要用体力活动来完成的工作，如装配工 作、保安人员等。不适用于脑力劳动成份较高以及处理紧急情况的间歇性工作。 12 程序：初步了解工作信息（检查现有文件形成总体概念，准备初步任务清单）；进行面 谈（对象有代表性）；合并工作信息；核实工作描述。 （三）写实法 工作日志法：适用于确定有关工作职责、工作内容、工作关系、劳动强度等方面的信息。 主管人员分析法：可与工作日志法结合，消除误差。 （四）访谈法（个别员工、群体、主管人员访谈） 访谈内容：工作目标、工作的范围与性质、工作内容、工作责任 （五）关键事件法（行为定向） 用于识别挑选标准及培训的确定，尤其应用于绩效评估的行为锚定与行为观察中。 （六）资料分析法和能力要求法 工作分析方法与人力资源管理活动的关系 目的 方法 工 考 面 工 培训 绩效 职 业 作 核 试 作 方 评 生 说 评 案设 估系 涯 规 明 估 计 统 划 * 写实分析法 * * * * 关键事件法 * * * * * * 观察法 访谈法 * * * 问卷调查法 * * * * * * * * 根据具体情况选择，如分析事务性工作和管理工作时，可采用问卷调查法，辅以面谈 13 和有限的观察；分析生产性工作时，可采用面谈法和广泛的观察法来获得必要的信息。 另外，选择时应考虑方法与目的的匹配、成本可行性、适用性，具体包括多功能/适应性、 标准化、使用者接受程度、理解参与程度、培训需求、便利性、完成时间、信度和效度、成本， 如关键事件成本最高，职位分析调查表最适合于分析较高层次的工作。 四、工作分析实施： （一）时机：1、缺乏明确的、完善的、书面的职位说明，不清楚岗位职责和要求 2、书面说 明与实际不符 3、经常出现推诿扯皮、职责不清或决策困难的现象 4、刚进行了组织机构和 工作流程的变革或调整 5、招聘新员工时发现很难确定用人的标准 6、进行绩效考核时， 发现没有根据岗位确定考核的标准 7、建立新薪酬体系时，无法将各个职位的价值进行评 估。 （二）信息收集者：工作分析专家、工作任职者、任职者的上级主管（检查与证明） （三）工作分析信息内容： 1、做什么：所要完成的工作活动是什么；这些活动会产生什么样的结果或产品；任职者 的工作结果要达到什么样的标准。 2、为什么：做这项工作的目的是什么；这项工作与组织中其他工作有什么联系，对其他 工作有何影响。 3、用谁：从事这项工作的人应具备什么样的身体素质；必须具备哪些知识和技能；至少 应接受过哪些教育和培训；至少应具备什么样的经验；在个性特征上应具备哪些特点； 在其他方面应具备什么样的条件。 4、何时：哪些工作活动是有固定时间的，在什么时候做；哪些工作活动是每天必做的； 哪些是每周必做的；哪些是每月必做的。 5、在哪里：工作的自然环境（地点、温度、光线、噪音、安全条件等）；社会环境（文化环 境、工作群体人数、完成工作所要求人际交往数量和程度、环境的稳定性等）。 6、为谁：工作要向谁请示和汇报；向谁提供信息或工作结果；可以指挥和监控何人。 7、如何做：从事工作活动的一般程序是怎样的；工作中要使用哪些工具，操纵什么机器 设备；工作中所涉及到的文件或记录有哪些；工作中应重点控制的环节是哪些。 14 （四）工作分析信息来源：书面资料、任职者的报告（访谈/工作日志和记录）、同事的报 告、直接的观察。 （五）流程 1、准备阶段： （1）确定工作分析的目标和侧重点：想解决什么问题，用途是什么，如果是才建立组织 目的是分解职能明确职责和关系，这时侧重点在于各个职位的工作职责、权限和关联关 系方面。如果工作分析的目的是为空缺的职位招聘雇员，侧重点一方面是该职位的工作 职责，另一方面是对任职者的要求。如果是为了确定绩效考核的标准，其侧重点在于衡 量每一项工作任务的标准，需要澄清任职者完成每一项工作任务时的时间、质量、数量等 方面的标准。如果是为了确定薪酬体系，则需采用一些定量的方法对职位进行量化的评 估，确定每一职位的相对价值。如果关心定编定员，就需对每个岗位的工作量进行测算。 （2）制定总体实施方案：工作分析的目的和意义；所需收集的信息内容；工作分析项目 组织形式与实施者；过程与步骤；时间和活动安排；方法的选择；界定待分析的工作样 本；所需的背景资料和配合工作；工作分析所提供的结果。 （3）收集和分析有关的背景资料：国家职业分类标准或国际职业分类标准；有关整个组 织的信息（组织机构图、工作流程图、部门职能说明等）；现有的职位说明或有关职位描 述的信息。 （4）确定所欲收集的信息：据目标和侧重点确定要收集哪些信息；据对现有资料的研究， 找出需重点调研的信息或需进一步澄清的信息；按照 6W1H 的内容考虑需要收集的信息。 （5）选择收集信息的方法：根据目标选择（如用于招聘时则选用关注任职者特征的方法； 关注薪酬体系时，选用定量的方法）；考虑所分析职位的不同特点（如以操作设备为主， 可用现场观察法；如使用开放式问卷，要求被调查者有一定的书面表达能力）；考虑实 际条件的限制。 2、实施阶段： （1）与有关人员进行沟通：让参与人员了解工作分析的目的和意义（针对工作而非评估 表现、不是增加工作量，而是通过职责分工的明确和效率的提高减轻大家的工作负担）， 消除顾虑和压力，争取支持与合作；让其了解大致进行多长时间，时间进度以做好工作 15 安排；让其了解可能使用的方法如何配合如何提供信息。 （2）制定具体的实施操作计划：时间表，时间段，每个人的个体职责和任务等。 （3）实际收集与分析工作信息：职务名称分析、工作内容分析（工作任务、责任与权限、 工作关系、工作量）、工作环境分析（自然环境、安全环境、社会环境）、任职者必备条件 （必备知识、经验、身体素质、操作能力、个性特征）。 3、工作分析结果形成阶段： （1）与有关人员共同审查和确认工作信息：工作任职者和任职者的上级。 （2）形成职务说明书 4、应用与反馈：（1）使用培训（招聘、确定工作目标和标准、考核、培训） （2）反馈与调整：定期核查（删除、简化、合并、改良、创新） 五、工作分析结果 （一）工作描述 包括：1、工作识别：工作名称、工作身份（所属部门、直接上级职位、工作等级、工资水平、 所辖人数、定员人数、工作地点、工作时间）；2、工作编号；3、工作概要（工作的总体性 质、中心任务和要达到的工作目标）；4、工作关系（受谁监督、监督谁、可晋升的职位、可 转换的职位、与哪些部门的职位发生联系等）；5、工作职责：工作活动内容（逐项说明 工作活动内容与工作时间的百分比，按重要性大小顺序列出工作任务）、工作权限（决 策权限、监督权限、经费预算权限）、工作结果（绩效标准）；6、工作条件与工作环境： 工作场所、工作环境的危险性、职业病、工作的时间、工作的均衡性、工作环境的舒适程度。 （二）工作规范（应知、应会、工作实例）：任职者要胜任该项工作必须具备的资格与条 件。如：每分钟数据录入速度不少于 60 个字，精通拼写、词的用法和英语语法。 1、知识要求（精通/通晓/掌握/具有/懂得/了解）：最低学历、专门知识、政策法规知识、管 理知识、外语水平、相关知识 2、能力要求：理解判断能力、组织协调能力、决策能力、开拓能力、社会活动能力、语言文 字能力、业务实施能力 3、经历要求 16 4、职业道德要求 （三）职务说明书 1、职务概况：名称、编号、职务所属部门、职务等级、编写日期等 2、职务说明：职务范围（主要工作范围）、责任范围及工作要求（需完成的任务、所用的 材料及最终产品，需承担的责任，与他人的联系，所接受的监督及所实施的监督）、职 务目标（所要求达到的目标及提供的服务：数量、质量、时间要求等）、机器设备及工具、 工作条件与环境 3、任职资料：基本资格与条件（受教育水平、经验、培训、性别、年龄、相关工作经历、身 体状况、个性、能力、知识要求、基本技能等） 编制时，语言应使用现在时态，每个句子应该以一主动动词开头，每个句子必须反映 一个目的，应选用专业词汇，如：分析、搜集、分解、监督等。 六、工作分析应用 1、定编定员：按劳动效率定员（生产任务）、按设备定员（机械操作）、按岗位定员（电 工、门卫等）、按比例定员（服务性部门）、按组织机构、职责范围和业务分工结合工作能 力和技术水平定员（企业管理人员和工程技术人员） 2、工作设计： 工作任务特性调查--工作轮换、工作扩大化、工作丰富化、建立员工-客户关系、承担责任和 控制、开通反馈渠道 3、工作评估： 评估的是“工作”而不是“人”，对“人”进行评估主要是通过人才素质测评和绩效 评估来实现；以职位、个人能力、绩效付酬。 以工作的任务和责任、完成工作所需技能工作难度、工作对组织整体目标实现的相对贡 献大小、工作的环境和风险来设计 工作评估方法 量化程度、评价对象 非量化评估、对 量化的评估、对 职位整体进行 职位要素进行 17 比较方法 评估 评估 在职位与职位之间进行比较 职位排序法 因素比较法 将职位与特定的级别标准进 职位分类法 要素计点法 行比较 4、工作分析与绩效管理 （1）职位描述是绩效目标和绩效指标的来源，根据职责确定产出 工作职责 工作产出 组织大型宣传活动 活动 打印文件 打印好的文件 进行市场调查分析 调查分析报告 采购办公用品 采购来的办公用品 人员招聘 招聘来的人员 招贴画设计 设计好的作品 从数量、质量、成本、时限、满意度方面进行评估 （2）职位的工作关系决定了绩效评估关系：上级、同级、下级、内部与外部客户 （3）工作岗位的工作特点决定了绩效管理的方式： 如：独立性强、自由度高：最终结果；自由度低、受控高：每一环节的产出与最终结果； 工作结果需要较长时间才能表现出来，绩效评估则采用较长的周期。 招聘与选拔 18 招聘选拔是一个组织人力资源形成的关键，也是人力资源管理工作中许多其他工作的 前提。 一、招聘选拔的基础 （一）人力资源规划：根据组织发展战略、组织目标及组织内外部环境的变化，预测未 来的组织任务和环境对组织的要求，为完成这些任务和满足这些要求而提供人力资源的 过程。其目标为：确保组织在适当的时间和不同的岗位上获得适当的人选（包括数量、质 量、层次和结构）。一方面满足变化的组织对人力资源的需求，另一方面最大限度开发和 利用组织同现有人员的潜力，使组织和员工的需要得到充分满足。 1、人力资源需求预测：以企业的战略目标、发展规划和工作任务为出发点，综合考虑各 种因素（外部环境：经济、技术等；内部因素：战略和发展计划，业务范围、财务预算等； 人力资源自身因素：退休、辞职、合同终止等），对企业未来的人力资源数量、质量和时 间等进行估计。 *方法：专家集体预测法、回归预测法、比率分析（原因性因素：销售额；关键雇员数 量）、散点分析（业务活动量与所需人员是否相关）、生产函数模型法、劳动定额法 *关键因素：人员数量、人员类型、职位与职位说明、时间（不同时间段需要多少什么样的 员工）、薪酬预算 2、人力资源供给预测 *影响因素：外部：经济、政策法规、资源供给量； 内部：行业发展状况和前景、企业人力资源策略和管理措施、员工的年龄 和技能（如出现断层现象） *方法： 外部人力资源供给预测：查阅现有资料、调查有关信息、分析雇用人员和应聘人员（企业 近期雇用人员来自的行业和企业，为什么到本企业，各个空缺职位的应聘者数量与质量 如何） 19 内部人力资源供给预测：员工满意度与忠诚度分析、建立人力资源档案、接班人计划 （二）工作分析 what、why、who、when、where、forwhom、how *职位说明书注意事项： 以符合逻辑的顺序来组织工作职责：按照各项职责的重要程度和所花费任职者的时间多 少进行排列；清晰而简洁地陈述每一项职责；避免使用笼统含糊的语言（如处理邮件）； 应选取主要职责；表明各项职责出现频率（可通过完成各项职责的时间所占的比重来表 示） *职位胜任特征分析（通过与任职者及其主管交谈利用关键事件法发现、描述和界定等级、 评估）：专业技能、认知能力（如何分析和思考问题）、工作风格、人际技能等，可通过 面谈了解，如请应聘者讲讲他们在过去的工作中是如何与客户打交道的以及如何管理项 目的。 二、招聘策略：我们需要招聘什么人；如何能够招聘到这些人；将以什么样的代价招聘 到这些人 1、影响求职者接受一份工作的因素： 替代性的工作机会：机会数量、机会的吸引力 公司的吸引力：薪金、福利、提升的机会、地理位置、人员与文化、公司的名气和声誉 工作的吸引力：工作内容、工作环境条件、职位 招聘活动：宣传推广效果、招聘者的行为 2、吸引人才的因素： 公司和职位的稳定性和安全感；公司身为行业的龙头；公司有相对灵活的工作时间；该 工作的成就感很迅速很明显；工作和生活之间的平衡；有其他公司不具备的挑战或机遇； 出色的上司和同事；公司有宽敞舒适的办公环境；更大的责任和权力；强调开放的沟通 和以人为本的管理风格；一个学习性组织提供不断学习和进步的机会；这份工作对社会 的贡献；工作出色的得到承认和奖励，明确的业绩评定和奖酬机制；有机会做你最擅长 做的事情 20 3、对录用人员和应聘者的调查 是什么使你放弃了先前的工作；在你看来，你先前的公司哪一点使得职员辞职；你觉得 我们的招聘及录用程序，哪些地方比较好，哪些地方不好；在招聘过程中，我们的哪些 做法使你很失望，并差点儿放弃；能吸引你来我们公司的因素有哪些；应聘过程中，你 觉得与你接触的人在哪些方面表现得好，哪些方面还有待改善。 分析被本公司吸引的人的共性，再比较一下本公司员工的基本情况，找出原因。 三、招聘程序 （一）用人部门与人力资源部的责任 用人部门：根据业务计划制定招聘计划，提出招聘需求；草拟职位描述和任职资格；对 职位候选人的专业或技术水平进行判断；最终做出录用决策。 人力资源部：帮助用人部门对招聘的必要性进行判断；指导用人部门撰写职位描述和任 职资格；决定获取候选人的渠道和方法；与潜在的候选人联络；收集简历和应聘材料； 设计人员选拔评价方法，并指导用人部门经理使用这些方法；主持实施评价程序；为用 人部门的录用提供建议；与候选人确定工资；帮助被录用人员办理体检、档案转移、劳动 协议签订等各项手续；向未被录用的候选人表示感谢并委婉地拒绝。 （二）识别招聘需求 判断问题是否必须通过招聘人来解决，如：其他部门的调配；阶段性的工作可通过加班 解决；工作的重新设计；某些工作外包。如果确须招人，招聘正式员工还是临时工。 （三）准备工作职责与任职资格描述 （四）获得招聘批准 （五）选择招聘渠道和方法 （六）获得候选人并进行简历筛选 （七）选拔评价程序 （八）讨论并做出初步录用决定 （九）确定工资水平 （十）入职体检 21 （十一）正式录用决定和入职准备 （十二）档案转移 （十三）签订劳动合同 四、内部招聘：内部晋升或岗位轮换 1、建立完善的职位体系，明确不同职位的关键职责、职位级别、职位的晋升轮换关系，指 明哪些职位可以晋升到哪些职位，哪些职位之间可以轮换。晋升和轮换以任职资格为依 据。 2、在员工的绩效管理基础上建立员工的职业生涯管理体系。对目标完成情况进行评定， 对员工工作能力进行评估，了解员工个人职业发展规划。 3、建立企业内部晋升与岗位轮换的管理程序和制度，规定晋升与岗位轮换的条件、范围、 时间要求、流程等内容。 4、建立接班人计划，对组织中重要职位确定一些可能的候选人，并跟踪这些候选人的绩 效，对他们的提升潜力做出评价。 例：职位： 候选人： 当前绩效：优秀/良好/需要改进 提升潜力：可以提升/需要进一步培训/有问题 5、员工应聘内部职位必须经原任主管同意，应聘的条件也应有一定的界定（工作满一定 时限，绩效评定达一定标准） 内部推荐表 推荐人信息 姓名： 员工号： 所属部门： 电话： 电子邮件： 候选人信息： 姓名： 性别： 年龄： 联系方式： 推荐人与候选人的关系： 22 推荐职位： 推荐原因： 推荐人对候选人的评价： 推荐人签名： 日期： 年 月 日 注：此表需连同候选人简历交到人力资源部。 五、人员选拔评价 （一）应注意问题：不是选最优秀的，而是选最合适的；要将候选人与评价标准进行比 较，而不是在候选人之间进行比较；尽量不要降低标准来录用人员。 （二）评测工具： *指标：信度（稳定性、可靠性）与效度（有效性）、难度与区分度、标准化与常模（特定 参照体系）、公平与效益 *常用测评工具：面试（其信度和效度取决于如何来实施面试）、心理测验、评价中心技 术 *测评内容：能力因素（一般与特殊、现有与潜在）、个人风格因素（气质、性格、行为风 格）、动力因素（价值观、动机、兴趣） *注意事项： 确保选拔评价的内容是所招聘职位主要的或重要的任职条件，密切相关；尽量选择最有 效而又经济的评价方法；设计好评价的程序（将容易识别出候选人明显的必要能力不足 的方法放在前面，将较为容易操作的方法放在前面，将费用较低的方法放在前面；安排 好参加选拔评价的人员和时间） 六、选拔评价方法：面谈 （一）面试前的准备： 1、回顾职位说明书：主要职责、要求（知识、能力、经验、个性特点、职业兴趣取向等）、 23 工作中的汇报关系、环境因素、晋升和发展机会、薪酬福利等。 2、阅读应聘材料和简历（初步审查与发现有待询问的问题） 浏览外观与行文；注意材料中空白的内容或省略的内容；注意与其所应聘职位或行业相 关的工作经历；思考被面试者工作变动的频率和可能的原因；注意应聘者工作经历中时 间上的间断或重叠；审视候选人的教育背景及其与工作经历的相关性；注意被面试者对 薪酬的要求 3、电话筛选应聘者：判断是否有必要对该应聘者进行正式的面试而非得出是否聘用的决 定，目的是筛选掉明显不符合要求的应聘者不是选拔胜任者。 4、准备面试的时间和场地 5、准备一些基本的问题，如：“你最喜欢/不喜欢你现在/最近的工作的地方是什么？” “请你介绍一下你所做过的有关--的工作，并说说你是怎样处理这些工作的。”“在你当 前/最近的工作中，你觉得比较困难的是哪些方面，为什么？”“为什么你要从现在的公 司辞职？”“你为什么要应聘我们这里的工作？”“你在学校时最喜欢/不喜欢的课程是 什么，为什么？”“你为什么选择学习这个专业”“你觉得自己所学习的内容对你所应 聘的工作能起到什么样的帮助？”“你为从事这份工作做了哪些准备？” （二）如何做面试 1、面试题目类型： *行为性面试：使用过去的行为预测未来的行为；识别关键性的工作要素；探测行为样本； 把握四个要素（情境、目标、行动、结果） 让被面试者讲述一些关键的行为事例；这些问题要直接围绕与工作相关的关键胜任能力 来提问，如一个职位要求比较多的作为团队成员进行工作，可问这些问题：“过去你有 多少时间是作为团队的成员来工作的？”“请描述一次你作为团队成员工作的经历。当 时团队所要达成的目标是什么？”“当时你在团队中的角色是什么？”“除了你之外， 团队还有哪些成员？”“你和团队中其他成员的关系是怎样的？”“请描述一下你们团 队完成项目的过程”“你们的工作结果怎么样？”“在团队完成目标的过程中，你都做 出了哪些贡献？”“你是否遇到过自己的建议没有被采纳的情形，请就此举一个例子” 方法：先用一个引导性的问题引发被面试者讲述一个重要的事例，然后根据回答进行适 24 当追问。常用方式有：“请描述一次在你过去的工作经历当中 的经历”“请给我们举一 个例子，说明一下 ”“请告诉我你的一次有关 的经历”“请描述一件你感到印象最深 刻的关于 的事情”；再根据空缺职位的工作描述和被面试者的背景资料所反映的信息 针对职位各项工作职责设计问题，如：职责：协助实施组织的薪酬计划，监控薪酬提升， 保证其符合报酬增长的原则”对应问题为：“你在实施薪酬计划方面都做了哪些工作” “在你的组织中，薪酬提升的依据是什么，你是怎样对这些依据做出判断的”“当你得 到部门负责人给你的关于该部门某个员工薪酬调整的建议时，你会做哪些工作”“你是 否遇到过经过调查了解到某个部门建议提升薪酬的员工不应该得到提升的情况，你是怎 样与提出建议的部门经理沟通的”“你是否遇到过员工对他的薪酬调整存在异议的情况， 你是怎样处理这种情况的” *开放性的问题：构建行为性问题的基础 如：当客户对你的回答感到不满意的时候，你会怎样做呢？ --请你举一个例子，说明一 下你实际遇到的一个对你的回答不满意的客户，你当时是怎样做的。 其他问题如：“你认为比较理想的领导（同事、下属、合作者、工作环境等）是怎样的” “你认为自己在工作中最大的优势是什么”“你是怎样管理你的下属的”“你在学校的 学习为你的工作提供了怎样的准备条件”“你是怎样对待那些你不感兴趣的课程的”等 *假设性问题：对面试者思维推理能力、价值倾向、态度、创造性、工作风格做出判断 如：如果一个员工不服从你的命令，你会怎样做呢？假设你在众人面前做演讲，他们提 出了一些尖锐的你难以回答的问题，你会怎样做呢？ *探索性问题：追问，围绕谁、什么、什么时候、怎样、为什么展开 如：到目前为止，在你的职业生涯中，你感到最成功的事情是什么，为什么？你已经讲 了 ，那么接下去发生了什么？ *封闭式问题：澄清或验证某些问题，如：你期望的工资是多少？你是否赞成加班？ 2、面试的过程 （1）关系建立阶段：创造轻松、友好的氛围，通常讨论一些与工作无关的问题 （2）导入阶段：问一些被面试者较熟悉的问题，如：介绍自己的经历、介绍自己过去的 工作、经验等。 25 （3）核心阶段：要求被面试者讲述一些关于核心胜任力的事例。此阶段占整个面试比重 为 80%，并且整个面试的 65%要用在基于关键胜任能力的问题上。通过一个开放性问题 引起一个话题，然后用行为性问题将话题集中在一个关键的行为事例上，再用探索性问 题追问，对于找不到合适的实例的问题则需使用一些假设性的问题。 （4）确认阶段：进一步对核心阶段所获得的对被面试者关键胜任能力的判断进行确认， 一般使用开放性问题，如：前面提到你曾经帮助人力资源总监制订有关的人力资源政策， 具体的讲，你自己到底做了哪些工作？ （5）结束阶段：检查是否遗漏了关于那些关键胜任能力的问题并加以追问。可采用一些 基于关键胜任能力的行为性问题或开放性问题，如：你能再举一些例子证明你在 方面的 专业技能吗？ 3、面试技巧： 避免提出直接让被面试者描述自己的能力、特点、个性的题目（追问行为性问题，举出实 例）；避免问多项选择式的问题。如：“你的管理风格是什么样的，是 X 理论的、Y 理论 的还是 Z 理论的？”改为：“请描述一下你的管理风格，并举例说明你是怎样在工作中 运用这些管理风格的？” 七、选拔评价方法：心理测验 （一）能力测验 1、能力倾向测验：言语理解能力、数量关系能力、逻辑推理能力、综合分析能力、知觉速度 与准确性 2、特殊能力测验：如创造力测验，例：举出包含“三角形”的各种物品，举得越多越好； 列举一根针的用法；写一篇文章，包括以下词语：猎人、兔子、狐狸、枪、金钥匙；在一张 白纸上设计出公园的布局方案，在 15 分钟内设计出越多的方案越好。 （二）个性测验 八、人员选拔评价方法：评价中心 一种综合性的人员测评方法，最突出的特点在于使用了情境性的测验方法对被测评者 的特定行为进行观察和评价，形式主要有：公文处理练习、无领导小组讨论、角色扮演、 撰写报告、演讲辩论、案例分析、团队游戏等。 26 （一）无领导小组讨论（4-8 人）：给被评价者一个待解决的问题，给他们大约一个小时， 让他们展开讨论以解决这个问题。考察组织协调能力、领导能力、人际交往能力、辩论说服 能力、决策能力及自信心、进取心、责任感、灵活性、情绪的稳定性、团队精神。 类型：意见求同型、资源争夺型、团队作品型、两难式问题 测评前，需确定清晰的测评要素和观察点，如：对于沟通能力这一测评要素，其观察 点可以是清晰简洁的表达自己的意思；善于运用语音、语调、目光和手势；在他人发言时 认真倾听；强调自己的观点时有说服力。按照 1-5 分来打分，5 分是非常好，1 分是非常 不好。 评分表： 评价 被评价者 要素 沟通能力 组织协调能 力 计划性 人际合作 自信心 分析能力 （二）文件筐（公文处理练习）：考察计划能力、组织协调能力、判断能力、沟通能力、决 策能力、领导能力，被评价者将扮演某一领导者的角色，面对客户来信、下级反映的问题、 电话记录、通知、报告等作出系列决定。 （三）模拟面谈：由助手扮演下属、客户、记者等与工作当中发生关系的角色，提出问题、 建议、反驳、拒绝要求等，以考察被评价者说服能力、表达能力、处理冲突的能力及思维的 27 灵活性和敏捷性。 （四）演讲：从语言表达、仪态举止、内容组织、解决问题针对性等方面考察分析推理能 力、语言表达能力及在压力下反应的能力。 一般准备 5 分钟后正式演讲 5 分钟，常见题目有：竞选演说、发表观点、辩论。 （五）搜集事实 （六）书面的案例分析（如：分析报告） （七）角色游戏 九、员工的录用 （一）做出初步录用决策 定性：对各方面胜任特征进行描述性评价，列举主要优点和不足 定量：根据各胜任力重要性确定权重，打分评定 注：要留有注明录用优先次序的备选人名单 （二）决定薪酬：据候选人的胜任力水平（标准：职位的基本要求）决定具体的薪酬水 平处在本职位薪酬范围内的什么档次 （三）通知未被录用的应聘者：最好用书面形式，注意内容和措辞 （四）背景调查：学历学位、工作经历、有无不良记录 （五）入职：从原公司辞职、档案转移、体检、个人档案建立、签订合同、领取相应物品 （六）入职培训（公司介绍、企业文化训练、制度、程序与工具使用） 方式：讲授、讨论（如：新老交流）、参观、演练、活动、多媒体展示等 绩效管理 一、目的： 1、定义和沟通对员工的期望 28 2、提供给员工有关他们绩效的反馈 3、改进员工的绩效 4、将组织的目标与个人的目标联系起来 5、提供对好的绩效表现的认可准则 6、指导解决绩效问题 7、使员工现有的工作能力得到提高 8、使员工在未来的职位上得到发展 9、提供与薪酬决策有关的信息 10、识别培训的需求 11、将员工个人职业生涯发展规划与组织整体的接班人计划联系起来 关键要素：关注与目标相关的工作职责及贡献和产出；开放沟通的行为持续贯穿绩效管 理活动的全过程（员工的工作目标以及该员工的工作对整个组织目标的意义和影响；期 望员工完成的工作职责；员工的工作应该达到的标准；以何种方式衡量绩效）；绩效评 估之后必须伴随有绩效改进与提高的计划和行动 二、绩效管理的基础 （一）目标管理：重视人的因素；建立目标锁链与目标体系；重视结果 程序：预定目标（上下级共同商定）；重新审议组织结构和职责分工，明确目标责任者 和协调关系；确立下级的目标（明确组织规划和目标；分目标具体、量化，便于评估； 分清轻重缓急）；上级和下级就实现各项目标所需条件和目标实现后的奖惩达成协议并 赋予资源配置权力；定期检查，通报进度，帮助解决困难；总结评估 可评估的目标与不可评估的目标 不可评估 可评估 获得较高的利润 在本年末实现利润 15% 提高生产部门的生产率 在不增加费用和保持现有质量水平情况下本季度生 29 产率比上季度增长 10% 保证产品的质量 产品抽查的不合格率低于千分之三 主管人员增加与下属的沟通 主管人员每周与每项个下属人员沟通时间不少于 2 个小时 维持电脑网络系统的稳定性 由于技术问题网络中断次数每季度不超过 1 次，每 次能够在 1 小时内恢复正常 （二）工作分析 1、对职位的描述是绩效管理的基础 进行有效的绩效管理必须有清晰的职位描述；职位的特点决定了评估所采用的方式（由 谁评估，多长一次，信息如何收集，何种形式评估）；职位描述是设定绩效指标的基础 （对于那些较为稳定的基础性职位，如秘书、会计等，其工作可能并不由目标直接控制， 而主要是依据工作职责来完成工作，对他们的绩效指标的设定就更需要依据工作的核心 职责） 例：秘书的工作职责与关键绩效指标 工作职责 关键绩效指标 录入、打印文件 错误率；时效性（规定时间内完成）；客户满意 度 起草文件 主管人员满意度；独立性（是否需主管修改和指 导 安排旅程 时效性和准确性；客户满意度 安排会议 会前准备是否周到；会议过程中突发问题的处理 2、工作分析结果的使用：工作职责和任务；各项职责和任务所占的比重（确定评估权 30 重）；与组织内外其他部门和人员的关联关系 3、收集职位描述信息的要领 （1）准确使用描述行为的动词（不用：负责、管理等动词）：规范方式为“动词” + “宾语”，如：录入、打印文件；提供解决客户问题的建议 （2）弄清工作行为的增值产出是什么，输出方向怎样。如秘书打印文件的产出是准确无 误的电子文件以及清晰的打印稿，输出对象是文件原稿提供者 三、关键绩效指标的设定 1、定义：用于评估和管理被评估者绩效的定量化或行为化的标准体系。体现了对组织目 标有增值作用的绩效指标，通过在关键绩效指标上达成的承诺，员工与管理人员可进行 工作期望、工作表现和未来发展等方向的沟通。 即达到以下要求：关于团队以及团队成员的增值工作产出列表；针对每一项工作产出的 绩效指标和标准；各项增值产出的相对重要性等级；追踪个体或团队实际表现的方式， 以便将个体实际表现与要求的绩效标准相对照。 2、设定程序： （1）确定工作产出：（首先回顾组织整体的目标和业务单元的工作目标） 原则：增值产出、客户导向、结果优先（如最终结果难以确定，可采用过程中的关键行为， 例如研发过程中的技术资料、技术文档的质量）、设定权重（如总经理秘书的工作中为总 经理起草公文的重要性程度权重相对较高） 工具：客户关系示意图 （2）建立评估指标： 1、指标类型：数量、质量、成本、时限 2、原则：具体、可度量、可实现、现实（可证明、可观察）、有时限 如：产品创新性：性能上提供对手没有的 3 种以上功能，至少设计 3 种以上不同外观款 式 会议之前准备好一切设施：会议过程中无需为寻找或合理必要设施使会议中断 31 避免使用“尽快”、“较快”等不清晰的时间概念。 （3）设定评估标准：做得怎样，完成多少 对于非数量化的绩效指标需回答：“客户期望被评估者做到什么程度？” 其中基本标准用于决定基本的绩效工资，而卓越标准不是人人可达到的用于决定额外 的奖金、分红、职位的晋升等。 方法：相关记录、取样抽查等 （4）审核关键绩效指标 审核要点：工作产出是否为最终产品（工作结果）；是否可证明和观察；多人评估结果 是否一致；指标总和是否可解释被评估者 80%以上的工作目标；是否从客户的角度来界 定；是否可跟踪和监控；是否留下超越标准的空间 常见问题 问题举例 解决或纠正方法 错误的增值产 对于一个为客户提供特定 增加漏掉的增值产出；去掉与工 出 服务的被评估者，没有任 作目标不符合的工作产出 何工作产出表明客户满意 的结果是什么 将工作活动与 参加的会议与某人的谈话 工作结果混淆 识别出这些活动的结果对组织的 增值贡献，并把这些贡献作为增 值产出 工作的产出项 列出了 15-20 项的工作产 合并同类项，把一些工作产出归 目过多 出 到一个更高层的类别 绩效指标无法 评估工作的质量；与其他 决定谁可以对该项工作结果进行 被证明和评估 个体或团队发生关系的行 判断；识别出评估者做出判断的 为 关键因素列举出评估者通过观察 到哪些行为来说明绩效达到期望 32 的标准 评估指标不够 对某项工作产出可以从质 设定针对各个方面的全面的绩效 全面 量、数量和时限几个方面 指标 进行衡量，而在关键绩效 指标中仅仅给予出了数量 标准，如“发展客户的数 量” 对绩效指标的 在电话铃声响第三次之前 采用抽查的方法跟踪被评估者的 跟踪和监控耗 接听电话；正确回答客户 行为；如果跟踪“正确率”比较 时过多 问题的比率 困难，可跟踪“错误率” 绩效标准缺乏 绩效标准中使用“零错误 如果 100%正确的绩效标准确实必 超越的空间 率”、100%、“从不”、 须达到，那么可保留；如果并非 “总是”、“所有”等 必须达到可修改标准以留下超越 空间 四、绩效管理的过程 （一）绩效计划 1、绩效计划是关于工作目标和标准的契约 员工在本次绩效期间内所要达到的工作目标是什么；达成目标的结果是怎样的；这些结 果可从哪些方面去衡量，评判好坏的标准是什么；从何处获得关于员工工作结果的信息； 员工的各项工作目标的权重如何 绩效目标计划表格式： 受约人： 职位： 直接主管： 绩效期间： 至 33 工作目 主要产 完成期 衡量标 评估来 所占权 标 出 限 准 源 重 受约人签字： 主管签字： 时间： 注：本绩效计划若在实施过程中发生变更，应填写绩效计划变更表。最终的绩效评估以 变更后的绩效计划为准。 2、绩效计划是一个双向沟通的过程 管理者向被管理者解释和说明：组织整体目标是什么；为完成整体目标，本业务单元目 标是什么；为达目标，对被管理者的期望是什么；对被管理者的工作应该制定什么样的 标准，完成期限如何制定 被管理者需表达：自己对工作目标和如何完成工作的认识；自己所存在的对工作的疑惑 和不理解之处；自己对工作的计划和打算；在完成工作中可能遇到的问题和需申请的资 源 3、参与和承诺是制定绩效计划的前提：公开签字 4、绩效计划的衡量标准：能否回答以以下问题 员工在本绩效期同内：工作职责是什么；所要完成的目标是什么；如何判断目标完成得 怎么样；应在什么时候完成；各项工作职责及目标的权重如何（重要性）；员工的工作 绩效好坏对整个组织或特定团队有什么影响；员工在完成工作时可拥有哪些权力，可得 到哪些资源；可能遇到哪些困难和障碍；主管为员工提供哪些支持和帮助；员工在绩效 期内会得到哪些培训；在其完成过程中，如何去获得有关他们工作情况的信息；在绩效 期间内，经理人员如何与员工进行沟通 5、程序： 34 （1）准备：必要的信息（组织、团队、个人）；绩效计划沟通的方式 （2）沟通：回顾有关信息、确定关键绩效指标、讨论提供的帮助、约定下一次沟通时间 （3）对绩效计划的审定和签字确认 （二）绩效实施与管理 1、持续的绩效沟通 *目的：环境变化时对绩效计划进行调整；让员工了解有关信息（如何解决困难，做得怎 么样）；让经理人员得知有关信息（进展情况、员工表现、遇到的困难） *沟通内容：工作进展；员工和团队是否在正确的达成目标和绩效标准的轨道上运行；如 有偏离应采取什么行动扭转；哪些方面的工作进行的好/遇到了困难；面对目前情境，要 对工作目标和达成目标的行动做出哪些调整；经理人员可采取哪些行动来支持员工 *沟通方式： 正式方式：书面报告（工作日志、周报、月报、季报、年报）、会议、正式会谈 非正式方式：走动式管理、开放式办公、工作间歇时的沟通、非正式会议 2、对工作表现的记录 *收集绩效信息的方法：观察法、工作记录法、他人反馈法 *收集内容：工作目标或任务完成情况的信息；来自客户的积极的和消极的反馈信息；工 作绩效突出的行为表现；绩效有问题的行为表现等 *收集绩效信息应注意的问题：让员工参与收集信息的过程；应有目的地收集信息；可采 用抽样的方法收集（间隔抽样、随机抽样、分层抽样等）；注意区分事实与推测 （三）绩效评估 1、绩效评估的主要方法 （1）等级评定法：给出不同等级的定义和描述，然后针对每一个评价要素或绩效指标按 照给定的等级进行评估，最后再给出总的评估。（注意事实的列举） （2）强迫分布法：可将部门整体的业绩完成情况与部门内部员工绩效等级比例联系起来。 （3）排序法：将总工按某个评估因素上的表现从绩效最好的员工到绩效最差的员工进行 35 排序。 （4）对偶比较法：在每一个评估因素上将每一个员工与其他员工进行比较。 （5）关键事件法 （6）行为锚定等级评定法：建立一个行为性的评定量表，对每一个等级运用关键事件进 行行为描述。 2、绩效评估的实施：主管人员评估；自我评估；客户或下属人员的评估；部门间满意度 的评估 （四）绩效反馈面谈 1、目的：对被评估者的表现达成双方一致的看法；使员工认识到自己的成就和优点；指 出员工有待改进的方面；制定绩效改进计划；协商下一个绩效管理周期的目标与绩效标 准 2、面谈前的准备： 主管人员：选择适宜的时间、场地，准备面谈的资料，对待面谈的对象有所准备，计划 好面谈的程序 员工：准备表明自己绩效的资料或证据，准备好个人的发展计划，准备好向主管人员提 出的问题，将自己的工作安排好 3、面谈的原则：建立和维护彼此之间的信任；清楚说明面谈的目的；鼓励下属说话；认 真倾听；避免对立和冲突；集中在绩效而非性格特征；集中于未来而非过去；优点和缺 点并重；该结束时立即结束；以积极的方式结束面谈（得到了一个客观认识自己的机会， 找到了努力的方向） 五、绩效评估结果的应用 （一）用途：用于报酬的分配和调整（销售人员报酬中较大比重由绩效决定，工资的晋 升与绩效的联系）；用于职位的变动；用于员工培训与发展的绩效改进计划；作为员工 选拔和培训的效标 （二）绩效改进计划 1、内容：有待发展的项目；发展这些项目的原因；目前的水平和期望达到的水平；发展 36 这些项目的方式；设定达到目标的期限 2、制定过程：绩效评估沟通--共同就绩效方面存在的差距分析原因，找出员工在工作能 力、方法或工作习惯方面有待改进的方面--选取最为迫切需要改进的地方作为个人发展项 目--共同制定具体行动方案，确定期望水平、期限、改进方式，必要时分步骤实施--列出所 需资源和帮助 例：个人发展计划 姓名： 职位： 部门： 直接主管姓名： 制定计划时间： 有待发展 发 展 目 期 发展的措施与所需 评估 的项目 的 原 前 望 的资源 的时 因 水 水 平 平 间 3、处理绩效问题的原则： 及时主动；让员工正确认识到所存在问题，并让其勇敢承担解决绩效问题的责任；帮助 员工认识到差距，确定分阶段提高绩效的方法；先以帮助者角色教导、培训，不能解决 时应向员工指明所受处罚；尽可能小的压力 4、处理问题步骤： 沟通与识别：差距及原因（能力、努力、行为风格、不能控制的因素）；采取帮助措施 （共同制定改进措施和目标，设置检查点，及时检查和反馈）；采取处罚措施（为什么 处罚什么情况下处罚，由轻渐重，处罚后的监控和评估） 5、应用强化措施：据不同对象不同情况采取不同强化措施；优先考虑正强化，尽量不用 惩罚；小步子前进，分阶段设立目标；及时提供反馈；促使员工付出更多的
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便利店商品管理办法
便利店商品管理办法 为加强便利店商品价格管理，提高便利店竞争能力，同时保证便利店正常 盈利。特制定本办法。 一、组织机构设置 1、价格管理领导小组 组长 副组长： 组员： 价格管理领导小组责职： ----负责便利店商品销售价格总体策略的制定，控制便利店商品总体毛利水 平， ----监督非油品组对价格策略的执行落实情况。 2、价格管理工作小组 由非油品相关人员组成价格管理工作小组 组长： 组员： 价格管理工作小组责职： 负责对便利店商品价格总体策略的落实、执行。 审核供应商进价 根据商品特性制定单个商品具体销售价格，控制总体毛利水平。 负责对营销、促销商品价格的确定。 二、商品价格制定原则 1、维护顾客心目中的品牌形象 2、保证便利店的总体毛利水平 三、商品定价策略 根据商品特性制定具体定价策略，见表： 品类 作用 价格策略 基本原理 香烟，饮料，糖果 核心战略 影子定价--规定加或减百分之多少的价格来 区别主要的竞争者 与主要竞争者相比，我们店被认为是提供了一个与主要竞 争者相似的价格给顾客 汽车用品 核心战略 Skim 定价－高于市场的定价，最大化现金收入 较 少的购物群体. 是通过方便性和急需性来体现价值 快餐， 家庭食品 核心 影子定价、、、、、、、 与主要竞争者相比， 我们店被认为是提供了一个与主要竞争者相似的价格给顾客 饼干，薯片/小吃 核心 影子定价、、、、、、、 与主要竞争者相比， 我们店被认为是提供了一个与主要竞争者相似的价格给顾客 酒，文/玩具，家居用品，健康美容品 急需 价，最大化现金收入 奶类 急需 Skim 定价－高于市场的定 较少的购物群体. 是通过方便性和急需性来体现价值 Skim 定价、、、、、、、 较少的购物群体. 是通过方便 性和急需性来体现价值 服务 核心 固定价格 民政局定价 四、商品定价程序 1、便利店营运管理组根据商品销售价格总体策略、商品属性结合商品进 价制定具体销售价格，填写便利店商品销售价格审批表。 2、商品销售价格表交商品价格管理小组审核，审核通过后由系统管理员 录入系统。 3、便利店营运管理组根据系统确定的执行时间通知门店按时执行。 五、商品销售价格调整 1、销售价格调整的因素 1）进价调整-厂家（供应商）供价调整 2）营销、促销活动 3）价格策略变化 2、由于以上原因需调整商品销售价格的，由便利店营运管理组填写商品 销售价格调整表，调整表应注明调整原因。 3、商品销售价格调整表交商品价格管理小组审核，审核通过后由系统管 理员在系统内作商品售价调整。 本办法自公布起实行
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商业银行经营管理学
商业银行经营管理学 序言、学习是第一推动力 爱岗敬业，乐于奉献——员工职业道德的核心内容————构建事业型团队 热爱他人、以人为本——”爱” ——是中国传统文化的最终归属——是职业道德的根本基 调——我爱人人、人人爱我——构建友爱型团队 持续学习、勇于探索——是员工的高贵品质——构建学习创新型团队 成己为人、成人达己——是员工职业发展的核心理念与宗旨——构建服务型团队 志存高远、努力打拼——是员工职业可持续发展的保证——构建希望型团队 相尊相勉、良性竞争——是员工队伍不断有效壮大的必然之路——构建和谐型团队 学习是第一持续推动力 一 切 从 新 （心） 开 始 学道还是学术 学习本课程的重要意义 本课程的研究对象与研究内容 如何学好《商业银行经营管理学》 一、现代金融体系下的商业银行 现代金融体系（ financial system ）是一 个包括金融市场（ financial market ）、金融 市场的参与者 (market participants) 、参与 者交易的金融工具（ financial instruments ）的内在系统， 其功能是为资金的需求方（赤字 单位，又称借款人或融资单位）和资金的供给方（ 盈余单位，又称贷款人或投资单位）提供交换媒介 、交易机制和交易场所，完成储蓄向投资的转化。 现代金融体系 金融中介 间接证券 资金 盈余单位 提供证券 买卖服务 资金 直接证券 资金 赤字单位 直接证券 市场专家 提供证券发行 与销售服务 （一）现代金融体系的构成 金融机构体系 金融市场体系 金融调控与监管体系 ( 一）现代金融体系的构成 我国目前的金融机构体系是以中央银行为核心，以政 策性银行、国有商业银行为主体，同时包括一批以公 有股为主的股份制商业银行、非银行金融机构，以及 港澳地区和外国金融机构在中国的分支机构和代理处 等，多种金融机构并存、分工协作的金融机构体系。 （二）商业银行的性质 以追求最大利润为目标，以多种金融负债和金融 资产为经营对象，能够利用负债进行信用创造， 全方位经营各类金融业务的综合性的、多功能的 金融服务企业。 （三）商业银行的功能 信用中介与支付中介 信用创造与货币供给 资产转换中介 信息与风险管理中介 货币政策传导中介 金融创新的先行者 ( 四）商业银行在现代金融体系中的地 位 ★ 货币——金融体系 经济体系的血液 ★ 商业银行（金融中介）——金融体系 ★ 金融市场——金融体系 经济体系的 主 动 脉 经济体系的循环系统 ★ 中央银行（监管当局）——金融体系 脏 经济体系的心 （五）商业银行在国民经济中的地位 整个国民经济的中枢 对全社会的货币供给具有重要影响 社会经济活动的信息中心 国家实施宏观经济政策的重要途径和基础 社会资本运动的中心 （六）商业银行与现实生活的关系 生活处处皆金融，生活处处皆银行 银行与投融资 银行与个人发展 商业银行是 —— 可 以 操 控 经 济 的 金 蜘 蛛 ！ 二、本课程的研究对象与研究内容 商业银行经营的基本理论 商业银行的业务经营 商业银行的管理 三、如何学好本课 ★ 正确的理论指导 ★ 科学的思维方式 ★ 良好的学习方法 ★ 严格的教学要求 参考文献 参考期刊 参考网站 法律法规 第一章 导 论 商业银行的起源和发展 商业银行的定义、特征和职能 商业银行的组织结构 现代商业银行的发展 趋向 商业银行为什么会出现（起源问题） 商业银行是如何出现的（演变问题） 商业银行为什么会存在（经济学悖论与思 考） 商业银行是怎样存在的（形式、业务、原 则、监管） 商业银行未来向何处去（是否会消失、会 以怎样的面目出现、银行再造） 一、商业银行的产生与发展 （一）商业银行的起源 词源 经济史的观点 经济学理论的观点 1 、词源 BANK ——BANCA （ ITALIAN ）交易 ——BANQUE （ FRENCH ）安全 ——BAKKI （ SCANDINAVIAN ）集 中 货币经营业 —— 钱桌 / 铺 / 店 / 庄 —— 银铺 / 局 / 号 近代银行业 —— 帐局 银行：中国通商银行 清道光二十七年（ 1847 年），英商丽如银行率先在上海设立代理处，这是在上海设立的 第一家外商银行。 从道光二十七年英商丽如银行在沪设立机构起，到同治四年（ 1865 年）英商汇丰银行在 沪设立分行止，共有 11 家外商银行在沪设立机构。它们是：丽如银行（ 1847 ）、汇隆 银行（ 1854 ）阿加剌银行（ 1854 ）、有利银行（ 1854 ）、麦加利银行（ 1858 ）、 汇川银行（ 1861 ）、法兰西银行（ 1860 ）、利升银行（ 1864 ）、利华银行（ 1864 ）、利生银行（ 1864 ）、汇丰银行（ 1865 ）。 19 世纪末至 20 世纪初（ 1890 ～ 1911 年）是外商银行的扩张时期，在此期间新开设的 外资银行有：德华银行（ 1890 ）、大东惠通银行（ 1891 ）、中华汇理银行（ 1891 ） 、横滨正金银行（ 1893 ）、华俄道胜银行（ 1896 ）、宝兴银行（ 1897 ）、东方汇理 银行（ 1899 ）、花旗银行（ 1902 ）、华比银行（ 1902 ）、汇源银行〔英商〕 （ 1902 ）、荷兰银行（ 1903 ）、义丰银行（ 1905 ）、台湾银行（ 1911 ）。 德国的德华银行、日本的横滨正金银行、俄国的华俄道胜银行、法国的东方汇理银行、美 国的花旗银行，加上英国的汇丰银行形成六强竞争的局面。 中国金融史 “三姊妹” 当铺以抵押放贷为主 钱庄以信用贷款当家 票号以货币汇兑称王。 生命力和数量：当铺居首，钱庄次之，票号为三。 实有资本：票号第一，钱庄第二，当铺第三。 经营对象：当铺面向穷苦大众，范围最广；钱庄联 系小型商贸业，市场较大；票号紧贴官府、钱庄、 巨富，收益匪浅。 机构设置：票号有总号分号之分，广设分号，钱庄 少见分号，当铺独立经营，各自为战。 资本构成看：三业均为股份制。 山西票号的民间银行 梦 我国第一家商业银行 我国第一家发行纸币的银行 创始於清光绪二十三年 四月二十六日 (1897 年 5 月 27 日 ) 总行设于上海黄浦路 （今中山东一路 76 号） 官商性质——权归总董，利归股商 1905 年户部银行（大清银行） 银行仿于泰西，其大旨在流通一国之货财，以应上下之求 给。立法既善于中国之票号、钱庄，而国家任保护，权利 无旁扰，故能维护不敝。各国通商以来，华人不知务此， 英、法、德、俄、日本之银行乃推行来华，攘我大利。近 年中外士大夫灼见本末，亦多建开银行之议。商务枢机所 系，现又举办铁路，造端宏大，非急设中国银行，无以通 华商之气脉，杜洋商之挟持…… 议者谓国家银行，当全发帑本，简畀大官，通行钞票，由 部造发，如英法等国，财赋皆出入于银行，是户部之外府 也。然中外风气不同，部钞殷鉴未远，执官府之制度，运 贸易之经纶，恐窒碍滋多，流弊斯集；或致委重西人，取 资洋款，数千万金，咄嗟立办，其词甚甘，其权在彼，利 害之数未易计度……。 二 —— 盛宣怀“奉呈自强大计折附片”《皇朝经世文编》卷 2 、经济史的观点 —— 货币兑换商 - 货币兑换业 - 国际贸易 —— 高利贷者 - 货币信贷业 —— 股份制银行家 - 近代银行业 第一家近代银行：英格兰银行 3 、商业银行的发展 传统的商业银行 发放基于商业行为的自偿性贷款。 综合的商业银行 不仅为工商企业提供短期、长期资金融 通，还直接参与证券投资与信托业务。 商业银行是不断发展的行业 4 、市场经济条件下商业银行存在原因的 基本理论（经济学理论的观点） （ 1 ）银行的本质——信用 信用媒介 信用创造 信用调节 银行信用 （ 2 ）银行的存在——交易成本 金融中介创造特殊金融产品，金融机构之 所以存在的根本原因在于交易成本的存在 金融中介的种类 交易成本的种类 （ 3 ）信息不对称（ Information symmetry) 在经济学中泛指买卖双方对交易 对象质量掌握的情况不对等，卖者处于信息的 优势地位的状况 在信用交易中信息不对称的两种表现： 逆向选择（ Adverse Selection) 出现 在金融交易发生以前，融资市场上那些最具 信用风险的借款人往往最为积极地寻求贷款 道德风险（ Moral Hazard) 发生在金融交 易以后，指借款人在借款后倾向于从事更具 风险的投资和业务 信息揭示优势 信息监督优势 风险控制管理优势 信息与信贷市场————用心调研 市场需要实时、可靠的信息才能作出正确的决定，尤 其对高度波动的市场环境下的风险管理 高质量的信息需要： - 良好的会计准则 - 可靠和及时的统计资料及申报程序 - 具备处理、分析对竞争成功最重要的信息的能力，并根据这 些信息作出决策 低劣的会计 = 低劣的信息 = 低劣的决策 = 低劣的 风险管理 = 金融危机 （ 4 ）业务分销和支付系统优势 银行有强大的业务分销和支付体系，它 基于银行庞大和昂贵的分支机构系统上，形 成有效的进入壁垒 （ 5 ）风险转移优势 流动性风险转移 信用风险转移 （ 6 ）金融管制的保护优势 金融管理当局对银行实行保护性金融管制，限制 竞争，从而使银行，可以维持较高的成本，甚至产生“ 寻租”行为 保护性金融管制基于两个假设： 垄断性银行可以产生网络系统优势 过度竞争会导致银行业出现系统性风险 二、商业银行的定义 以追求最大利润为目标，以多种金融负债和金融 资产为经营对象，能够利用负债进行信用创造， 全方位经营各类金融业务的综合性的、多功能的 金融服务企业。 商业银行的定义 《商业银行法》第二条：“本法所称的商业银行 是指依照本法和《中华人民共和国公司法》设立 的吸收公众存款、发放贷款、办理结算等业务的 企业法人。” 是企业 是金融企业 是特殊的金融企业 第二十八条 任何单位和个人购买商业银行股份 总额百分之五以上的，应当事先经银监会批准。 三、商业银行的性质 1 、具有一般的企业特征： 2 、是经营货币资金的特殊企业： 具有经营业务所需要的自有资本，以利润最大化作为经营 目标。 活动范围是货币信用领域；创造的是信用货币。 3 、不同于其他金融机构： 不同于中央银行；不同于中央银行之外的其他金融机构。 ★ 商业银行是金融体系的主体 1 、综合性、多功能性，成为国民经济融资的主体。 2 、是中央银行宏观调控的主要环节。 名称 项目 相 同 点 不 同 点 中 央 银 行 1 2 3 4 商 业 银 行 、都是一国经济、金融的主体； 、都在一个经济、金融中发展中起着重要的作用； 、许多中央银行是由商业银行演变而来的； 、许多中央银行的早期都兼营商业银行业务。 1 ，调控者、监管者 被调控者、被监管者 2 ，货币信用与金融业的核心 金融业的主体 3 ，不能以盈利为目的 要以盈利为目的 4 ，对其存款不支付利息 对其存款要支付利息 5 ，资产应具有最大清偿性 资产应是“三性”的最佳均衡 6 ，不在国外设立分支机构 要在国外设立分支机构，条件成熟时应是国内金融与国际金融 对接的桥梁 7 ，与政府是相对独立关系 与政府是“自主经营、依法纳税”关系 8 ，资本主要归国家所有 实行股份制 9 ，政策性运作 商业性运作 10 ，分支机构有限适度 分支机构众多 11 ，创造基础货币 创造派生存款 12 ，总裁由国会、皇室或总统任 命 总裁由董事会聘请 四、 商业银行的功能 （一）信用中介 1 、内涵：商业银行充当将经济活动中的赤字单位和盈余单位联系起来的 中介人的角色。 2 、作用：在资金所有权不发生转移的情况下，使闲置的资金得到最大限度地利 用。 (1) 将闲散货币转化为资本。 (2) 使闲置资本得到充分利用。 (3) 将短期资金转化为长期资金。 （ 4 ）集中资金，优化资源配置。 （二）支付中介 1 、内涵：商业银行借助支票这种信用流通工具，通过客户活期存款账户的资 金转移为客户办理货币结算、货币收付、货币兑换和存款转移等业务活动 。 2 、主要方式是帐户间的划拨和转移。 经济活动所产生的债权债务关系，要通过货币的支付来清偿，由以银行为 中心的非现金支付手段来完成。 3 、作用： （ 1 ）成为工商企业、社会团体和个人的货币保管人、出纳和支付 代理人。 (2) 节约流通费用。 (3) 降低银行筹资成本，扩大银行的资金来源。 （三）信用创造 1 、内涵：商业银行通过吸收活期存款、发放贷款，从 而增加银行的资金来源，扩大社会货币供应量。 2 、作用： (1) 创造存款货币。 (2) 节约现金使用，减少社会流通费用。 3 、信用创造的影响因素 1 、商业银行和其它金融机构的一个重要区别在于法律允许它 吸收各类存款。 2 、商业银行的信用创造不是无限制的。 以原始存款为基础 受中央银行存款准备金率、自身现金准备金率以及贷款付 现率的制约。 足够的贷款需求。 银行经营中的派生存款——三个办法一个指引——实贷实放 （四）金融服务 内涵：商业银行利用在国民经济中联系面广、信息灵通等特殊 地位和优势，利用其在发挥信用中介和支付中介功能的过程中 所获得的大量信息，借助电子计算机等先进工具为客户提供财 务咨询、融资代理、信托租赁、代收代付等各种金融服务。 2 、背景： 经济和社会的发展 行业竞争 电子技术在银行业务的应用 3 、作用： (1) 扩大市场份额。 (2) 提高盈利水平。 五、商业银行的主要业务 银行基本业务 传统的中间业务 新型表外业务 网络银行业务 金融创新 商业银行 个人 / 企 业存款、 同业拆借、 资本金等 负债业务 资产业务 中间业务 利息、股息支出 利息收入 手续费收入 银行收入＝ ( 利息收入－利息、股息支出 ) ＋手续费收入 企事业单 位、个人、 政府等 商业银行的业务（第三条） 1 2 3 4 5 6 、吸收公众存款； 、发放短期、中期和长期贷款； 、办理国内外结算； 、办理票据承兑与贴现； 、发行金融债券； 、代理发行、代理兑付、承销政府债券 ； 7 、买卖政府债券、金融债券 8 、从事同业拆借； 9 、买卖、代理买卖外汇； 10 、从事银行卡业务 11 、提供信用证服务及担保； 12 、代理收付款项及代理保险业务 ； 13 、提供保管箱服务； 14 、经银监会批准的其他业务。 （一 ) 银行基本业务 : 表内业务 负债业务（资金来源） 交易存款（活期存款等） 非交易存款（定、储等） 非存款借款 ( 同业拆借等） 资产业务（资金运用） 现金资产 信贷资产 证券资产 其它资产 负债 存款负债 支 票 存 款 借入负债 款非 交 易 存 金银向 融行中 市同央 场业银 借借行 款款借 款 应 付 款 项 资产 现金 应款存款存库 收 放 放存 款 同 央现 项 业 行金 存 存 贷款 长中短 期期期 贷贷贷 款款款 证券投资 抵担信 押保用 贷贷贷 款款款 其公政地中 他司府方央 证债机政政 券券构府府 债债债 券券券 固 定 资 产 ( 二）传统的中间业务 结算业务； 租赁业务； 信托业务； 银行卡服务； 咨询服务； 保管箱服务 （三）新型表外业务 新型表外业务主要指的是 20 世纪 60-70 年代以后出现 的可能导致银行形成大量“或有负债”的表外业务， 表外业务的主要类型 担保和类似的或有负债 承诺 外汇、利率和与股票指数相关的交易 咨询、管理与承购包销职能 （四）网络银行业务 含义：不是仅指 internet 在互联网被广泛使用前，银行业就致力于建立“ 网络”，如通过电话线或行内专线。 在互联网作用日益重要后，“传统”的网络仍然 发挥着作用。 互联网与银行业务的结合模式也并不单一，粗略 地可以分为：银行上网与网上银行 银行上网可以理解为现有银行将现有业务搬上互 联网，传统业务的开展有了新的渠道。 网上银行可以理解为“纯粹”在互联网上开展业 务的“新型”银行。可以没有传统银行的营业大 厅，无须与“柜员”面对面办理业务 第二节 商业银行的组织形式 商业银行的设立 商业银行制度 商业银行组织结构 商业银行公司治理 我国商业银行改革问题 一、设立商业银行的经济条件和金融环境 生产力发展水平 人口状况 工商企业经营状况 地理位置 金融市场发育状况 金融业竞争状况 当地有关政策 二、设立商业银行的一般程序 特许经营 申请登记：符合《公司法》、《银行法》要求→递 交申请登记书→金融部门审核 招募股份：发行股票、招募股份 验资开业：资本规模达到最低额度 设立商业银行的条件 第十二条 设立商业银行，应当具备下列条件： 有符合本法和《中华人民共和国公司法》规定的章程； 有符合本法规定的注册资本最低限额； 第十三条：全国性商业银行 10 亿；城市商业银行 1 亿；农村商业银行 5000 万。 注册资本应当是实缴资本。 有具备任职专业知识和业务工作经验的董事、高级管理人员； 有健全的组织机构和管理制度； 有符合要求的营业场所、安全防范措施和与业务有关的其他设施。 设立商业银行，还应当符合其他审慎性条件。 分支机构 第十九条 商业银行根据业务需要可以在中华人 民共和国境内外设立分支机构。设立分支机构必 须经银监会审查批准。在中华人民共和国境内的 分支机构，不按行政区划设立。 第二十二条 商业银行对其分支机构实行全行统 一核算，统一调度资金，分级管理的财务制度。 商业银行分支机构不具有法人资格，在总行授权 范围内依法开展业务，其民事责任由总行承担。 三、商业银行的外部组织形式 商业银行制度，是一个国家用法律形式所确定的 该国商业银行体系、结构及组成这一体系的原则 的总合。 建立原则 有利于银行业竞争 有利于保护银行体系的安全 使银行保持适当的规模 三、商业银行的外部组织形式 单一银行制 1 、内涵：银行业务完全由一个营业机构来办理，不 设立或不许设立分支机构的一种银行组织形式。 2 、优点： (1) 限制银行业的兼并和垄断。 (2) 有利 于协调银行与地方政府的关系。 (3) 业务灵活，管 理容易。 3 、缺点： (1) 规模较小，经营成本高。 (2) 与经 济的外向发展存在矛盾，削弱竞争力。 (3) 业务集 中，风险较大。 单一银行制 商业银行 A 商业银行 B 商业银行 C 分支银行制： 1 、内涵：法律允许在总行之下，在国内外各地普遍设立分支 机构，分支银行各项业务统一遵照总行指示办理，形成以总 行为中心的、庞大的银行网络。的一种银行组织形式。 2 、分类：总行制；总管理处制。 3 、优点： (1) 规模巨大，分支机构较多，降低经营风险。 (2) 实行专业化分工，提高工作效率。 (3) 易于采用计算 机设备，取得规模效应。 4 、缺点： 容易加速垄断的形成；增加管理难度。 总分行制 总行 A 分行 A1 分行 A2 分行 A3 分行 A4 分支行制普遍存在的经济根源 规模经济 内部体制 效应 总分行制 范围经济 科技发展 银行控股公司制： 1 、内涵：由少数大企业或大财团设立控股公司，再由控股公 司控制或收购若干家商业银行。 2 、分类：非银行型控股公司；银行型控股公司。 3 、优点：有效地扩大资本总量，增强银行实力，提高银行抵 御风险的能力。 4 、缺点： 容易引起金融权力过度集中，在一定程度上影响了 银行的经营活力。 持股公司制 大银行 持股公司 银行 A 银行 B 银行 C 四、全能银行制和银行分业制 全能银行制 又称综合性银行制，是指商业银行在业务领域内没有什么限制，可以 经营所有的金融业务，包括存放款业务和诸如公司债券的承销、包销，对 企业投资等投资银行业务。 优点： 1 、能向客户提供全面综合的服务。 2 、增强与客户的联系。 3 、有利于银行体系的稳定。 缺点：容易形成垄断 银行分业制 把银行业务分为商业银行业务和投资银行业务，商业银行和投资银行 不得进入彼此的业务领域。 我国目前实行银行分业制。 现代全能银行承担的职能 信托职能 信用职能 投资 / 策划 职能 保险职能 现代银行 中介职能 投资银行业 或承销职能 支付职能 现金管理职能 储蓄职能 全能银行的组织形式 德国式 – 德雷斯顿银行 全能银行 银行业务和证券业务 子公司 保险业务 子公司 其它业务 全能银行的组织形式 英国式 - 汇丰银行 全能银行 银行 子公司 证券业务 业务 子公司 子公司 保险业务 其它业务 全能银行的组织形式 美国式 - 花旗银行 持股公司 子公司 子公司 银行业务 证券业务 子公司 保险业务 五、商业银行的内部组织结构 （一）决策系统：股东大会、董事会、各专业委员会 （二）执行系统：总经理、部门经理、分支行 （三）监督系统：监事会、稽核部门 现代商业银行公司治理结构 我国国有商业银行组织结构改革问题 商业银行组织结构示意图 决策机构 股东大会 董事会 总经理 各种委员会 投 资 部 公 司 业 务 部 监事会 个 人 业 务 部 国 际 业 务 部 信 托 部 会 计 部 各级分支行 监督机构 总稽核 人 力 资 源 部 培 训 部 计 财 部 公 关 部 执行机构 中国光大银行 工行公司治理结构图 股东大会 第一汇报路线 第二汇报路线 董事会 董事会 略委会 事会 董事会 管理委会 董事会提名与 薪酬委会 董事会 委会 关联交易 控制委会 高级管理层 委会 管理委会 信用风险管理委员会 分支机构管理委会 风险管理委员会 市管理委会 信息科技委会 新委会 操作管理委会 内部审计局 信贷审查委员会 分行、子公司和其 它参股公司 营销及产品部门 风险管理部门 综合管理部门 支持与保障部门 地区内部 审计分局 监督委 会 中行公司治理结构图 股东大会 董事会 战略发展委员会 稽核委员会 监事会 风险政策委员会 人事和薪酬委员会 关联交易控制委员会 监事会办公 董事会秘书部 9名董事 5名董事 5名董事 5名董事 4名董事 高级管理层 业务发展委员会 内部控制委员会 资产负债 管理委员会 采购评审委员会 资产处置委员会 反洗钱工作委员会 建行公司治理结构图 股东大会 董事会 监事会 战略发展委员会 审计委员会 风险管理委员会 12名董事 7名董事 7名董事 提名与薪酬委员会 关联交易控制委员会 7名董事 3名董事 履职尽职监督委员会 财务与内部控制 监督委员会 4名监事 3名监事 行长 资产负债委员会 风险管理 与内控委员会 公司与机构 业务委员会 个人业务委员会 投资与理财 业务委员会 信息技术委员会 人力资源与 成本控制委员会 现代商业银行公司治理结构 我国国有商业银行改革问题 公司治理有狭义和广义两种理解。 狭义概念指的是所有者对经营者的一种监督与制衡机制， 实质是通过股东大会、董事会、监事会及管理层所构成的公司 治理结构的内部治理，保证股东利益的最大化。 广义的概念指的是通过一套制度或机制来协调公司与所有 利益相关者之间的关系。不仅限于股东的利益，而且涉及到广 泛的相关者利益，包括股东、债权人、雇员、政府和社区等。 银行良好的公司治理机制应该包括： 一、清晰的发展战略； 二、科学的决策系统； 三、审慎的会计原则和信息披露； 四、有效的激励约束机制； 五、开发和培育人力资源； 六、健康负责的董事会。 国际商业银行公司治理的基本模式 从世界范围来看，目前主要有三种典型模式 ： 英美模式 优点：可以产生更 专业的经理人员和投 资者，提高银行的运 作效率，市场退出更 为有效，减少银行业 风险 缺点：可能导致董 事会只顾短期利益而 不是长期发展，加剧 资本市场动荡 德日模式 优点：有利于产业资 本与金融资本的结合， 彼此都可获得快速发展 ，相比于英美模式，德 日模式更注重银行的长 期利益 缺陷：流动性较差， 容易导致内部人控制 亚洲家族模式 优点：家族控股，公 司利益与家族利益趋于 一致，降低了内部交易 成本，最大限度地提高 了内部管理水平 缺陷：容易忽视家族 之外其他股东的利益， 管理者更替缺乏效率等 方面 随着经济金融全球化进程的加速，不同模式也在不断互动、不断融合 比较 公司治理的三种典型模式各有优缺点。 英美模式强调股权分散化，以及股票在证券市场上的流动性，美英等国股市比较发达， 市场对董事会形成强有力的制衡与影响力。这种模式使得经理人员和投资者更专业，银行效 率得到提高，市场退出有效，减少银行业风险。不足在于董事会只顾短期利益而不是长期发 展，加剧资本市场动荡。危机中反映明显。 德日模式下，银行由投资人、企业及相关利益集团之间交叉持股控制，政府对银行有 强大影响力。因此有利于产业资本与金融资本的结合，获得快速发展，更注重银行的长期利 益。其缺陷是流动性较差，并很容易导致内部人控制问题。 亚洲家族模式下，由家族控制的董事会掌握实权。其优点是稳定，使得公司利益与家 族利益趋于一致，实现双重激励，降低内部交易成本。不足在于忽视家族之外其他股东的利 益，家族中经济管理人才有限以及家族的继承方式使得管理者更替缺乏效率等。 模式的融合表现在：英美模式中，机构投资者开始成为主导性的投资者，并且更为积 极地参与公司事务，监督公司管理层。德日模式中来自外部的监督也在增强，养老基金、共 同基金等机构投资者在稳步发展，信息披露在不断加强，中小股东的合法权利不断增多。 公司治理对国有商业银行的重要作用 长期以来，国有商业银行存在产权边界模糊、产权约束弱化的现象， 直接导致所有权与经营权不分、监督约束机制弱化的银行治理状况 “ 所有者缺位” 政府常常以行政性目标直接干预银行的正常经营，银行 也常常将满足政府的政策偏好作为其经营目标 “ 内部人控制” 银行管理者拥有许多重大事项的决策权，利润最大化的 动力机制和激励机制严重缺失 公司治理的作用 权力制衡 责任约束 利益激励机制 公司治理对国有商业银行的重要作用 深化公司治理改革，有利于国有商业银行正确确立战略发展目标和实 现目标途径，有效执行经营决策；有利于降低委托代理成本，保持利益相关 者利益均衡，建立有效制衡机制，降低金融风险，提高银行运行效率；有利 于提高银行信用评价等级，获得更加稳定、长期的资金流入，赢得更好的发 展空间；有利于银行集约化经营和银行再造，建立现代商业银行制度，提高 市场竞争力；有利于提高银行监管有效性。 银监会对国有商业银行按照三大类（经营绩效类、资产质量类和审慎经 营类）七项指标进行监管和评估，经营绩效类指标包括总资产净回报率、股 本净回报率、成本收入比；资产质量类指标指不良贷款比例；审慎经营类指 标包括资本充足率、大额风险集中度和不良贷款拨备覆盖率。中国银监会对 国有商业银行股份制改革情况进行监测。 财政部也设置了相应的考核指标，以加强对金融企业的财务监管。具体 包括盈利能力、经营增长、资产质量、偿付能力四个方面 20 个指标。（资本 利润率、资产利润率、成本收入比、收入利润率、支出利润率、加权平均净 资产收益率等 6 个指标；国有资本保值增值率、利润增长率、经济利润率等 3 个指标；不良贷款率、拨备覆盖率、认可资产率、应收账款比率、净资本 与风险准备比率、净资本与净资产比率等 6 个指标；资本充足率、核心资本 充足率、偿付能力充足率、净资本负债率、资产负债率等 5 个指标。 中国银行业改革发展的主要历程 1979 年 10 月，邓小平同志在中共省、市、自治区党委第一书记座谈会上指 出：“银行要成为发展经济、革新技术的杠杆，要把银行真正办成银行。”由此， 中国银行业开始了改革发展的新历程。 第一阶段 （ 1978 － 1993 ） 国家专业 十一届三中全 会以前，“大 一统”银行体 制特征的形成： 第二阶段 （ 1994 － 2003 ） A. 承继性。国 民党时期中国 银行向商业 银行体系起义 国有独资 部分。 B. 解放 商业银行阶 银行过渡时 区华北银行、 北海银行等合 并成立银 段 期 行。 C. 解放后 中国银行于 1912 年 1 月 24 银行体系调整， 日由孙中山总统下令批 “大一统”银 准成立，由 1905 年清政 行格局形 府成立的户部银行 (1908 成。 D.84 年 年起改称大清银行 ）改 央行成立，二 元银行体系形 组而来。 成。 ( 承继历 1.14 届三中 全会关于金融 体制改革的决 定 2.1995 年 《商业银行 法》颁布 3.1997 年 11 月第一次银行 工作会议、央 行大区行、银 行注资、剥离 不良贷款、成 立资产管理公 司 4. 严格的分业 监管 第三阶段 （ 2003 年至 今） 国家控股 的股份制商 业银行阶段 1.“ 一行三 会”体制形 成 2.2002 年全 国金融工作 会议 3. 中国加入 WTO 4. 中行建行 股改 5. 工、中、 建行分别上 市 6.2007 年第 三次全国金 融工作会议： A 农行股改， 国有银行改革模式的演变 我国银行业股份制改革具有明显的渐进性特征 2003 年以前，国有商业银行改革发展是“统一模式”，同时，在整 个银行业推进“增量搞活”改革。 2004 年之后，国有商业银行改革实 行“一行一策”，“存量改制”和完善公司治理成为这一阶段的核心工 作。 一、普通模式 财务重组 国有商业银行股份制改革基本步骤 完善公司治理 公开发行上市 建成具有国际竞 争力的一流商业 银行。 二、“一行一策”模式。 1. 建行分拆模式（ H---A 模式）。 2. 中行局部上市到整体上市模式。（ H---A) 3. 工商银行 A+H 模式 4. 农行模式 国有商业银行改革发展取得的主要成效 建立了市场金融体制模式 1 、建立了市场金融体制模式。银行转变为自 主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的现 代金融企业。同时，法律法规体系完善，创建 具有竞争性的市场金融体系。 总体目标 初步建设成 为资本充足、 2 、从“大一统”格局转变为多元现代化银行体系。 从“大一统”格局转变为多 内控严密、 有 14 家银行在 A 股上市，一批银行实现了 A 股和 H 股 元现代化银行体系 运营安全、 两地市场的上市。 服务和效益 3 、实力不断增强的中国银行积极尝试“走出去”， “ 中资银行国际化、外资 良好、具有 探索全球化生存与发展之路。引进国外战略投资者， 银行本土化”取得显著成果 增强了资本实力、改善了股权结构、提高了业务管理 国际竞争力 水平。 的现代化股 外资银行本土化方面，在华外资银行本外币 份制商业银 资产总额 1.35 亿元，市场占比约 2% 。 行 银行业的内 4 、银行业的内部管理水平提高。基本建立起现代公司治理结构，董事的专业性不断增强， 部管理水平 董事会的咨询和决策作用得到进一步发挥。各行稳步推动业务经营转型， 切实提高 基本树立起资本经营、资本与风险相匹配的现代商业银行管理理念，内部管理水平和赢利能力不断提升 6 月末，机构近 8700 家，境内资产和负债 73.7 万亿元、 69.8 万亿元，五家行占比 52%; 网点 19.7 万个，占比 35% 。 从经营绩效看， 2008 年末，银行业资本充足率达到 12% ，不良贷款率 2.4% ，拨备覆盖率 116.4% ， 实现税后利润 5834 亿元，资本利润率 17.1% ，资产利润率 1.0% 。 国有商业银行公司治理取得的主要成效 国有商业银行在完善公司治理方面取得一定的成效。 一 初步建立了规范的公司治理构架 设立股东大会、董事会、监事会，聘任了高级管理层， 初步建立了规范的公司治理构架； 通过引进战略投资者和股票上市，实现投资主体多元化， 二 股权结构不断合理化 三 信息披露不断优化，与市场的沟 通不断加强 股权结构不断合理化； 通过国际审计，不断优化信息披露， 增加市场透明度，与市场的沟通不断加强。 • •董事长 •执行董事 •非执行董 事 •独立董事 •总计 •工行 •1 •3 •7 •3 •14 •农行 •1 •3 •6 •3 •13 •中行 •1 •3 •8 •4 •16 国有银行公司治理需关注的问题 与国际银行相比，中国银行业新的公司治理体制还面临着不少的难题 一 公司治理“形似”到“神似”还有很长的路要走：董事会核心作用如何发挥，专 业委员会职能如何落实，“三会一层” 制衡机制如何建立，董事会、监事会和高管层职责边界等等， 都有待探索。 大股东和小股东利益需要更好的协调：小股东缺乏专业的知识、精力和时间，参与公司 二 治理的成本和收益不对称，参与积极性不高。大股东出于自身财产和利益最大化考虑，会积极对经营 者加以监督和约束，同时存在损害中小股东利益的可能性。 党委会和“三会一层”的关系如何协调问题：发挥党委会政治领导核心作用原则是：党的领 三 四 导是政治领导、思想领导，党委按照党章设立，在重大问题上把关定向，不干预正常的经营管理。但实践中 还有问题待明确，如党委与董事会的基本分工、党委参与公司重大经营决策程度、党委分工与董事会专门委 员会的关系、 “党管干部”原则与市场化的高管聘用制度如何协调的问题，等等。 企业利益和社会责任如何平衡问题：企业追求盈利和股东价值最大化，仍需要妥善处理好经 济效益与社会责任的关系。 全国性商业银行 中信实业 国有控股大商业银行 中国工商银行【 ICBC ， 1984 年成立，承接中国人民银行 原先办理的工商信贷和储蓄业务； 2005 年整体改制为股份 有限公司， 2006 年 10 月在上海和香港同步上市】 中国农业银行【 ABC ， 1979 年恢复， 2010 年 7 月 15 、 16 日在上海和香港同步上市】 中国银行【 BOC ， 1912 年成立， 2004 年 8 月整体改制 为股份有限公司， 2006 年 6 月在香港上市，同年 7 月在上 海上市】 中国建设银行【 CCB ， 1954 年成立， 2004 年 9 月整体改 制为股份有限公司， 2005 年 10 月在香港上市】 交通银行【 BOCOM ， 1987 年重建，第一家全国性股份制 商业银行； 2005 年 6 月，香港上市， 2007 年 5 月上海 上市】 中小商业银行 - 股份制商业银行 中信银行【 CITIC ， 1987 年创立， 2007 年 4 月，沪港两地同步上市，总部设在北京】 招商银行【 CMB ， 1987 年创建，第一家完全由企业法人持股的股份制商业银行，国内第一家采用国 际会计标准的上市公司。 2002 年在上海上市，总部设在深圳】 深圳发展银行【 SDB ， 1987 年创建， 2004 年引进战略投资者，成为国内首家外资作为第一大股东 的股份制商业银行，总部设在深圳】 广东发展银行【 GDB ， 1988 年创建， 2006 年 11 月，花旗集团、 IBM 信贷、中国人寿、国家电网 、中信信托、普华投资 6 家机构组成的投资者团队认购广发 85% 的股份，其中花旗、中国人寿、国家 电网分别持股 20% ，中信信托 12.8% ，普华投资 8% ， IBM 信贷 4.7% ；总部设在广州】 兴业银行【 CIB ， 1988 年创建， 2007 年在上海证券交易所挂牌上市，总部设在福建福州】 中国光大银行【 CEB ， 1992 年创建， 1997 年完成股份制改造，国内第一家国有控股并有国际金融 组织参股的全国性股份制商业银行。总部设在北京。】 华夏银行【 HXB ， 1992 年创建， 2003 年在上海证券交易所挂牌上市，总部设在北京】 上海浦东发展银行【 SPDB ， 1992 年创建， 1999 年在上海证券交易所挂牌上市，总部设在上海。】 中国民生银行【 CMB ， 1996 年创建，我国首家主要由非公有制企业入股的全国性股份制商业银 行， 2000 年在上交所挂牌上市。总部设在北京。】 恒丰银行【 EGB ，成立于 1987 年，前身是烟台住房储蓄银行， 2003 年股份制改造成为恒丰银行股 份有限公司，总部设在烟台】 浙商银行【 CZB ， 1993 年创建，前身是浙江商业银行，由中国银行、南洋商业银行、交通银行和浙 江省国际信托公司共同组建的中外合资银行。 2004 年，银监会同意浙江商业银行从外资银行重组为 一家以浙江民营资本为主体的中资股份制商业银行并更名为浙商银行股份有限公司，总行从宁波迁址 到杭州，民营资本占 85% 以上】 渤海银行【 BHB ， 2005 年创建，第一家在发起设立阶段就引入境外战略投资者的中资商业银行。总 部设在天津。】 中小商业银行 - 城市商业银行【原城市信用社发展而来】 第一家城市信用社是在河南驻马店（ 1979 年 ） 2006 年 6 月，上海银行宁波分行开业，打响了 城市商业银行跨区域经营的第一枪。 2005 年 11 月，安徽省内六家 6 家商业银行和 7 家城市信用社合并重组，成立徽商银行，拉开了 城市商业银行合并重组的序幕。 外资银行 1979 年，日本输出银行在北京设立代表处，这是第一家 外资银行代表处。 2001 年 12 月，中国加入世界贸易组织。 2006 年 12 月，过渡期结束，中国银行业全面开放。 外资独资银行【可经营部分或全部外汇业务和人民币业务 ，经 PBC 审批，也可经营结汇和售汇业务】 中外合资银行【同上】 外国银行分行【可经营部分或全部外汇业务，人民币业务 不能针对中国境内的公民；经 PBC 批准，也可经营结汇 和售汇业务】 外国银行代表处【只能从事非经营性活动，比如联络、市 场调查和咨询等】 农村金融机构 - 农村信用社、农村商业银行和农村合作银行 2001 年 11 月，张家港市农村商业银行成立， 全国第一家农村股份制商业银行。 2003 年 4 月，宁波谨（那个字不知道怎么念， 左首是“谨”的右部，右首是个右耳朵）州农村 合作银行成立，这是全国第一家农村合作银行。 农村金融机构 - 村镇银行和农村资金互助社 【 2007 年，银监会特别下发文件对此做规范】 中国邮政储蓄银行【 2007 年挂牌】 第三节 商业银行经营原则 商业银行经营目标及经营特点 商业银行经营管理的一般原则 商业银行各目标之间的协调与平衡 一、商业银行经营目标及经营特点 1 、商业银行经营目标： 经济人假设 股东财富最大化 利润最大化 2 、商业银行经营特点 高负债率 ( 高财务杠杆率） 银行资金 80%----90% 是从客户手中借来的； 公众的信心的重要性。 高风险 信用风险 市场风险 操作风险 盈利性差 和其它行业相比，银行业的盈利性是较差的。 资产收益率较低； 利差空间较小； 经营成本大； 银行业对经济的周期性波动非常敏感。 二、商业银行经营管理的普遍原则 盈利性 : 经营管理的目标 流动性 : 经营管理的前提 安全性 : 经营管理的保障 二、商业银行经营管理的普遍原则 安全性 抗风险能力：避免各种不确定因素对其资产、负 债、利润、信誉等方面的影响，保证银行的稳健 经营与发展。 创新发展与风险控制的关系 坚持安全性目标的原因 ----- 商业银行经营的特殊性 高负债经营 负债的硬性约束与资 产的软约束 面临各种风险 1 2 3 4 5 6 7 8 、信用风险 、汇率风险 、利率风险 、流动性风险 、操作风险 、市场风险 、政治或政策风险 、同业风险 对 策 合理安排资产结构与规模，注重资产质量 多渠道筹资，提高自有资本比重 加强对宏观经济形势、利率、证券市场的分析和 预测，严格的资信评估，强化内部管理、谨防金 融犯罪。 流动性 是指银行能够随时应付客户提存，满足必要贷款需求的支付能力 清偿能力、变现能力：变现速度（随时） 变现成本（适当价格） 资产的流动性是指资产在不受价值损失的条件下具有迅速变现的能力 。 1. 一级准备：现金准备，库存现金、中央银行存款、同业存款； 2. 二级准备：短期国债、商业票据、银行承兑票据及同业短期拆借。 负债流动性是指银行以较低的成本随时获取资金的能力。 流动性管理策略 资产转换（出售理论） 主动负债（购买理论） 适度存量控制 适时流量调节 成本与安全 预测与缺口管理 盈利性目标 银行盈利水平是其经营管理状况的综合反应 商业银行的利润是收入与经营成本的差额 外部因素影响银行的利润 银行盈利水平是其经营管理状况的综合反应 充实资本、增强实力、增强自身积累能力和竞争能力 提高信誉，扩大市场 增强抵御和消化风险的能力 拓展业务、形成规模经济的内在动力和物质基础 股东财富最大化 商业银行的利润是收入与经营成本的差额 业务收入：利息收入 投资收入 劳务收入 业务支出：负债利息支出 贷款与投资损失 营业支出 实现盈利的途径 扩大盈利资产比重 业务多元化 加强成本控制 减少投资损失 完善内部经济结算与内部控制 商业银行竞争力评价指标体系 --CAMEL(S) 资本充足率（ capital adequacy ） 资产质量（ asset quality ） 管理水平（ management ） 盈利能力（ earnings ） 流动性（ liquidity ） 风险敏感性指标（ sensitivity ） 三、商业银行经营目标之间的协调与平衡 银行收益的高低与其承受的风险的大小成正比 ; 金融管理当局限制商业银行一味追求高额利润的行为； 在既定的风险水平实现最高的盈利，或者是在既定的盈利 水平上使银行所承受的风险最低 ; 商业银行经营管理的核心内容就是在盈利和风险之间寻求 一种平衡。 三性之间的矛盾与协调 盈利性 增加贷款利息收入 提高贷款利率 风险高 的表现 安全性 流动性 企业成 本增加 扩大贷款规模 管理难 高风险 度加大 项目增多 风险增加 期限长、流动性降低 三性之间的矛盾与协调 盈利性 流动性 安全性 盈利性 流动性、安全性 O 期限 “ 三性”中哪一个最重要？ 短期：流动性 中期：安全性 长期：盈利性 原则：在确保安全性的前提下， 通过灵活调节流动性， 致力于盈利性的提高。 四、现代商业银行发展要素 成 功 的 银行 企业文化 客户 满意 银行 利润 全行 努力 社会 责任 以人为本、人本营销 金融企业文化： 员工第一、唯一的第一生产力 客户第二 员工营销文化： 客户第一、唯一的第一生利军 企业第二 银行发展要素之一：客户 客户导向原则：把客户需求和利益作为工作核心，产品设计、流程调整都 以增加客户价值，提高客户满意度为目标；从维护客户利益的角度出发设 计规章制度 从“满足客户需求”到“引导客户需求” 银行的概念更新必须走在市场前面，产品设计必须先于客户的需求变化 为客户提供“六适”服务：在适当的时机，用适当的方式，以适当的价 格，向适当的客户，销售适当的产品和服务，收到适当的效果” 强调创新，以新客户、新业务、新技术促银行发展 提供“一站式”、全方位服务，通过行内各业务部门和职能部门的配合来 满足客户的各种需求 客户基础：市场细分，客户细分 个人 公司 同业 政府 银行发展要素之二：员工 建立、健全员工的激励机制和约束机制 激励方式 约束机制 分配挑战性工作：提高业务能 力，造就银行企业家素质 • 遵守国家法律、法规 定期培训，强制执行：拓宽知 识、提高技能 • 遵守行纪、行规 调薪：普调与微调相结合 晋级：严格的考核与测评，定 期考核与临时考核相结合 员工持股计划与股票期权 福利保障制度 家属亲善措施 • 忠诚与银行事业 • 为银行创造的价值要显 著大于自己的利润 • 业务集中于本行 银行发展要素之三：股东 谋求股东利益最大化 股东利益的表现形式 股东利益的组织保障 分红：每年赢利中以现金 形式分配给股东的部分 • 法律意义上的组织结 构： 红股：以股票形式分配的 资本公积金和未分配利润 价差：股东持有股票的价 格变化收益 • 董事会 • 监事会 • 股东大会 结束语： 稳健、审慎是商业银行又好又快科学发展之本 谢谢 !
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如何提升个人执行力
如何提升个人执行力 如何才能提高个人执行力呢？ 一．自动自发，诚信工作 要提高个人的执行能力，必须解决好“想执行”和“会执行”的问题，把 执行变为自动自发的行动。有了自动自发的思想就可以帮助你扫平工作中一切 挫折。在日常工作中，我们在执行某项任务时，总会遇到一些问题。而对待问 题有两种选择。一种是就是要充分发挥主观能动性与责任心，不怕问题，想方 设法解决问题，千方百计消灭问题，结果是圆满完成任务；一种是面对问题， 一筹莫展，不思进取，结果是问题依然存在，任务也就不可能完成。反思对待 问题的两种选择和两个结果，我们会不由自主的问到，同是一项工作，为什么 有的人能够做得很好，有的人却做不到呢？关键是一个思想观念认识的问题。 事实上是，观念决定思路，思路决定出路。观念转、天地宽，观念的力量是无 穷的。所以要提高个人执行力就要加强学习，更新观念，变被动，为主动。 在实际工作中我们发现所有的工作，有制度，有措施，可是还有违章。究 其原因，就是一个态度问题，一个做人是否诚实、做事是否认真的问题，做人 要有一个做人的标准，做事也要有一个做事的原则。要时刻牢记执行工作，没 有任何借口，要视服从为美德；无论在任何岗位，无论做什么工作，都要怀着 热情、带着情感去做，真正做到诚信做人，勤奋做事。 二．敢于负责，注重细节 工作中无小事，工作就意味着责任，责任是压力也是努力完成工作的动力 。 做工作的意义在于把事情作对做好，最严格的标准应该是自己设定的，而不是 别人要求的，如果你对自己的期望比领导对你的期许更高，而不是做五成、六 成的低工作标准，甚至到最后完全走形而面目全非，同时把做好工作当成义不 容辞的责任，而非负担，就没有完不成的任务。因此提高个人执行力就必须树 立起强烈的责任意识和进取精神，坚决克服不思进取、得过且过的心态，养成 认真负责、追求卓越的良好习惯。 认真负责同时，我们还要养成一种叫做完美的习惯或者说注重细节，看不 到细节，或者不把细节当回事的人，对工作缺乏认真的态度，对事情只能是敷 衍了事。这种人无法把工作当作一种乐趣，而只是当作一种不得不受的苦役， 在工作中也就缺乏工作热情。他们只能永远作别人分配给他们做的工作，甚至 即便这样也不能把事情做好。而考虑到细节、注重细节的人，不仅会认真对待 工作，勤奋工作，也一定会将大事做好将小事做细，并且在细致的工作中找到 工作的成就感。因此在工作中注重细节，养成完美的习惯就将是提高个人执行 力不可或缺的一项条件。 三．追求新知，创意工作 “未来的文盲不是不识字的人，而是没有学会怎样学习的人”从这位哲人的 话语中我们不难体会到，学习能力在现代人，人才体系的三大能力（学习能力、 思维能力、创新能力）中，善于学习是最基本、最重要的第一能力。没有善于 学习的能力，其他能力也就不可能存在，因此也就很难去具体执行，更何谈执 行力呢？当今社会，一切均在不断的发展变化中，而且发展变化的速度不断加 快。这个社会中，唯一不变的也是变化。要想适应社会的变化，跟上社会的变 化进程，武装自己头脑是我们唯一的选择，努力学习追求新知，就成为提高个 人执行力的重要条件。 四．忘我工作，永不放弃 忘我工作，也可以说是全身心的投入工作。如何全身心的投入工作呢？就 必须发扬严谨务实、勤勉刻苦的精神，坚决克服夸夸其谈、评头论足的毛病。 真正静下心来，从小事做起，从点滴做起。一件一件抓落实，一项一项抓成效， 干一件成一件，积小胜为大胜，养成脚踏实地、埋头苦干的良好习惯。而没有 忘我的工作，好高骛远、作风漂浮，就无法将工作进行到底，对成功就少了一 份执着。而有了这份执着的精神，在执行中就不会斤斤计较得失，不会吝啬付 出和奉献。从而才能真正的提高个人的执行能力。 永不放弃是指在工作中具有挫折忍耐力、压力忍受力、自我控制力和意志 力；永不放弃首先表现为坚强的意志，对目标的坚持，“不以物喜，不以己 悲”认准的事情，无论遇到多大的困难，仍要千方百计的完成它。另外在工作 中保持良好的体能和稳定的情绪状态，同样体现永不放弃的精神。当处于巨大 压力或产生可能会影响工作的消极情绪时，能够运用某些方式消除压力或消极 情绪，避免自己的悲观情绪影响他人，可也不是每个人都能做到的。因此具有 永不放弃的精神也是高效执行力的重要表现。 五．和谐友好，注重团队 俗话说“人无完人”就个人而言是不可能独立完成所有的工作。要提高个 人的执行力就必须建立良好的人际关系，不仅在别人寻求帮助是提供力所能及 的帮助，还要主动帮助同事；反过来我们也能够坦诚地乐于接受别人的帮助。 另外好的沟通是成功的一半，通过沟通，群策群力集思广益可以在执行中分清 战略的条条框框，适合的才是最好的。通过同事间的合力达到完美执行的目的。 我认为，关键是要在工作中实践好“严、实、快、新”四字要求。 一要着眼于“严”，积极进取，增强责任意识。责任心和进取心是做好一 切工作，二要着眼于“实”，脚踏实地，树立实干作风。三要着眼于“快”， 只争朝夕，提高办事效率。弘扬“立即行动、马上就办”的工作理念。四要着 眼于“新”，开拓创新，改进工作方法。
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福建柒牌集团服饰有限公司采购合同书
福建柒牌集团服饰有限公司采购合同书 供 方： 签定地点： 需 方：福建柒牌集团服饰有限公司 签订日期： 经供、需双方共同协商一致达成以下条款： 一、产品的名称、数量、金额及规定: 品 名 面 料 颜色 款式 幅宽 型号 单价 数量 备注 二、质量要求： 。 三、交货时间： 。 四、提货方式及到达站和费用承担： 。 五、结算方式及期限： 。 六、违约责任： 。 七、其它未尽事宜友好协商。 。 八、本合同一式两份，供、需双方各执一份。 供 方： 需 方： 单位名称： 单位名称： 供方地址： 需方地址： 法人代表： 法人代表： 委托代理人： 委托代理人： 电 电 话： 话： 开户银行： 开户银行： 帐 帐 号： 号：
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人力资源工作总结PPT
2 0 2 1 人力资源部工作总结 目录 01 人力资源配置管理 02 主要工作完成情况 03 人力资源工作亮点 04 存在的主要问题 05 下半年的工作计划 PAR T 01 人力资源配置管理 招聘渠道比较 公司现有在岗人员主要分为三种途径： 网络 招聘 现场 招聘 内部 介绍 2021 年招聘渠道主要有以下： 方式 费用 有效期 备注 状态 XX 网招聘 8888 元 / 年 截至 2021 年 6 月 31 日， 1 年有效期 发布职位 200 条 查看简历数 8888 份 已开通 XX 人才市场 现场招聘 3888 元 / 年 截至 2021 年 6 月 31 日， 1 年有效期 全年不限次数 每周三六开放 未开通 周边招聘市场比较 人才市场 主要对象 费用及期限 提供服务 位置 XX 人才市场 技工、普工 一年期： 8000 全年不限次数， 每天开放 XX 区 XX 人才市场 司机、普工 半年期： 3888 全年不限次数， 每天开放 XX 区 XX 人才市场 所有类别 一年期： 18888 全年不限次数， 每天开放 XX 区 各部门入职及离职总人数 入职 17 10 12 8 人事部 人事部 市场部 市场部 销售部 20 20 离职 13 16 13 推广部 客服部 21 事业部 后勤部 年度总入职 100 人，离职 80 人 9 19 15 10 销售部 推广部 客服部 事业部 财务部 各部门每月入职及离职人数 部门入职情况 8 8 7 7 6 人事部 5 销售部 市场部 推广部 4 3 三月 六月 九月 十二月 6 人事部 5 销售部 客服部 4 事业部 3 财务部 2 1 部门离职情况 市场部 推广部 客服部 事业部 财务部 2 1 三月 六月 九月 十二月 人力资源各项指标统计 学历结构 人员类别结构 600 700 500 600 500 400 400 300 2017 年 200 2018 年 100 0 300 200 100 2017 年 2018 年 0 士 硕 科 本 专 大 下 ） 以 技 及 中 中 （ 高 专 中 上 员 员 员 员 员 以 人 人 人 人 人 及 术 理 销 产 助 层 管 营 辅 技 生 中 程 接 工 直 图表说明： 17 年中专（中技）以上人员数量所占比 图表说明： 17 年和 18 年比较除中层以上人员没有变 例为 28% ， 18 年占比 35.8% ，占比提高 7.83% 动，其他人员都增加了 公司员工培训情况 培训总人次 3888 人 外训人次： 88 人 外训课时： 288 小时 内训人次： 3688 人 内训课时： 7888 小时 培训总课时 7999 小时 备注 : 人均受训学时为 24 小时，比 去年同期增长 64.2% ，培训费用支 出共计 2800 元。 PAR T 02 主要工作完成情况 招聘工作 人员招聘 按需招聘、校园招聘 人才资源、信息收集 与附近多所高等院校建立长期 合作关系，建立人才储备库 员工之间转介绍 在政府的帮助下开拓附近新的 用工市场 人事管理 签订、整理劳动合同 提供各项人力数据及材料 01 02 06 梳理员工档案、分类管理 健康证年检 05 03 专业技术资格考试 04 组织初、中、高级职称申报 培训管理 助理以上 管理干部 “ 职业化形象与商务礼 仪”满意率 93% 助理级以上 管理干部 “ 中层危机” 、“超越执行 力” 、“年度培训规划”、 “打造高品质沟通团队”、 “年度绩效考评、薪酬设计、奖 惩制度设计与违纪员工处理”、 “优秀员工训练营” 生产人员 “ 杰出生产管理干部管理 技能提升” 满意率 84% 、“安全生产管理” 满意率 79% 培训管理 PART 01 PART 02 PART 03 PART 04 员工继续教育： 新员工入职培训： 员工转正考核之安全 制造部门员工技能考 组织员工去总公司学习 三级安全培训 转正考试 核 绩效管理 ONE 日常绩效管理 各部门月度绩效评定 月度考核 考核与每个人挂钩，在当月工 资里体现 TWO 制度考核 PART 02 PART 04 安全生产考核 环境卫生考核 PART 01 员工技能评定考核 PART 03 PART 05 各类违规违纪事件进行跟 协助其他部门对有关制度 的执行情况进行抽查（如 6S 检查、消防安全检查） 踪调查并出具处理意见 薪酬管理 薪资核发 绩效调薪、工龄工资调整；年度工资调整；拟定、核发特 殊岗位津贴 年检与社保 2021 年劳动监察年检、申报社会保险缴费基数；每月参 保下保业务办理、各类保险金额的统计请款、补扣 2021 养 老、失业等应补交金额 完成年度预算与人力成本 KPI 指标的分析 建立薪资、社保统计数据库等人力资源专项统计数据库 专项工作 PART 01 PART 02 PART 03 组织技师等级评定 一线员工梯队干部 组织季度优秀员工 组织高新技术申报 工作 员工满意度调查 队伍建设 组织工会指压板活 动 评定 协助配合内审工作 团队建设 定期组织部门例会，分享工作 信息 成员调整，岗位变动，职责重组、工作 交接，平稳过渡 积极申报高新技术立项： 强化部门绩效管理，持续提高 内训师队伍建设、安全 工作效率 知识竞赛 PAR T 03 人力资源工作亮点 工作亮点 校企合作 加强校企合作 加大招工宣传、争取 政府资源 制度建设 结合《劳动合同法》梳理人力 资源管理业务流程 建立健全人力资源管理制度体 系 ，拟定《人事管理制度》 完善员工福利、员工激励等三 项制度 工作亮点 培训管理 点面结合，重点突出， 形式多样，成效显著 学习创新 争取政府支持 组织制造部员工劳动 组织高新技术申报材料 节能竞赛 的填报，获得国家相应 资金支持共计 88888 元 （已入财务帐） PAR T 04 存大的问题 存在的主要问题 PART 01 PART 02 PART 03 培训管理的系统性有待加强，行动 管理干部运用绩效工具指导员工改 梯队干部队伍建设刚刚起步，继任 改进计划实施情况的后续跟进乏力， 进绩效，加强团队建设的能力有待 者的选拔、培养、评估未能有效跟 内训师队伍建设需探索新的思路 进一步提高，绩效跟进与辅导不足， 进 绩效反馈与绩效改进普遍缺失 PAR T 05 下半年工作计划 下半年总体工作目标 01 03 服 务 紧紧围绕 2021 年公司经营战略，以完成 2021 年销售目标 为核心，以服务为导向，运用现代人力资源管理工具，服 务销售一线，服务研发一线，服务生产一线，服务管理中 心。为各部门提供切实有效的人力资源支持，使人力资源 部真正成为业务部门的绩效伙伴。 02 根据新形势、新要求，结 以全面提升人力资源效率 合企业实际需要，以“快 指标为目的，加强业务学 速反应，高效执行”为原 习，提升专业素质与管理 则，突破常规，创新思维、 技能，建设高效、专精的 创新方法，为企业各项变 人力资源管理团队。 革提供有力支持。 创新 提高 下半年重点工作 培 训 继任者 培训系统设计体系，培育 加大梯队干部队伍的建设力度， 拓宽继任者候选人的选拔面，系 内部培训师队伍，构建内 统设计、密切跟进继任者的培养、 部课程体系 考核与评估 绩 效 全面推行绩效的过程管理，跟进 绩效评价反馈及绩效改进计划的 实施情况，引导部门负责人运用 绩效管理工具完善团队建设 下半年招聘工作 人员招聘 扩宽招聘渠道，尝试摸索 多种招聘渠道； 完善“人才库”、充实企 业人才信息资源 进一步完善招聘台帐的设 计，加强招聘效率指标的 基础数据的记录与统计 联合高等院校 提供人员支持 人事管理 员工关系管理 劳动合同管理； 完善员工关系管理的相 关流程； 加强对用人部门进行员 工关系管理的辅导； 人事档案、人员信息管理 人事管理 完善员工人事档案材 料管理； 加强人事基础数据的 统计； 培训管理 PART 01 分析培训需 求，系统制 定培训计划 PART 02 PART 03 PART 04 PART 05 内训师队伍 加强培训效 完善培训数 新人培养计 的建设 果的跟进 据库 划 绩效管理 PART 01 年度绩效考核工作 PART 02 完善各岗位 KPI 指标、完善绩效管理体系 PART 03 人员利用绩效管理工具、推进绩效反馈与绩效改进 薪酬管理 01 PART 02 PART 完善公司薪酬管理 加强各种薪酬福利、 体系，建设具有竞 社会保险相关政策 争力的薪酬体系 的透明度 团队建设 PART 04 坚持部门例会，沟通工作信息， 互通有无，加强团队合作，提高 服务满意度 PART 01 PART 02 PART 03 划分人力部各岗位的职 分解绩效 KPI 指标，实 坚持绩效反馈与改进计 坚持进行人力资源相关工作的介 责，完善相关业务的工 现压力传递；引导各岗 划，提升人力管理团队 绍与宣传，积极参与企业文化活 作行为标准，完成职责 位主动学习业务，提升 绩效 调整的工作交接 专业技能 PART 05 动，促进企业文化建设 感谢聆听
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人事行政工作总结与计划 PPT模板
行政人事部 工作总结 & 新年计 划 2018 年度人力资源管理总体思路 人力资源管理是公司 201X 年完成经营指标的重点辅助环节，在“以人为本” 精神的指导下，我们将重点完成如下工作：整改目前存在的各种问题（如团队 沟通问题等）、强化绩效管理的工具作用、深入规范薪酬体系的改革、不断完 善人才配置和人才激励机制，为不同岗位、不同业务序列的员工辅助设计职业 生涯规划，使每一位员工都能清楚自己在公司的定位和发展前途、强化培训管 理，使各级员工在公司系统化的培训和自身努力下得到真正的进步，最终使公 司真正实现由传统人事管理模式向以业绩管理为主导的人力资源管理模式的转 变。 目 录 CONTENTS 01 02 03 2017 年公司行政 人事工作整体概况 行政人事工作 的总结和计划 2018 年公司 信息化建设 工作内容以及差距分析 长处 欠缺的地方 改善启发 行政事务管理 请在此处输入文本 请在此处输入文本 请在此处输入文本 人力资源管理 请在此处输入文本 请在此处输入文本 请在此处输入文本 企业文化建设 请在此处输入文本 请在此处输入文本 请在此处输入文本 STEP 01 2017 年公司行政 人事工作整体概况 请在此处输入标题 请替换文字内容 请替换文字内容 请替换文字内容 请替换文字内容 点击添加相关标题文字，点击添加相关标 点击添加相关标题文字，点击添加相关标 点击添加相关标题文字，点击添加相关标 点击添加相关标题文字，点击添加相关标 题文字，点击添加相关标题文字，点击添 题文字，点击添加相关标题文字，点击添 题文字，点击添加相关标题文字，点击添 题文字，点击添加相关标题文字，点击添 加相关标题文字。 加相关标题文字。 加相关标题文字。 加相关标题文字。 请在此处输入标题 请替换文字内容 请替换文字内容 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文 字，点击添加相关标题文字，点击添加相关标 字，点击添加相关标题文字，点击添加相关标 题文字。 请替换文字内容 题文字。 请替换文字内容 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文 字，点击添加相关标题文字，点击添加相关标 字，点击添加相关标题文字，点击添加相关标 题文字。 请替换文字内容 题文字。 请替换文字内容 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文 字，点击添加相关标题文字，点击添加相关标 字，点击添加相关标题文字，点击添加相关标 题文字。 题文字。 请在此处输入标题 请替换文字内容 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字。点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字， 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字。点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字， 点击添加相关标题文字。 STEP 02 行政人事工作 的总结和计划 •人员配置 •薪酬福利 •人员发展 •行政事务 •劳动关系 请在此处输入标题 请替换文字内容 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题 文字，点击添加相关标题文字，点击添加相 关标题文字，点击添加相关标题文字。 请替换文字内容 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题 标题文 字 标题文 字 标题文 字 文字，点击添加相关标题文字，点击添加相 请替换文字内容 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题 文字，点击添加相关标题文字，点击添加相 关标题文字，点击添加相关标题文字。 关标题文字，点击添加相关标题文字。 标题文字 请在此处输入标题 请替换文字内容 请替换文字内容 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文 字，点击添加相关标题文字，点击添加相关标 字，点击添加相关标题文字，点击添加相关标 题文字。 题文字。 1 YOUR TITLE 2 YOUR TITLE 请替换文字内容 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文 字，点击添加相关标题文字，点击添加相关标 题文字。 3 YOUR TITLE 4 YOUR TITLE 请替换文字内容 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文 字，点击添加相关标题文字，点击添加相关标 题文字。 请在此处输入标题 输入您的小标题 销售额 点击添加相关标题文字，点击添加相关标 题文字，点击添加相关标题文字，点击添 加相关标题文字。点击添加相关标题文字， 点击添加相关标题文字，点击添加相关标 题文字，点击添加相关标题文字。点击添 加相关标题文字，点击添加相关标题文字， 点击添加相关标题文字，点击添加相关标 题文字。点击添加相关标题文字，点击添 加相关标题文字，点击添加相关标题文字， 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 点击添加相关标题文字。 请在此处输入标题 请替换文字内容 请替换文字内容 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字， 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字， 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字， 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字， 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字。 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字。 请替换文字内容 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字， 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字， 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字。 请替换文字内容 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字， 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字， 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字。 STEP 03 2018 年公 司信息化建设 请在此处输入标题 请替换文字内容 请替换文字内容，点击添加相关标题文字，修改文字内容， 也可以直接复制你的内容到此。，点击添加相关标题文字， 修改文字内容，也可以直接复制你的内容到此。 请替换文字内容 请替换文字内容，点击添加相关标题文字，修改文字内容， 也可以直接复制你的内容到此。，点击添加相关标题文字， 修改文字内容，也可以直接复制你的内容到此。 请替换文字内容 请替换文字内容，点击添加相关标题文字，修改文字内容， 也可以直接复制你的内容到此。，点击添加相关标题文字， 修改文字内容，也可以直接复制你的内容到此。 请在此处输入标题 请替换文字内容 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字，点击 请替换文字内容 添加相关标题文字，点击添加相关标题文字，点击添加 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字，点击 相关标题文字，点击添加相关标题文字。 添加相关标题文字，点击添加相关标题文字，点击添加 相关标题文字，点击添加相关标题文字。 请替换文字内容 请替换文字内容 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字，点击 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字，点击 添加相关标题文字，点击添加相关标题文字，点击添加 添加相关标题文字，点击添加相关标题文字，点击添加 相关标题文字，点击添加相关标题文字。 请替换文字内容 相关标题文字，点击添加相关标题文字。 请替换文字内容 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字，点击 点击添加相关标题文字，点击添加相关标题文字，点击 添加相关标题文字，点击添加相关标题文字，点击添加 添加相关标题文字，点击添加相关标题文字，点击添加 相关标题文字，点击添加相关标题文字。 相关标题文字，点击添加相关标题文字。 请在此处输入标题 坐标轴标题 人员流动总体情况 30 25 20 15 10 5 0 从图表中可以看出： 10 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 月 份 份 份 份 份 份 份 份 份 份 入职人员 人数 3 5 入职人员 百分比 3% 5% 离职人数 人数 4 5 离职人数 百分比 4% 5% 22 13 10 11 24 20% 12% 9% 10% 22% 16 8 9 10 7 15% 7% 8% 9% 6% 11 10% 9 8% 11 月 份 12 月 份 月 平 均 6 3 4 2 10 5% 3% 4% 2% 9% 3 2 11 2 7 3% 2% 10% 2% 7% A 、 2017 年春节后是普遍 的离职高峰期，人员流动明 显增加。 B 、 2013 年 7 月份开始，随 着经济形势好转，营销人员 数量增加明显。 离职原因概况： 公司制度严格；竞争对手针对性的招聘；工作岗位挑战性不强；职业发展机会的有限性；薪资水平不满意；氛 围压抑、积极性不强；办公环境不理想；人际关系的处理不善；上下级、部门间沟通不畅；加班时间长， 感谢您的耐心观看
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